다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서

앞으로 3년, 집값 상승 경로를 선점하라

김학렬(빠숑) , 스마트튜브 지음

에프엔미디어 2025년 10월 02일 출간 국내도서 : 2025년 10월 01일 출간

작품소개

책소개

새 정부의 규제 폭탄이 쏟아지는 가운데, 내 집 마련과 투자를 위한 ‘흔들리지 않는 기준’을 담은 책. 앞으로 3년, 집값 상승의 경로를 선점하기 위한 부동산 투자 전략을 제시한다. 스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장(필명 빠숑)의 대표작 《대한민국 부동산 사용설명서》 1판이 출간된 지 7년, 부동산 패러다임은 완전히 달라졌다. 그래서 저자는 25년 핵심 노하우와 변곡점 대응 전략을 더해 책을 대폭 개정했다. 이번 특별 증보판은 단순 업데이트가 아니라, 달라진 시장에 맞춰 새로 쓴 투자 생존 지침서다.

이 책은 흔들리는 시장 속에서도 투자자가 반드시 지켜야 할 ‘원칙’을 제시한다. 금리 향방 vs 대출 억제, 월세 시대, 정책 쇼크 같은 복잡한 변수 속에서도 살아남는 힘은 원칙에 있다. 빠숑은 시장·수요·가격·상품·입지·정책 6대 요소를 중심으로, 서울·비서울 전망, 아파트를 넘어 오피스텔·토지·지식산업센터까지 전방위 분석을 통해 기회의 지도를 펼쳐 보인다.

저자 김학렬(빠숑)은 25년간 현장에서 데이터를 분석하며 투자자들에게 길잡이가 되어왔다. ‘묻지 마 투자’ ‘자극적 전문가 멘트’를 경계하며 재현 가능한 원칙을 제시해 전문가부터 실거주 매수자까지 폭넓은 지지를 받아왔다. 부동산 투자 전문가 아기곰은 “혼돈과 규제 속 투자 필독서”, ‘삼프로TV’ 진행자 이진우는 “무엇을 사고팔지 제시하는 핀셋 전문가의 책”이라며 강력 추천했다.

★격변의 시대, 흔들리지 않는 투자를 위한 6대 핵심 요소
· 시장: 금리·규제에도 흔들리지 않는 관점
· 수요: 전세 약화, 월세 확대, 인구 이동의 흐름
· 가격: 단기 시세보다 구조적 가격을 읽는 법
· 상품: 아파트를 넘어 오피스텔·토지·지산까지
· 입지: 강남 불패를 잇는 신도시와 지방의 잠재력
· 정책: 규제의 반복 속에서 읽어야 할 패턴

목차

추천사 _ 시장을 듣고 생각하는 힘을 키워주는 책 | 윤지호
프롤로그 _ 예측보다 경로, 전망보다 원칙

제1장 시장 - 예측이 아니라 대응의 영역
1. 규제의 파도 속, 흔들리지 않는 투자법
2. 강남·서초·송파, 증여 급증의 의미는?
3. 월세 비중 사상 최고, 월세 시대를 준비하라
4. 금리 인하만으로 시장이 살아나기 힘든 이유
5. 지금 가장 유리한 사람들은?
6. 분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다
7. 위기에도 끄떡없는 ‘안전가옥’이 있다!
8. 입주 물량이 많다고? 역전세를 활용하라
9. 내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라
10. 대세는 없다. 전문가 말도 믿지 마라

제2장. 수요 - 집값을 움직이는 진짜 힘
1. 전세는 여전히 필요한가?
2. 인구 이동, 지방과 대도시는 다르게 읽어라
3. 미분양을 기회로 만드는 방법
4. 제2의 성수동, 뜨는 상권을 선점하라
5. 위기를 기회로 만드는 지방 부동산 투자법
6. 집이 남는데 집값은 왜 오를까?
7. 재개발·재건축이 늘어나도 아파트는 부족하다
8. 수요와 공급, 이렇게 측정하라
9. 갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법
10. 시세 하락·거래 절벽 시, 급매물 선별법
11. 자가 점유율에 숨은 의미

제3장. 가격 - 싸다고 사지 마라, 경로를 읽어라
1. 집값 상승 경로를 선점하자
2. 전세가 상승, 위기일까 기회일까
3. 고액 자산가의 선택이 말해주는 것
4. 국평 70억 시대, 아파트는 거주 공간을 넘어선다
5. 거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라
6. 찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!
7. ‘평당 4,000’의 조건
8. 아파트의 적정 가격은 이렇게 본다
9. 갭 투자, 반드시 지켜야 할 원칙
10. 언제 살까? 언제 팔까?
11. GTX-A가 가격 경로에 미치는 힘
12. 재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라

제4장. 상품 - 아파트만 보지 말고 경쟁력을 비교하라
1. 상급지 갈아타기 vs. 단기 투자 - 지금의 최적 전략은?
2. 왜 아파트에 투자해야 할까
3. KB부동산 ‘최대’ 단지의 허와 실!
4. 중대형 아파트 ‘인기’에 속지 마라
5. 입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?
6. 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라
7. 재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?
8. 오피스텔 투자, 지금이 투자 적기인 이유!
9. 실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건
10. 비아파트 수익형 부동산 투자해도 될까?
11. ‘오르락내리락’ 판단 안 서는 주상복합 매수 방법
12. 하락한 적 없는 확실한 상품, 토지

제5장. 입지 - 부동산의 본질은 결국 입지다
1. 입지를 가르는 다섯 가지 프리미엄
2. 서울도 모르면서 지방 투자?
3. ‘강남 불패’ 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기
4. 용산, 세계 최대 수직도시의 꿈
5. 분당, 다시 주목해야 하는 이유
6. 1기 신도시 선도지구 지정과 투자 전략
7. 2기 신도시의 미래? 1기를 보라
8. 3기 신도시는 가성비 보금자리!
9. 세종시의 미래 성장성을 보라
10. 고양시 덕양구, 지금 당장 봐야 하는 곳
11. 경기도, 서울 대체지가 아닌 독자적 잠재력
12. 교통·교육·환경 다 좋은 중소 도시 투자? ‘난 반댈세’
13. 투기지역은 ‘정부 공인’ 최고 인기 입지
14. GTX-B 착공, 뉴스는 떴다. 그래도 서두르지 마라

제6장. 정책 - 정책이 바뀌어도 시장은 흐른다
1. 부동산 정책, 끝없는 배신의 역사
2. 부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유
3. 보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?
4. 부동산 공약, 왜 믿음을 잃어가는가
5. 규제의 역설 - 시장 위한 정책인가, 혼란 부르는 제도인가
6. 교통·개발 공약은 시장을 바꿀 수 있는가?
7. 정책만 분석해도 ‘셀프 전문가’ 된다
8. 부동산 정책, 늦게 대응하지 말고 미리 반응하라
9. 정부의 규제 대책 그 후, 추가 하락 너무 기대 마라
10. 집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다
11. 서울 투기 세력은 도대체 누구일까? 있기는 한 걸까?

에필로그 _ 끝까지 가는 사람의 지도이자 나침반

책 속으로

이 책을 읽은 후 독자는 기사 앞에서 당황하지 않고 오히려 묻게 될 것이다. “내 집의 가격 경로는 무엇인가? 내 현금흐름은 버티는가? 내 가족에게 가장 좋은 선택은 무엇인가?”
이 책은 한 권의 책을 넘어, 결정력을 되찾아 주는 도구다.
시장을 듣되, 스스로 생각하라. 남의 수익률이 아니라 나의 해자를 키워라. 그리고 그의 제안대로 기억하자. “버티는 집을 사라. 그리고 버티는 사람이 되라.”
- 6쪽, 추천의 글

정책은 늘 뒤늦게 움직이고, 언론은 늘 성급하다. 그래서 불협화음이 생긴다. 라벨의 언어(투기·과열·조정)는 두려움의 안내문이 아니라 수요의 증명서다. 규제가 강하면 거래가 얇아지고, 얇은 거래는 가격의 왜곡을 만든다. 그게 끝이 아니다. 라벨은 언젠가 바뀐다. 바뀔 때 살아남는 건 원칙을 가진 사람들이다. 이 책은 ‘평균’을 버리고 ‘경로’를 붙잡기를 권한다. - 11쪽, 프롤로그

유주택자는 유주택자에게 유리한 정책을 활용하고, 무주택자는 무주택자에게 제공되는 혜택을 놓치면 안 된다. 상승 시장에선 상승 시장대로, 하락 시장에선 하락 시장대로 양 계층이 활용할 수 있는 정책이 계속 나올 테니 말이다. 앞으로도 부동산 시장은 상승과 하락을 지속적으로 반복하겠지만, 지역마다 상승 폭이 다를 수밖에 없다. 통계청 예측대로 2031년 이후 인구가 감소한다 해도, 각 지역 주택 보급률이 100%를 넘어도 크게 영향받지 않는 지역들이 있다는 것이다. - 89쪽, 제1장 시장_예측이 아니라 대응의 영역

요즘 들어 애절한 상담이 늘었다. 전세 만기가 겹치고 세입자가 구해지지 않아 전세금을 돌려줄 길이 막막하다는 하소연. 대세 상승기에 갭을 최대한 얇게 깎아 여러 채를 들였던 이들이 역전세의 파도 앞에서 동시에 흔들린다. 상승기엔 많이 가진 사람이 이긴다. 조정기엔 많이 가진 사람이 먼저 흔들린다. 이 단순한 진실을 외면하면 시장은 가차 없다. 전세가가 꺾이고 거래가 마르면 “버티면 오른다”는 믿음은 효력을 잃는다. 버틸 현금이 없기 때문이다. 그리고 그 빈틈은 세입자의 불안으로, 지역 임대 시장의 체온 저하로 돌아온다. - 92쪽, 제2장. 수요_집값을 움직이는 진짜 힘

지역별 상한선은 존재한다. 2025년 현재 강남구는 3.3㎡당 8,700만 원대, 도봉구는 2,100만 원대다. 강남구가 1억 원이 되면 도봉구는 2,400만 원이 되리라는 예측은 현재의 시장을 너무 단순하게 판단하는 것이다. 지금은 질적인 시장이다. 입지, 상품, 지역 위상, 입주민에 따라 넘어갈 수 없는 가격대가 있다. 지역마다 지불할 수 있는 가격대가 다르다. - 241쪽, 제3장. 가격_싸다고 사지 마라, 경로를 읽어라

그동안 분당은 ‘이미 오른 곳’, ‘가격이 높은 곳’이라는 인식 탓에 상대적으로 투자자와 실수요자 모두가 후순위로 고려해왔던 지역이다. 그러나 ‘고평가’의 프레임이 지금 무너지고 있다. - 343쪽, 제5장. 입지_부동산의 본질은 결국 입지다

너무 비싸다고 포기하지 말자. 더 비싸질 수 있으니까. 미분양이 많다고 무시하지 말자. 분당도, 일산도, 심지어 광교도 초기에는 미분양이 많았다. 5년 후, 10년 후 모습을 상상하면서 투자해야 한다. 부동산은 단기적으로 판단하면 안 된다. - 363쪽, 제5장. 입지_부동산의 본질은 결국 입지다

지난 7년 사이 우리는 많은 것을 보았다. 금리는 오르고 내렸고, 세금은 올랐다가 깎였고, 대출의 문턱은 높아졌다가 다소 낮아졌다. 광역철도와 정비사업은 약속과 번복을 반복했고, 규제 지역의 색깔은 몇 번이나 지도 위에서 바뀌었다. 그러나 그 모든 변화 위에서 시장은 여전히 수요-입지-상품-공급의 경로를 따라 움직였다. 가격은 정책 때문에 오르내린다기보다, 정책을 매개로 기존의 힘이 증폭되거나 지연되었을 뿐이다. 정책이 방향을 만든다기보다, 속도와 타이밍을 흔들었다고 말하는 편이 정확하다. - 404쪽, 제6장. 정책_정책이 바뀌어도 시장은 흐른다

출판사 서평

★한정판 별책부록★ 무조건 성공하는 똘똘한 한 채 100선
★아기곰, 오건영, 윤지호, 이진우, 트루카피 추천!

“평균에 속지 말고, 기회에 올라타라”
모두가 포기할 때, 1%는 기회의 지도를 펼친다!

6가지 대원칙으로 ‘가치’를 읽어라!

모두가 “이번 사이클은 다르다”고 말한다. 그러나 다른 것은 결과가 아니라 경로다. 가격은 늘 오르거나 내린다. 달라지는 건 순서와 타이밍, 누가 버티고 누가 탈락하는가다. 『다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서』는 그 경로를 읽고 흐름을 붙잡는 원칙을 정리한 책이다.

지난 7년간 한국 부동산은 세 가지 거대한 파도를 동시에 맞았다. 첫째는 금리 급회전이다. 2024년 이후 금리는 2.5%대에서 동결 기조를 보이지만, 수치보다 중요한 것은 대출 제도와 심리다. DSR·LTV 같은 제도가 정교해질수록 가계부채의 구조가 집값 못지않게 운명을 가른다. 둘째는 임대 시장의 구조 전환이다. 전세의 위상은 낮아지고 월세가 표준이 되었다. 현금흐름이 왕이 된 시대, “전세 레버리지로 여러 채”라는 옛 공식은 통하지 않는다. 셋째는 초광역 교통망의 실험이다. GTX-A 개통은 지도상의 거리를 생활의 시간으로 바꿨지만, B·C노선은 여전히 정치와 예산에 흔들린다. 교통은 언제나 가격을 움직이지만, 노선도가 아니라 출퇴근표가 최종 가격을 만든다. 책은 이런 급변한 시장 환경 속에서 각자 상황이 전혀 다른 독자들에게 판단의 기준을 제시한다. 한마디로 자기 스스로 투자 전략을 짜도록 돕는다.

전국 평균은 당신의 전략이 될 수 없다!
평균값은 함정, 지역·상품의 디테일이 기회다

서울 아파트값은 평당 4천만 원을 넘어섰고, 전국과의 격차는 사상 최대다. 평균이라는 단어는 현실을 흐리게 만든다. 투자자가 읽어야 할 것은 전국 평균이 아니라 “내가 사는 경로의 평균”이다. 같은 라벨(투기과열, 조정대상지역) 안에서도 강남과 변두리는 전혀 다르게 움직인다. 평균이 아닌 디테일이 기회를 만든다. 비서울, 비강남을 도외시하면 기회는 증발한다.

여기에 인구 감소라는 장기 변수도 겹친다. 출산율 반등에도 불구하고 장기적으로 주택 수요는 달라진다. “작게, 가깝게, 효율적으로”가 주거의 키워드가 되고, 1기 신도시는 특별정비계획으로 재설계 문턱을 넘고 있다. “오늘의 구축”이 “내일의 신도시 2.0”이 될 수 있다. 중요한 것은 속도가 아니라 과정이다.

6대 원칙부터 - 시장·수요·가격·상품·입지·정책
5대 전략까지 - “흔들림 없는 투자” 실행 전략

이 책은 여섯 갈래의 원칙으로 시장을 읽는다. 빠숑의 트레이드마크인 이 6대 원칙은 25년 노하우를 집약해 더욱 완벽하고 정교해졌다.

[원칙 1] 시장은 오르내림이 아니라 대응의 영역이다. 금리 기사보다 자신의 재무상태표가 먼저다.
[원칙 2] 수요는 단순한 숫자가 아니라 생활의 압력이다. 육아, 통근, 보행, 안전이 가격을 밀어 올린다.
[원칙 3] 가격은 싸다는 이유로 사는 게 아니라, 경로를 읽어야 한다. 대장이 상한선을, 생활이 하한선을 정한다.
[원칙 4] 상품은 아파트뿐 아니라 오피스텔, 지식산업센터, 토지까지 비교해야 한다. 재건축·재개발도 시간과 비용을 반영해야 한다.
[원칙 5] 입지는 좌표가 아니라 네트워크다. 환승, 보행, 학교, 공원의 연결성이 삶을 밀어준다.
[원칙 6] 정책은 늘 뒤따르며, 투자 지역의 규제 라벨은 결국 바뀐다. 살아남는 건 원칙을 가진 사람이다.

또한 저자는 “혼돈과 규제 속에서도 버티는 집”에 투자할 다섯 가지 전략을 명확하게 제시한다. “버티는 집을 사라. 그리고 버티는 당신이 되라.”

황금 같은 선물, 초판 한정본 별책부록
〈무조건 성공하는 ‘똘똘한 한 채 100선’〉

이 별책부록은 감으로 고르던 시대를 끝내기 위해, ‘컷오프 12항목 + 정량 가점표(입지 40·기본기 25·수급&미래 20·가격&유동성 15)’라는 재현 가능한 기준을 제시한다. 이 기준은 하락장에서 방어하고 회복장에서 먼저 일어나는 단지, 언제든 팔리고 실거주 만족도를 충족하는 단지를 선별하기 위한 절대 원칙이다. 실거주든 투자든 소문에서 데이터로 시선을 돌리면 ‘방어-회복-환금-실거주’ 네 축을 동시에 통과하는 집만 남기 때문이다. 한마디로 이 별책부록은 전문가 빠숑의 노하우를 아낌없이 공개하는 황금열쇠 같은 선물이다.

인물정보

저자(글) 김학렬(빠숑)

스마트튜브 부동산조사연구소 및 스마트튜브 경제아카데미 대표. 네이버 공인 대한민국 부동산 분야 최강 인플루언서이며, 챗GPT가 추천하는 부동산 전문가 1위에 선정된 바 있다. 최고의 입지 전문가이자 인기 부동산 칼럼니스트로 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’ 이웃 18.7만 명, 유튜브 ‘스튜TV’ 구독자 22.8만 명을 기록하고 있다.

국내 최고의 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장으로 일했고, 지난 20여 년간 국토교통부, LH공사, 한국부동산원 등 공공기관과 GS건설, 현대건설, 삼성물산, 대림산업, 피데스개발 등 국내 대표 건설사들과 함께 1,000여 건의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했다. 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동하고 있다.

지금까지 쓴 책으로 《경기도 부동산의 힘》 《김학렬의 부동산 투자 절대 원칙》 《대한민국 부동산 사용설명서》 《서울 부동산 절대원칙》 《인천 부동산의 미래》 《대한민국 부동산 미래지도》 《이제부터는 오를 곳만 오른다》 《수도권 알짜 부동산 답사기》 《지금도 사야 할 아파트는 있다》 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다》 등 17권의 단독 저서와 18권의 공동 저서가 있다.

저자(글) 스마트튜브