실전 상권분석 무조건 따라하기 - 초보 창업자와 투자자를 위한 A급 점포 찾기와 안정 수익 상권 입지 전략

김홍래 (믿음家 부동산) 지음

부동삶클래스 2025년 10월 17일 출간

작품소개

책소개

“가게를 고르는 일은, 자리를 고르는 일이자 인생을 선택하는 일입니다.” 장사에서 가장 중요한 건 ‘무엇을 할까’가 아니라 ‘어디서 할까’입니다. 좋은 상권을 고른다는 건, 경쟁에서 한 발 앞서 나가는 것이며 고정비를 줄이고, 매출을 지켜내며, 창업의 리스크를 낮추는 가장 현실적인 전략입니다. 이 책은 공인중개사이자 실전 상가 코치인 저자가 수많은 입지를 분석하며 터득한 “현장에서 바로 써먹을 수 있는 상권분석 노하우”를 담았습니다. 무작정 큰 길가나 역세권만 찾는 접근에서 벗어나, 업종별 입지 특성, 상권 효용지수, 점포의 권리금 구조, 그리고 예비 창업자가 가장 많이 실수하는 사례까지 ‘따라 하면 그대로 적용할 수 있는 실전 기준’으로 정리했습니다. 유동인구만 보는 게 아닌, ‘돈이 되는 동선’을 보는 법. 분양가가 아닌 ‘실제 수익’을 기준으로 가치를 보는 법. 공실률, 권리금, 개발계획까지 종합적으로 판단하는 법. 이 책 한 권이면 ‘입지를 보는 눈’이 생깁니다. 그리고 그 눈이, 당신의 창업 실패 확률을 획기적으로 낮춰줄 것입니다.


이런 분에게 꼭 필요한 책입니다

- 은퇴 후 가게 하나 차려보고 싶은데, 어디가 좋은 자리인지 막막한 분
- 창업은 처음이라 상권이나 입지에 대해 아무것도 모르는 예비 자영업자
- 공인중개사에게 상가를 추천 받고 싶지만 내가 판단할 기준이 없는 분
- 소액으로 투자 가능한 점포를 찾고 싶은데, 뭘 봐야 하는지 모르겠는 분
- 장사로 제2의 인생을 시작하고 싶은데 실패가 두려운 분

이 책의 특징 요약
- 공인중개사 현장이 담긴 100% 실전형 상권분석 노하우
- 복잡한 이론 없이, 누구나 따라 할 수 있는 입지 판단 기준
- 외식업, 도소매, 서비스업 등 업종별 입지전략 완벽 정리
- 예상매출액, 권리금 산정, 계약 체크리스트까지 수록
- 수도권 외곽, 주거지 상권, 골목상권 등 실제 적용 사례 포함

목차

프롤로그
상가로 제2의 인생을 시작하는 사람들에게

1부 창업 전 꼭 알아야 할 상권과 입지분석 기초 지식

1.1 상권과 입지조건분석, 왜 중요한가
1.1.1 상권분석의 필요성과 효과
1.1.2 상권과 입지선정의 기본 개념
1.1.3 상업입지론의 역사와 진화
1.1.4 부동산·상가·창업시장 흐름과 전망
1.1.5 중대형 vs 중소형 상가 분석법 차이
1.1.6 상업지와 주택지의 차이, 용도별 입지 조건
1.1.7 상가 효용지수와 가치 평가 기준

1.2 업종별 핵심 키워드와 입지 전략
1.2.1 업종별 소비자 분석과 적정 입지
1.2.2 보완재·경쟁재에 따른 업종 전략
1.2.3 외식업 입지 선정 포인트
1.2.4 도소매업·서비스업 입지 전략
1.2.5 업종별 중간저지전략과 리스크 회피법

1.3 상권정보시스템과 독점세대 산정법
1.3.1 상권범위 설정과 세대수 추정법
1.3.2 골목상권 단절 요인과 동선 조사법
1.3.3 공공 상권정보시스템 활용 실전법

2부 실전 중심의 상권분석 및 입지조건 분석 기법

2.1 상권분석의 핵심 포인트
2.1.1 상권 경계와 범위 설정
2.1.2 정량적 분석: 번성도, 인구, 유동인구
2.1.3 정성적 분석: 특성, 이미지, 분위기
2.1.4 외국 상권 이론 비교 및 적용법

2.2 점포 입지조건분석의 모든 것
2.2.1 점포 조건과 주변 경쟁 분석
2.2.2 점포 권리 분석 및 법적 요소 확인
2.2.3 권리금 개념과 유형별 산정법
2.2.4 위험한 권리금 조건 피하는 방법

2.3 사업 타당성과 매출액 추정 실무
2.3.1 매출에 영향을 미치는 요소
2.3.2 업종별 예상매출액 산정법
2.3.3 손익분기 분석과 투자 대비 수익률
2.3.4 예상매출액 산정서 작성법

2.4 점포계약 실무와 체크리스트
2.4.1 계약 전 확인할 필수 요소
2.4.2 임대차 계약 vs 권리양도 계약
2.4.3 재개발·도시재생 지역의 계약 주의사항

3부 실전 상권입지분석 적용법과 고급 전략

3.1 주택지·아파트단지 상권 실전분석법
3.1.1 점포 숫자로 골목상권 파악하는 법
3.1.2 업종분포도로 입지 흐름 보는 방법
3.1.3 대단위 아파트단지 상권 입지전략

3.2 임대가와 권리금, 단계별 변화 이해하기
3.2.1 상권 유형별 임대료 및 권리금 분석
3.2.2 입지 발전 단계에 따른 가격 변화

3.3 A급 점포 판별 기술
3.3.1 좋은 입지 + 낮은 권리금 = A급 점포
3.3.2 투자대비수익률 기준 A급 분석법
3.3.3 손익분기점 기준으로 A급 판별하기

3.4 점포개발 전략과 점포개발 보고서 작성법
3.4.1 점포개발 전략 수립 절차
3.4.2 A급 점포 발굴 노하우
3.4.3 점포개발 보고서 실전 작성 예시

3.5 상권 모델링과 실제 사례 분석
3.5.1 중대형·중소형 점포 보고서 비교
3.5.2 상권모델링 보고서 작성법
3.5.3 실제 상권 분석 사례 소개

3.6 프랜차이즈 창업자를 위한 시스템 구축법
3.6.1 프랜차이즈 상권입지분석 핵심
3.6.2 자체 상권분석 시스템 만드는 방법

4부 초보자를 위한 임장, 계약, 투자수익 전략

4.1 현장조사와 중개업소 활용법
4.1.1 현장에서 확인해야 할 체크포인트
4.1.2 중개사무소 활용 전략
4.1.3 현장 체크리스트와 실제 사례

4.2 상가투자 시 주의할 계약 요령
4.2.1 계약서 항목별 체크 포인트
4.2.2 분양상가, 선임대 조건 투자 시 유의사항
4.2.3 상가 임대료·보증금 설정 기준

4.3 안정적인 임대수익 구조 만들기
4.3.1 좋은 임차인을 구하는 전략
4.3.2 업종별 임차인 분석
4.3.3 공실 없는 임대 전략과 상호협력

4.4 상가매각과 시세차익 전략
4.4.1 수익 극대화를 위한 매각 타이밍
4.4.2 매각계약 시 특약 사항 정리
4.4.3 매각 후 세금 및 자산관리 전략

부록
부록 1 상가건물 임대차보호법령 주요 개정 사항 요약
부록 2 상권정보시스템·지도·로드뷰 실전 활용법
부록 3 예상매출액 산정서, 권리금계약서 샘플 양식

에필로그
두려움에서 자유로, 장사로 인생 2막을 여는 당신에게

책 속으로

1. 프롤로그 일부
“누군가는 가게를 시작하고, 누군가는 인생을 다시 시작합니다. 저는 그런 분들과 함께 걸어온 공인중개사입니다. 이 책은 자리 하나가 얼마나 큰 무게를 지닐 수 있는지를 알고 있는 사람의 기록입니다.”

2. 본문 1.1.7 중
“상가의 가치는 단순한 가격이 아니라, 얼마나 안정적이고 지속 가능한 수익을 창출할 수 있는가에 있다.효용지수는 그 가능성을 수치로 가늠하게 해주는 투자 나침반이다.”

3. 2.3.2 예상매출액 산정법 中
“예상 매출은 감이 아니라 계산이다.입지의 유동인구, 업종의 특성, 면적당 객단가까지 분석하면 ‘될지 안 될지 모르겠는 장사’가 아니라,‘할 만한 자리인지 판단 가능한 장사’가 된다.”

4. 3.3.1 A급 점포 정의 中
“좋은 입지에 낮은 권리금, 그것이 A급 점포다.하지만 그것을 먼저 보는 눈은 공부와 경험에서 나온다.”

5. 에필로그 일부
“두려움에서 자유로, 장사로 인생 2막을 여는 당신에게이 책이 당신의 첫 걸음을 지지해주는 안내서가 되길 바란다.”

출판사 서평

가게 자리는 운이 아니다. 눈이다. 이 책은 책상 위에서 쓴 상권 이론서가 아니다. 수백 개의 점포를 중개하고, 수많은 실패와 성공을 지켜본 저자가 몸으로 쌓은 감각의 기록이다. 저자는 ‘유동인구가 많다고 장사가 잘 되는 건 아니다’라고 단언한다. 대신 ‘돈이 되는 동선’을 보라고 말한다. 그 말 한 줄에, 현장의 냉정함이 담겨 있다. 책은 복잡한 통계나 모델보다 ‘직관을 훈련시키는 기준’을 세워준다. 업종별로 어디에 들어가야 하고, 어떤 점포 구조가 손님을 붙잡는지, 권리금은 어떻게 봐야 하는지, 교과서엔 없는 디테일이 가득하다. 좋은 자리를 고른다는 건, 고정비를 줄이는 것이 아니라 시간을 버는 일이다. 은퇴 후 가게 하나 차려보고 싶은 분들에게는 ‘망하지 않는 법’을, 이제 막 창업의 문턱에 선 사람들에게는 ‘판단의 기준’을, 그리고 현업 중개사들에게는 ‘현장을 설득하는 언어’를 제공하는 책. 이 책은 인생의 전환점을 맞이하기 위한 당신에게 가장 현실적인 해답서다.

인물정보

저자(글) 김홍래 (믿음家 부동산)

“누군가는 가게를 시작하고, 누군가는 인생을 다시 시작합니다.” 저는 그런 분들과 함께 걸어온 공인중개사입니다. 오랜 시간 동안 상가를 중개하며 수많은 창업자들을 만났습니다. 반짝이는 눈빛으로 첫 가게를 준비하던 분, 퇴직금을 모아 제2의 인생을 설계하던 분, 가족을 책임지는 무게를 안고 상권을 탐색하던 분들까지. 그들의 이야기를 들으며, 좋은 자리를 함께 찾고, 때로는 같은 자리에 안타깝게 주저앉는 모습도 지켜보았습니다. 상권은 단순히 위치가 아닙니다. 사람이 모이는 흐름이고, 한 사람의 미래이고, 때로는 가족의 삶 전체를 담는 그릇입니다. 그래서 저는 이 책에 단순한 부동산 지식이 아닌, 경험으로 체득한 ‘자리의 진심’을 담고자 했습니다. ‘장사’가 처음이라 두렵고, ‘상권 분석’이라는 단어가 낯설게 느껴지는 분들을 위해, 누구나 따라 할 수 있는 따뜻하고 현실적인 상가 입지 안내서가 되길 바라는 마음으로 이 책을 썼습니다. 이 책을 통해 여러분이 혼자 고생하지 않고, 좋은 자리를 만나 든든하게 시작할 수 있기를 바랍니다. 제가 그 길의 출발점에 함께할 수 있어 기쁩니다.