부동산 왜? 버는 사람만 벌까

심교언 지음

매경출판 2017년 11월 03일 출간 종이책 : 2017년 10월 10일 출간

작품소개

책소개

단기 이슈에 흔들리지 않는 부동산 투자의 명확한 성공 공식!

어느 시대, 어느 곳에서도 통용될 수 있는 부동산 체력 제대로 측정하는 법에 관한 이야기를 담은 『부동산 왜 버는 사람만 벌까』. 몇 가지 이슈에 갈대처럼 흔들리며 투자를 포기하거나 뒤늦게 뛰어들어 큰 손해를 보는 대한민국 보통 사람들을 위해 건대 심교언 교수가 그동안 연구해온 부동산가격의 법칙을 집약하여 집필한 대중서이다.

저자는 부동산이란 자산의 특성을 알고, 그 기본적인 흐름에 대해 조금만 공부해도 흔들림 없는 성공투자가 가능하다고 이야기하면서 이 책을 통해 정부 정책에 따라, 국내외 경제의 부침에 따라 이리저리 몰려다니지 않고 흔들림 없이 투자할 수 있도록 이끌어준다. 권말에는 문재인 정부 부동산 정책에 대한 소신 있는 분석과 의견을 제시해 독자들의 현명한 투자를 돕는다.

목차

머리말 주택가격 바로 알기

Part 1. 앞으로 가장 뜨거울 지역은?
CHAPTER 1. 가장 뜨거운 곳에 주목하라
대도시는 계속 오른다│서울 대도시권의 주택가격은?│그래도 강남이다│떠오르는 용산, 아직도 갈 길이 멀다
CHAPTER 2. 앞으로 어떻게 해야 하나
부동산은 과연 괜찮은 자산인가?│부동산은 시점과 지역을 사는 것│살기 편한 집 VS. 오를 집

Part 2. 대한민국 주택가격, 정말 비싼 걸까?
CHAPTER 1. 대도시의 부동산은 원래 비싸다
우리나라 주택가격은 외국에 비해 정말 비싼가?│한국의 제일 비싼 아파트는?│외국의 비싼 집은 얼마나 비싼가?│
런던의 최고가 아파트│뉴욕 맨해튼의 최고가 아파트│도쿄의 최고가 아파트│중국의 최고가 아파트│
세계적 대도시 대비 우리나라 주택가격, 오히려 싼 편이다
CHAPTER 2. 우리나라 주택가격은 얼마만큼 올랐는가?
세계적으로 주택가격은 어떻게 움직였나?│주택가격에 목매는 한국인│주택가격이 빠지면 행복해질까?│
주택가격이 빠지니 어떻던가?

Part 3. 주택가격 결정의 법칙을 알고 투자하라
CHAPTER 1│주택가격 예상 1법칙, 수요와 공급
경제가 좋아지면 주택가격은 오른다│소득이 늘면 집이 더 커지고, 집도 더 필요하다│
인구가 늘면 주택가격이 오른다│가구가 늘면 주택가격이 오른다│지역별로 주택가격이 다르게 움직인다
CHAPTER 2│그 지역의 산업을 보면 주택가격도 보인다
고용이 늘면 주택가격은 오른다│도시의 몰락에서 살아나는 영국도시?│
미국도시는 과거의 영화를 찾을 수 있을까?│탄광도시 태백시│조선도시 거제시

Part 4. 주택가격, 계속 오를까?
CHAPTER 1│부동산가격 상승의 법칙
장기적 주택가격 움직임│경제가 성장하면 계속 오른다│인구가 증가하면 계속 오른다│
가구수가 늘어나도 오른다│노인 1인 가구의 증가
CHAPTER 2│하락 시나리오를 뜯어보자
금리인상과 주택가격│베이비부머가 은퇴하여 집을 팔면 폭락한다?│
인구절벽으로 인해 생산가능인구와 부동산가격이 하락한다?│입주폭탄과 부동산 폭락?│
공급이 터지면 지역적으로 조정을 받는다│빈집이 급증하면서 이미 하락 추세는 시작되었다?│
지방소멸과 주택가격│아파트의 시대는 저물고 단독주택의 시대가 온다고?

부록. 심교언 교수가 생각하는 문재인 정부 부동산정책
문재인 정부 부동산정책, 어떻게 봐야 하나
8.2 집값대책, 공급 처방 보완해야│근시안적 주택수요 억제책의 한계│
8.2 부동산대책, 정말 서민을 위한 것인가?│보유세 인상, 어떤 결과를 나을 것인가│
분양가 상한제, 정말 주택가격을 떨어뜨릴 수 있을까?

책 속으로

[강남, 용산 아직 멀었다] 주변에서 구체적으로 어느 곳의 부동산을 사는 게 좋은지 물어보면 입버릇처럼 하는 말이 있다. 현재 가격 기준으로 단기적으로는 강남, 중장기적으로는 용산을 말한다. 강남은 고용, 산업, 문화 등에서 가장 발달한 지역이다. 여기에 최근 서초구에서 경부고속도로를 지하화하는 계획인 ‘나비플랜’을 기반으로 ‘R＆CD(연구개발 및 산업 생태계) 특구’ 개발을 통해 연구와 혁신의 거점으로 삼는 구상이 진행되고 있다. (중략) 무산된 국제업무지구 개발사업도 어떠한 형태로든 재개될 것이고, 이에 따라 엄청난 고용이 일어날 것이다. 무산되긴 했지만 과거 계획으로 본다면 거의 테헤란로의 모든 건물이 들어올 수 있는 물량이 며 쇼핑센터도 코엑스의 3배 이상 규모가 들어올 수 있다.
- Part 1. 앞으로 가장 뜨거울 지역은? 中

[대한민국 주택가격 상승의 비밀] 전국 주택가격은 1986년부터 2016년까지 연평균 3.73% 상승하여 292.4를 찍었다. 이 기간 동안 통계청의 물가상승률 자료를 살펴보니 평균 3.9%로 나와 있다. 일반적인 우리 상식과는 다르게 물가상승률을 감안하면 주택가격은 오히려 빠진 것으로 나타난다.
- Part 2. 대한민국 주택가격, 정말 비싼 걸까 中

[소득이 늘면 더 큰 집, 더 많은 집이 필요하다] 우리보다 좁게 산다고 생각했던 일본 역시 2008 년 기준 1인당 주거면적이 37.6㎡로, 우리가 2009년에 27.1㎡였던 것을 감안하면 우리보다 월등히 넓음을 알 수 있다. 그리고 미국의 경우는 2004년에 이미 64.1㎡로 가장 넓은 편에 속한다. 우리 경제가 아무리 엉망이 된다고 하더라도 최소한 일본 정도의 공간 소비까지는 다다를 것으로 보이므로 주택의 안정적, 장기적 공급체계를 꾸준히 유지할 필요가 있다.
- Part 3. 주택가격 결정의 법칙을 알고 투자하라 中

[가구수가 늘면 주택가격도 오른다] 2017년 통계청에서 가구수 추계를 발표하였다. 2043년 2,234만 가구까지 증가하고 이후 감소하는 것으로 발표되었다. 앞서 인구는 2031년까지 증가하고 감소하는데, 가구수는 이후로도 12년이나 더 증가한다는 것이다. 가구수만으로 본다면 당분간 하방압력은 없다고 보아도 안전할 듯하다.
- Part 4. 주택가격, 계속 오를까 中

[입주폭탄, 주택가격 폭락으로 이어질까?] 단기적으로 물량이 쏠린 지역들은 상당한 폭의 가격조정이 있을 것으로 보인다. 과거 분당·일산 등 5개 신도시 입주 당시 가격조정 같은 모습이 일부 지역에서 재연될 가능성이 높다. 이들 지역은 단기적으로 역전세난, 매매가격 하락, 그리고 전세가 급등의 모습을 보일 것으로 예상된다. 그러나 전국적으로는 가격조정의 폭과 기간이 그리 클 것 같지 않다. 최근 공급물량 자체가 과거 200만 호 수준에 이르진 못하기 때문이다. 따라서 1990년대 초반에 벌어진 수 년간에 걸친 가격조정이 그대로 일어나긴 힘들 듯하다.
- Part 4. 주택가격, 계속 오를까 中

출판사 서평

“하늘이 무너져도 버는 사람은 벌기 마련!?”
부동산 투자의 중심을 바로잡아주는 단 한 권의 책!

정말 어렵다.
지금 상황만 보면 잔뜩 움츠리고 있어야만 할 것 같다. 새 정부 부동산 정책 압박이 이어지고 있고, 주택가격도 갈팡질팡한다. 하지만 이런 때일수록 중심을 잡아야 한다. 잘못된 시장 판단으로 평생 회복 못할 타격을 입고, 한 번의 현명한 거래로 벼락부자가 되는 것이 부동산 투자다. 그래서 더더욱 ‘지금 한 순간’의 몇 가지 상황을 토대로 막연히 투자해선 안 된다. 과거의 정확한 데이터와 수많은 사례를 모아 현재 상황 위에 얹어 보아야 한다. 무엇이 일치하고 무엇이 어긋나는지, 어디를 어떻게 지금 상황에 적용시킬지 고민하고 또 고민하다보면 분명 답이 나오게 된다. 단언컨대, 부동산 투자의 가장 명확한 성공 공식은 딱 이 하나뿐이다.
이것이 바로 《부동산 왜 버는 사람만 벌까》를 읽어야 하는 이유다. 저자 심교언 교수는 그동안 연구해온 ‘부동산가격의 법칙’을 이 책 한 권에 모두 담아내었다. 우리나라는 물론 각국의 데이터를 직접 수집하고 분석해 ‘가장 올바른’ 결론을 내는 데 주력했다. 또 권말에는 문재인 정부 부동산 정책에 대한 소신 있는 분석과 의견을 제시해 독자들의 현명한 투자를 돕는다.

8.2 부동산대책, 9.5 추가대책… 정말 부동산 투자의 시대는 갔는가?
단기 이슈에 흔들리지 않고 고수익을 부르는 부동산 투자의 왕도王道!

《부동산 왜 버는 사람만 벌까》는 부동산 투자로 큰돈을 번 사람들이 “당신도 ○○억 원을 벌 수 있다”라며 쓴 재테크 책과는 완전히 다른 책이다. 한 때 유행한 부동산 투자법을 제시해 독자들을 리딩하는 책도 아니다. 어느 시대, 어느 곳에서도 통용될 수 있는 ‘부동산 체력 제대로 측정하는 법’에 관한 이야기다. 몇 가지 이슈에 갈대처럼 흔들리며 투자를 포기하거나 뒤늦게 뛰어들어 큰 손해를 보는 대한민국 ‘보통 사람들’을 위해 건대 심교언 교수가 처음으로 집필한 대중서다. 이 책 한 권만 제대로 읽으면 정부 정책에 따라, 국내외 경제의 부침에 따라 이리저리 몰려다닐 필요가 없다. 부동산이란 자산의 특성을 알고, 그 기본적인 흐름에 대해 조금만 공부해도 흔들림 없는 성공투자가 가능하다는 것이다.
저자는 먼저 “가장 뜨거운 지역을 사라”고 단도직입적으로 말한다. 우리나라 경제가 파멸의 수렁에 빠지지 않는 한, 하다못해 조금씩의 성장이라도 지속하는 한 ‘가장 뜨거운 지역’에 투자하는 것만큼 명확한 방법이 없다는 것이다.
물론 일부에선 ‘부동산 거품으로 인해 이미 오를 만큼 올랐다’는 우려의 목소리도 들린다. 무려 십수 년간 계속된 목소리다. 이에 대해 저자는 “정말 대한민국의 주택가격이 비싼 걸까?”란 근본적인 의문을 던지고, 세계 각국의 주택가격 데이터를 직접 모아 우리 상황과 비교해보며 답을 찾는다. 또 주택가격은 어떻게 결정되는 것인지, 과연 앞으로도 꾸준히 오를지 분석해본다.

흔들림 없이 주택 바로 보는 법!
어디에 주목해야 하나?

■ 앞으로 가장 뜨거울 지역은?
- 강남?용산, 시들지 않는 핫플레이스
- 살기 편한 집이 아닌 오를 집을 사라

■ 대한민국 주택가격, 정말 비싼 걸까?
- 글로벌 대도시 주택가격 흐름과 전격 비교!
- 주택가격이 빠지면 정말 모두가 행복해질까?

■ 주택가격 결정의 법칙을 알고 투자하라
- 수요와 공급만 봐도 감이 잡힌다
- 산업 전망으로 주택가격을 예상하라

■ 주택가격, 계속 오를까?
- 부동산 가격 상승의 법칙을 알아본다
- 금리인상, 인구절벽, 입주폭탄… 충격의 크기는?

■ 심교언 교수가 생각하는 문재인 정부 부동산 정책
- 8.2 부동산 정책 & 9.5 추가대책, 실효성은?
- 거래절벽 이후 부동산 시장 흐름을 예측한다

[책 속으로 추가]
[아파트의 시대가 가고 단독주택 시대가 온다고?] 이해하기 편하게 1986년에 1억 원짜리 주택(단독과 연립주택 포함)과 아파트를 산 사람이 있다고 가정하자. 이 주택은 2016년에 2억 960만 원이 되었는데, 아파트를 산 사람은 4억 7,719만 원으로 가격이 올랐다. 아파트가 주택보다 무려 128%나 더 오른 셈이고, 서울 아파트와 강남 아파트는 각각 145%, 178%나 더 오른 5억 1,352만 원, 5억 8,275만 원에 달했다. 아파트 값이 이렇게 많이 그리고 빨리 오르니 국민들도 아파트를 사랑할 수밖에 없는 것 같다.
- Part 4. 주택가격, 계속 오를까 中

[근시안적 주택수요 억제책의 한계] 예상되는 효과로는 ‘거래절벽’이라는 단어에서 표현되듯 거래량 감소로 인한 경제적 손실과 강남 재건축 아파트의 단기적 가격조정 정도다. 그러나 중장기적으로는 ‘시장 이기는 정부 없다’는 말이 있듯이 원상회복될 가능성이 크다. 이는 주택지표를 개발해 조사한 30여 년 간 반복된 현상이기도 하다. 선진국에서도 이러한 사실을 직시해 중장기적 정책을 주로 사용할 뿐 우리처럼 몇 개월 단위로 단기적 수요억제책을 양산하지 않는다.
- 부록. 심교언 교수가 생각하는 문재인 정부 부동산정책

작가정보

저자(글) 심교언

저자 심교언은 건국대학교 부동산학과 교수. 서울대학교 도시공학 학사, 동 대학원 도시공학 석, 박사 학위를 받았으며, 강남대·대진대·한동대·한양대 도시공학과에서 강의했다. 전남 경제자유구역개발 자문위원, 국무총리실 세종특별자치시 지원위원회 전문위원, 인천광역시 도시재생정비위원회 위원, 국토도시계획학회 이사, 한국부동산분석학회 이사, 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원, 국방부 정책자문위원 등을 역임했다. 정부에서 수행하는 신도시 개발과 경제자유구역 개발 등 국책사업에 많이 참여했으며, PF 사업에 대한 연구를 다수 진행했다. 최근에도 각종 개발사업에 대한 자문 및 연구를 수행하고 있다. 언론사 기자들이 가장 많이 찾는 부동산 전문가로 유명하며, 각종 부동산 관련 이슈가 터질 때마다 특유의 날카로운 분석으로 대중에 올바른 정보를 전달해왔다.