누수 소송의 모든 것

누수 피해자와 분쟁 당사자를 위한 소송 대응 매뉴얼

이규호 지음

북랩 2025년 10월 30일 출간 국내도서 : 2025년 09월 30일 출간

작품소개

책소개

윗집 누수로 속을 끓이고 있다면,
집을 팔았는데 누수 컴플레인이 들어왔다면?

누수 소송의 성패는
원인 규명과 손해액 입증에 달려 있다!

현직 변호사가 판례와 사례로 풀어낸
누수 분쟁 해결의 실전 지침서

물 한 방울에서 시작된 갈등이
법정 다툼으로 번지는 누수 소송!

책임은 누구에게 있으며,
증거는 어떻게 확보할 것인가?

누수 피해자가 반드시 알아야 할
소송의 모든 쟁점을 한 권에 담았다

누수는 생각보다 깊고 복잡한 문제다. 신축 아파트에서부터 오래된 주택, 상가, 분양 건물에 이르기까지 건물의 형태나 연식, 소유 관계를 가리지 않는다. 물 한 방울에서 시작된 갈등이 일상 속 불편을 넘어 법적 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않다. 누수 피해를 입었거나, 반대로 책임을 요구받는 상황에 놓였을 때, 무엇을 어떻게 준비해야 할지 막막하기만 하다.
『누수 소송의 모든 것』은 다양한 유형의 누수 분쟁을 실제 소송 사례 중심으로 정리한 실무 지침서다. 저자는 민법, 집합건물법, 상법 등 관계 법령과 판례 해석은 물론이요, 건물 구조와 누수의 기술적 특성까지 함께 다룸으로써 현실적인 고민에 답하고자 했다. 『누수 소송의 모든 것』에서는 윗집과 아랫집, 임대인과 임차인, 매도인과 매수인, 시행사와 수분양자 등 누수로 인해 분쟁이 발생할 수 있는 모든 관계를 망라하여 각 분쟁 유형별로 주된 쟁점은 무엇이며 법원은 어떤 기준으로 판단하는지, 실무상 어떤 점을 유의해야 하는지 등을 체계적으로 풀어낸다.
모쪼록 누수의 늪에 빠진 이들에게, 이 책이 방향을 제시하는 이정표가 되어주기를 기대한다.

목차

머리말

1장 공동주택 층간 누수 분쟁
1. 손해배상 청구 소송
책임 소재 파악
책임 소재 기준: 전유부분과 공용부분
전유부분과 공용부분의 예시
전유부분 누수 책임자: 1차 세입자, 2차 소유자
공용부분 누수 책임자
피해자가 누수 원인을 밝혀야
법원 감정(鑑定, appraisal)을 통한 입증
감정 전략: 선보수 후감정 vs 선감정 후보수
감정 절차와 유의사항
감정 없이 원인 입증이 가능할까?
손해액도 피해자가 밝혀야
피해 세대 내부 복구비
누수 탐지 비용
이사비와 숙박비
기타 비용
누수 때문에 날린 월세
2. 누수 방지 공사 청구
방지 공사 이행 청구 소송
방수공사 집행과 간접강제
형사 고소
3. 공용부분 보수비 청구

2장 상가 임대차 누수 분쟁
1. 수선의무
임대인의 수선의무
수선의무 면제 특약
누수를 해결해야 수선의무 이행 완료
2. 임대인이 수선의무를 위반할 경우의 효과
필요비 상환 청구
월세
계약 해지와 보증금 반환
계약 해지 후 부당이득금
인테리어 비용 청구
영업 손실
권리금
영업 손실 및 권리금과 인테리어 비용은 중복 청구 불가
기타 손해: 집기 등 보수비, 환불금
3. 점포 간의 관계

3장 매매 누수 분쟁
1. 하자담보책임
하자담보책임의 성립 요건
상법상 담보책임
손해배상과 해제
2. 불완전이행책임
3. 불법행위책임

4장 분양계약 누수 분쟁
1. 집합건물법상 담보책임
집합건물법에 따른 담보책임의 청구권자와 상대방
집합건물법상 담보책임의 요건
집합건물법상 담보책임의 효과
2. 하자보수보증금
3. 실무상 분쟁 형태

5장 기타 누수 분쟁
1. 인접 공사로 인한 누수 분쟁
인접 공사 피해에 대한 손해배상청구의 요건
기여도의 문제
2. 방수공사 계약 분쟁
3. 공인중개사와의 분쟁

책 속으로

피해자에게는 누수 탐지 비용도 문제다. 누수는 단시간에 해결하기 어렵다. 배관 등 건물 내부 곳곳에서 누수가 발생할 수 있다. 일반인이 원인을 확인하기 쉽지 않다. 누수 피해자로서는 전문 업체에 의뢰하여 원인을 알아내야 한다. 그러나 전문 업체마저도 원인 파악에 실패하는 경우가 적지 않다. 특히, 지하층은 더욱 어렵다. 각종 배관과 외벽 하자가 뒤얽혀있기 때문이다. 결국 피해자로서는 업체를 바꿔가며 어렵사리 누수 원인을 파악할 수밖에 없다. 누수 피해자로서는 돈은 돈대로 내고 원인은 찾지 못하니 답답할 수밖에 없다.
p.51

보수 자체가 가능하다면, 수선의무 이행을 위해 노력했다는 사정만으로는 부족하다. 적합한 보수공사를 하지 않았을 경우, 수선의무 위반에 해당한다.
이와 달리 본다면, 부당한 결과가 발생한다. 임대인이 보수공사를 시도한 사실이 있더라도, 누수가 계속되면 임차인에게 피해가 발생한다. 즉, 임대인이 보수를 위한 노력을 했더라도, 임차인이 누수로 인해 정상적으로 부동산을 사용할 수 없다는 점에는 변함이 없다. 임대인이 보수를 시도한 사실만으로 책임을 면한다고 본다면, 임차인에게 잘못이 없음에도 손해가 전가된다. 나아가, 이와 같은 상황에서 임대인의 수선의무 위반을 인정하지 않는다면, 임대인이 보수를 위해 필요한 노력을 다하지 않을 것이다.
p.103

그런데 분양자가 돈이 없다면 어떻게 할까? 시행사가 돈 빌려와서 건물 올리고 일부 분양한 후 재산이 없는 경우가 있다. 대출 위주로 자금을 조달하여 사업을 진행하는 시행사가 많아서, 미분양이 속출하면 재산이 없기 마련이다. 이 경우, 현실적으로 분양자에게 하자 보수비를 청구해서 승소해도 무의미하다. 판결문으로 상대방의 재산을 경매할 수 있지만, 재산이 없으면 꽝이다.
다행히 대안이 있다. 시행사가 돈 없다고 폐업해버리는 경우가 워낙 많으니, 집합건물법은 그에 대비한 규정을 두고 있다. 집합건물법 제9조 제2항, 제3항이다. 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그밖에 준하는 사유가 있는 경우, 시공자 또한 집합건물법에 따른 담보책임을 진다는 내용이다.
p.163

인물정보

저자(글) 이규호

연세대학교 신과대학과 한양대학교 법학전문대학원을 졸업했다. 11회 변호사 시험에 합격하고 법무법인 도시와사람에서 변호사로 근무하고 있다. 대법원 국선변호인과 서울시 공익변호사, 주택도시보증공사(HUG) 전세사기 피해자 경공매지원 변호사로 활동하고 있다.