부동산 경매 초보자가 꼭 알아야 할 70가지

우형달 지음

원앤원북스 2007년 12월 28일 출간 국내도서 : 2007년 10월 20일 출간

작품소개

책소개

재미있는 부동산 입문서! 실전 경매 투자자의 알짜 노하우 총정리!

이 책은 큰돈 없이 적은 돈으로 집도 사고 돈도 벌 수 있는 최적의 무기인 '부동산 경매 실전 노하우 70가지'를 소개한다. 청약가점제 전격 시행으로 내집마련의 꿈을 가지고 있는 무주택자들, 청약가점이 낮은 유주택자들이 경매시장으로 눈을 돌리고 있는 요즘 추세에 맞추어 경매 초보자들이 쉽게 이해하고 따라할 수 있는 정보만을 제공한다.

법원경매 부동산을 60여 건이나 낙찰받은 경험을 갖고 있는 저자가 자신의 실전 노하우를 가감 없이 공개한다. 본문은 먼저 왜 부동산 경매에 주목해야 하는지를 설명한다. 그런 다음 부동산 경매에 나서기 전에 갖추어야 할 기초 지식, 응찰에서 처분까지 경매의 실전 노하우, 경매로 아파트 평수 늘리는 방법을 차례대로 소개한다.

그리고 '입찰·낙찰·유찰의 차이, 공동경매와 개별경매의 차이, 배당의 진행, 소유권이전절차, 대위변제의 실행 가능성, 공탁제도, 우선매수청구권' 등 부동산 경매 초보자가 꼭 알아야 할 개념과 필수지식을 40가지로 정리해 명쾌히 설명한다. 특히 딱딱한 부동산 경매 교양서가 아니라 재테크 소설의 형식을 가미한 부동산 경매 입문서라는 점이 눈에 띈다.

☞ 이 책의 독서 포인트!
전체적으로 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는, 또는 나 자신이라고 할 수 있는 주인공 '박과장'이 경매에 입문하여 차분히 성공해 나가는 스토리로 구성되어 있다. 이렇게 재미난 형식과 현실감 있는 스토리를 적절히 조화시켜 부동산 경매에 전혀 지식이 없는 초보자들도 쉽게 이해할 수 있다.

목차

지은이의 말 - 누구나 부동산 경매에 쉽게 접근할 수 있다!

Chapter1 큰돈 없이 재테크하는 덴 부동산 경매가 최고다
내집마련의 꿈, 부동산 경매가 해답이다
대항력과 확정일자야말로 경매의 핵심이다
부동산 경매는 결코 복잡하지도 위험하지도 않다
경매가 돈이 될 수밖에 없는 이유 3가지

Chapter2 기초 지식을 쌓은 후에 부동산 경매에 나서라
경매 전에 경매정보지 분석은 필수다
법원경매서류는 최대한 꼼꼼히 검토하라
기본 개념을 잘 알아두면 권리분석은 어렵지 않다
물권과 채권의 개념을 명확히 구분해야 한다
권리분석의 첫걸음은 말소기준권리를 찾는 것이다
등기부등본에 나타난 권리들을 정확하게 파악하라
배당표 작성이야말로 성공적인 경매의 초석이다
임차인 분석에 대한 공부를 소홀히 하면 안 된다
알아두면 유용한 부동산 경매 관련 인터넷 사이트들
경매절차와 기간은 달달 외울 정도가 되어야 한다
경매 투자의 전반적인 과정을 한눈에 꿰뚫고 있어라

Chapter3 응찰에서 처분까지 경매의 실전 노하우를 명심하라
초보자라도 정확한 수익률을 계산해 응찰하라
구두 뒷굽이 닳도록 다세대주택 밀집지역을 돌아다녀라
모든 물건의 변수는 현장답사에서 확인된다
배당표를 작성해 수익률을 빈틈없이 계산하라
미리 확정한 응찰금액으로 소신껏 응찰하라
낙찰은 부동산 경매의 또 다른 시작임을 명심하라
직접 소유권이전을 하면 돈도 아끼고 공부도 된다
해당 물건을 처분하는 데도 투자전략이 있어야 한다
부동산 경매 초보자가 반드시 명심해야 할 10가지

Chapter4 경매로 아파트 평수 늘리기, 꿈은 이루어진다
실수요자일 경우 이사 계획을 철저히 세워라
이사하는 일과 함께 명도에 대해서도 꼼꼼하게 준비하라

Chapter5 경매가 가져다주는 최고의 선물은 가족의 행복이다
당당하게 명도에 임하되 대화로 최대한 풀어라
경매는 노력하는 사람에게만 멋진 마술을 부린다
다양한 세입자에 대한 각각의 대처 방법은 따로 있다

Chapter6 부동산 경매 초보자가 꼭 알아야 할 필수지식 40가지
강제경매와 임의경매를 구별할 필요는 없다｜입찰, 낙찰, 유찰의 차이를 확실히 알아두자｜
경매가 시작한다는 등기가 경매기입등기다｜경매개시결정은 집행법원이 내린다｜
법원은 직권으로 경매결정기일을 지정한다｜매각물건명세서에서 권리관계를 확인한다｜
정확한 권리분석이 경매의 성패를 좌우한다｜모든 권리는 소제주의, 인수주의 원칙에 따른다｜
대항력은‘입주와 신고’다음 날부터 생긴다｜가등기를 우습게 보다간 큰코다친다｜
‘토지별도등기 있음’은 일단 조심해야 한다｜대지지분만을 분리해서 처분할 수는 없다｜
입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출한다｜공유물 차순위 매수신고는 거의 일어나지 않는다｜
재경매사건은 각별한 주의를 기울여야 한다｜매각(불)허가결정이 나오는 이유를 잘 알아두자｜
공탁은 채무자를 보호하기 위한 제도다｜감정평가액을 실제 시세와 같다고 착각하지 마라｜
기간입찰이 실시되면 집에서도 경매를 할 수 있다｜공동경매와 개별경매의 차이를 확실히 구분하라｜
취하, 변경, 연기, 기각, 각하의 차이를 알아두자｜채무자, 채권자, 보증인, 세입자의 개념을 알자｜
법원, 집행관, 감정평가사가 하는 일을 알아두자｜확정일자를 날인받아야 순위 능력을 부여받는다｜
법정매각조건과 특별매각조건의 차이를 알자｜대위변제의 실행 가능성을 검토해야 한다｜
공유자는 우선매수청구권을 행사할 수 있다｜농지를 취득하려면 농지취득자격증명원이 필요하다｜
공유지분경매, 자칫하면 헛수고하기 십상이다｜법정지상권의 범위와 처분 조건을 잘 알아두자｜
초보라면 예고등기 물건은 피하는 것이 좋다｜유치권이야말로 부동산 경매의 숨은 위험이다｜
분묘기지권 성립 여부를 소홀히 하는 건 위험하다｜
선순위 소유권이전청구권 가등기에 각별히 주의하라｜
초보라면 선순위 처분금지가처분 물건은 피하라｜말소 안 되는 가압류는 애물덩어리 되기 십상이다｜
배당은 권리의 성립 순위에 따라 진행된다｜소유권이전절차, 알고 나면

책 속으로

경매에 관심이 있다면 하루만 투자해 경매정보지를 정독해보자. 마음에 드는 경매물건을 찾기 위해 법원에 비치된 백과사전 두께의 서류를 다 뒤질 수는 없는 일이다. 경매정보지는 그러한 내용을 축약해놓은 것이다. 경매정보지를 제대로 볼 수 있다면 물건을 검색할 정도의 초보딱지를 뗄 수 있을 것이다. 이제 경매정보지를 들고 법원경매장을 무작정 방문해보기 바란다. 반드시 무언가를 느낄 수 있을 것이다.-p.41




배당표는 배당을 신청했거나 그런 권리가 있는 채권자들이 낙찰대금에서 얼마씩을 배당받아 가는지, 순위에 따라 금액을 알아보는 것이다. 이를 통해 정확한 권리분석을 확인하고 임차인에 대해 분석해, 명도에 대비한 대책을 미리 마련할 수 있다. 또한 정확한 수익률도 계산해낼 수 있기 때문에 배당표 작성은 수시로 많이 해보는 것이 좋다.-p.87




잔금을 내고 바로 활용하겠다는 생각은 버려라. 법원경매가 일반매매와 다른 점이 이점입니다. 매매의 경우는 이후 입주 등의 계획을 사전에 충분히 세울 수 있는 반면, 경매는 잔금지불일 전에는 이해관계인의 항고가, 잔금지불일 이후엔 명도절차가 남아 있습니다. 법원경매에서 모든 명도 책임은 낙찰자 부담입니다. 소유자나 보증인 또는 세입자와 분쟁 소지가 있을 경우 법원에 인도명령 및 명도소송이란 강제집행절차를 밟아야 합니다.-p.157




가등기가 저당권이나 압류보다 앞서는 경우에는 반드시 청산절차를 마친 상태인지 아닌지를 검토해야 하고 만약 청산을 마쳤을 경우에는 응찰하지 말아야 합니다. 이미 청산을 마친 소유권이전 담보가등기의 법률적 효력은 아직 가등기 말소와 소유권이전등기를 하지 않았다고 하더라도 더 이상 담보가등기라고 볼 수 없으며, 사실상 소유권이전청구권 가등기와 같은 것입니다. 이러한 소유권이전청구권 가등기의 경우에는 낙찰자가 떠안을 수 있다는 사실을 주의해야 합니다. 입찰자는 선순위 가등기권자가 경매법원에 배당요구를 했다면 담보에 관한 가등기이므로 안심하고 입찰에 참여하고, 배당요구를 하지 않았다면 소유권이전에 관한 담보가등기이므로 입찰에 응찰하지 말아야 합니다. -p.265

출판사 서평

청약가점제 전격 시행, 부동산 경매가 해답이다!

최근 청약가점제 시행으로 내집마련의 꿈을 가지고 있는 무주택자들뿐만 아니라 청약가점이 낮은 유주택자들도 경매시장으로 눈을 돌리고 있다. 중대형 아파트의 경우 청약추첨 물량이 극히 적고, 가점제하에서는 1순위 청약을 못하기 때문이다. 이 책은 최근 청약가점제 시행으로 점수가 낮은 사람들에게도 내집마련의 기회를 줄 뿐 아니라 적은 돈으로 집도 사고 돈도 벌 수 있는 최적의 무기인 부동산 경매 실전 노하우를 담은 책이다. 현실감 있는 스토리와 재미난 형식으로 구성해 부동산 경매에 대해 전문 지식이 없는 경매 초보자들에게 안성맞춤이다.

이 책의 장점은 너무나도 쉽고 재미있게 부동산 경매를 공부해나갈 수 있다는 데 있다. 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 인물인 박과장이 경매에 입문해 성공해가는 스토리의 전개로 기존의 부동산 경매 입문서와는 달리 마치 재테크 소설을 읽는듯한 편안함을 느낄 수 있을 것이다. 저자는 법원경매 부동산을 60여 건 낙찰받은 바 있는 잘나가는 실전 경매 투자자로 이 책에 그간의 실전 노하우를 가감 없이 담아냈다.

큰돈 없이 집도 사고 돈도 버는 경매 노하우 전격 공개!

박과장이 4천만 원의 쌈짓돈으로 8개월간 2건의 경매를 통해 21평 아파트를 33평으로 늘리고, 6천만 원의 쌈짓돈 및 미래가치로 약 7억 원대 재산가가 되기까지 물건 검색, 권리분석에서부터 낙찰, 명도, 처분에 이르기까지 이 책의 이야기를 따라가다 보면 어느새 부동산 경매로 성공할 수 있다는 확신을 가지게 될 것이다. 또한 부동산 경매 초보자가 반드시 알아둬야 할 필수 지식도 조목조목 정리해놓아 부동산 경매 입문서로 전혀 손색이 없다.

다른 부동산 경매 책을 봐도 어렵게만 느껴지는 경매 초보자는 물론 청약가점제 시행으로 점수가 낮은 사람들, 내집마련을 하고 싶은데 적은 돈 때문에 고민하고 있는 무주택자, 구조조정과 명퇴의 압력에 시달려 미래가 걱정되는 직장인, 전셋집이 언제 경매가 게시될지 몰라 하루하루가 불안한 세입자, 노후 대비를 어떻게 해야 할지 막막하기만 한 중년층, 수중에 가진 돈은 많지 않지만 발품과 열의 하나만은 자신 있는 사람들에게 이 책은 소중한 재테크 지침서가 될 것이다.

작가정보

저자(글) 우형달

건국대학교 경제학과와 동대학 부동산대학원 부동산학과 석사과정을 졸업했으며, 현재는 국립 강원대학교에서 부동산학과 박사과정을 밟고 있다. 건국대학교 부동산대학원에서 권리분석 강사 및 강원대학교 경영정보대학원, 광운대학교 경영대학원에서 교수로 재직 중이며, 한양대학교, 경기대학교, 아주대학교, 한성디지털대학교 등 여러 대학교와 중앙일보조인스랜드, 스피드뱅크, 한국생산성본부, 한국능률협회, 산업은행연수원 등에서 권리분석과 실전투자사례를 강의하고 있다. 또한 조인스랜드 커뮤니티인‘법원경매로 함께 10억원 만들기’를 운영하면서 부동산 경매 노하우를 전파하고 있고, 조인스랜드 재테크전문가 코너 전문위원, 스피드뱅크 재테크 커뮤니티 코너 전문위원으로도 활동하고 있다. 저자는 1996년 부동산 경매에 입문해 지금까지 직접 개인 투자와 여러 건의 펀드 조성으로 법원경매 부동산을 60여 건 낙찰받은 바 있는 잘나가는 실전 경매 투자자이며, 부동산 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사 및 새천년펀드, 우리펀드, 8·15펀드, 법지펀드의 펀드매니저로 활동하고 있다. 주요 저서로는『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우』,『적은 돈으로 큰돈 만드는 부동산 경매 실전투자법』,『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』,『이것이 재테크 경매다』,『부동산 법원경매 수익률 1,000%』,『법원경매 투자분석 시리즈』,『법원경매 판례분석 시리즈』,『법원경매 권리분석 시리즈』,『땅! 경매, 수익률 1000%』,『2006년 부동산 대해부(경매편)』,『2006년 부동산 대전망(경매편)』 등이 있다.