부동산 경매 족보

신동영(서촌의꿈) 지음

경이로움 2025년 10월 09일 출간 국내도서 : 2025년 09월 25일 출간

작품소개

책소개

돈 주고도 못 배우는 ‘찐’ 실전 전략만 담은 『읽고 바로 써먹는 부동산 경매 족보』가 출간되었다. 12년 차 실전 투자자이자 경매 투자자들 사이에서 재야의 고수로 유명한 저자 신동영은 “이론보다 경매물건이 먼저다”라고 말한다. 경매 공부는 범위가 방대하기 때문에 모든 이론적 지식을 공부하고 나서 실전에 뛰어들면 너무 오래 걸릴뿐더러 할 수도 없다. 투자자들에게 진정으로 도움이 되는 것은 실제 낙찰 사례와 다양한 경험담을 많이 보고 듣는 것이다. 경매물건에 집중하며 필요한 지식을 채우는 방법으로 공부해야 경매가 재미있고, 그래야 꾸준히 할 수 있다.
이 책은 사람들이 가장 관심 갖는 주택과 아파트는 물론 건물, 토지, 상가, 농지, 특수물건까지 다양한 물건의 낙찰 사례를 담고 있다. 뿐만 아니라 ‘반값에 낙찰받는 방법’ ‘신건의 가치’ ‘진상 채무자를 다루는 요령’ 등 이론에서는 배울 수 없는, 저자의 경험에서 우러난 투자 전략과 노하우가 아낌없이 담겨 있다.
또한 각 장마다 반드시 기억해야 할 원칙이나 마음가짐을 정리해, 독자가 단순히 사례를 따라가는 데 그치지 않고 실전에 응용할 수 있도록 실질적인 도움을 준다.
이 책은 성공과 실패의 경험, 물건을 보는 새로운 시각, 차별화된 전략을 배우고 싶은 독자들에게 든든한 길잡이가 될 것이다. 경매를 처음 시작하는 초보부터 실전 내공을 다지고 싶은 중급 투자자까지, 누구나 ‘돈 버는’ 경매 투자를 할 수 있는 지름길로 안내할 것이다.

목차

프롤로그: 경매 공부를 잘못하고 있다

1장: 내 집 마련의 지름길, 주택과 아파트 경매
반값에 낙찰받는 방법 -서귀포 신축 빌라-
[따라 하면 돈 되는 꿀팁] 한꺼번에 쏟아지는 주택과 아파트 물건을 노리자
진상 채무자를 대하는 요령 -명도의 어려움-
[따라 하면 돈 되는 꿀팁] 경매 명도의 기술
임장의 중요성과 노하우
관심물건 추리하기 -분당 불허가 아파트-
성실하면 수익은 따라온다 -경주 아파트-
연예인 단독주택 경매로 본 신건의 가치 -연희동 주택-
[따라 하면 돈 되는 꿀팁] 인기 물건일수록 신건을 노리자
무피로 3,000만 원 벌기 -지방 아파트 공매-
규제도 피해 가는 경매의 위력 -은마아파트-
[따라 하면 돈 되는 꿀팁] 토지거래허가제를 피할 수 있는 경매의 장점
[‘서촌의꿈’의 조언] 값진 경험이 아닌 돈 되는 경험을 하자

2장: 인생을 바꾸는 한방 경매
평범한 물건 속 반전의 드라마 -녹번 꼬마빌딩-
한방에 월 1,000만 원 수익 -수원 원룸 건물-
신데렐라가 된 맹지 -울산 토지 1편-
신데렐라가 된 맹지 -울산 토지 2편-
[‘서촌의꿈’의 조언] 자신이 잘하는 걸 하면 된다

3장: 실패 없는 토지 경매
토지 경매 투자를 해야 하는 5가지 이유
1번 임장, 2년 보유, 3배 수익 -가평 토지-
평범한 농지로 돈 버는 간단한 방법 -경산 농지-
[따라 하면 돈 되는 꿀팁] 잘 정비된 농업진흥구역 농지가 기회다
플피로 하는 토지 투자 -동두천 토지-
[‘서촌의꿈’의 조언] 경매를 효율적으로 시작하는 방법

4장: 참 쉬운 특수물건 경매
유치권 아파트로 3배 수익 내기 -강동구 성내동 아파트-
선순위 가등기 물건으로 3억 원 벌기 -답십리 아파트-
4,000만 원으로 5개월 만에 6,000만 원 벌기 -분묘기지권-
1/7 가격 토지 매입기 -안동 지분 토지-
특수물건 공략의 3가지 핵심 사항
[‘서촌의꿈’의 조언] 협상이 먼저, 소송은 최후의 수단

5장: 반전의 상가 경매
비인기 상가의 반전 -시흥 지하상가-
단독주택이 상가로 탈바꿈 -이상순 카페의 시작-
6,000만 원으로 인서울 단지 내 상가 투자 -행당동 구축 아파트 상가-
전문가도 예상 못한 상가 경매 -재건축 단지 옆 1층 상가-
인서울 소액 상가로 고수익 내기 -동묘앞역 역세권 1층 상가-
[따라 하면 돈 되는 꿀팁] 소액으로 사무실용 소형 상가를 노리자
[‘서촌의꿈’의 조언] 끝날 때까지 끝난 게 아니다

6장: 경매의 꽃 농지연금
부모님 노후 대비, 이걸로 끝냈다 -농지연금 낙찰기-
농지연금 기초 이해하기 -투자 수익-
농지연금 기초 이해하기 -자격-
농지연금 기초 이해하기 -기본 전략-
최적의 농지를 고르는 법 -경북 농지-
투자의 보루가 되는 농지연금 -양평 농지-
[따라 하면 돈 되는 꿀팁] 농지연금 최적화 전략: 저렴하게 낙찰받는 34%의 법칙
사람들이 잘 모르는 최고의 경매 앱 -밸류쇼핑-
[‘서촌의꿈’의 조언] 월요일이 기다려지는 삶

7장: 주택연금과 경매의 시너지
평생 살면서 연금도 받는 주택 연금 -개요 및 경매 전략-
경매로 하는 주택연금 재테크 -양평 전원주택 등-
[‘서촌의꿈’의 조언] 함께하는 것이 가장 중요하다

에필로그: 한 가지에 집중하자

책 속으로

사람들이 잘못된 공부를 하는 이유는 시중에 나와 있는 책이나 유튜브를 비롯한 각종 콘텐츠 대다수가 경매의 본질을 놓치고 있기 때문이다. 경매란 결국 부동산을 싸게 사는 수단이라고 말하면서도 정적 권리분석 같은 기술적인 부분에 지나치게 집중하고 있다. (5p)

잘된 경매 공부란 결국 돈을 버는 실전 전략을 배우고 익히는 것이다. 그리고 실전 전략이란 각 경매물건에 집중하며 다양한 사례를 공부해 내공을 쌓고, 이를 실전에서 응용하는 방식이다. 경매물건을 중심으로 실전 전략을 공부하는 방식은 매우 재미있다. 재미가 있으면 꾸준히 할 수 있다. 꾸준함은 물건을 보는 감각을 키우고 이는 곧 실력 향상으로 이어진다.
(6~7p)

보통 경매를 할 때 감정가보다는 많이 유찰된 물건 위주로 관심을 가지기 마련이다. 하지만 신건(신규 경매물건)에 낚아채야 하는 물건도 많다. 시기적인 이유나 물건 자체의 특성으로 인해 감정가가 시세에 비해 크게 낮은 경우가 많기 때문이다. (47p)

울산 맹지 경매의 경우, 앞 땅을 거액을 주고 사는 것 외에는 다른 탈출구가 없었을까? 조금 더 적은 투자금으로 수익을 올릴 방안은 없을까? 만약 앞 땅을 사는 게 아니라 농기계 출입이 가능하도록 이용 동의서만 받을 수 있다면(사용료 일부를 부담하더라도) 농지연금을 활용한 투자도 가능하다. (126p)

경기도 가평에 위치한 38평의 작은 대지가 최저가 기준 평당 10만 원 정도로 떨어져 있었다. 여러 차례 유찰되어 감정가 대비 30%까지 떨어진 것이다. 이렇게까지 유찰된 이유는 2가지였다. 지상에 분묘 여러 개가 있었다. 그리고 지적도상 맹지였다. (141p)

서울 동대문구 답십리동의 한 아파트가 두 차례 유찰되어 64%까지 떨어져 있었다. 당시에는 부동산 상승기였기에 100% 이상 낙찰도 흔하던 시절이었다. 그런 상황에서 이 정도의 저가는 매우 이례적이었다. 역시나 ‘특수물건’이었다. (190p)

내가 이토록 농지연금에 파고든 이유 중 가장 큰 부분은 엄청난 안정성에 있다. 처음에는 압도적인 수익률에 매료되었다. 하지만 연구해 볼수록, 부모님이 농지연금을 받는 모습을 보면 볼수록 아무런 스트레스 없이 사망할 때까지 매월 꼬박꼬박 나라에서 연금을 받는다는 게 얼마나 심리적·경제적 안정감을 주는지 알게 되었다. (276p)

출판사 서평

숨은 물건 분석부터 농지연금 활용까지,
경매로 인생 역전하는 방법

많은 사람이 주택과 아파트 위주로 경매를 하지만, 범위를 넓히는 만큼 기회도 더욱 커진다. 건물, 토지, 상가, 농지, 특수물건까지, 투자자의 안목과 전략만 있다면 인생 역전의 기회를 잡을 확률도 높아진다. 『읽고 바로 써먹는 부동산 경매 족보』는 주택과 아파트는 물론 건물, 토지, 상가, 농지, 특수물건까지 두루 경험한 저자가 케이스별 노하우를 선별해 모은 것이다. 다양한 실전 사례를 중심으로 경매 시장 속 숨은 물건에 접근하고 분석하는 법을 간접적으로 경험하며 투자 시야를 넓힐 수 있다.
특히 경매 투자로 자산 증식과 노후 대비를 동시에 할 수 있는 방법을 제시한다. 흔히 ‘경매의 꽃’은 농지연금이라고 한다. 경매를 통해 저렴하게 낙찰받은 농지가 있으면 다달이 평생 연금을 받으며 노후를 즐길 수 있기 때문이다. 농지연금 수령액은 감정가 기준으로 결정되기 때문에, 감정가보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 경매를 활용해야 실투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있다.
잘된 경매는 단기적인 수익 창출뿐만 아니라 장기적인 자산 증식이 가능하고, 나아가 인생 전체의 재무 구조를 바꿀 수 있다. 이 책을 통해 경매 하나에 집중하다 보면, 성공의 열쇠가 되어 줄 ‘한 건’을 반드시 만나게 될 것이다.

인물정보

저자(글) 신동영(서촌의꿈)

12년간 경매 투자로 자산을 불려 온 실전 투자자이자 경매 투자자들 사이에서 유명한 재야의 고수다. 주택과 아파트 경매를 넘어 토지, 농지, 특수물건, 재건축, 분양권, 상가, 꼬마빌딩 등 다양한 분야를 아우르는 폭넓은 경매 투자 경험이 있다. 경매 30건과 일반 매매 20건의 투자 이력을 보유했으며, 농지 수용 보상금으로 약 4억 7,000만 원의 수익을 거둔 바 있다. 경매 전문 교육기관 ‘행꿈사’ 등에서 정규 강의를 진행했으며, 현재는 ‘인베이더 스쿨’에서 농지연금 강사로 활동 중이다.
어린 시절 기초생활수급자였으나, 경매로 경제적 자유를 찾은 뒤 22년간 몸담았던 금융 공기업을 그만두고 지금은 제주도에 정착해 살고 있다. "잘된 경매 공부란 결국 돈을 버는 실전 전략을 배우고 익히는 것"이라고 말하며, 이론보다 전략 중심의 공부가 진정한 경매 공부 방식임을 전하고자 이 책을 집필했다.