부동산 트렌드 2026

하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트

김경민 , 정재훈 , 김규석 , 이소영 , 이영민 지음

와이즈맵 2025년 10월 05일 출간 국내도서 : 2025년 09월 25일 출간

작품소개

책소개

“2026년 부동산 시장의 상승은 확정돼 있다고 단언할 만큼 선명하다. 강남에서 시작해 강북으로 번지는 ‘상승 도미노’가 서울 전역의 상승세를 이끌어갈 것이다.” 국내 최고 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수의 진단은 어느 때보다 명료하다. 작년 예측대로 시장에서는 공급 절벽과 금리 인하, 전·월세 폭등 같은 요소가 융합해 강력한 상승세를 일으켰다. 이제 강남발 집값 상승은 한강을 건너 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이다. 부동산 ‘슈퍼사이클’에 이은 ‘상승 도미노’가 본격화되는 시점이다.

국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진은 부동산 매매·전세 시장의 추이와 흐름을 따라가며 향후 몇 년간 ‘꾸준한 상승 도미노’가 이어질 수밖에 없는 이유를 밝히고, 실전 매매를 위한 ‘16개 대장 단지 리포트’를 통해 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다.

6·27 대책, 관세 전쟁과 인플레이션, 아파트 시장 양극화, 주요 권역 가격 추이 등 부동산 시장의 대내외 상황을 꿰뚫는 ≪부동산 트렌드 2026≫은 부동산 거래를 결단하기 전에 반드시 숙지해야 할 필독서다.

목차

프롤로그_서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다
주요 용어 해설

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기
1. 2025년 부동산 시장에 일어난 일들
슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로
2. 2025년 부동산 트렌드의 변화
강북 아파트 상승 도미노의 시작｜서민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장
1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
전국 아파트 매매 시장 트렌드: 서울 중심 회복세와 지역별 격차｜매매가격 트렌드: 59m2 이하 소형 평형의 상승｜거래량 트렌드: 서울과 지역 부동산 시장의 확연한 온도 차｜서울 부동산 시장 트렌드: 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산
2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
뚜렷해진 분당·수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세｜분당·일산: 극명한 가격과 거래량 차이｜평촌··수지: 유사한 회복 패턴｜김포·남양주: 여전한 혼조세｜의정부·파주: 정체의 지속｜신도시 부동산 매매 시장 인사이트
3. ‘서울’ 아파트 매매 시장 동향
강남3구와 노도성의 차별적 움직임｜강남3구 거래가격 사상 최고치 경신｜2025년 2분기, 강남3구를 넘어선 노도성 거래량
4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측 - 4개 권역별 매매·전세 시장 심층 분석
확연히 벌어지는 권역별 회복 속도
5. 서울 교육지역 분석 - 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는?
목동: 체계적 교육 시스템의 완성체｜목동 교육 인프라 현황｜여의도: 소수정예 교육의 숨겨진 보석｜여의도 교육환경의 차별성｜목동 VS 여의도, 어떤 기준으로 선택할 것인가｜학군지 선택의 핵심 기준

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석
1. 서울시 빌라 시장 주요 동향
왜 빌라 시장을 주목해야 하는가｜매매 시장이 급감하는 이유｜폭발적인 반전세 전환의 의미｜서울시 빌라 매매·전세가격 트렌드
Information: 빌라 공급 절벽, 무너지는 주거의 최후 보루
2. 빌라 VS 아파트 시장 비교
아파트 대비 저조한 빌라 매매가격상승률｜아파트와 빌라 전세 시장의 분화
3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교
역삼2동·대치4동 사례 비교｜빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장
한 치 앞을 모르는 글로벌 정치·경제｜관세 전쟁과 월세 폭등의 상관관계｜금리 인하를 통한 경기 활성화｜인플레이션과 금리 인하의 어색한 공존
Information: 1923년 초인플레이션에도 살아남은 부동산 투자자들
2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현
슈퍼스타 단지 출현의 필연성｜서울 아파트 시장과 슈퍼스타 경제학｜양극화가 심화되는 서울 아파트 시장
Information: 서울 용산 VS 도쿄 아자부다이 힐즈: 단순 비교와 이식이 위험한 이유
3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요
60억 신고가는 허상일 뿐이다
Information: 도쿄 부동산 시장, 과연 ‘잃어버린 30년’인가?
4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다
전국 아파트 입주 물량 절멸｜구조적인 공급 부족에 시달리는 서울시｜권역별 편중으로 더욱 심각해진 서울 아파트 공백｜빌라마저 턱없이 부족한 서울시
5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장
전세의 놀라운 인플레이션 방어력｜현실을 따라잡지 못하는 물가 통계｜전세상승률, 인플레이션을 앞서다｜전세 방어력의 지역별 차이
6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노
서울 아파트 가격 이동평균선이 보여준 흐름｜상승 도미노의 속도: 시차로 본 흐름｜상승 도미노의 강도: 상승 폭과 수익률의 격차
Information: 진보 정권이 들어서면 집값이 오른다?

Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 - 상승 도미노의 포착
서울 일시정지 이론(Seoul Pause Theory)｜인구가 줄어도 서울 집값이 상승하는 이유｜서울시 16개 대장 단지 분석
2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석
① 동대문구 ‘청량리역 더블 랜드마크’｜② 양천구 목동신시가지｜③ 송파구 송파위례24단지꿈에그린｜④ 노원구 한진한화그랑빌(feat. 9억 원 미만 서울 아파트)｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

Part6. 2026년 부동산 가격 大예측
1. 서울 아파트 가격 시나리오
‘집값 상승 도미노’, 시간의 문제다
Information: 주택 보유 시 적정한 부담을 주는 정책을 제시하라
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
‘강남 집값을 잡아야 한다’라는 착각｜‘정부 개입’과 ‘자유시장경제’라는 아이러니｜반복된 정부 개입이 빚어낸 후폭풍｜왜 우리에겐 제대로 된 주택 정책 목표가 없나｜대한민국이 지향해야 할 3가지 포인트｜장기적 주택 정책 목표 제언

Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스
1. 관광객이 주도하는 서울 상권 트렌드
서울 시내 호텔에서 골목까지｜여행 열기로 되살아나는 서울｜호텔의 재도약과 잠재적 위기｜이들은 어디서 자고 어디서 즐기는가
2. 진격의 K-문화 그리고 서울의 재발견
충무로·신당·약수: 핫플 트라이앵글｜확장하는 서울 미식 지도｜K-세계관의 원천, 크리에이터가 사는 동네｜오래된 거리의 새로운 얼굴, 장충동｜2026년 글로벌 키워드: 한국인

참고문헌

책 속으로

2025년 서울 아파트 시장은 강남을 필두로 폭등세에 진입했다. 거래가격은 순식간에 수억 원씩 치솟았고, 시장은 다시 과열되기 시작했다. 6·27 대책 이후 전망을 살펴보면 저가 아파트(9억 원 이하)는 규제의 무풍지대일 것이다. 고가 아파트, 특히 이른바 ‘슈퍼스타 단지’는 거래량이 감소하는 가운데서도 신고가를 기록할 가능성이 있다. 과거 몇 년에 걸친 누적상승률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 따라서 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 ‘상승 도미노’다.
-프롤로그 「서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다」 중에서

2026년을 앞둔 지금 시점에서 시장 참여자가 인지해야 할 사실은 크게 두 가지다. 서울 부동산 ‘슈퍼사이클’의 흐름은 여전히 지속되고 있다는 점, 그리고 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 ‘상승 도미노’의 가능성이다. ‘최대 6억 원’이라는 한도가 강력하게 느껴질 수는 있으나, 강북 지역 아파트 매입에도 같은 효과를 발휘할지는 의문이다. 2025년 현재 노도성(노원구, 도봉구, 성북구)의 25평 및 33평 아파트 평균 거래금액과 서울시 평균 거래금액을 정확히 이해한다면, 이 대출 한도가 정말 부담이 되는가에 관해서는 ‘그렇지 않다’라고 답할 수 있다.
-Part1. 「2025 부동산 시장 돌아보기」 중에서

서울 부동산 시장은 2021년 4분기 고점 이후 2023년 1분기 저점을 지나, 2023년 3분기 일시 조정 후 2024년부터 본격 상승 전환 흐름을 보이며 W형 회복 패턴을 형성했다. 이러한 패턴은 과거 여러 차례 반복된 사이클에서 꾸준히 관측된 것으로, 고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보인다. 특히 강남 시세가 전고점을 넘어서며 시장을 이끄는 선도 역할을 하고, 그 기세가 서울 내 다른 지역과 수도권 일부 신도시의 가격 상승 기대감을 부추기고 있다.
-Part2. 「빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장」 중에서

주택 시장 활황기 동안 아파트는 실거주 수요뿐만 아니라 투자 수요까지 대거 유입되며 가파른 가격 상승세를 보여줬다. 이와 달리 빌라 매매가격은 아파트에 비해 확연히 낮은 상승세를 기록했다. 특히 서울 아파트 가격이 급등하며 고공행진을 이어간 반면, 빌라는 상대적으로 약한 상승세를 보이며 아파트와 가격 격차가 벌어지는 현상이 나타났다. 빌라 가격상승률은 아파트 가격상승률보다 낮은 수준이 대부분이었다. 대부분 아파트의 절반 정도 상승률을 보여준다. 2013년 1분기부터 빌라 매매가격이 고점을 기록한 2022년 2분기까지, 아파트 매매가격이 약 179% 상승한 반면 빌라 매매가격은 약 73% 상승에 그쳤다.
-Part3. 「서울시 빌라 시장 정밀 분석」 중에서

연 소득이 1억 원인 맞벌이 가구는 현재 기준 서울시 25평 중윗값 아파트(노원구를 포함한 강북의 한강 인접 지역, 마용성은 제외)는 레이더에 넣기 충분하다. 즉 수십억 원에 달하는 강남권 슈퍼스타 단지 가격에 매몰되는 순간 아파트 수요가 없으리라 생각할 수 있으나 실제 상황은 전혀 그렇지 않다는 것이다. 강남권 아파트가 급등하고 시장 트렌드가 변화했다고 판단하는 순간, 서울시 평균소득(2인 기준 연 1억 원) 수준의 거대한 수요가 9억 원 이하 강북권 아파트 매입에 대거 참여할 수 있다.
-Part4. 「2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6」 중에서

서울 총인구는 줄고 있지만 세대수는 꾸준히 증가하면서 주거 수요가 유지되고 있다. 특히 1~2인 가구 중심으로 이뤄지는 핵가족화가 중소형 아파트 수요를 견고하게 뒷받침한다. 서울시 인구 감소세로 집값 하락을 예상하는 건 속단이다. 9억 원 미만 실수요 단지들도 금리 하락과 유동성 회복 흐름 속에서 서서히 회복세를 보인다. 그리고 6·27 & 9·7 대책과 무관하게 충분히 대출받을 수 있는 지역인 만큼 상승세를 누릴 가능성이 크다. 서울 아파트 시장에 지역적으로 상승 도미노 현상이 나타나는 데 더해, 더욱 낮은 가격대에서도 동일한 현상을 기대할 수 있다.
-Part5. 「서울시 16개 대장 단지 상세 리포트」 중에서

서울시 아파트 시장의 과거 흐름을 살펴보면 강남이 먼저 상승한 뒤 강북 가격이 오르는 패턴을 보였다. 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 따라서 강북이 현재까지 정체 상태였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 즉, ‘강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다’라기보다는 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다. 6·27 대책 발표 이후, 고가와 저가 아파트 시장 모두 일시적으로 침체 상태에 들어갔으나 앞서 언급했듯이 저가 아파트 시장은 대책의 영향을 받지 않기 때문에 계산이 빠른 수요층은 다시 시장에 진입할 가능성이 크다. 이에 따라 강북권 ‘상승 도미노’는 여전히 유효할 것이다. 분석에 따르면 저가 시장에서는 대략 3~6%의 상승세가 나타날 것으로 보인다.
-Part6. 「2026년 부동산 가격 大예측」 중에서

한국관광 데이터랩에 따르면 2024년 한국에 방문한 외국인 관광객 수는 약 1,630만 명을 기록하며 코로나19 이전 수준의 93.5%까지 회복했고, 올해는 2,000만 명에 근접할 것으로 기대된다. 기존에는 중국에 편중됐던 외국인 관광객이 중국 외 국가, 특히 미국과 유럽을 중심으로 증가하며 신흥 시장에 대한 기대감이 커지고 있다. 2019년과 비교하여 2023년 한국 방문객 수가 크게 증가한 상위 6개국은 싱가포르, 미국, 호주, 프랑스, 몽골, 독일로 원거리 국가의 증가가 두드러졌다. 이러한 증가세는 특히 10~20대인 젊은 관광객, 그리고 여성들이 주도하고 있다.
-Part7. 「주목해야 할 ‘핫’ 플레이스」 중에서

출판사 서평

언젠가 서울에 집을 사겠다면, 적기는 바로 ‘지금’이다!
‘내 집 마련’과 ‘성공투자’의 핵심이 될 강남발 상승 도미노

“과거 몇 년에 걸친 누적 상승률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 따라서 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 ‘상승 도미노’다.” 2025년 서울 부동산 시장은 ‘슈퍼사이클’이라는 거대한 상승세를 경험했다. 강남과 송파를 중심으로 대장 단지들의 가격이 잇달아 신고가를 기록하면서, 시장은 회복세를 넘어 강력한 상승 국면에 진입했다. 하지만 진짜 중요한 변화는 이제부터다.

2026년에는 그 불길이 강남에 머무르지 않고 강북과 수도권 주요 거점으로 확산하는 ‘상승 도미노’가 본격적으로 나타날 전망이다. 강남발 상승세는 이미 성동·마포·서대문 같은 준신축 단지로 전이됐고, 이어서 노도성(노원·도봉·성북)과 강북 중저가 단지들도 가격 회복 조짐을 보인다. 이 같은 움직임은 단순한 반등이 아니라 공급 절벽과 전세가 상승이라는 구조적 요인이 맞물리며 형성된 도미노 효과다. 가장 신뢰받는 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수는 신간 ≪부동산 트렌드 2026≫을 통해 이렇게 단언한다. “강남·송파가 이미 불씨를 지폈다면, 이제 강북과 수도권이 불길을 이어받는 시점이 될 것이다.”

≪부동산 트렌드 2026≫은 단순한 시장 전망을 넘어 다년간의 빅데이터 분석과 시장 조사로 새로운 기회와 옥석 같은 매물을 찾아낸다. ‘16개 대장 단지 리포트’에서는 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다. 시장을 제대로 들여다보면 ‘기회는 언제나 있다.’ 실속 있는 투자자들은 이미 2~3년 전부터 이 흐름을 눈치채고 한발 앞서 시장에 뛰어들었다. 시장의 흐름을 읽는 사람만이 기회를 붙잡는다. 움직여야 할 때는 바로 ‘지금’이다.

6·27 대책부터 매매·전세 가격 추이, 주요 단지 집값까지 정밀 분석!
후회 없는 선택을 위한 2026년 대한민국 부동산 투자 전략 리포트

≪부동산 트렌드 2026≫이 다루는 핵심 변수 중 하나는 새 정부가 집권 직후 내놓은 ‘6·27 대책’이다. 부동산 가격 상승세를 꺾겠다는 목표로 발표한 규제책이지만, 그 실효성과 시장에 미칠 단기·중장기적 파급효과는 별개의 문제다. 저자는 이 대책의 내용을 조목조목 뜯어보며 공급·수요·정비사업·세제 등 각 부문에 어떤 영향을 미칠지 면밀하게 예측한다.

Part1에서는 강력한 상승세를 일으킨 ‘슈퍼사이클’이 ‘상승 도미노’로 진화하는 과정을 살펴본다.
Part2에서는 서울과 수도권을 중심으로 ‘상승 도미노’가 밀어 올리는 매매·전세 시장 회복세를 분석한다.
Part3에서는 빌라 매매 급감과 월세·반전세 전환 현상이 빌라·아파트 시장에 어떤 영향을 미치는지 알아본다.
Part4는 2026년 부동산 투자자에게 꼭 필요한 6가지 이슈를 짚어본다. 관세 전쟁과 인플레이션, 시장 양극화, 공급 절벽, 전세상승률 추세, 주요 권역 가격 추이 등 ‘상승 도미노’를 일으키는 요인들을 공략한다.
Part5에서는 16개 대장 단지 리포트로 실투자 인사이트를 제공하며 ‘최고점’을 돌파하는 가격 추세를 살펴본다.
Part6에서는 2026년 집값을 전망하고 부동산 정책의 올바른 방향을 제시한다.
Part7에서는 우리나라로 몰리는 세계 관광 수요와 서울 시내 중심지를 들여다보며 관광산업의 성장이 부동산 시장과 투자자에게 미치는 영향을 살펴본다.

≪부동산 트렌드 2026≫은 부동산 시장에서 살아남으려면 꼭 필요한 ‘안목과 인사이트’를 전한다. 한 번의 선택에 수억 원이 오가는 거래에서 소중한 자산과 ‘우리 집’을 지킬 무기는 철저한 준비와 공부뿐이다. 시장 참여자들은 이 책을 통해 혼란스러운 여론 속에서도 흔들리지 않고 자신에게 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

인물정보

저자(글) 김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.
소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪부동산 메가트렌드 2020≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫ 등이 있다.
≪중앙일보≫ 오피니언 코너에 ‘김경민의 이코니믹스’를 연재하고 있다. 미디어 컨트리뷰터로서 SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 채널에 정기적으로 출연 중이다. 유튜브 채널 〈김경민의 노트〉에서 도시와 부동산에 관한 이야기를 전달 중이다.

저자(글) 정재훈

서울대학교에서 건축학을 전공하고, 동 대학원에서 도시계획 분야 연구로 박사 학위를 받았다. KB국민은행에서 KB오피스텔 지수와 오피스 투자지수 등 주요 부동산 지수를 개발했다. 현재 단국대학교 도시계획·부동산학부 조교수로 재직 중이다. 〈KB부동산TV〉 유튜브 채널을 통해 부동산 시장과 도시 이야기를 전달하고 있다.

저자(글) 김규석

서울대학교에서 도시계획학 박사 학위를 취득했으며, 현재 한국폴리텍대학 AI금융소프트웨어과 부교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터와 인공지능을 활용한 ICT와 사회과학의 융합으로, 도시와 부동산뿐 아니라 헬스케어와 감정 분석 등 다양한 영역에서 분석과 응용 연구를 수행하고 있다.

저자(글) 이소영

한국예술종합학교에서 건축을 전공하고 서울대학교에서 도시계획 석·박사 학위를 받았다. 건축설계회사와 시행사에서 부동산 시장 컨설팅과 개발 업무를 거쳐 현재 서울연구원에서 초빙부연구위원으로 재직하며 도시계획 연구를 수행하고 있다.

저자(글) 이영민

서울대학교에서 지구환경시스템공학을 전공하고, 환경대학원에서 박사 학위를 받았다. 현재 서울주택도시개발공사 SH도시연구원에서 기술연구부장으로 재직 중이며, 공공개발, 부동산 분야를 주로 연구하고 있다.