상급지 환승의 기술

흥샘(서흥주) 지음

다산북스 2025년 09월 26일 출간 국내도서 : 2025년 09월 22일 출간

작품소개

책소개

네이버 블로그 누적 방문자 수 350만 명, 포스팅 1건을 쓰면 3000명이 주목하는 재야의 고수 ‘흥샘’이 드디어 첫 책을 출간한다. 부동산 투자를 하기 전까지만 해도 채 200만 원의 월급도 받지 못하는 평범한 비정규직 직장인이었던 그는, 10여 년의 거침없는 부동산 투자를 통해 자산의 퀀텀점프를 일궈내 서울의 상급지에 입성하는 데 성공했다. 3년간 집필한 첫 책 『상급지 환승의 기술』에서 자신의 성공과 실패 경험, 그 경험에서 얻은 투자 노하우와 꿀팁을 아낌없이 전하고 있다.
전국을 누비며 ‘돈 되는 곳’을 쏙쏙 골라내는 그는 현장에서 ‘타이밍 저격수’로 불린다. 낄 때 끼고, 빠질 때 빠지는 타이밍으로 같은 아파트를 사도 다른 사람들보다 더 높은 수익을 내는 것으로 유명한 것이다. 흥샘은 오랜 경험으로 쌓은 부동산의 상승 하락 눈치채는 법, 정확한 데이터로 부동산 사이클 판단하는 법, 부동산의 선행지표 읽는 법 등 자신만의 매매 기술을 전부 공개한다.
2021~2022년의 폭등장과 2023년의 폭락장을 모두 겪은 지금은 집이 있는 사람이든, 없는 사람이든 고민이 많은 시기다. 집이 없는 사람들은 언제, 어디를 매수해야 폭락의 아픔을 피해갈지 고민하고 집이 있는 사람들은 흔히 ‘상급지’로 불리는 강남 3구와 한강벨트는 치솟는데 정작 내 아파트는 오르지 않아 발을 동동 구른다. 흥샘이 알려주는 타이밍 투자법은 이 모든 사람에게 강남까지 가는 가장 빠른 지름길을 안내해 줄 것이다.

목차

프롤로그 | 자본주의라는 러닝머신은 결코 멈추지 않는다

PART 1 왜 지금 상급지를 공부해야 하는가?_하락장에도 살아남은 것들의 비밀
왜 ‘아파트 100채 있는 사람’보다 ‘강남 아파트 1채 있는 사람’이 더 부러울까?
비트코인과 주식이 오르면 부동산도 오른다
결국 돌고 돌아 부동산이다
귀신같이 오를 타이밍을 잡는 세 가지 거시 기준
강남 입성을 위한 나만의 강남 찾기 전략

PART 2. 어디가 뜨고 어디가 지는가?_강력한 모멘텀으로 천지개벽이 될 지역들
‘어디’에 투자할지를 알려주는 세 가지 지표
천지개벽, 앞으로 주목해야 할 곳을 찾아라
진정한 상급지로 날아오를 곳을 찾아라
불멸의 호재는 학군이다
[흥샘’s TIP] 강남을 보는 것보다 좋은 공부는 없다

PART 3. 어떻게 투자자는 상급지를 선점하는가?_한 단계씩 위로 올라가는 상급지 매수 타이밍
돌고 돌아 다시 찾아오는 부동산 사이클
상승장의 상투를 잡고 깨달은 것들
낄 때 끼고 빠질 때 빠지는 기적의 타이밍
사이클을 알면 반드시 기회를 잡는다
투자의 바람은 정해진 방향대로 분다
[흥샘’s TIP] 상승장의 마지막에 나오는 현상들

PART 4. 결국 어떻게 강남에 도달할 것인가?_수익률을 극대화하는 징검다리 전략
곧바로 갈 수 없다면 다리를 놓아라
종잣돈을 두 배로 불려준 세 개의 브릿지들
[흥샘’s TIP] 고수들만 아는 발품의 디테일
타이밍에는 ‘기술’이 아닌 ‘양보’가 필요하다
반드시 수익을 남기는 네 가지 매도의 법칙
내가 투자하면서 포기한 세 가지
[흥샘’s TIP] 투자에는 연어 정신이 필요하다

PART 5. 행복한 투자를 지속하기 위해 기억해야 할 것들
조급함과 탐욕을 가장 조심해야 한다
무플보다 악플이 낫다
트렌드를 쫓는 투자는 금물이다
몰빵 투자 vs. 분산 투자
가난한 이를 망할 것만 생각한다
정말로 퇴사할 준비가 되어 있는가
[흥샘’s TIP] 부동산 투자는 사람과 사람의 만남이다

책 속으로

부동산의 초양극화 현상은 점점 더 심화되는 추세다. 또한 상급지는 하락장에는 가격 하락을 잘 방어하고, 상승장에는 가장 먼저 그리고 가장 크게 오르기에, 내 자산을 안전하게 지키고 불리기 위해서는 상급지를 지향해야 한다.
하지만 현실적으로 모두가 당장 강남에 갈 수는 없다. 그래서 필요한 것이 환승, 즉 갈아타기다. 하염없이 넓어 보이는 강도 차근차근 돌다리를 하나씩 놓다 보면 언젠가는 건너갈 수 있듯, 내가 가진 자금 안에서 가장 좋은 입지를 찾아 하나씩 더 나은 곳으로 이동하면 된다. 즉, 지금 당장 내가 강남에 갈 수 없다면 하급지에서 중급지로, 중급지에서 상급지로 순차적으로 올라가는 전략이 가장 현실적인 해법이라고 할 수 있다.
- 24p, 왜 ‘아파트 100채 있는 사람’보다 ‘강남 아파트 1채 있는 사람’이 더 부러울까? 중


나는 2022년 봄에도 전국의 부동산 시장에 거품이 껴 있다는 걸 짐작하고 있었기에, ‘대체 언제부터 하락할까?’를 끊임없이 물었다. 그러나 분석하고 또 분석해도 그 답을 부동산 시장 안에서는 찾을 수 없었다. 그러다가 코인 시장과 주식 시장이 무너진 후 부동산 시장도 곧바로 급격한 하락장에 접어드는 걸 보며 그제야 무릎을 쳤다. 뒤늦게 안 것이다. 비트코인과 주식에서 나오는 신호들이야말로 부동산 시장의 선행지표임을!
- 34p, 비트코인과 주식이 오르면 부동산도 오른다 중

‘나만의 강남’을 정하는 게 아주 간단하지는 않다. 누구나 생애 주기에 따라 살고 싶은 주거지가 달라지기 때문이다. 현재는 젊어서 1~2시간의 통근 거리가 거뜬할지 몰라도 3~5년이 지난 후에도 그 거리를 감당할 수 있을지는 미지수다. 또 누군가는 아이가 있어서, 자산의 상승률보다 아이를 키울 만한 환경인지가 더 중요할 수도 있다. 그러나 그렇다고 해서 거주 만족도만을 갖고 입지를 평가해도 될까? 당연히 아니다. 누구에게나 언젠가 살고 싶은 ‘워너비 입지’가 있을 텐데, 그런 곳은 내가 그만큼의 돈을 모으기 전에 가격이 올라 도망가 버리기 일쑤다. 그런 곳에 조금이라도 가까이 닿으려면 상승 곡선을 그리며 나를 목표에 더 가까이 데려다줄 곳, 인플레이션 헤지 이상으로 내 자산을 키워줄 곳에 돈을 맡겨두어야 한다. 따라서 ‘나만의 강남’을 정의하면 ‘내가 가진 자금으로 교통, 학군, 인프라, 미래 호재 등을 종합적으로 고려했을 때 선택할 수 있는 최선의 지역’이라고 할 수 있겠다.
- 55p, 강남 입성을 위한 나만의 강남 찾기 전략 중

‘역대 최저 출산율’은 매년 뉴스의 단골 소재이며 특히나 지방은 출산율 저하에 따른 학령기 인구 감소가 심각한 상황이다. 혹자는 이처럼 학생들이 크게 줄고 있기에 앞으로 학군의 중요성이 떨어질 거라고 예측하기도 한다. 하지만 나는 정반대라고 생각한다. 가뭄이 오면 호수의 가장자리부터 물이 마르는 것과 같은 이치다. 가장자리에 살던 물고기들은 점점 물이 있는 호수의 중심부로 올 것이고 호수 중심의 경쟁은 치열해질 것이다. 이처럼 줄어드는 아이들 속에서도 부모들은 더 나은 교육환경을 찾아 경쟁적으로 학군지로 몰릴 게 자명하다. 출산률이 낮아져도 ‘좋은 학교’를 둘러싼 수요는 오히려 더 집중되고, 학군지에 대한 관심은 뜨거워질 수밖에 없다.
- 119p, 불멸의 호재는 학군이다 중

부동산 시장을 보다 보면 부동산은 마치 계절처럼 일정한 흐름대로 움직인다는 걸 느낀다. 봄이면 꽃이 피고 여름에는 잎이 무성해지듯 시장은 언제나 같은 패턴으로 움직이지, 결코 무작위로 움직이지 않는다. 늘 먼저 민감하게 상승에 반응하는 지역이 있고, 그다음으로 이어지는 지역이 있다. 이는 우연이 아니라, 오랜 시간 자금과 심리의 이동이 반복되며 만들어진 결과다. 그래서 늘 ‘먼저 바람이 부는 곳’을 살펴야 한다. 어디서인가 시작된 소수의 거래가 인근으로 퍼지고 그 바람은 도시 전체로, 또 전국으로 번진다. 얼핏 아무 의미 없어 보이는 움찔거림이 사실은 시장의 방향을 바꾸는 신호일 수 있는 것이다.
- 177p, 투자의 바람은 정해진 방향대로 분다 중

지금 당장 한우처럼 좋아 보이는 곳이 아니라 얼핏 보기에는 젖 소이지만 한우 수정란 같은 모멘텀과 호재를 품고 있는 곳이 분명 있다. 이는 꼭 수도권에만 있는 건 아니다. 지방 광역시에서 투자를 시작해 자산을 늘려 서울로 입성하는 것도 당연히 가능하다. 전국 구를 대상으로 착공과 분양, 인허가가 미친 듯이 급감하고 있는 곳 을 찾아보자. 찾았다면 내 자금에 맞는 부동산을 사서 묻어두고 시 간의 흐름에 몸을 맡기면 된다. 그러면 그 자산은 곧 회복기와 상승 기를 맞이하며 나의 종잣돈을 불려, 강남까지의 초석을 마련해 줄 것이다. 그러나 하나 당부해 두고 싶은 게 있다. 앞서도 말했지만, 지식 산업센터, 생활형 숙박시설, 원룸 및 투룸 오피스텔은 한우가 될 수 없다.
- 201p, 곧바로 갈 수 없다면 다리를 놓아라 중

목표 수익률에 도달하지 않았고, 대량의 공급이 예상돼 있지 않 더라도 매도해야 하는 시점이 있다. 내 물건보다 더 좋은 상급지를 잡을 수 있을 때다. 내가 산 아파트의 수익이 아쉽거나 매수가보다 떨어진 경우 많은 사람이 ‘본전’을 생각하며 매도를 한없이 보류한 다. 조정장이나 하락장에서 자주 보이는 경우다. 하지만 관점을 조 금 바꿀 필요가 있다. 하락장이나 조정장은 내 것을 싸게 팔고 남의 것도 싸게 살 수 있는 절호의 기회다. 특히 서울 노도강이나 경기도 외곽처럼 B급지, C급지라면 더더 욱 그렇다. 지금 앉아 있는 곳에서 큰 수익을 바라기보다는 적당하 게 협상해 팔고, 서울 중심지나 경기도의 상급지를 잡는 게 훨씬 현 명한 선택이다.
- 232p, 반드시 수익을 남기는 네 가지 매도의 법칙 중
끝없이 고공 행진할 것 같아도 상승에는 언제나 끝이 있기 마련이다. 그 시기에 조급함과 탐욕을 경계하지 않으면 ‘물리는’ 일은 누구에게나 발생할 수 있다. 완벽한 타이밍에 들어가 완벽한 타이밍에 나오기는 쉽지 않다. 설령 처음에는 탁월한 타이밍을 맞춘다 해도, 이는 초심자의 행운일 가능성이 높다. 투자를 하면 할수록 욕심을 줄여야 한다. 자산이 커질수록 레버리지는 적게 투여하고, 대출을 조금씩 갚아나가며 부채를 줄여야 한다. 돈이 들어오는 시기는 찰나다. 그 시기가 곧 끝날 수 있다는 걸 언제나 기억하고 리스크에 대응할 방법을 마련해 놓아야 하락장이 와도 무너지지 않는다.
- 261p, 조급함과 탐욕을 가장 조심해야 한다


호황은 영원하지 않다. 사업이든 투자든, 잘될수록 도취하기보다는 그 시기가 바로 불황을 준비해야 할 시점임을 기억하며 ‘살아남을 방법’을 고민해야 한다. 투자는 사고팔기만 반복하는 선수들이 아니라, 시장에 오래 머무르는 사람들의 게임이다. 조급함을 내려놓고 자신의 속도에 맞게 투자하자. 트렌드를 쫓지 않고, 검증된 흐름을 따라가며, 자산을 안전하게 지켜내는 사람들이 결국엔 가장 멀리 간다.
- 276p, 트렌드를 쫓는 투자는 금물이다

출판사 서평

월급 190만 원의 비정규직이
서울 상급지에 입성하기까지

포스팅 1건에 3000명이 주목하는 ‘재야의 고수’
흥샘이 처음으로 공개하는 투자 노하우!

집이 있는 사람이나, 집이 없는 사람이나 부동산 앞에서는 걱정으로 한숨을 쉬기 마련이다. 집은 우리 인생과 떼려야 뗄 수 없는 3요소 ‘의식주’의 하나이기 때문이다. 편안히 내 몸을 뉘일 집 한 채는 모두에게 필요하며, 삶의 단계마다 필요한 집의 형태와 위치는 제각기 다르다. 그래서 지금 하락장을 모두 지켜본 무주택자들은 ‘언제 사야 상투를 잡지 않을지, 또 어디를 사야 떨어지지 않을지’ 망설이고, 집이 있는 사람도 ‘이사 가고 싶은 집’은 자꾸만 오르는데 내 집 시세는 제자리만 맴돌아서 고민한다. 언제쯤 만족스러운 입지에 내 집을 갖고 편안히 살아볼 수 있을까? 강남 3구, 한강벨트 이른바 ‘상급지’에 입성하는 건 다른 세상 이야기인 걸까?
흥샘은 『상급지 환승의 기술』을 통해 ‘아직도 상급지로 입성할 기회는 남아 있다’는 격려와 함께 자신의 투자 노하우를 전부 전한다. 그도 부동산 투자를 시작하기 전에는 고작 월급 190만 원을 받는 비정규직 직장인일 뿐이었다. 아무리 허리를 조여 짠테크를 하고, 아등바등 노력해 봐도 자산은 쉽게 늘어나지 않았다. ‘내 아이는 이런 환경에서 키우고 싶지 않다’는 일념하에 4000만 원이라는 종잣돈을 모아 부동산 투자에 도전했지만, 고대하던 첫 투자는 대차게 망하고 말았다. 상승장의 상투를 잡고 만 것이다. 매달 들어오는 월세로 기분이 좋았던 것도 잠시, 하락 곡선만 그리는 아파트의 시세 그래프를 보며 한숨을 쉴 수밖에 없었다. 그럼에도 흥샘은 포기하지 않았다. 어디에 돈 벌 기회가 있을지 전국 8도를 샅샅이 뒤졌고, 동에서 서를 가로지르는 수차례의 이사도 기꺼이 감수하며 투자와 갈아타기를 시도했다. 그렇게 그는 10년 만에 ‘서울 상급지 입성’이라는 기쁨을 맛볼 수 있었다.


“똑같은 아파트를 샀는데
왜 그는 5억 원을 벌고 나는 1억 원밖에 못 벌었을까?”

‘사야 할 때’와 ‘팔아야 할 때’를
저절로 알게 해줄 흥샘의 타이밍 인사이트

흥샘은 기회가 보이는 곳이 있다면 망설이지 않았다. 서울 수도권은 물론이고 천안, 부산, 전주, 대전, 익산, 청주 등 전국에 발로 밟아보지 않은 땅이 없을 만큼 부지런하게 돌아다니면서 깃발을 꽂았다. 그러면서 깨달은 투자의 진리는, 부동산 투자는 입지와 타이밍이 8할이며 그중에서도 ‘타이밍’을 모르면 절대로 돈을 벌 수 없다는 것이다. 전국구에 투자하며 자연스레 깨달은 것은, 부동산에는 일정한 사이클이 있으며 그 사이클은 도시마다 조금씩 다르게 나타난다는 점이었다. 사이클이 바뀔 때 나타나는 신호들을 알면 ‘무릎에 사서 어깨에 파는’ 꿈 같은 매매가 가능했다.
『상급지 환승의 기술』에는 흥샘이 부동산 시장에 몸담으며 알아낸 그 신호들을 모두 담아냈다. 인구, 수요와 공급, 전세가율, 금리, 통화량 등 다양한 지표를 통해 어떻게 부동산 시장의 향방을 유추할 수 있는지, 또 실제로 이런 데이터들을 통해 어떻게 투자의 적중률을 높였는지를 전부 알려준다. 그의 인사이트 중 가장 차별화되는 점은 바로 ‘비트코인’이다. 부동산에만 집중하는 대다수의 투자자들과 달리 비트코인, 알트코인에도 폭넓게 관심을 갖는 흥샘은 거시경제와 코인의 움직임을 통해 앞으로 자산시장이 어떻게 바뀔 것이며 부동산 시장은 어떤 영향을 받는지까지도 알려주고 있다. 흥샘이 알려주는 이 ‘선행지표’들을 읽다 보면 누구든 상승과 하락의 변곡점을 읽어내는 법을 배울 수 있을 것이다.


“더 이상 상승 막차에서 후회하지 말고,
상승장의 수혜를 마음껏 누려라!”

‘타이밍 저격수’ 흥샘이 안내하는 지금 올라타야 할 입지,
강남까지 가장 빠르게 입성하는 브릿지 전략

부동산에 관심을 갖는 이들이 가장 알고 싶어 하는 것은 결국 ‘어떻게 하면 강남에 입성할 수 있는가’이다. 흥샘은 타이밍을 십분 활용해 가장 빨리 강남까지 가는 브릿지 전략을 안내한다. 첫 집, 즉 강남까지 가기 위해 놓을 첫 번째 징검다리의 중요성은 엄청난데도 많은 사람이 그저 ‘내게 익숙한 동네라서’, ‘지금 다니는 직장에서 가까워서’ 등 단편적인 이유로 집을 고르고, 뒤늦게 후회한다. 혹은 자신의 상황도 고려하지 않은 채 무리한 선택을 해서 가족의 불화가 생기기도 한다. 오랜 경력의 투자자이자 두 아이의 아버지인 흥샘은 첫째, 강남까지 가는 길을 단축해 주고 둘째, 행복한 투자를 지속하게 해주는 나만의 강남 찾는 법을 세심하게 알려준다. 연령, 소득, 가족 구성 등 다양한 조건을 놓고 저자의 ‘나만의 강남 찾기’를 따라가다 보면 부동산 초보라도 나만의 강남을 찾아냄은 물론, 그가 소개하는 종잣돈별 브릿지 전략으로 누구보다 빠르게 ‘진짜’ 강남에 입성할 수 있을 것이다.
여기에 흥샘은 2025년 하반기에 당장 올라타야 할, 즉 ‘매수 타이밍’인 입지들을 엄선해 안내한다. 족집게처럼 집어주는 투자 유망 단지와 투자 포인트, 입지의 특징 등을 통해 입지를 보는 눈을 기르고 당장의 수익률도 노려볼 수 있다. 또한 흥샘은 하락기, 회복기, 상승기, 과열기에 겪은 현상과 경험을 공유하며 지식보다도 귀중한 ‘투자의 지혜’까지 전한다. 초보 투자자들이 빠지기 쉬운 유혹과 함정, 자산이 불어날 때 경계해야 할 태도, 객관성을 유지하며 내 물건을 잘 매도하는 법 등 다양한 경험을 해본 투자자만이 알려줄 수 있는 천금 같은 조언들이 가득하다. 이 책을 통해 누구나 무릎에 사서 어깨에서 파는 매도의 예술을 직접 실천하고, 내가 살고 싶은 곳으로 한 발짝 다가설 수 있을 것이다.

인물정보

저자(글) 흥샘(서흥주)

전국을 누비며 ‘돈 되는 곳’을 쏙쏙 골라내 현장에서 ‘타이밍 저격수’로 불리는 부동산 전업 투자자. 베테랑만이 알 수 있는 날카로운 통찰을 네이버 블로그에 남기며 부동산 투자자들 사이에서 유명세를 탄 재야의 고수로, 현재 블로그의 누적 방문자 수는 350만 명에 달한다.
서울살이의 꿈을 꾸며 상경했으나 월급 190만 원의 비정규직이라는 현실을 맞이했다. 삼각 김밥과 편의점 도시락으로 끼니를 때우는 ‘짠테크’ 생활로 자금을 마련해 결혼했지만, 결혼 후에도 생활은 나아지지 않았다. ‘내 아이를 이렇게 키우고 싶지는 않다’는 일념하에 4000만 원이라는 종잣돈을 모아 부동산 투자에 뛰어들었다.
그러나 결과는 참담했다. 첫 투자 반년 후부터 하락장을 맞이한 것이다. 그럼에도 포기하지 않고 부동산 공부에 골몰했고, 밤낮없이 손품과 발품을 팔며 ‘돈 될 곳’을 찾아냈다. 소액으로 서울 수도권과 안양, 청주, 대전, 익산, 대구 등 전국 곳곳을 매수하며 타이밍을 보는 눈을 키웠다. 현재는 ‘똘똘한 한 채’라는 방향성에 걸맞게 서울 상급지 한 채를 중심으로 포트폴리오를 단순화해 놓은 상태다.
각기 다른 시점에 다양한 지역을 매수하며 익힌 ‘부동산 사이클’을 통해 하급지는 어깨에 팔고 상급지는 무릎에 사는 타이밍 스킬을 체득했고, 비트코인에 투자하며 시장을 내다보는 법까지 익혔다. 흥샘은 이 책에서 인구, 수급, 심리, 금리 등 데이터를 통해 투자하는 법은 물론, 비트코인과 부동산을 접목한 ‘하이브리드 투자’로 여느 부동산 전문가는 말해주지 못하는 예리한 관점을 전하고 있다.