10분의 기적, 내 집을 짓다 - 재개발·재건축 투자로 실거주와 수익을 동시에 잡는 실전 가이드

부도사 (김성오) 지음

부동삶클래스 2025년 10월 24일 출간

작품소개

책소개

서울에 신축 아파트를 갖고 싶다면, 가장 현실적인 길은 '재개발·재건축'이다. 하지만 이 분야는 정보는 넘쳐도, 정작 나에게 필요한 핵심은 찾기 어렵다. ‘조합원’, ‘입주권’, ‘관리처분인가’, ‘현금청산’이라는 용어 앞에서 대부분은 겁을 먹고 포기한다. 저자는 바로 그 지점에서, 수많은 평범한 사람을 조합원으로 이끌었다. 이 책은 10년 이상 재개발·재건축 현장에서 실거주자와 투자자들의 내 집 마련을 도운 현직 공인중개사의 실전 전략을 정리한 결과물이다. 하루 10분씩만 투자해도, 누구나 신축 아파트의 주인이 될 수 있는 길을 구체적인 템플릿으로 제시한다. 3040 세대의 무주택 실수요자, 청약에서 계속 떨어지는 세대주, 전세 만료를 앞둔 예비신혼부부, 자녀에게 집을 사주고 싶은 6070 부모, 그리고 여유 자금으로 장기 수익을 얻고 싶은 50대 투자자까지. 이 책은 각기 다른 삶의 배경을 가진 독자에게 맞춤형 전략을 제공한다. 단순한 이론이나 낙관적인 전망이 아니다. 사업 단계별 수익률 계산, 계약 시 주의사항, 절세와 대출 전략, 실전 임장 노하우까지. 당신이 집을 사기 전 반드시 알아야 할 ‘현장의 언어’와 ‘구체적인 판단 기준’을 담았다. 이 책을 읽고 나면 당신은 더 이상 부동산 시장의 방관자가 아니다.'언젠가'가 아니라, '지금' 움직이는 사람이 된다. 복잡하다고 포기했던 재개발·재건축이, 당신 삶의 기회가 될 수 있다.

목차

1장 왜 재개발·재건축인가: 가장 강력한 부동산 투자 이유
1.1 지금 집을 사야 할까? – 평범한 사람의 고민
1.2 새 아파트를 싸게 사는 단 하나의 방법
1.3 갭투자, 분양권보다 쉬운 투자
1.4 정부 규제와 투자 흐름의 관계
1.5 재개발과 재건축, 진짜 차이점
1.6 미라클 솔루션 ① 용어정리: 헷갈리는 정비사업 완전 정복

2장 내게 딱 맞는 투자 전략 찾기: 실거주자부터 투자자까지
2.1 무주택자에게 맞는 투자 전략
2.2 1주택자, 어떻게 세금 없이 두 채 가질까?
2.3 다주택자, 재건축으로 세금 줄이기
2.4 예비신혼부부·1인 가구를 위한 소액 전략
2.5 부모 세대가 자녀를 위해 투자할 때의 체크리스트
2.6 미라클 솔루션 ② 투자 성향별 전략 매칭표

3장 5천만 원으로 5억 버는 재개발·재건축 실전 입문
3.1 사업단계별 수익률 계산법
3.2 조합설립인가: 가장 저렴한 매수 시점
3.3 사업시행인가와 시공사 선정
3.4 사업시행인가중 감정평가와 관리처분인가: 수익률이 보이는 구간
3.5 입주권과 분양권: 헷갈리지 않는 선택법
3.6 미라클 솔루션 ③ 사업단계별 투자 타이밍 가이드

4장 어떤 물건을 사야 할까: 돈 되는 부동산 보는 눈
4.1 빌라, 상가, 다가구 무엇이 유리한가
4.2 무허가 주택과 도로 매물 활용법
4.3 1+1 입주권과 평형변경 전략
4.4 환지방식 정비사업의 기회와 주의점
4.5 현금청산 피하는 방법
4.6 미라클 솔루션 ④ 실전 물건분석 체크리스트

5장 손품·발품으로 완성하는 임장과 계약 실전
5.1 좋은 입지를 고르는 기준
5.2 임장, 이렇게 하면 끝난다
5.3 공인중개사와 친해지는 법
5.4 계약 시 반드시 확인해야 할 5가지
5.5 임차인 문제, 무조건 싸우면 안 되는 이유
5.6 미라클 솔루션 ⑤ 계약 전 체크리스트 및 안전마진 계산법

6장 수익률을 바꾸는 자금 전략과 절세 기술
6.1 이주비, 중도금, 잔금대출 총정리
6.2 내 돈은 적게, 수익은 크게: 레버리지 투자
6.3 양도세·취득세 절세 전략
6.4 현금이 많다면? 고액 투자자의 프레임
6.5 미라클 솔루션 ⑥ 자금 조달 및 절세 시뮬레이터

책 속으로

“내 돈은 적게, 수익은 크게.그 시작은 ‘레버리지’를 아는 것에서부터 시작된다. 1억으로 3억짜리 재개발 물건을 사면 부동산이 10% 오를 때 내 수익은 30%다. 이것이 ‘지렛대’ 효과다. 적은 자본으로도 큰 수익을 기대할 수 있다. 그러나 레버리지는 칼과 같다. 잘 쓰면 자산을 늘리는 무기가 되지만, 계획 없이 쓰면 빚의 늪에 빠진다. 이 책은 감이 아닌 수치로 레버리지를 설계하는 법을 알려준다. 금리와 대출 구조, 상환 방식, 자금 시나리오까지. 철저한 계획 아래 투자하는 방법을 하나하나 짚어준다. 수익률보다 중요한 건, 위기를 버티는 힘이다. 그래서 이 책은 말한다. ‘내 돈은 적게, 내 판단은 더 무겁게 하라’고.”

출판사 서평

이 책은 복잡하게 느껴지는 ‘재개발·재건축’을 현실적인 기회로 바꿔주는 책이다. 겉보기엔 어려운 용어와 절차들. 조합원, 입주권, 관리처분인가, 현금청산 사이에 숨어 있던 진짜 핵심을 저자는 현장에서 직접 부딪히며 쌓은 경험으로 풀어낸다. 읽다 보면 부동산이 더 이상 전문가들만의 세계가 아님을 깨닫게 된다. 하루 10분, 작은 시간의 투자만으로도 신축 아파트의 주인이 될 수 있는 ‘길’이 구체적으로 제시된다. 단순히 투자 이론을 나열하는 책이 아니라, 각자의 상황에 맞춘 전략과 실제 계산법, 그리고 리스크를 최소화하는 판단 기준을 담고 있다. 특히 청약에서 계속 떨어졌던 3040 세대나, 전세 만료를 앞둔 예비 신혼부부, 자녀에게 집을 마련해주고 싶은 부모 세대에게 실질적인 대안이 된다. 이 책을 읽고 나면 막연했던 재개발이 구체적인 계획으로 바뀌고, ‘나도 할 수 있다’는 확신이 생긴다. 이 책은 재개발과 재건축의 세계를 두려움이 아닌 ‘기회’로 바라보게 만드는 힘이 있다.

인물정보

저자(글) 부도사 (김성오)

서울과 수도권의 변화 흐름을 꿰뚫는 전략가, 평범한 사람도 집을 가질 수 있다는 믿음을 현실로 만든 중개 전문가. 저자는 대한민국 공인중개사이자, 10년 이상 현장에서 수백 건의 재개발·재건축 물건을 직접 분석하고, 수많은 실수요자와 투자자에게 길을 제시해온 실전형 부동산 컨설턴트다. 그는 집값이 하늘을 찌르는 시대에도 “내 집 마련은 기회가 있을 때가 아니라, 전략을 세울 때 이루어진다”는 확고한 신념으로, 초보자부터 고액 투자자까지 맞춤형 부동산 해법을 제공해왔다. 이 책은 그가 수많은 상담과 현장 경험, 강의를 통해 검증된 지식만을 모은 실전 투자 매뉴얼이다. 특히 재개발·재건축 분야에서 흔히 겪는 복잡함과 정보 부족을 해결하고자, 누구나 따라 할 수 있는 ‘10분 투자 템플릿’을 제시한다. 책을 다 읽고 나면, 당신은 더 이상 부동산 시장의 방관자가 아니다. 당신도 조합원이 되어 신축 아파트의 주인이 될 수 있다.