아파트 청약 이렇게 쉬웠어?

김태훈(베니아) 지음

지혜로 2025년 12월 15일 출간 국내도서 : 2025년 11월 17일 출간

작품소개

책소개

많은 사람들이 “가점이 높아야 당첨된다”, “운이 좋아야 가능하다”는 생각에 아예 청약에 도전해볼 생각조차 하지 않는다. 심지어는 청약통장에 얼마씩을 넣어야 할지, 그 청약통장을 어떻게 활용해야 할지조차 모른 채 기회를 흘려보내는 것이 현실이다.

이 책은 그런 막막함을 단숨에 해결해준다.
청약통장 가입부터 유형별 당첨 전략, 상황별 실전 노하우, 그리고 당첨 확률을 높이는 단지 선택법까지. 각자의 조건에 맞는 ‘개인 맞춤형 당첨 전략’을 제시하며 ‘방법만 알면 누구나 당첨될 수 있다’는 말이 허상이 아님을 직접 확인할 수 있을 것이다.

이번 개정판은 최근 달라진 제도를 모두 반영했다. 25.10.15 대책, 청약통장 인정금액 상향, 신생아 특별공급 신설, 중도금 대출 분양가 제한 폐지 등을 확인할 수 있으며 실제로 당첨에 성공한 독자들의 최신 사례를 통해 평범한 사람도 청약 당첨이 가능하다는 사실을 몸소 느낄 수 있다.
이뿐만 아니라 유망 단지 고르는 법, 미분양 활용법, 프리미엄 투자, 분양권 세금까지 소개하고 있어 내 집 마련과 실전 투자까지 이어지는 로드맵을 제시한다.

집값 상승과 각종 부동산 규제가 쏟아지고 내 집 마련이 이루기 힘든 꿈처럼 여겨지는 지금, 아파트 청약 당첨 방법과 노하우만 알면 내 집 마련은 더 이상 꿈이 아닌 현실이 될 것이다.

목차

프롤로그
운명을 바꾸는 선택을 하다 │ 청약의 승패는 오직 ‘실력’으로 결정된다 │ 이생망? 아니, 이생완! | 지금 가장 현실적인 청약 전략서

1부 인생을 바꾸는 아파트 청약

1장. 가난한 아빠, 부자가 되기로 결심하다
나는 부자가 되기로 했다
- 나만의 투자 기준을 세우다
- 최고의 수익 상품을 찾다
- 준비되지 않은 사람은 기회를 잡지 못한다

2장. 돈이 없을수록 청약을 해야 하는 이유
청약을 해야 하는 3가지 이유
- 적은 돈으로 내 집 마련을 할 수 있다
- 새 아파트를 받을 수 있다
- 바쁜 직장인도 할 수 있다
청약 당첨에 대한 잘못된 편견
- 청약 당첨은 운이 좋아야 한다?
- 무주택자가 아니면 당첨되기 힘들다?
- 가점이 낮으면 당첨될 수 없다?

2부 아파트 청약, 무엇부터 시작해야 할까?

3장. 아파트 청약으로 내 집 마련하는 방법
아파트 청약이 처음인 사람을 위한 5단계
청약통장을 영화 티켓이라고 생각하라
- 청약통장의 종류와 활용법
- 예치금 납입 방법
돈이 없어도 청약을 할 수 있다
- 청약의 최대 장점, 레버리지
- 한 달 안에 계약금 마련하는 8가지 방법

4장. 좋은 아파트는 어떻게 골라야 할까?
프리미엄이 붙는 아파트는 따로 있다
손품 팔기 좋은 사이트 100% 활용하기
이상적인 모델하우스 임장기
분양면적을 알아야 손해 보지 않는다
아파트 청약 필수 용어 사전

3부 기초편 _ 무주택자, 함부로 집 사지 마라!

5장. 분양 일정을 통한 기회 찾기
청약은 입주자모집공고문으로 하는 오픈북 테스트다
- 최신 청약 제도를 정확하게 확인하는 방법
아파트 청약 일정의 시작과 끝 살펴보기
위기 속에 기회가 있다
- 가치 판단을 통해 오를 곳을 찾아내다
- 적더라도 확실한 수익에 도전하라
한걸음 더: 분양 일정이 겹친다면 어디에 청약해야 할까?

6장. 무주택자라면 특별공급을 노려라!
당첨 확률이 높은 특별공급
- 기관추천 특별공급
- 신혼부부 특별공급
한걸음 더: 신혼희망타운을 주목하라
- 다자녀가구 특별공급
- 노부모부양 특별공급
- 생애최초 특별공급
- 특별공급 소득 기준
욕심을 버리면 기회가 온다
한걸음 더: 무주택자가 자주 묻는 Q&A

4부 실전편 _ 아파트 청약 정말 쉽게 당첨되는 법

7장. 규제를 알면 방향과 전략이 보인다
규제지역을 알아야 하는 이유
너무나 강력한 당첨 무기 ‘당해’
공정한 기회를 위한 재당첨 제한
투자를 결정하는 전매 제한과 거주의무기간

8장. 자금 계획 똑똑하게 세우기
중도금 대출, 이것만 알면 된다
한걸음 더: 현명한 옵션 선택 노하우
상황별 잔금 치르는 방법

9장. 추첨제와 가점제 전략을 통해 당첨되기
일반공급에는 추첨제와 가점제가 있다
추첨제는 무조건 안 좋은 곳에 넣으면 당첨된다?
나의 가점 계산해보기
- 나의 가점으로 확인하는 투자 체크리스트
한걸음 더: 일반공급 가점을 계산해보자
경쟁률과 가점 커트라인으로 보는 당첨 전략
가점 청약, 이렇게 써야 이긴다
한걸음 더: 청약통장 명의 변경

5부 고급편 _ 최소 몇억은 버는 아파트 청약

10장. 유주택자도 아파트 청약을 알아야 한다
청약을 알면 부동산의 전체 흐름이 보인다
- 청약통장 없이도 당첨되는 법, 잔여 세대
2,000대1! 기적의 생존법
한걸음 더: 잔여 세대 일정 가장 빠르게 확인하기

11장. 빠른 정보가 힘이 되는 미분양 투자
사람들의 심리가 청약에 미치는 영향
- 미분양분은 주택 수에 포함되지 않는다
망설임 없이 미분양 아파트 골라내는 법
한걸음 더: 문신 새긴 부동산을 주의하라

12장. 제대로 알면 실패 없는 프리미엄 투자
돈 되는 프리미엄 투자 타이밍
정책 변화 속에 기회가 있다
한걸음 더: 수분양자와 프리미엄 투자자의 수익률 비교
불편함을 무기로 삼아라, 보류지 투자
3기 신도시 사전청약에 편승하라
한걸음 더: 사전 점검일에는 무엇을 해야 할까?

6부 분양권 매매 & 절세의 기술

13장. 매수는 기술, 매도는 예술이다
매도를 예술로 만드는 파트너를 만나라
시간을 단축시키는 분양권 매도 절차
매수·매도의 기술
- 좋은 물건을 저렴하게 사는 매수의 기술
- 합리적으로 수익을 내는 매도의 기술

14장. 최종 수익을 결정하는 분양권 세금
투자 전략에 세금 공부는 필수다
- 분양권은 주택 수에 포함될까?
분양권 세금의 핵심, 취득세와 양도세
- 수익률에 큰 영향을 주게 된 취득세
- 옵션가에 따른 취득세율도 고려하라
- 꼭 알아야 하는 분양권 양도세
부부 공동명의로 가벼워지는 세금
가장 좋은 절세의 기술은 ‘비과세’

에필로그
인생은 뜻밖의 순간에 바뀐다 │ 지금 힘들다면 잘하고 있다는 증거다 | ‘웬만큼’은 당신을 멈추게 한다

책 속으로

아파트 청약으로 부동산 투자를 해나가야 하는 이유는 분명하다. 분양가의 10%라는 적은 금액으로 새 아파트를 장만할 수 있다는 점은 자금이 부족한 실수요자들에게 환영을 받고 있고, ‘로또 청약’ 단지들은 당첨만 되면 큰 이익을 기대할 수 있다는 점에서 투자자들에게 환호를 받고 있다. - 9p

내가 추천하는 예치금 납입 방법은 청약통장 가입 시 25만 원 자동이체를 해두고, 1년이 되는 시점에 부족한 예치금을 한 번에 납부하는 것이다. 이렇게 하면 25만 원씩 이체함으로써 공공분양 및 임대에서의 인정금액도 채울 수 있고, 민간분양에서의 예치금 또한 충족할 수 있다. - 60p

입주자 모집 공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날 포함)의 자녀가 있는 신혼부부는 신생아 우선공급 또는 신생아 일반공급을 신청할 수 있다. 세대의 월평균 소득을 기준으로 신생아 우선공급(25%)과 신생아 일반공급(10%)으로 나누어진다. 신생아 우선공급의 탈락자와 신생아 일반공급 지원자는 신혼부부 순위와 상관없이 다음의 순서에 따라 입주자로 선정된다. - 133p

규제지역에서 무주택자는 40% 중도금 대출이 가능하고, 1주택자는 처분각서를 작성한 후 40% 중도금 대출이 가능하다. 40%에 대한 회차 선택을 할 수는 있지만 연속해서 납부해야 한다(1~4회, 3~6회). 다만, 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안에 따라 규제지역 및 수도권에서 2주택자 이상이거나 처분조건을 작성하지 않은 1주택자는 중도금 대출이 불가하다. - 188p

2024년 3월 25일 주택공급에 관한 규칙이 개정되면서 배우자의 청약통장 가입 기간 점수를 합산할 수 있게 되었다. 배우자의 청약통장 가입 기간 점수는 전체 가입 기간의 50%에 해당하는 기간의 점수로 계산하며, 청약자의 청약통장 가입기간 점수와 합산 시 17점을 초과하는 경우 최대 17점까지만 인정한다. - 217p

가치 판단을 위해 고려해야 할 것 중 첫 번째는 인근 단지의 분양가이다. 예를 들어, 내가 분양받은 A라는 단지가 4억 원에 분양을 했는데, 곧이어 바로 옆에 있는 B단지가 6억 원에 분양을 한다는 소식이 들린다면 어떨까. 이런 경우라면 A단지를 매도할 때 프리미엄을 얼마로 책정하여 매물로 내놓겠는가? 현재 A단지의 프리미엄은 5천만 원이지만 아마 B단지와 유사한 가격으로 내놓게 될 것이다. 그렇기 때문에 주변 시세 파악은 필수이다. - 334p

출판사 서평

집값 상승과 반복되는 규제 속,
내 집 마련을 위한 생존 전략은 바로 ‘청약’이다!

청약은 운이 아니라 전략이다. 여전히 많은 사람들이 ‘가점이 낮아서’, ‘운이 없어서’라는 이유로 스스로 기회를 포기해버린다. 분양가의 10%만 있으면 시작할 수 있고, 각자의 상황에 맞는 전략만 알고 있다면 누구에게나 당첨의 가능성은 열려 있다.

이번 개정판에는 25.10.15 대책, 청약통장 인정금액 상향, 신생아 특별공급 신설, 중도금 대출 분양가 제한 폐지 등 달라진 제도를 반영하여 더욱 실전적인 전략을 담았다. 이 책을 통해 신혼부부, 사회초년생, 무주택자뿐만 아니라 갈아타기를 고민하거나 노후를 준비하는 사람까지 누구나 자신만의 ‘맞춤형 당첨 시나리오’를 써내려갈 수 있을 것이다.

최근 몇 년간 부동산 시장은 더욱 치열해졌다. 공급 물량은 최저 수준에 머무르고, 서울 아파트 평균 매매가격은 최고치를 기록했다. 여기에 대출 규제까지 더해지며 부동산 시장 진입이 어려워진 것이 사실이다. 이런 상황에서 ‘청약’은 상대적으로 적은 자본으로 기회를 잡을 수 있는 유일한 방법이 되었다. 이제 청약은 하나의 선택지가 아니라, 내 집 마련을 위한 필수 생존 전략이다.

평범한 직장인에서 출발해 5,000명이 넘는 사람들을 청약 당첨으로 이끈 저자의 검증된 전략과 당첨에 성공한 수많은 제자들의 최신 사례가 담긴 이 책을 통해 독자들은 내 집 마련을 넘어 청약을 활용한 안정적인 자산 형성까지 이뤄낼 수 있을 것이다.

인물정보

저자(글) 김태훈(베니아)

잘나가던 대기업을 그만두고 부동산 투자에 뛰어들어 청약을 통해 경제적 자유를 이룬 실전 투자자. 경쟁이 치열한 청약 시장에서 본인만의 강점을 파악하고 특별한 전략을 통해 여러 번 청약에 당첨되며 단기간에 50배 이상의 자산을 형성했다.

현재는 약 55만 명의 회원이 활동하는 ‘행복재테크’ 카페의 칼럼니스트로 활약하고 있으며, 지금까지 약 5,000명이 넘는 청약 당첨자들을 만들어내며 많은 이들의 내 집 마련을 돕고 있다.

청약 당첨은 평생에 한 번도 힘들다는 편견에도 불구하고 몇 번씩이나 청약에 당첨되며 본인의 투자법을 증명해보였으며, 그에게서 노하우를 배운 사람들 역시도 여러 번 청약에 당첨되며 많은 이들이 실전에서 성과를 내고 있다.

감수 송희창(송사무장)