건축왕 정세권

김경민 지음

와이즈맵 2025년 11월 13일 출간 국내도서 : 2025년 10월 30일 출간

작품소개

책소개

일제강점기, 한강 이북에 집을 지어 일본의 북진을 막고
조선물산장려운동, 조선어학회를 이끈
민족운동가이자 위대한 경영인 정세권을 조명한 단 한 권의 책.

북촌과 익선동에 자리한 대규모 한옥마을은 오늘날 우리나라를 대표하는 관광지이자 전 세계 여행자들이 찾는 ‘핫 플레이스’다. 하루에도 수천 명이 오가는 이곳의 한옥은 전통의 멋을 지니면서도, 작은 규모의 집들이 다닥다닥 붙어 들어선 독특한 풍경을 보여준다. 그런데 이 전통적이면서도 이색적인 한옥마을은 언제, 누구에 의해 만들어진 것일까? 이 책은 바로 그 물음에서 시작되었다. 저자는 연구를 거듭하며, 이 아름다운 한옥마을이 사실은 일제강점기, 힘없고 가난했던 서민들에게 경성에서 살 수 있는 터전을 마련하려 했던 한 천재적 디벨로퍼의 꿈과 사명에서 비롯되었다는 사실을 알게 되었다.

당시 조선인들은 집을 구하지 못해 경성에서 내쫓길 위기에 처해 있었다. 이때 혜성처럼 등장한 디벨로퍼 정세권은, 일제에게 빼앗길 위기에 있던 북촌의 넓은 한옥과 땅을 사들여 여러 세대가 살 수 있는 대규모 한옥단지로 개발했다. 그의 마음속에는 “사람 수가 힘이다. 일본인의 북진을 막아야 한다”는 확고한 신념이 있었다. 만약 그가 북촌 땅을 사들여 한옥을 짓지 않았다면, 오늘 우리가 걷고 있는 북촌의 풍경은 일본 적산가옥단지였을지 모른다.
정세권은 주택사업을 통해 큰 부를 쌓은 뒤에도 신흥부유층과는 다른 길을 걸었다. 그는 “조선 사람은 조선 물건을 써야 한다”는 신념으로 ‘조선물산장려운동’을 후원하며 직접 경영에 참여했다. 그리고 조선어학회를 물심양면으로 지원했고, 그 대가는 가혹했다. ‘조선어학회 사건’으로 모진 고문을 당했고, 일제는 그의 막대한 자산을 빼앗았으며 개발사업의 길도 막아섰다. 결국 그가 설립한 우리나라 최초의 개발회사 건양사는 쇠락할 수밖에 없었고, 정세권은 역사 속에서 잊혔다.

이 책은 건축학계, 역사학계, 국문학계에서 발견되는 정세권에 대한 파편적인 기록들을 모아 종합적 견지에서 연구했다는 점에서 독보적이다. 그의 모습이 입체적으로 완성되었을 때, 우리는 왜 지금까지 그를 기억하지 못했는지 숙연해질 수밖에 없다. 아름다운 한옥마을의 길을 걸으며 이제는 누구라도 ‘정세권’이라는 이름 석 자를 떠올리게 될 것이다.

목차

프롤로그_우리는 왜 정세권을 기억해야 하는가
정세권 소개_조선 최초의 디벨로퍼이자 민족운동가

1장. 근대적 디벨로퍼의 출현,
토지 전쟁의 서막이 오르다
경성이 어찌 조선사람의 경성인가
사람은 몰려드는데 살 집이 없다
암울한 시대, 북촌에 일본의 그림자가 짙어지다
기어코 이 지역만큼은 일본인에게 내주지 않겠다

2장. 조선이 낳은 천재, 건축왕 되다
경성 땅을 지킨 근대적 디벨로퍼들
북촌 한옥마을이 탄생한 이유
거대한 꿈을 품은 경성의 건축왕
기회의 땅 북촌에 터를 잡다
전방위적 부동산 거대 기업을 일구다
건축왕의 놀라운 불황 타개 전략
80년 전의 대규모 기업형 주택임대사업
더 위생적이고 더 실용적이고 더 경제적인 주택 개발을 위한 노력
건양사 경성 개발의 빛나는 가치
일제의 뉴타운 개발에 맞선 왕십리 토지 전쟁

3장. 우리 집, 우리 말을 지켜낸
민족운동가 정세권을 기억하라
신흥 민족 자본가와 민족 언론인의 연대
조선물산장려운동의 황금기를 열다
“백난중분투하는 정세권 씨에게 감사하라”
회사를 희생하면서까지 조선물산장려운동을 지원했는데도
낙원동 300번지 붉은 벽돌집의 추억
대자본가의 위험한 독립운동
일제가 고문을 하고 재산을 앗아가니
한국 사람은 한국 문화로 더 밝아지게
건축왕은 가고 아름다운 한옥마을만 남아

에필로그_기농 정세권을 기리며
참고문헌 및 자료 출처
그림자료 출처

책 속으로

부동산시장을 분석하는 학자의 입장에서, 내 관심은 자연스럽게 ‘그렇다면 도대체 누가 이 보석 같은 곳을 처음 개발했는가’라는 질문으로 이어졌다. 조사 결과 익선동 166번지를 개발한 디벨로퍼가, 오늘날 북촌 한옥마을의 중심인 가회동 31번지-남산을 배경으로 사진을 찍는 대표적 장소-를 개발한 인물과 동일인임을 알게 되었다. 더 나아가 그가 서울 곳곳에서 한옥 개발을 주도한 인물임을 알게 되었고, 직감적으로 “어쩌면 대단한 인물일지도 모른다”는 추론을 하게 되었다.
- 프롤로그 중에서

일제의 주택문제 해결은 기실 일본인 주택 부족 해결을 의미했으며, 이를 실현하기 위한 전략의 하나가 일본인의 북진(북촌 진출)이었다. 따라서 경성의 조선인들은 주택 부족 문제에 힘들어했고 자신들의 터전인 북촌에서 쫓겨나는 형국이었다. 그렇기에 조선인들 입장에서 이러한 문제를 해결할 수 있는 세력 또는 조직이 절실히 필요했다. 이처럼 암울한 시대적 분위기에서 조선인 주택수요층을 위한 새로운 조직이 등장하는데, 건양사의 정세권을 위시한 조선인 출신 신흥 자본가 계층, 즉 근대적 디벨로퍼들이었다. 이들은 늘어나는 인구를 볼 때, 주택사업(주택 개발 및 운영)이 경제적으로 성공할 수 있다고 보았고, 일부는 나라를 지키겠다는 민족적 소명을 갖고 사업에 임했다.
- 1장. 47~48쪽

정세권은 건양주택의 장점으로 위생적이고 실용적이고 경제적이라는 점을 들었다. 수도시설을 한옥 내부에 설치하고 부엌바닥에 타일을 깔거나 석탄 아궁이를 설치해 기존의 한옥이 가지고 있던 위생상의 문제를 해결하려 했다. 햇빛이 잘 드는 남쪽 면을 넓게 설계하고, 집 내부의 이동을 효율화하기 위해 방과 부엌 등의 공간을 위계를 고려해 집중적으로 배치했다. 그리고 식당, 세탁장, 하수구등이 모두 물을 사용하는 주방에 인접해 사용이 편리했다.
- 2장. 105쪽

제2차 세계대전의 파고 속에 남산주회도로 선상에 대규모 일본인 주거단지를 건설한다는 일제의 계획은 제대로 구현되지 못했다. 만약 일제가 동양척식주식회사의 막강한 자금력을 앞세워 왕십리 일대 토지를 대량 매입하고 왕십리와 보문동 일대의 일본인 주거단지 개발을 마무리했다면, 조선인들은 사대문 안 북촌 지역에 몰려 사는 형국이 되어 공간적으로 일본인 주거지가 조선인 주거지를 포위하는 양상이 될 수 있었다. 또 빈곤한 조선인들은 경성에서 더 먼 지역으로 쫓겨나고 있는 상황에서 볼 수 있듯이, 조선인 주거단지의 분절을 가져올 수 있었다. 그렇기에 정세권과 동양척식주식회사의 ‘왕십리 토지 전쟁’은 도시계획·개발사적 의미가 상당하다.
- 2장. 131쪽

정세권이 맡은 직책은 대부분 경리와 재무이사로 조직의 활동을 재정적으로 지원하는 것이었다. 서슬 퍼런 일제강점기에 거대기업을 운영하는 자본가, 그것도 정부 인허가가 반드시 필요한 부동산 사업가가 대놓고 여러 조직의 재무를 담당하면서 재정을 지원한 것은 위험천만한 일이었다. 그렇기에 그의 역할은 더욱 빛난다. 또 이러한 공식 기록 이외에도 그가 만주의 독립운동가 가족을 지원했다는 가족들의 증언이 있다.
- 3장. 136쪽

전 세계를 휩쓴 대공황으로 조선 역시 불황에 빠져 부동산 시장이 침체되었다. 정세권은 사업이 위축되는 와중에도 조선물산장려회에 어마어마한 거금을 투여하고 있었던 것이다. 외부 환경 악화로 사업이 정체된 가운데 조선물산장려회에 자금을 쏟아붓고 있었으니, 제아무리 대자본가라고 한들 재정적 손실을 피할 수 없었다. 특히 그는 건양사라는 부동산 개발회사 외에도, 조선물산장려회를 돕기 위한 별도의 회사 장산사까지 운영하고 있었다. 경영 상태가 점점 더 악화되면서 건양사는 자본금이 8만 원으로 줄어들고, 부채액이 10만 원에까지 이르렀다고 한다.
- 3장. 166쪽

정세권은 조선어학회 활동에 다양한 재정적 기여를 했다. 종로구 화동 129번지에 학회 회관을 건립해 기증하고, 조선기념도서출판관 이사 5인 중 1인으로 활약하며 다양한 활동에 재정 기부를 했다. 일제의 입장에서 조선어학회 참여자들의 면면과 활동을 고려하면, 조선어학회 회관 설립비용 및 각종 활동 지원 행위는 독립운동자금 지원과 진배없었다. 따라서 이러한 활동(조선어학회 건물 기증, 조선기념도서출판관 이사 재직과 조선어 표준말 사정위원회 후원)의 대가는 조선어학회 사건으로 인한 모진 고문과 재산 강탈이었다.
- 3장. 186~187쪽

출판사 서평

경성의 3대왕 ‘유통왕, 광산왕, 건축왕’ 중
‘건축왕’이라 불리던 위대한 경영인 ‘정세권의 발견’
일제강점기, 한옥으로 민족을 지킨 디벨로퍼의 삶을 복원하다

서울 북촌과 익선동은 오늘날 한국을 대표하는 전통문화 관광지로, 매년 수백만 명의 내·외국인 관광객이 찾는 명소다. 고즈넉한 한옥의 아름다움과 독특한 마을 풍경은 이미 세계적으로 주목받고 있다. 그러나 이 공간이 단순한 관광지가 아니라, 일제강점기 민족의 존립을 지키기 위해 한 인물이 꿈꾸고 실현한 ‘역사적 현장’이라는 사실은 잘 알려지지 않았다. 그 주인공은 바로 ‘근대식 한옥단지’를 최초로 개발한 디벨로퍼이자, 독립운동가 정세권(鄭世權)이다.

정세권은 1920~30년대 경성에서 주택사업을 통해 막대한 부를 축적했지만, 그의 목적은 단순한 자산 증식이 아니었다. 일제강점기 조선인들이 경성에서 쫓겨날 위기에 처하자, 그는 북촌과 익선동의 대규모 땅을 매입해 한옥단지를 조성했다. 좁은 대지에 여러 세대가 함께 살 수 있도록 ‘소형 한옥’을 계획적으로 설계하고 지은 것은 당시로서는 획기적인 도시주택 개발 방식이었다. 그 덕분에 경제력이 약한 조선 사람들도 경성을 떠나지 않고 내 집 마련을 할 수 있었다. 만약 그가 북촌을 사들여 개발하지 않았다면, 오늘의 북촌은 일본 적산가옥의 거리로 남았을 것이다.

암울한 근대사 속에서 잊힌 영웅,
“백난중분투하는 정세권 씨에게 감사하라”_만해 한용운

정세권은 사업으로 얻은 자산을 민족운동에 아낌없이 쏟아부었다. ‘조선 사람은 조선 물건을 써야 한다’는 정신으로 조선물산장려운동을 후원하고, 직접 운영에도 참여했다. 나아가 조선어학회를 물심양면으로 지원하며, 우리말과 글을 지키는 데 헌신했다. 그러나 대자본가가 독립운동에 참여한 대가는 가혹했다. 그는 1942년 ‘조선어학회 사건’에 연루되어 모진 고문을 당했고, 일제는 그의 재산을 몰수했으며 개발사업의 길도 막아섰다. 결국 그의 건양사는 쇠락했고, 정세권은 역사의 그늘 속에 묻혔다.

정세권은 건축학계에서는 근대식 한옥 집단지구를 개발한 선구자, 역사학계에서는 조선물산장려회의 재정을 책임진 애국지사, 국문학계에서는 조선어학회를 후원한 민족운동가로 각각 연구되어왔다. 하지만 그의 삶을 총체적으로 조망하는 시도는 드물었다. 이 책은 여러 분야에 흩어져 있던 단편적 기록을 하나로 엮어낸 첫 시도로, 정세권이라는 인물을 입체적으로 복원했다. 이제야 비로소 그의 이름을 통해 북촌의 진정한 가치와 한옥의 역사적 의미를 새롭게 조명할 수 있게 된 것이다. 이 책을 통해 독자들은 핫 플레이스가 된 한옥마을이 단순한 관광지가 아니라 민족의 존엄을 지키려 했던 한 사람의 신념과 희생의 흔적임을 깨닫게 될 것이다.

인물정보

저자(글) 김경민

서울대학교 지리학 학사와 UC 버클리 정보시스템 석사를 마치고, 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.
부동산 시장을 연구하는 학자로서 서울의 한복판에 자리 잡은 북촌과 익선동의 한옥마을에 매료되었다. 그는 전통미와 실용성을 겸비한 한옥의 가치를 알리는 작업에 몰두하며, 자연스럽게 "이 보석 같은 한옥을 누가 만들었을까?"라는 의문을 품게 되었다.
이러한 물음은 그를 조선 최초의 디벨로퍼로 불리는 정세권에게로 이끌었다. 정세권이라는 인물에 깊이 감명받아 건축학계, 역사학계, 국문학계에 흩어져 있던 파편적인 기록들을 모아 그의 평전을 완성했다. 한옥마을의 가치를 탐구하는 연구에서 시작된 여정은, 한 인물의 삶을 조명하는 작업으로 확장되었다.