경매 부동산 넘겨받기

낙찰 후 부동산을 인도하는 방법

강희만 , 강한나 지음

부동산넷 2018년 07월 20일 출간 국내도서 : 2018년 07월 20일 출간

작품소개

책소개

경매 입찰 참여 후 최고가매수인이 된 후 부동산을 인도받는 실무에 관한 책이다. 경매 부동산에는 『나 죽기 전에는 절대 이사 안 가』 『방 못 빼! 죽어도 이사 못 가』 『법대로 하던지 마음대로 해!』라고 하는 각양각색의 점유자가 있다. 부동산 경매는 경매 부동산의 점유자로부터 부동산을 인도받아야 진정한 소유권을 행사할 수 있다. 이 책은 경매 부동산의 점유자로부터 부동산을 넘겨받는 노하우를 서술한 책이다.

목차

PART 1 부동산경매 절차와 경매법정에서의 입찰 방법
1. 부동산경매 절차
2. 입찰표의 기재 방법
3. 입찰보증금 봉투와 입찰봉투의 작성
4. 입찰함에 투입, 개찰 그리고 차순위매수신고

PART 2 민사집행사건기록에서 찾아내는 숨겨진 비밀
1. 민사집행사건기록에서 찾아내는 숨겨진 비밀

PART 3 매각대금 납부와 소유권이전 등기하는 방법
1. 매각대금 납부와 소유권이전

PART 4 부동산 인도 합의를 이끌어 내는 예고장과 통지서
1. 강제집행조치 예고장, 강제집행실행 통지로 합의를 이끌어 내는 방법

PART 5 부동산 인도 합의이행각서의 작성과 임차인의 유형별 대처 방법
1. 부동산 인도 합의이행각서 작성하는 방법
2. 명도확인서를 먼저 달라고 요구하는 막무가내 세입자의 처리 방법
3. 주민등록만 전입돼 있는 임차인의 처리 방법
4. 떼인 보증금 찾는 방법 알려주고 인도하는 방법

PART 6 부동산 인도 협상의 주도권 잡기와 부동산 인도명령
1. 경매 부동산의 인도 협상시 주도권을 잡는 방법
2. 소유자ㆍ채무자에 대한 부동산 인도명령 신청서 작성 방법
3. 임차인에 대한 부동산 인도명령 신청서 작성 방법
4. 유치권 신고자에 대한 부동산 인도명령 신청서 작성 방법
5. 부동산 인도명령 신청서 접수 방법과 재판


PART 7 경매 부동산의 점유자와 점유이전금지가처분
1. 경매 부동산의 점유자와 점유이전금지가처분 신청서의 작성
2. 점유이전금지가처분 신청서의 접수와 집행
3. 비닐하우스 경작자에 대한 점유이전금지가처분

PART 8 특별송달하는 방법
1. 폐문부재, 수취인부재시 특별송달하는 방법
2. 채무자가 도주하여 연락이 안 되는 경우 송달하는 방법

PART 9 폐문부재와 공실, 불법 점유자의 부동산 넘겨받기
1. 폐문부재와 공실 부동산 넘겨받기
2. 불법 점유자의 부동산 넘겨받기

PART 10 체납 관리비 떠안지 않고 부동산 넘겨받기
1. 전입주자가 체납한 관리비 떠안지 않고 부동산 넘겨받기
2. 체납관리비 정산과 인도합의 각서의 작성

PART 11 허위 유치권 신고자에 대한 형사고소와 합의유도
1. 허위 유치권 신고자에 대한 형사고소와 합의유도

PART 12 냉장고 등 물품 들어내는 강제집행 실행 방법
1. 냉장고, TV 등 물품 들어내는 강제집행 실행하기
2. 강제집행 후의 조치 방법
3. 집행비용 회수 방법

PART 13 신상 정보 및 사실 관계 파악과 출입금지가처분
1. 부부 및 가족 관계 파악 방법
2. 사실 관계 파악과 출입금지가처분

PART 14 명도소송과 토지인도 건물철거 소송하는 방법
1. 명도소송 때 소가 계산과 인지액 계산
2. 소장의 작성
3. 송달료 납부와 소장 접수

PART 15 경매함정에 빠졌을 때 대처 방법
1. 이의신청 및 매각불허가 신청하기
2. 매각허가결정에 대하여 즉시항고하기
3. 매각허가결정에 대하여 취소 신청하기

PART 16 경매 취하와 취소하는 방법
1. 경매 취하하는 방법
2. 채권자가 판결금 수령을 거부하며 강제경매를 진행시킬 때 경매 취소하는 방법
3. 담보액을 변제하고 임의경매를 취소하는 방법
4. 낙찰받은 경매물건 취하와 취소를 피하는 방법

책 속으로

부동산 넘겨받기란 낙찰부동산을 점유하고 있는 채무자, 임차인 등을 낙찰부동산에서 이사 보내고 부동산을 인도받는 행위를 말한다. 경매로 부동산을 매수한 후 점유자로부터 부동산을 넘겨받아야 실질적인 소유권을 행사하게 된다. 그런데 경매 부동산에는 각양각색의 점유자가 있다. 막무가내, 무대포 점유자가 경매 부동산에서 "죽어도 절대 못 나가!??법대로 하던지 마음대로 해!""나 죽기 전에는 절대 이사 안 가"라고 하며 이사 가지 않으면 입주지연에 따른 손해를 볼 수 있다. 점유자가 옷 벗고 알몸으로 큰대 자로 벌렁 누워 ?방 못 빼! 죽어도 이사 못 가?한다면 정말 난감하다. 점유자가 죽기를 각오하고 이사를 못하겠다고 버티면 이사비 정도 선에서 타협을 하든지, 공권력에 의해 인수하는 수밖에 없다. 또 생각하지도 않았던 체납관리비를 떠 않게 되는 경우가 있다. 그러므로 경매 부동산의 점유자를 이사 보내는 일이 경매에 있어서 권리분석 못지않게 중요하다. 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람을 이사 보내고 경매 부동산을 넘겨받아야 진정한 소유권을 행사할 수 있기 때문이다.
본서에서는 입찰에 참여하여 최고가매수인으로 선정된 후 매각대금납부에서부터 소유권이전등기 및 말소 촉탁등기하는 방법 그리고 경매 부동산의 넘겨받기에 대하여 변호사나 법무사의 도움 없이 매수인이 혼자서 해결하는 방법에 대하여 기술하였다. 변호사나 법무사 등 전문가의 도움을 받으면 좀 더 수월하게 할 수 있다. 하지만 매수인이 직접 점유자를 낙찰부동산에서 이사 보내고 점유를 이전한다면 그만큼 비용을 절감할 수 있다.
점유이전금지가처분과 출입금지가처분, 소유자에 대한 인도명령, 임차인에 대한 인도명령, 유치권신고자에 대한 인도명령, 특별송달하는 방법, 사실관계 파악하는 방법, 명도 합의이행각서, 폐문부재와 공실 그리고 정체불명의 점유자에 대한 명도방법, 토지인도 및 건물명도청구의 소, 사실 관계 확인 방법, 출입금지가처분신청, 경매 시 복병이나 암초를 만났을 때의 대처 방법 등에 대하여 기술하였다.
이 책의 구성 체계는 다음과 같다.
□ 민사집행사건기록에서 찾는 숨겨진 비밀
□ 소유권이전 및 말소 촉탁등기 직접 하는 방법
□ 인도와 명도시 주도권을 잡는 방법과 인도명령 신청
□ 점유이전금지가처분 직접 하는 방법
□ 특별송달하는 방법
□ 신상정보 및 사실 관계 파악 방법
□ 출입금지가처분 하는 방법
□ 명도 합의를 이끌어 내는 방법
□ 합의이행각서의 작성법
□ 관리비 연체자 우회 공략하여 내보내는 방법
□ 막무가내 점유자 간단하게 내보내는 방법
□ 폐문부재, 공실, 정체불명의 점유자에 대한 명도
□ 유치권신고자에 대한 인도명령과 형사고소
□ 명도소송과 임료청구 직접 하는 방법
□ 짐 들어내는 강제집행 방법
□ 경매함정에 빠졌을 때의 대처 방법

특히 항고장, 점유이전금지가처분 신청, 출입금지가처분 신청, 합의이행각서 등은 저자의 실무 사례를 예시한 것으로 독자 여러분이 직접 인도와 명도 시 활용하면 상당한 도움이 되리라고 생각된다.

아울러 실무경험을 바탕으로 한 내용임으로 이를 제반 분쟁의 증거자료 등으로는 사용할 수 없고 실무에 있어서 참고용으로 활용하시기 바란다. 이 책은 경매 부동산의 점유자 즉, 사는 사람을 이사 보내는 방법에 관한 책으로서 『경매 부동산 넘겨받기』를 수정 보완하여 출판한 책이다.
끝으로 오늘의 제가 되도록 길러 주시고, 가르쳐 주시고 연단 시켜 주신 하나님! 건강과 지혜와 끈기를 주신 하나님께 무한한 감사의 기도를 드립니다.
강희만ㆍ강한나

작가정보

저자(글) 강희만

저자 강희만
경제학과 부동산학을 전공하였고 부동산경제학 박사이다. 공인중개사, 자산운영전문인력으로서 이론과 실무경험을 바탕으로 꾸준히 경매 책을 선보이고 있다.
쓴 책으로 강 박사의 건물주1, 강 박사의 건물주2, 수수료 10배 작업, 경매왕 예고등기에 반했다. 부동산 숙달하기, 그레이트풀 등이 있다. 평생학습원, 여성인력개발센터 등에서 가르치는 즐거움에 푹 빠졌다.

저자(글) 강한나