추진위원회 및 조합의 설립

김덕기 , 김영두 지음

한국도시환경연구원 2025년 06월 20일 출간

작품소개

책소개

2002년 도시 및 주거환경정비법 제정 이후 120차례가 넘는 개정, 2017년 전면 개정 이후에도 40여 차례의 변화를 거듭해 온 정비사업 법령의 역사는 이 분야의 복잡성과 끊임없는 발전과정을 여실히 보여줍니다. 시행령과 조례까지 포함하면 그 변화의 폭과 깊이는 전문가조차도 모두 파악하기 어려울 정도입니다. 이러한 제도적 변화 속에서 정비사업의 핵심인 ‘추진위원회 구성’과 ‘조합의 설립’과정은 가장 중요하면서도 많은 이들이 어려움을 겪는 부분입니다.
도시정비법 제35조에 따른 조합설립 동의율 확보, 제31조에 따른 추진위원회 구성 요건, 제32조의 추진위원회 업무 범위와 제약 사항, 제36조에 따른 조합설립인가 신청등의 법적 절차는 단순한 행정 과정이 아닌, 사업의 정당성과 지속가능성을 보장하는 근간입니다. 이러한 법적 요건을 충족하지 못한 채 진행된 사업들이 수년간의 소송으로 주민들에게 고통을 안겨준 사례는 수없이 많습니다.
추진위원회 단계에서는 주민들의 동의를 얻고 신뢰를 구축하는 과정이, 조합 설립 단계에서는 법적 요건을 충족하고 사업성을 확보하는 과정이 주요 과제입니다. 이 책이 그런 불안함을 조금이나마 덜어드리고, 정비사업을 추진하는 과정에서 책상 위에 두고 틈틈이 살펴보며 실력을 쌓는 소중한 자산이 되기를 바랍니다.

목차

-제1부 추진위원회-
제1장 추진윈원회의 승인
Ⅰ. 추진윈원회의 지위와 법적 성격
1. 추진위원회의 지위
2. 추진위원회의 법적 성격
Ⅱ. 추진위원회 승인 절차
1. 추진위원회의 구성
2. 추진위원회 구성의무
3. 추진위원회 구성시기
4. 추진위원회 구성을 위한 토지등기소유자의 동의
5. 공공지원에 의한 추진위원회 구성 생략(직접 조합 설립)
6. 추진위 구성을 위한 공공지원
Ⅲ. 추진위원회 구성의 승인
1. 추진위원회 구성승인의 법적 성격
2. 추진위원회 구성승인의 절차
3. 추진위원회 구성승인의 변경
4. 추진위원회 구성승인의 철회
5. 추진위원회 구성승인에 대한 쟁송

제2장 추진위원회 조직과 운영
Ⅰ. 추진위원회의 조직과 구성
1. 대표기관
2. 추진위원회와 주민총회
3. 추진위원
Ⅱ. 추진위원회의 기능
1. 추진위원회의 업무범위 및 권한
2. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
3. 설계자의 선정 및 변경
4. 감정평가법인등의 선정
5. 시공자의 선정
6. 개략적인 정비사업의 시행계획서 작성
7. 창립총회 개최등 조합설립인가를 받기 위한 준비업무
8. 운영규정의 작성 및 변경
9. 추진위원회의 업무 중 토지등소유자의 동의를 받아야 하는 사항
10.추진위원회의 회계 등
Ⅲ. 추진위원회 회의의 소집과 운영
1. 추진위원회의 회의의 소집
2. 추진위원회의 회의의 운영
3. 추진위원회의 회의의 의결 방법
4. 의사록의 작성 및 공개
Ⅳ. 주민총회의 구성과 운영
1. 주민총회의 구성
2. 주민총회의 권한
3. 주민총회의 소집 및 운영
4. 주민총회의 의결 방법
5. 의사록의 작성 및 공개
Ⅴ. 추진위원회의 해산 및 업무의 승계
1. 조합설립에 따른 추진위원회 해산
2. 조합의 추진위원회 업무 승계
Ⅵ.추진위원회와 조합의 관계
1. 조합설립인가의 취소에 따른 추진위의 회복
2. 추진위 구성승인 처분을 다투는 소송과 조합설립인가 처분

-제2부 조합의 설립-
제1장 조합의 설립
Ⅰ. 조합설립행위
1. 정비사업조합의 법적 성격
2. 조합설립행위
Ⅱ. 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의
1. 동의의 요건
2. 동의의 방법
3. 조합설립 동의서의 내용과 형식
4. 동의를 받기 전 추정분담금 등의 정보제공
Ⅲ. 창립총회의 개최
1. 창립총회의 의의 및 성격
2. 창립총회의 소집
3. 창립총회의 의결사항
4. 창립총회의 의결방법
5. 창립총회 하자 관련 쟁점
Ⅳ. 조합설립인가
1. 조합설립인가(취소)처분의 법적 성격
2. 조합설립인가의 절차
3. 조합설립인가의 효력
Ⅴ. 조합설립변경인가
1. 조합설립변경인가처분의 법적 성격
2. 조합설립변경인가의 방법
3. 경미한 사항의 변경
4. 조합설립변경인가의 절차
5. 조합설립변경인가의 효력
Ⅵ. 조합설립변경신고
1. 도시정비법상 신고의 법적 성격
2. 조합설립 변경신고의 대상
3. 조합설립 변경신고의 절차
4. 조합설립 변경신고 효력
Ⅶ. 조합설립(변경)인가에 대한 쟁송
1. 원고 적격
2. 쟁송의 대상
3. 무효와 취소
4. 조합설립인가 취소의 효력
제2장 토지등소유자의 동의방법
Ⅰ. 토지등소유자의 동의 방법
1 .토지등소유자의 동의방법 개관
2. 동의 방법에 대한 규정
3. 법적동의서
Ⅱ. 도시정비법 제36조 1항에서 정한 토지등소유자의 동의 방법
1. 동의 방법
2. 동의의 철회
3. 동의 정족수의 판단 기준
4.동의의 간주 및 승계
Ⅲ. 도시정비법 제 36조 제1항에서 정하지 않은 토지소유자의 동의 방법
1. 동의 방법
2. 동의의 철회
Ⅵ. 토지등소유자 및 동의자 수 산정 방법
1. 토지등소유자 수 산정의 기본 원칙
2. 재개발사업 토지등소유자 수의 기본 산정 방법
3. 재건축사업 토지등소유자 수의 기본 산정 방법
4. 소배불명자, 국·유공지, 다가구주택 등의 산정 방법
Ⅶ. 토지등소유자의 동의서 재사용 특례
1.법원설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여
조합설립변경인가를 신청하는 때
2.법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정되어 조합설립인가를
다시 신청하는 때
3. 도시정비법 제37조 위반의 효력
제3장 조합원 지위 및 자격
Ⅰ. 조합원읜 개념
Ⅱ. 조합원의 자격
1. 정비구역의 토지등소유자
2. 1인의 조합원으로 산정되는 여러 명의 토지등소유자
3. 대표조합원이 아닌 토지등소유자의 조합원 지위 및 수분양권
4. 투기과열지구 내 양수인의 조합원 자격 취득 제한
Ⅲ.조합원 지위의 양도
1. 소유 부동산 양도에 따른 조합원 지위의 양도
2. 조합원 지위 양도의 절차
3. 조합원 지위 양도의 제한
4. 조합원 지위 양도의 효력
Ⅳ. 조합원 지위의 상실
1. 조합원 지위 양도
2. 분양대상 제외
3. 조합원의 제명
4. 조합원의 탈퇴
Ⅴ. 조합원 지위에 대한 쟁송
1. 조합원 또는 수분양자 지위 확인소송
2. 관리처분계획 취소소송 등
제4장 조합 정관
Ⅰ. 정관의 법적 성격과 효력
1. 정관의 법적 성격
2. 표준정관
3. 정관의 효력
Ⅱ. 정관의 기재사항
1. 필요적 기재사항
2. 임의적 기재사항
Ⅲ.정관의 변경
1. 정관변경 절차의 개요
2. 정관변경을 위한 의결정족수
3. 정관변경의 절차 및 효력 발생 시기
4. 정관변경과 신뢰보호의 원칙

-제3부 조합의 운영-
제1장 대의원회, 이사회
Ⅰ. 조합의 회의체 기관
1. 총회, 대의원회 및 이사회의 구성 및 지위
2. 총회, 대의원회 및 이사회의 권한 범위
Ⅱ. 대의원회
1. 대의원회의 구성
2. 대의원회의 권한
3. 대의원회의 소집 및 운영
4. 대의원회 결의의 효력
5. 대의원회 결의에 대한 쟁송
Ⅲ. 이사회
1. 이사회의 구성
2. 이사회의 권한
3. 이사회의 소집 및 운영
4. 이사회 결의의 효력

제2장 조합임원
Ⅰ. 조합임원 개관
1. 개관
2. 조합임원의 구성
3. 조합임원의 직무
Ⅱ. 조합임원의 자격과 임기
1. 조합임원의 자격요건
2. 조합임원의 결격 사유
3. 조합임원의 겸직금지 의무
4. 조합임원의 임기
Ⅲ. 조합의 대표권
1. 조합장의 대표권
2. 조합장의 직무수행권한 일시적 배제
3. 조합장의 직무대행자 선임
제3장 조합임원의 선출 및 종임
Ⅰ. 조합임원 선출
1. 선출의 방법
2. 보권선임
3. 연임
4. 선거관리규정과 선임절차
5. 선거관리절차의 하자에 따른 선임결의의 효력
Ⅱ. 조합임원의 종임치
1. 임기만료
2. 사임
3. 임기만료 또는 사임한 조합임원의 업무수행권
4. 해임
Ⅲ. 조합임원의 지위에 관한 쟁송
1. 쟁송방법의 개관
2. 조합임원 지위에 관한 본안소송
3. 조합임원 지위에 관한 가처분
4. 직무집행정지 및 직무대행자 선임 가처분
제4장 총회와 주민대표회의
Ⅰ. 총회의 의의 및 구성
1. 총회의 구성
2. 정기총회와 임시총회
Ⅱ. 총회 소집
1. 조합장의 총회 소집
2. 소수 조합원 또는 대의원의 요구에 따른 총회 소집
3. 법원의 허가에 따른 총회 소집
4. 시장·군수등의 총회 소집
5. 소집권한 없는 자가 소집한 총회의 효력
Ⅲ. 총회 소집 절차
1. 이사회 의결 또는 대의원회 사전심의
2. 회의 목적·안건·일시 및 장소 등의 공고·통지
3. 소집의 철회·취소
4. 소집의 연기·변경
Ⅳ. 주민대표회의
1. 주민대표회의의 구성 및 시장군수의 승인
2. 시행규정의 작성
제5장 총회의 의결
Ⅰ. 조합원의 출석 및 의결권의 행사
1. 조합원의 출석 및 의결권 행사
2. 대리인에 의한 의결권의 행사
3. 서면에 의한 의결권 행사
4. 전자적 방법에 의한 의결권 행사

Ⅱ. 총회 의결사항
1. 총회 의결의 범위
2. 정관의 변경
3. 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법
4. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역
5. 예산으로 정한 사항 이외에 조합원에게 부담이 되는 계약
6. 시공자·설계자·감정평가법인등·정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
7. 조합임원·대의원의 선임 및 해임
8. 정비사업비의 조합원별 부담내역, 청산금의 징수·지급. 부과금의 금액 및 징수방법
9. 사업시행계획서의 작성 및 변경
10. 관리처분계획의 수립 및 변경
11. 조합의 합병·해산
12. 건설되는 건축물의 설계개요의 변경, 정비사업비의 변경
13. 정관에 따른 총회 의결사항
Ⅲ. 총회의 의결 방법
1. 사전 의결
2. 개의 요건
3. 의결정족수
4. 결의의 성립
Ⅳ. 총회결의의 하자
1. 총회결의의 하자
2. 하자 있는 총회결의의 추인
3. 무효인 총회결의에 기한 계약의 효력
Ⅴ. 기타 총회관련 법리
Ⅵ. 총회결의에 대한 쟁송
1. 쟁송 당사자
2. 총회개최금지가처분, 총회결의효력정지가처분 등 보전처분

제6장 해임총회
Ⅰ. 해임총회의 의의
1. 도시정비법 제44조 제 2항에 따른 해임총회의 취지
2. 해임총회 관련 규정의 개정
3. 해임총회 관련 규정의 문제점
Ⅱ. 총회의 소집
1. 해임총회의 소집
2. 이사회 의결 또는 대의원회 사전심의
3. 회의 목적·안건·일시 및 장소 등의 공고·통지
Ⅲ. 해임총회 의결 방법
1. 개의 요건
2. 소명기회 부여
3. 의결 정족수
Ⅳ. 해임총회 의결사항 1. 조합임원 해임
2. 직무집행정지 등 부수 안건
제7장 계약
Ⅰ. 적용 규정사
1. 도시정비법의 규정
2. 계약업무 처리기준
3. 공공지원 시공자 선정기준 등
Ⅱ. 입찰 방법
1. 입찰방법의 구분
2. 일반경쟁입찰
3. 제한경쟁입찰
4. 지명경쟁입찰
5. 수의계약
Ⅲ. 일반 계약의 처리기준
1. 입찰방법의 결정
2. 입찰공고
3. 현장설명회
4. 입찰의 성립
5. 입찰참여자의 홍보 등
6. 계약 체결 대상의 선정
7. 입찰 무효 등
8. 계약의 체결 및 선정의 무효
Ⅳ. 전자입찰 계약의 처리기준
1. 입찰방법의 결정
2. 입찰공고
3. 현장설명회
4. 입찰의 성립
5. 입찰참여자의 홍보, 계약 체결 대상의 선정, 입찰 무효 등
6. 계약의 체결 및 선정의 무효
제8장 시공자선정
Ⅰ. 시공자 선정 시기 및 방법의 개관
1. 정비사업 유형별 시공자 선정 시기 및 방법
2. 시공자 선정시기 및 방법의 법령개정 관련 쟁점
Ⅱ. 시공자 선정 절차
1. 입찰방벙의 결정
2. 입찰공고
3. 현장설명회
4. 건설업자등의 입찰서 작성
5. 입찰의 성립
6. 총회에 상정할 건설업자등을 선정하는 대의원회 의결
7. 입찰참여자의 홍보
8. 선정 의결
9. 입찰보증금의 귀속
Ⅲ. 공사도급계약 체결 등
1. 공사도급계약 체결
2. 공사비 검증 요청
3. 시공보증
Ⅳ. 시공자 선정 철회
1. 총회 의결의 필요 여부
2. 총회 의결의 의사·의결정족수
Ⅴ. 입찰 또는 선정결의의 무효
1. 계약업무 처리기준, 입찰지침 등에 따른 입찰 행위의 제한
2. 도시정비법의 개정 및 신설
3. 입찰무효 결정
4. 선정결의의 무효확인
Ⅵ. 도시정비법 제132조 관련 쟁점
1. 도시정비법 제132조의 적용대상
2. 도시정비법 제132조 위반에 따른 제재
3. 허위·과장 정보제공에 대한 제재

첨부판례목록

출판사 서평

추진위원회와 조합의 투명하고 민주적인 운영을 위한 실천적 방안 제안은 본 저성의 또 다른 강점입니다. 정보 공개, 의사결정 과정의 투명성 확보, 갈등 관리, 소통 활성화 등 조직 운영의 핵심 요소들에 대한 구체적인 가이드라인을 제시하여, 주민 신뢰 기반의 건강한 추진 주체 형성에 기여합니다.
특히 추진위원장과 조합장을 비롯한 임원들의 전문성과 윤리의식 함양을 위한 교육의 중요성을 강조하고, 구체적인 교육 프로그램을 제안한 점이 돋보입니다. 정비사업의 법적 절차와 행정 과정, 총회 및 이사회 운영, 갈등관리, 재정관리 등에 관한 체계적인 교육을 통해 추진 주체의 역량을 강화하고 사업의 성공 가능성을 높일 수 있을 것입니다.
저자의 오랜 연구와 현장 경험이 응축된 본 저서가 우리나라 도시정비사업의 발전과 주거환경 개선에 크게 기여할 것으로 확신하며, 국토연구원은 앞으로도 도시정비사업의 공공성 강화와 추진 주체의 역량 제고를 위한 다양한 연구와 정책 개발을 지속할 것입니다. 관련 분야의 모든 이해 관계자들에게 본 저서의 일독을 적극 권장합니다.
-국토연구원장 심교언

인물정보

저자(글) 김덕기

성 명: 김 덕 기 (金 德 起 )

학력 연세대학교 이학사
성균관대학교 문학 석사
건국대학교 부동산학 석사
성균관대학교 동양철학 박사수료
건국대학교 부동산학 박사
동국대학교 법학 박사

경력
현) 동국대학교 법무대학원 도시정비/건설개발 법무전공 주임교수
현) 동국대학교 법무대학원 도시정비법무정책최고위과정 주임교수
현) 동국대학교 법무대학원 시니어산업개발최고위과정 주임교수
현) 동국대학교 법과대학 부동산법•정책연구원, 재개발 재건축 연구센터장
현) 동국대학교 법과대학 부동산법•정책연구원, 시니어산업 연구센터장
현) 건국대학교 부동산대학원 겸임교수
현) 건국대학교 미래지식교육원 도시정비전문가과정 외래교수
현) 건국대학교 미래지식교육원 헬스케어실버타운개발전문가과정 외래교수 현) 한국도시환경헤럴드 발행인
현) 한국도시환경연구원 이사장
현) 두남시앤디 대표이사
전) 국토교통부장관 정책자문위원회 위원
현) 한국도시정비법학회 총무이사
현) 한국풍수명리철학회 감사
현) 한국헬스케어실버타운개발 융복합학회 총무이사

논문
○ 중⦁소병원의 입지특성에 관한 연구
○ 의료서비스시설 입지전략이 고객만족에 미치는 영향 : 입지시장성의 매개효과를 중심으 로
○ 중⦁소병의원 건물매력도와 교통인프라가 고객만족도에 미치는 영향 : 의료집적성의 매개 효과를 중심으로
○ 병원의 입지전략과 내부역량이 재이용의도에 미치는 영향 : 병원유형의 조절효과
○ 요양병원의 혁신성이 고객만족에 미치는 영향 : 내부역량과 입지전략의 매개효과
○ AHP를 이용한 중·소병원 입지선택요인분석: 척추⦁관절병원 중심으로
○ 업무상 질병의 인과관계에 관한 일고찰
○ 업무상 질병으로 인한 사용자의 민사책임
○ 맹자의 민본사상이 조선조의 산림정책에 미친 영향
○ 서울시 문화시설의 입지특성에 관한 연구
○ 조선시대의 산림정책과 풍수의 상관관계에 관한 연구
○ 조선후기 실학적 풍수론의 재해석과 실용적 활용
○ 홍만선의 『산림경제』 복거편에서 제시한 주거지를 개선하기 위한 실천적 방안
○ 『증보산림경제』 복거편에 풍수지리적 사고연구 : 물과 바람의 조화를 중심으로

저서
「사람을 살리는 땅 십승지 1」
「맹자의 민본사상과 조선시대의 산림정책」
「농지의 취득과 전용」
「산지의 이해와 전용」
「가로주택정비사업의 이해와 실무」
「소규모주택정비사업의 이해와 실무」
「지혜로운 재개발 개건축의 이해」
「최신 재개발 재건축의 이해」
「업무상 질병으로 인한 사용자의 민사책임」
「업무상 질병 인정사례 및 판례」
「업무상 질병 인정기준 해설 및 판례」
「직업성 암 인정기준 해설 및 인정사례⦁판례」
「지혜로운 산업재해보상보험 1: 업무상재해」
「지헤로운 산업재해보상보험 2: 보상청구」요약,본문부분

저자(글) 김영두

성 명: 김영두
- 법무사법인 유일 법무사
- 동국대학교 법무대학원 도시정비법무전공 석사
- 원광대학교 법학과
- 전)검찰청 검사수사관