상가중개의 정석

정연성 지음

부동삶클래스 2025년 10월 17일 출간

작품소개

책소개

공인중개사 자격증만으로는 부족하다. 상가중개는 철저히 ‘실전’의 영역이다. 주택 중개로는 결코 경험할 수 없는 상가중개의 세계. 이 책은 공인중개사 자격증을 갖고 있지만 실전에 자신 없는 이들을 위한 ‘상가중개 실무 바이블’이다. 현장에서 반복되는 질문, 계약 앞에서 흔들리는 실력, 수익 앞에서 분열되는 감각을 단단히 다잡아 줄 지침서이자 조력서이다. 권리금부터 업종 제한, 인허가 조건, 계약서 작성, 상권 분석, 건축 법규 대응까지. 단 한 권으로 상가중개의 모든 국면을 관통한다. 단순한 매물 소개를 넘어 고객의 비즈니스와 자산관리를 설계하는 ‘진짜 중개’를 배운다. 책은 기초부터 고급 실무까지 체계적으로 구성되어 있어, 상가중개를 처음 시작하는 중개사뿐만 아니라 전문 영역으로 확장하고자 하는 중개사에게도 실질적인 길잡이가 되어준다. 저자는 전 우리은행 지점장 출신으로, 30년 이상 금융과 상가 분야에서 활약해 온 현장 전문가다. 수많은 실전 중개 경험과 경영·부동산 자격을 바탕으로 강의와 컨설팅을 병행하며, 현재는 인천 청라의 ‘스마트하우스’ 대표로 활동 중이다. 상가중개는 더 이상 ‘감’으로 접근할 수 있는 시장이 아니다. 정확한 구조 분석과 리스크 관리 능력이 실력을 증명한다. 이 책은 그 모든 실력을 내 안에 구축하게 한다. 실전에 강한 중개인, 현장을 이해하는 컨설턴트. 이제 당신도 ‘상가 전문가’가 될 차례다.

목차

Prologue
공인중개사 자격증은 있었지만, 실력은 없었다

Chapter 1. 상가중개, 왜 특별한가?
1.1 상가중개를 배워야 하는 이유
1.2 상가중개와 주택중개의 차이
1.3 상가중개의 특성과 수익구조
1.4 상가중개의 권리금 이해
1.5 상가 매물 확보와 공실 대응
1.6 상가중개의 출발점: 업종 이해와 임차인 시각
1.7 언제부터 전문성이 붙는가?

Chapter 2. 실전 임대차 중개의 기술
2.1 전화 상담과 초기 정보 수집법
2.2 권리금의 안전한 명시 방법
2.3 업종 제한과 인허가 체크리스트
2.4 시설비와 권리금 구분
2.5 리스크 설명과 특약사항 작성법
2.6 계약서 작성 전 필수 점검사항

Chapter 3. 실전 매매 중개의 기술
3.1 수익률 계산법과 투자 분석
3.2 매도 조건과 부가가치세 처리
3.3 등기면적 vs 실사용면적 문제
3.4 임차인 있는 상가 vs 공실 상가
3.5 매매가 산정과 투자자/사용자 기준
3.6 건물 전체 매매 시 필수 서류

Chapter 4. 권리금의 구조와 전략
4.1 권리금의 정의와 종류
4.2 권리금 거래 방식과 협상
4.3 계약서에 권리금 반영하기
4.4 권리금 조율 노하우

Chapter 5. 업종별 상가중개 포인트
5.1 음식점, 카페, 무인매장의 특성
5.2 미용실, 병원, 학원 중개 시 주의점
5.3 유흥업소, 프랜차이즈, 배달매장 대응법
5.4 업종별 규제와 거리 제한
5.5 업종별 상담 체크리스트 구성

Chapter 6. 상권 분석의 핵심
6.1 상권의 개념과 유형
6.2 A급~C급 상권 구분
6.3 유동인구 vs 매출 흐름
6.4 주말형 vs 평일형 상권
6.5 상권의 성장과 쇠퇴 판단법
6.6 프랜차이즈와 경쟁 브랜드 분석

Chapter 7. 상가중개 실무에서의 건축·법규 대응
7.1 건축물 용도변경과 주용도 일치
7.2 위반건축물과 영업장외 영업
7.3 직통계단, 피난계단 이슈
7.4 정화조, 하수도원인자부담금 이해
7.5 주차장 확보 기준과 예외
7.6 다중이용업소 규정
7.7 보호구역 및 유해업소 제한
7.8 학원 설립과 교습소 기준
7.9 장애인 등 편의시설 법규

Chapter 8. 계약서 작성 실무
8.1 상가 임대차 계약서 vs 주택 계약서
8.2 특약사항 작성법과 문장 예시
8.3 보증금 반환 조건과 계약 순서
8.4 권리금 양도계약서 관리
8.5 계약서 마무리 점검 사항

Chapter 9. 중개 보수와 클로징 전략
9.1 보수 협상 최소화 전략
9.2 보수 미지급 예방과 대응
9.3 경쟁 중개사와의 보수 경쟁 대응
9.4 보수 시점과 고객 설득 포인트
9.5 법적 대응 가능성 점검

Chapter 10. 공인중개사 브랜딩과 운영 전략
10.1 상가 전문 중개사 브랜딩 전략
10.2 건물주와 지속적 관계 유지
10.3 상담일지와 재방문 유도법
10.4 경쟁 시장에서의 차별화 전략
10.5 KPI 기반 월간 영업계획 수립법

Chapter 11. 나의 중개 인생, 변화의 기록
11.1 중개 초보 시절의 두려움
11.2 인생이 바뀐 중개 경험
11.3 나를 만든 결정적 선택

Epilogue
계약보다 중요한 것은, 나를 믿게 한 말 한마디였다

책 속으로

“자격증은 시작일 뿐이다. 실전에서 살아남으려면, 상가중개는 다시 배워야 한다.” 권리금 협상, 업종 분석, 상권 해석, 인허가 조건까지단순한 ‘중개’가 아닌 ‘사업의 설계자’가 되는 길. 이 책 한 권이면,‘물건을 소개하는 중개사’에서 ‘신뢰를 파는 전문가’로 거듭난다. 상가중개, 감으로 하면 망하고, 분석으로 하면 성공한다.30년 실무 노하우가 응축된 이 책이, 당신의 현장을 바꿔 줄 것이다.

출판사 서평

이 책은 ‘현장의 감각’과 ‘실전의 논리’를 체계적으로 녹여냈다. 책을 펼치면 가장 먼저 느껴지는 것은 저자의 내공이다. 은행 지점장 출신으로 30년 이상 금융과 상가 현장을 모두 경험한 저자는, 숫자와 현장을 동시에 꿰뚫는 보기 드문 시선을 지녔다. 그의 문장은 실제로 부딪쳐본 사람만이 쓸 수 있는 ‘체험의 언어’다. 권리금, 업종 제한, 인허가 조건, 상권 분석 같은 현실적인 문제들을 이론이 아닌 경험으로 설명하기 때문에, 읽는 순간 현장의 냄새가 난다. 이 책의 가치는 실전 중심이라는 점에 있다. '감으로 하는 중개' 시대는 끝났다는 저자의 단호한 메시지는, 상가중개를 업으로 삼으려는 이들에게 큰 울림으로 다가온다. 특히 계약 앞에서 흔들리거나, 고객의 질문 앞에서 머뭇거려본 중개인이라면, 이 책을 통해 자신감과 논리를 되찾을 것이다. 상가중개를 막 시작하는 초보 중개사에게는 ‘첫 교과서’로, 전문 영역으로 확장하고자 하는 중개인에게는 ‘업그레이드 매뉴얼’로 손색이 없다. 책은 단순히 거래를 돕는 법을 가르치지 않는다. 고객의 사업을 이해하고, 자산을 설계하며, 진정한 ‘전문가형 중개인’으로 성장하는 법을 일러준다. 상가중개는 결국 ‘사람과 돈이 교차하는 공간’을 다루는 일이다. 그만큼 정확함과 신뢰, 그리고 전략적 사고가 필수적이다. 이 책은 그 모든 자질을 단단히 세워주는 책이다. 실전에 강한 중개인으로 성장하고자 한다면 이 책이 당신의 새로운 출발점이 될 것이다.

인물정보

저자(글) 정연성

30년 금융 경험, 상가의 본질을 꿰뚫는 눈. 현장에서 답을 찾는 상가중개 실전전문가. 전 우리은행 지점장 출신으로 30년 이상 금융과 부동산 실무를 넘나들며 수많은 상가 투자자와 창업자들의 길잡이 역할을 해왔다. 공인중개사로서 활동하며, 상권의 흐름과 자산의 가치를 수치로 분석하고, 그 이면의 리스크까지 짚어내는 실전형 전문가이다. 상가중개, 상권분석, 상가운영, 자산관리 등 폭넓은 분야에서 수많은 강의와 컨설팅을 통해 실전 노하우를 전파해왔으며, 부동산·경영 관련 자격을 두루 갖춘 이론과 실무를 겸비한 중개인이다. 현재 인천 청라에 위치한 부동산 전문회사 ‘스마트하우스’의 대표로, 고객의 성장을 함께 설계하는 파트너로 자리매김하고 있다. ‘계약서보다 중요한 건, 사람의 삶을 이해하는 눈’이라는 철학으로, 오늘도 현장에서 진짜 중개를 실현 중이다.