이재명 시대 부동산

삼토시(강승우) 지음

위즈덤하우스 2025년 09월 19일 출간 국내도서 : 2025년 09월 17일 출간

작품소개

책소개

지금까지 민주당이 집권하면 어김없이 집값이 올랐다. 그 결과 ‘진보 정권이 들어서면 집값이 오른다’라는 공식이 사람들 머릿속에 깊이 자리 잡았다. 그렇다면 이번 이재명 시대에도 과거와 같은 흐름이 반복될까?
전문가들의 전망 역시 엇갈린다. 어떤 이는 무조건 상승을 점치고, 또 다른 이는 하락의 시대가 열렸다고 말한다. 소폭 하락을 예상하는 이들도 있지만, 그것이 서울인지 지방인지조차 불분명하다. 이례적인 상황 속에서 예측은 한층 더 혼란스럽다.
부동산 데이터 분야의 최고 전문가이자, 방대한 데이터를 정교하게 분석해 시장을 가장 정확하게 통찰해온 삼토시는 이번만큼은 과거와 다를 수 있다고 말한다. 이재명 정부의 정책 기조 자체가 과거 민주당 정부들과 다르기에 그 영향도 변화할 것이기 때문이다. 예상보다 빨리 찾아온 정권 교체, 새로 출범한 이재명 정부는 과거 민주당 정부의 길을 답습할 것인가 아니면 전혀 다른 길을 걸을 것인가? 삼토시 저자의 이야기를 따라 이전과의 닮은 점과 다른 점을 짚어보고, 변화하는 시장에 어떻게 대응할지 함께 살펴보자.

목차

프롤로그 정권 교체와 부동산 시장, 지금 우리는 어디에 서 있는가?

1장 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?
갈 데까지 간 양극화
2019년과 2025년은 다르다
6.27 대출 규제의 영향력은?

2장 이재명 정부의 예상 행로
핵심지 규제에 아쉬울 게 없는 선거 결과
문재인 정부와 같은 듯 다른 이재명 정부
누가 고양이 목에 방울을 달 것인가

3장 향후 변화를 이끌 핵심 변수
무엇이 시장을 흔드는가?
수급: 2026년 주택임대사업자 만기 물량
수급: 계약갱신청구권 사용 물량
정책: 전세자금대출 DSR 포함 여부
정책: 다주택자 규제 완화 여부

4장 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직인다
공급 부족, 그 예고된 미래
어차피 유동성은 확대될 수밖에 없다
중장기적으로 가격이 내려가기 어려운 구조
핵심 변수의 방향에 따른 집값 시나리오

5장 대구와 울산이 심상치 않다
역발상의 길, 지방 투자
대구, 역대급 공급 절벽이 눈앞에
울산 수급과 유동성의 쌍끌이 장세가 다가온다

6장 정부 규제에도 오르는 곳 39
추천 단지를 고른 기준
서울 직주근접
경기 직주근접
대구와 울산 직주근접

에필로그 시나리오마다 준비된 자세가 필요하다

책 속으로

이재명 정부가 과거 정부의 규제를 되돌릴지 혹은 또 다른 방식의 개입을 시도할지는 여전히 예단하기 어렵다. 그러나 중요한 것은 ‘정책 변화의 방향성과 속도’를 읽는 것이다. 그 속에서 우리는 진짜 변화가 시작된 것인지, 어떤 곳에 기회가 있는지, 어디서 위험을 피해야 하는지를 냉정하게 판단해야 한다.
이 책은 그 해답을 찾기 위한 여정이다. 과거 정권들의 정책과 규제를 복기하고 현재 발표된 정책들을 분석하며 시장에 영향을 줄 수 있는 핵심 변수들을 하나씩 짚어보고자 한다. 내가 그간 시장에서 경험하고 분석하고 고민해온 기준들을 토대로 “지금 우리는 어디에 서 있고 어디로 갈 것인가”에 대한 로드맵을 그려볼 예정이다. 지금은 부동산 시장의 ‘전환점’에 서 있는 시기다. 정책, 금리, 유동성, 공급, 어느 것 하나 단순하지 않은 상황에서 이 책이 독자 여러분들의 판단에 이성적인 나침반이 되기를 바란다. _5쪽

많은 이들이 이재명 정부의 첫 부동산 규제인 ‘6.27 대출 규제’를 가리켜 문재인 정부의 ‘12.16 대책’과 같은 결의 정책이라고 봤다. 결국 6.27 대출 규제도 12.16 대책 때와 마찬가지로 단기 처방에 그치고 시장이 다시 상승할 것이라고 예상한다. 그러나 나는 그렇게 되지는 않을 것이라고 생각한다. 가장 큰 이유는 두 정책이 시행된 당시의 펀더멘털이 전혀 다르기 때문이다. 즉, 12.16 대책이 시행된 2019년 12월과 6.27 대출 규제가 시행된 2025년 6월의 시장 기초 여건이 달라졌다는 이야기다. _17쪽

특히 많은 이들이 ‘주택담보대출 6억 원 한도 제한’에 주목하고 있지만, 그 못지않게 중요한 것은 ‘전 금융권의 가계대출 총량 목표를 하반기에 계획 대비 50% 축소’하겠다는 조치다. 이는 결과적으로 은행이 대출금리의 핵심요소인 가산금리(대출금리에서 수신금리를 뺀 값)를 현재의 1.3% 수준에서 더 인상할 수 있도록 정부가 용인하겠다는 뜻으로 해석될수 있다. 다시 말해, 시중금리가 기대보다 내려가지 않을 수 있다는 이야기다. 물론 ‘주택담보대출 6억 원 한도 제한’의 영향력도 만만치 않다. _23쪽

이러한 흐름을 종합하면, 부동산 시장의 초양극화는 기존과 다른 양상으로 전개될 가능성이 커졌다. 6월 대비 7~8월 감소폭이 큰 곳은 성동구, 마포구, 동작구, 강동구, 광진구였고, 7월 대비 8월 감소폭이 큰 곳은 강남구, 송파구, 서초구, 양천구, 영등포구였다. 이로 미루어볼때 급지가 높을수록 6억 원 한도의 주택담보대출 규제 영향을 많이 받는 것으로 확인된다. 따라서 초양극화 현상은 일정 부분 완화될 가능성이 크다. _28쪽

이러한 발언을 볼때 이재명 정부가 최근 수개 월간 언급한 정책 방향을 ‘번복’하지 않는 한, 문재인 정부와는 다른 행보를 보일 것으로 기대된다. 그러나 최근 발표된 ‘6.27 대출 규제’에서 문재인 정부와 유사한 시각이 엿보이는 대목이 하나 있다. 바로 ‘재건축 · 재개발’에 대한 인식이다.
과거 문재인 정부는 재건축 초과이익 환수제를 도입해 주택 정비 사업으로 발생하는 이익을 환수하겠다는 입장이었다. 그런데 당혹스러운 점은 이재명 정부가 대선 당시 재건축 · 재개발 규제 완화를 통한 공급 확대를 강조해왔음에도 이번 6.27 대출 규제에서는 이와 정반대되는 인식이 드러난다는 것이다. _35쪽

그러나 ‘주택담보대출 한도 6억 원 제한’ 규제와 마찬가지로 전세자금대출 역시 현재 설정된 5억 원 한도를 축소하는 방식의 규제가 도입될 경우 이야기는 달라진다. 예를 들어 전세자금대출 한도를 가구당 3억 원까지만 허용할 경우 서울에서 10억 원 이상 전세가를 형성하고 있는 아파트에 입주하려는 세입자는 7억 원 이상의 자금을 자력으로 마련해야 한다. 고소득자라 하더라도 현금 자산이 부족한 실수요자에게는 상당한 진입 장벽이 되는 셈이다. 결국 상급지 전세시장도 가격 조정 압력을 피하기 어려워진다. _56쪽

이러한 예측을 바탕으로, 앞서 언급한 핵심 변수들의 방향성을 대입해 판단할 필요가 있다. 그중에서도 가장 중요한 핵심 변수는 이재명 정부의 ‘다주택자 규제’에 대한 입장이다. 만일 전방위적인 규제 강화가 이뤄질 경우, 주택임대사업자 매물이 시장에 출회되겠지만 똘똘한 한 채’ 선호 현상이 유지되거나 오히려 강화되면서 서울의 일극화 현상은 쉽게 해소되지않을것이다. 정말로 양극화 해소에 대한 의지가 있다면, 다주택자 규제 완화가 선행돼야 한다. 이재명 정부의 현상 파악 능력과 정책 의지가 시험대에 오르는 순간이다. _79쪽

출판사 서평

상승 신화만 맹신하다간 통장이 먼저 무너진다
정책의 이면까지 꿰뚫는 건 오직 데이터뿐!
매수냐 매도냐를 넘어 상황별 시나리오 분석과 대응법 제시

예상치 못한 조기 정권 교체는 정치적 사건을 넘어, 부동산 시장에도 커다란 파장을 일으키고 있다. 새로운 정부가 출범할 때마다 정책의 방향이 바뀌고, 시장은 그에 따라 출렁인다. 하지만 이번 이재명 정부의 부동산 정책은 기존과는 결을 달리 하기에 투자자와 실수요자 모두에게 완전히 다른 전략적 판단이 요구되는 상황이다.
《이재명 시대 부동산》은 이러한 격변의 시기에 시장을 읽는 방법을 제시한다. 이 책에서 삼토시 저자는 정권 교체 이후 달라진 정책과 시장 반응을 면밀히 추적하며, 앞으로 집값을 움직일 핵심 변수와 유망 지역, 단지 그리고 투자 전략까지 종합적으로 다룬다.
특히 월별 · 분기별로 발표되는 자료와 과거 흐름을 교차 검증해 얻은 결과물을 담아낸 만큼, 독자들은 객관적 근거에 기반한 전략을 마련할 수 있다. 이 책이 던지는 핵심 메시지는 부동산 시장을 ‘시나리오별 준비된 자세를 가지고 전략적 게임으로 보라’는 것이다. 빠른 정권 교체와 실효성 높은 정책으로 부동산 시장의 불확실성이 커진 지금, 하나의 가능성만 믿고 움직이는 것이 아니라 다양한 변수에 대응할 수 있는 시야와 전략이 필요하다. 부동산 시장을 단순히 ‘매수 vs. 매도’의 선택지로 본다면 지금의 상황에서는 필패할 수밖에 없다.
《이재명 시대 부동산》은 단순히 ‘앞으로 집값이 오른다, 떨어진다’는 식의 논리가 아니라, 상황별 시나리오 분석을 통해 시장을 다층적으로 바라보도록 돕는다. 예를 들어 6.27 대출 규제로 인한 상급지의 가격 조정, 금리 변동에 따른 실수요 위축 등은 단기 전망을 넘어 중장기 전략을 세우는 데 중요한 변수를 짚어낸다.
저자는 이러한 변수를 종합적으로 엮어내며, 어떤 지역과 단지가 규제에 가장 민감한지, 어디에서 가격 격차가 줄어들 가능성이 큰지, 앞으로 어떤 전략이 유효한지에 대한 근거 있는 해답을 제시한다. 결국 이 책은 독자들이 ‘지금 당장 매수해야 할까, 아니면 기다려야 할까?’라는 단기적 고민을 넘어, 시장의 흐름을 읽고 언제 움직여야 하는지 판단할 수 있도록 돕는 실질적 전략서다.

“이 정부는 집값을 잡으려는 걸까?”
“지금 사야 하나?” “오히려 집을 팔아야 하나?”
“앞으로 부동산 시장은 어떻게 바뀔까?”
이 모든 질문에 대한 완벽한 답!!

삼토시 저자는 《이재명 시대 부동산》에서 단계적으로 시장 흐름과 전략을 안내한다. 1장에서는 민주당 정부마다 반복된 부동산 양극화 현상과 6.27 대출 규제가 시장에 미친 영향을 분석한다. 2장에서는 이재명 정부의 정책 방향, 핵심지 규제, 다주택자 규제 완화 가능성을 점검하며 향후 시장 변화를 전망한다. 3장에서는 2026년 주택임대사업자 만기 물량, 계약갱신청구권 사용 물량, 전세자금대출 DSR 포함 여부 등 수급과 정책 측면의 핵심 변수를 짚어내고, 각 변수의 시장 영향과 전략적 의미를 상세히 분석한다. 4장에서는 이러한 변수를 토대로 서울·수도권 집값 시나리오를 제시하면서 공급 부족, 유동성 확대, 장기적 가격 구조 등 복합적 요인을 고려한 전략 수립법을 안내한다. 5장에서는 대구와 울산 등 지방 시장을 집중 분석하며, 수도권과는 다른 전략적 접근을 제시한다. 6장에서는 정부 규제에도 상승세가 예상되는 39개 추천 단지를 소개하며, 실질적인 투자 가이드를 제공한다.
부동산 시장은 언제나 불확실성 속에서 움직인다. 중요한 것은 정권과 정책 변화라는 현실을 받아들이고, 그 안에서 최선의 선택을 준비하는 자세다. 《이재명 시대 부동산》은 그 준비를 돕는 최적의 안내서로, 이 책을 통해 투자자와 실수요자 모두 변화 속에서도 현명한 판단을 내릴 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 삼토시(강승우)

부동산 데이터 분야에서 ‘최고’라는 수식어가 따라붙을 정도로, 가장 신뢰할 수 있는 전문가. 과거 부동산 상승장에서 많은 전문가가 탄생했지만, 오랫동안 자신만의 데이터와 근거로 말하는 사람은 삼토시가 유일하다. 저자는 상승과 하락 어느 쪽의 의견에도 치우치지 않고, 시장 방향성에 부합하는 전망을 꾸준히 이야기해왔다.
부동산 투자에서 정권 교체는 단순한 정치 변화가 아니라, 시장을 뒤흔들 정책의 변화를 의미한다. 예상치 못한 조기 정권 교체는 부동산 시장 접근 방식에도 변화를 요구하며, 기존과 다른 전략적 판단이 필요하게 만들었다.
이 책은 이재명 정부 출범 이후 부동산 시장에 어떤 변화가 생기고 있는지, 집값을 움직이는 변수는 무엇인지, 앞으로 유망한 지역과 단지들은 어디일지를 하나하나 살펴본다. 이 내용들은 모두 월별·분기별로 발표되는 다양한 데이터를 기반으로, 기존 데이터와 흐름을 종합해 세밀하게 분석하고 판단을 보완한 결과물이다. 덕분에 단순한 전망이나 추측이 아닌, 구체적인 근거에 기반한 시장 접근 전략을 제시한다.
고려대학교 경제학과를 졸업했으며 현재 국내 굴지의 글로벌 대기업에서 근무 중이다. 네이버 부동산스터디 카페에서 ‘서울 아파트 시장 중장기 전망’이라고 쓴 글이 유튜브 〈붇옹산TV〉에 소개되면서 온라인상에서 조금씩 이름이 알려지기 시작해, 현재는 부동산스터디 카페에서 많은 공감과 지지를 얻고 있다. 블로그와 몇몇 재테크 카페에서 부동산 시장에 대해 통계적으로 분석한 글을 정기적으로 올리고 있으며, 지은 책으로는 《상급지 입성 마지막 기회가 온다》 《앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다》 《서울 아파트 마지막 기회가 온다》 《지금 서울에 집 사도 될까요?》 등이 있다.