제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026

제네시스박 지음

경이로움 2025년 11월 03일 출간 국내도서 : 2025년 10월 29일 출간

작품소개

책소개

새 정부 출범과 함께 2025년 부동산 시장은 혼란스러움의 연속이다. 빗발치는 정책들, 역사적으로 반복되어 온 세금 규제들이 그 어느 때보다 빠르게 시장에 침투하고 있다. 이러한 중대한 변곡점에서 부동산 세금 분야 부동의 1위, 제네시스박의 『부동산 세금 트렌드 2026』가 출간되었다.
2022년 하락기에 완화된 규제와 과거 정부의 강력한 규제가 시장에 혼재해 세금 정책 복잡성의 극대화되었던 작년. 그리고 올해는 정부의 선언대로, ‘6.27 대출 규제’ ‘9.7 공급대책’이라는 강력한 규제책이 쏟아지고 있다. 저자는 이러한 흐름이 계속된다면 똘똘한 한 채 선호 현상이 심화되고 부동산 초양극화가 일어날 수 있다고 경고한다. 이러한 맥락에서 “이제 세금은 부동산 투자의 핵심 변수”가 되었다는 확고한 진단을 내리면서 ‘상급지 갈아타기’와 ‘비과세 기회’를 동시에 잡아야 한다고 말한다.
따라서 이번 부동산 세금 트렌드는 흔들리지 않는 절세 전략과 자산을 급증시킬 수 있는 투자 전략을 동시에 담았다. 책의 첫 내용으로 새 정부의 부동산 정책 기조와 방향성을 예측하는 내용을 담았다. 이어서 ‘신축 아파트와 상급지로의 이동을 꿈꾸는 투자자에게 전하는 분양권과 입주권 전략’ ‘세금 비용을 최소화하는 똘똘한 한 채 전략‘ ’유산취득세 개편안의 예측에 기반한 장기적인 자산 승계 전략‘ 등 다채로운 절세 및 투자 전략을 전한다.
대한민국 사람이라면 ‘부동산 자산’이 가장 큰 비율을 차지한다. 따라서 부동산 시장을 모르는 채 살아가면 자연스레 ‘벼락 거지’가 될 수밖에 없다. 이 책과 함께 세전 수익이 아닌 세후 수익을 극대화하기 위한 부동산 세금 전략을 지금 당장 세우기를 권한다.

목차

들어가는 말

1장 급변하는 정책과 2026 부동산 전망
이재명 정부의 시작, 부동산 세금은 어떻게 될 것인가?
9.7 공급대책과 향후 규제 방향성
6.27 대출 규제 분석 및 향후 대응 전략
상속세 개편과 부동산 시장 영향
규제지역 지정으로 달라지는 부동산 세금 대비 방법
급변하는 부동산 정책, 좋은 투자와 절세법 3단계

2장 똑똑한 보유 전략 - 취득세와 보유세
취득세를 알면 투자전략이 보인다
집값 뛴 강남 ‘보유세 폭탄’, 앞으로의 대응 방안

3장 절세의 핵심 - 양도세와 비과세 전략
대출 규제에도 1주택 비과세 잘 받는 5가지 방법
왜 비조정대상지역인데 거주를 해야 할까?
주택 매도 후 3~4개월은 주의해야 하는 이유
이월과세와 저가양수도를 활용한 2주택 비과세
2주택자들이 가장 고민하는 일시적 2주택 비과세

4장 분양권과 특수상황 비과세
상급지 이동을 위한 분양권 비과세의 모든 것
분양권을 가지고 있을 때 비과세 전략
상생임대주택 비과세, 실수하기 좋은 8가지 사례
입주권을 활용한 갈아타기 비과세 완벽 정리

5장 자산 승계의 기술 - 증여와 상속
소중한 자산을 지키는 법, 증여 혹은 상속
증여 절세법 5가지와 세금납부 재원조달 방법
10억 원 아파트를 자녀에게 물려주는 세 가지 방법

6장 주택임대사업자와 매매사업자
매매사업자는 하나의 트렌드가 되었다
6년 단기임대 부활과 주택임대사업자 활용법
주택임대사업자 거주주택 비과세와 고가주택 2주택자 간주임대료 강화
주택임대소득 세금과 수익률 최적화 전략

책 속으로

이러한 흐름은 전세 시장 불안정으로 이어질 수 있으며, 일부 전세 수요가 매매 수요로 전환될 가능성도 배제할 수 없다. 특히 서울을 비롯한 중심지의 신축 공급은 여전히 부족하고, 중심지 선호 현상은 지속되고 있기 때문에 주요 거주 선호지역을 중심으로 가격 상승이 먼저 시작될 가능성이 높다. 해당 흐름은 2026년 상반기에 본격화될 수 있지만, 빠르면 2025년 연말부터 움직임이 나타날 수도 있다. (18쪽)

국토부와 서울시는 ‘집값 띄우기’ 등 부정 거래 단속을 강화하겠다고 발표했다. “불법 행위가 확인되면 무관용 원칙으로 엄정 대응할 계획”이라며, 토지거래허가 대상 아파트의 실거주 의무 위반 여부를 확인해 위반자에게는 실거래가의 최대 10%에 해당하는 이행강제금을 부과할 예정이라고 한다. 실거래가 20억 원의 아파트라면 최대 2억 원의 이행강제금을 물어야 한다는 뜻이니, 결코 가볍게 넘길 수 없는 수준이다. (55쪽)

양도세 절세에 있어서는 필요경비를 많이 받고 최소 2년 이상 보유하는 것이 중요하다. 여기에 공동명의까지 한다면 일반적인 양도세에 있어서 할 수 있는 절세법은 최소 80% 이상은 했다고 봐도 무방하다. 그런데 실제 주택을 매각한 이후 양도세 신고를 함에 있어서 주의해야 하는 점은 무엇일까? 가령, 언제까지 신고를 해야 하고 혹시 비과세인 경우라면 꼭 신고를 해야 하는 것일까? 1년에 2채 이상 매각하면 이를 합산해 과세한다고 하는데, 그때는 어떻게 하는 것일까? (139쪽)

분양권은 예나 지금이나 가장 인기 있는 상품 중 하나다. 무엇보다 최근 더 심해지고 있는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’으로 표현되는 신축 선호현상, 그리고 분양가 상한제 단지의 경우 매수할 때부터 일정 수준 이상의 시세 차익이 가능하기 때문이다. 문제는 이러한 주택 분양권이 있을 때 우리가 꼭 받아야 하는 비과세 전략이 알고 있던 내용과 완전히 달라질 수 있다는 점이다. 즉, 종전주택이 있는 상태에서 분양권을 취득하는 경우 무조건 3년 내 처분하면 종전주택 비과세가 되는 것일까? (200쪽)

개인 매매사업자에 대한 관심과 인기는 여전하다. 특히, 경매와 공매를 활용해 시세보다 낮은 가격의 물건을 찾는 방법이 현재로서는 가장 유용하다. 매매사업자란 말 그대로 부동산을 사고파는 것을 업으로 하는 것인데, 기존의 세를 끼고 투자하는 갭투자와는 많이 다르고 그만큼 조심해야 하는 사항도 많다. (283쪽)

정부는 매년 7월 말쯤 ‘세법개정(안)’을 내놓는다. 그리고 이에 대해 연말 국회에서 법이 개정되면 이에 대한 후속 조치로 ‘시행령 개정(안)’을 그다음 해 연초에 발표한다. 세법개정과 달리 시행령개정은 정부가 국무회의를 거쳐 이를 공포하면 되는 것이기에, 큰 이슈 없이 통과될 가능성이 높다. 그리고 보통 이는 2월 중에 최종 결정이 난다(물론 변동될 수 있다). 이러한 절차적 특성 때문에 시행령 개정안의 내용을 미리 파악하고 준비하는 것이 투자자들에게 매우 중요하다고 할 수 있다. (315쪽)

인물정보

저자(글) 제네시스박

연세대학교에서 경영학을 전공하고 동 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 국내 유수의 대기업에서 직장 생활을 하면서 부동산 투자를 병행했는데, 그 시작은 ‘내 집 마련’이었다. 평소 숫자를 다루는 것을 좋아했는데 이를 부동산 투자에 접하니 자연스레 부동산 세금에 관심이 가게 되었고, 블로그에 부동산 세금 관련한 글을 하나씩 올리게 된 것이 지금의 ‘제네시스박’을 만들었다. 투자자의 관점에서 솔직하고 편안하게 알려주는 이야기에 입소문이 더해져 어느새 21만 명이 넘는 구독자를 보유한 유튜브 ‘채널 제네시스박’을 운영하고 있다. 네이버 프리미엄콘텐츠 ‘제네시스박의 부동산 절세노트 ’ 는 부동산 세금 분야 1위 채널이다.
이 외에도 서울머니쇼 플러스, 연세대학교 경영대학 상남경영원, 서울시민대학 등에서 세금 전문가로 활동하며 서울은 물론 전국을 대상으로 사람들에게 유용한 부동산 절세 지식과 정보를 전달하고 있다. 그 과정에서 사람들이 부동산 절세에 관해 잘못 알고 있는 점을 바로잡고 합법적인 방법으로 절세하는 게 가장 좋다는 것을 알리기 위해 『부동산 투자 무작정 따라하기』(공저), 『제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026』를 집필했다.