법률용어 몰라도 웃으며 낙찰!

생활용어로 쓴 유일무이한 경매책

박병주(알리시오) 지음

인쇄복사마을 2025년 09월 09일 출간

작품소개

책소개

경매강의에서 수강생들의 한결같은 불만은 "경매책을 읽기는 했는데 도대체 무슨 뜻인지 모르겠다"였다. 원인은 법률용어의 뜻을 모르는데 있었다. 하여 법률용어를 생활용어로 풀어서 설명하였더니 반응이 폭발적이었다. 책 출간 요청도 쇄도하였다. 이 책의 출간 계기가 된 것이다.

목차

CONTENTS

제1편: 경매, 웃으며 시작하는 첫걸음

1장. 나는 왜 이책을 쓰게 되었는가?(프롤로그) 1
1-1. 평범한 사람이 경매에 눈뜨다 1
1-2. 수업 시간, 모두가 똑같이 하는 말 2
1-3. 말만 바꿨는데 세상이 달라졌다 3
1-4. 그래서 이 책을 쓰기로 했다 4

2장. 경매, 몰라도 웃으며 시작하는 첫걸음 6
2-1. 경매는 '진짜 싸게 사는 부동산 대잔치'예요 8
2-2. 사람들은 왜 경매를 무서워할까요? 11
2-3. 머리보다 가슴이 중요해요 – 경매는 ‘지혜 게임’ 15
2-4. 퇴직 없어도 평생 가는 ‘인생직장’이 여기 있다 18
2-5. 경매는 ‘부동산 도매시장’입니다, 똑똑한 장보기죠! 21
2-6. 경매를 잘하려면? 이 한 마디 먼저 생각해보세요 24

3장. 부동산 정보는 알고 보면 꿀이다 27
3-1. 법원경매 사이트, 클릭 몇 번이면 다 보여요 28
3-2. 시세는 감으로? 아니죠! 데이터로 잡아야죠 33
3-3. 산지는 어렵다구요? ‘다드림’으로 쉽게 끝! 37
3-4. 한눈에 보는 부동산 정보, ‘일사편리’가 다 해줘요 43
3-5. 하늘에서 본 땅 이야기 – 국토지리정보원 대탐험 49
3-6. 상권을 보면 돈이 보인다 – 소상공인 정보 사이트 53
3-7. 땅이 전부다! 부동산의 본질은 결국 땅이다! 57
3-8. 도시의 설계도, 도시기본계획은 부동산의 미래 61

4장. 경매 절차, 줄줄이 간단하게 알려드림 65
4-1. 경매는 처음부터 끝까지 이렇게 흘러가요 66
4-2. 경매 관련 법률, 겁먹지 말고 이렇게 보세요! 72
4-3. 경매할 때 비용은 얼마나 들까요?? 78
4-4. 경매 6대 핵심 중의 핵심 81
4-5. 손품·발품·뇌품·심품, 경매 4대 비기 전수! 86


제2편: 권리분석, 경매의 눈을 뜨다

5장. 경매의 시작 – 돈 받을 사람 먼저 움직인다 90
5-1. 돈 받을 채권자가 먼저 움직인다: 가압류부터 91
5-2. 판결 나면 바로 묶는다! 강제경매의 시작 94
5-3. 계약서로도 경매가 된다고? 임의경매 이야기 99
5-4. 같이 가진 땅, 나만 팔 수 있을까? 지분·형식적 경매 105
5-5. 경매 시작의 신호탄 – 경매기입등기란? 111
5-6. 사람들에게 알리는 법 – 송달과 공고 115
5-7. 경매는 얼마나 걸릴까? 진행 기간 한눈에 보기 122

6장. 권리를 알아야 경매가 보인다! 128
6-1. 권리란 ‘힘’의 종류를 알아야 경매가 보여요 130
6-2. 말소기준권리: 경매 승부를 가르는 핵심 156
6-3. 대항력.우선변제.최우선변제 162
6-4. 확정일자 ‘도장’ 하나면 법이 지켜줘요 174
6-5. 전세권: 보증금 걸고 산 강력한 보호막! 178
6-6. ‘나 여기 살았어요!’ 임차권등기명령 이야기 185
6-7. 복잡한 권리, 한눈에 정리해드립니다! 189

7장. 물건을 사기전에! 공적장부로 골치 아픈 물건 골라내기 200
7-1. 등기부등본: 집의 모든 권리 기록 202
7-2. 땅과 건물의 주민등록증: 토지·건축물대장 210
7-3. 감정평가서, 부동산의 공식 감정서예요 216
7-4. 매각물건명세서는 ‘법원이 준 물건 설명서’ 223
7-5. 현재 누가 사는지? 현황조사서로 확인하세요 233
7-6. 법원의 통신기록: 문건처리내역으로 확인 238
7-7. 세입자 흔적 찾기! 전입세대 열람으로 244
7-8. 입찰 전에 꼭 들춰봐야 할 10가지 서류 248
제3편: 입찰부터 명도까지, 실전 경매의 모든 것

8장. 입찰 전에 꼭 알아야 피보지 않는다 253
8-1. 집주인이 세입자일 수도 있어요? 이런 경우엔 254
8-2. 예전 경매에서도 살아남은 임차인 등장?! 258
8-3. 등기부 주소랑 건물 주소가 다르면 위험해요 262
8-4. 제시외 건물은 왜 등기에 없나요? 267
8-5. 위반건축물은 골치 아픈 물건일 수 있어요 275
8-6. 경매절차 중 자주 틀리는 실수 TOP 10 278

9장. 드디어 입찰! 돈 써서 집 사는 날 284
9-1. 매각기일이 떴다! 입찰 전 필수 체크 285
9-2. 공유자가 먼저 살 수 있어요: 우선매수권 289
9-3. 입찰표 작성법: 위임장과 공동입찰 팁까지 292
9-4. 입찰가 얼마 써야 낙찰될까요? 299
9-5. 입찰 당일, 법원에서 당황하지 않으려면 304
9-6. 누가 대신 입찰해준다구요? 매수신청대리 308
9-7. 최고가와 차순위, 누가 집을 살까요? 312
9-8. 낙찰됐다고 끝이 아니에요: 매각허가 vs 불허가 315
9-9. 소유권이전 촉탁등기, 등기 마무리까지! 319

10장. 낙찰 끝? 아직도 할 게 많다! 322
10-1. 진짜 확정은 매각결정기일이에요 324
10-2. 농지 샀다면? 농지취득자격증명 필수! 328
10-3. 채권 상계: 차액 지급 신청 방법 335
10-4. 낙찰에 불만 있다면? 이의신청 방법 339
10-5. 판결 불복? 즉시항고로 싸우는 법 344
10-6. 경매가 갑자기 취소될 수도 있다구요? 348

11장. 돈은 어떻게 나눠줄까? – 배당과 권리의 끝판왕 352
11-1. 배당의 모든 것: 돈을 나누는 행위 354
11-2. 돈을 받으려면 꼭 해야 할 일: 배당요구서 358
11-3. 경매 돈잔치에 초대받으려면? '배당요구 종기일'을 사수하라! 361
11-4. 이 권리는 사라지고, 저건 내가 떠안는다? 367
11-5. 매수인도 책임질 수 있다? 법적 지위 총정리 370
11-6. 줄 잘 서야 돈 받는다! 배당 순서의 원칙 374
11-7. 배당기일이 뭐냐고요? 돈 나눠주는 날입니다 381
11-8. 배당금은 이렇게 받아요: 수령 방법 A to Z 384
11-9. 돈 나눌 계획표에 불만이 있다면: 배당이의 388

12장. 명도, 이젠 내 집 찾는 시간! 392
12-1. 드디어 낙찰! 그런데 집 안에 누가…? 명도 대작전 394
12-2. 먼저 웃는 사람이 이긴다! 내용증명 보내기 398
12-3. 좋게좋게 끝내자: 명도합의서 작성법 402
12-4. 법원이 “이제 나가세요”: 인도명령 신청 407
12-5. 좋게 말해도 안 나가면? 강제집행 들어간다! 411
12-6. 다른 사람 못 들여오게 막는 법: 점유이전금지 가처분 416
12-7. 남은 짐은 경매로! 동산경매 신청법 420


제4편: 고수들의 전략과 새로운 기회

13장.돈 되는 놈일까? 골칫덩어리일까? –특수물건은 반전이 있다! 425
13-1. 못 받은 돈, 끝까지 받는다! 유치권의 비밀 427
13-2. 전세살이 1등 임차인 – 이 사람은 조심해야 436
13-3. 내땅 위에 남의 집?! 법정지상권 이야기 441
13-4. 땅 없는 아파트? 토지별도등기와 대지권 미등기 447
13-5. 남의 땅 지나가야 한다면? 지역권 개념 알기 450
13-6. 지분만 나온 경매? 전략 없는 사람은 피하세요 453
13-7. 인수까지 따라온다구요? 매수인의 무거운 책임 458
13-8. 아직 확정은 안 됐지만 위험한 놈: 가등기의 정체 463
13-9. 재산 묶는 가처분, 이건 함부로 못 건드려요 469
13-10. 돈 받을 가능성을 먼저 잡자! 가압류 전략 474
13-11. 은행이 포기한 돈? 부실채권(NPL)이 기회일 때 477

14장. 이제 팔자! 언제, 얼마에, 어떻게?
– 수익 실현의 타이밍을 잡아라! 482
14-1. 인테리어 약간만 바꿔도 돈이 된다! 484
14-2. 타이밍이 곧 돈이다 – 언제 팔지 정하는 법 489
14-3. 팔기 전엔 전략! 잘 팔아야 남는 장사 494
14-4. 세금이 다 먹는다고요? 절세법 총정리 498
14-5. 은행 돈으로 레버리지! 지렛대 효과 실전 편 505
14-6. 지금은 흙집, 내일은 황금집 – 미래가치를 사라! 509

15장. 경매냐 공매냐, 알면 전략이 달라진다 514
15-1. 경매 vs 공매, 무엇이 어떻게 다를까? 516
15-2. 둘 다 나왔다면? 누가 먼저 가져가는 건가요? 521
15-3. 공매에서도 세입자는 보호받을 수 있을까? 526
15-4. 농지도 경매? 공매? 둘 다 가능해요 529
15-5. 신탁공매란? 신탁회사가 직접 파는 부동산 533

16장. 다시 시작해도 나는 이 길을 간다.(에필로그) 538
16-1. 말이 어려워서, 사람들은 포기한다 538
16-2. 그래서, 나는 이 책을 썼다 538
16-3. 나는 ‘두려움을 없애는 번역가’다 539
16-4. 경매는 누구나 할 수 있다 539
16-5. 다시 시작해도, 나는 이 길을 간다 540

부록.
1.경매에서 꼭 알아야 할 50가지 용어 541
– 생활용어 해설 + 실무사례 + 유의점 포함
– 한자와 법률용어 병기
– 완전 초보자용 핵심 해설 정리
2. 생활용어단어장 550
3. 색인 581
4. 경매신청서식 586

책 속으로

1-3. 말만 바꿨는데 세상이 달라졌다
그날 밤, 집에 돌아와서 조용히 노트를 폈습니다.
그리고 종이 한 장에 이렇게 써봤습니다.

‘선순위 임차인 = 먼저 들어와 있던 세입자’
‘대항력 = 이 집 나가기 싫다고 주장할 수 있는 힘’
‘말소기준권리 = 이 선 넘으면 다 지워진다고 법이 정한 선’

누가 봐도 별거 아니었습니다.
그냥, 내가 이해하려고 적은 메모일 뿐이었죠.

그런데 신기했습니다.
그렇게 적어놓고 나니 나 스스로가 훨씬 더 이해가 잘 됐습니다.

며칠 뒤 강의 중에 슬쩍 이 메모를 보여줬습니다.
그랬더니 수강생들이 하나같이 말했습니다.

“아, 이건 이제 진짜 알겠다!”
“그 말로 설명해주니까 머리에 쏙 들어와요.”

그 순간, 하나의 진실이 확 들어왔습니다.
경매가 어려운 게 아니었다.
‘어렵게 쓰여 있어서’ 어려웠던 거였다.

말만 바꿨을 뿐인데,
사람들이 막혔던 부분이 술술 풀리기 시작했습니다.

그때부터 나는 달라졌습니다.
강의를 준비할 때마다,
법률용어 하나하나를 ‘생활용어’로 바꿨습니다.
할머니와 초등학생도 웃으면서 이해할 수 있게.

그게 바로 지금 이 책의 시작이었습니다.


1-4. 그래서 이 책을 쓰기로 했다
수업이 끝난 어느 날,
철수가 나를 붙잡고 진지하게 말했습니다.

“선생님… 이런 방식으로 책 한 권 써주시면 안 돼요?
책은 많은데, 다 읽어도 결국 헷갈려요.
근데 이상하게… 선생님 설명은 쏙쏙 들어와요.”

그 말을 들은 나는,
혼자 집으로 돌아가는 길에 생각했습니다.

‘그래, 지금까지는 누구도
진짜 처음부터, 아주 쉽게 설명해준 적이 없었지.
나라도 한번 써보자.
경매를 처음 만나는 사람을 위한 책을.
진짜, 처음부터.’

그래서 나는 결심했습니다.
딱 한 가지 원칙만 지키기로요.

1. 법률용어는 전부 생활용어로 끝까지 바꾸자
2. 낯선 단어는 단 한 줄도 그냥 넘기지 말자
3. 가르치듯 쓰지 말고, 옆자리 친구처럼 이야기하자
4. 누구든 이해할 수 있도록, 아주 쉽게 풀어내자

이 책은 그렇게 시작됐습니다.
수백 번의 강의, 수백 명의 수강생,
그리고 수많은 “선생님, 이해가 안 돼요…”라는 말에서
태어난 결과물입니다.

나는 확신합니다.
경매는 누구나 할 수 있습니다.
단, 누구나 ‘이해할 수 있게’ 설명만 해준다면.

이 책은 ‘그 설명’을 위한 책입니다.
이제 그 이야기를, 여러분과 함께 시작합니다.
당신의 인생을 바꿀 수 있는, 아주 작은 첫걸음부터.

인물정보

저자(글) 박병주(알리시오)

지은이 박병주
1965년생, 공인중개사. 경매강사. 소상공인컨설턴트. 사회적기업 진흥원 컨설턴트. 상권입지강사. 크리스토퍼 리더쉽센타 강사. 펀드투자상담사. 유통관리사. 공인행정관리사. 정치가
『5천만원으로5년만에50억을 만든 부동산경매고수의 현실적인투자비결 』著
지은이는 계명대학교 법학과, 대구가톨릭 대학원 경영학석사로 졸업하였다.유한킴벌리에서 직장생활을 시작하여 최연소 지사장을 지내기도 하였다. 지은이는 그간의 화려한 직업 편력으로 20여가지 이상의 직업에 종사하여 다양한 경제 활동을 하였다.
그렇지만 정작 부를 이룬 것은 부동산 투자를 통해서이다.