빈집이 도시를 살린다

농촌·어촌·마을재생의 전략과 실행

국창민 지음

어반전략컨설팅 2025년 08월 21일 출간

작품소개

책소개

빈집이 도시를 살린다

인구소멸 시대, 농촌·어촌·마을 재생의 전략과 실행

전국 105만 호 빈집, 위기인가 기회인가?
2025년 현재 우리나라 빈집은 105만 호에 달하며, 2030년에는 150만 호를 넘을 것으로 예상된다. 농촌과 어촌, 도시 외곽의 작은 마을들은 인구소멸의 위기 속에서 하나둘 생명력을 잃어가고 있다. 하지만 일부 지역에서는 이 빈집들이 놀라운 변화의 씨앗이 되고 있다. 경상북도 봉화군의 폐가가 연간 3만 명이 찾는 핫플레이스로, 제주 애월읍의 빈집이 청년 창업 거점으로, 전남 완도군의 버려진 어가가 도시 가족들의 힐링 공간으로 재탄생한 것이다. 이들의 공통점은 빈집을 단순한 '부동산'이 아닌 '지역자원'으로 바라본 혁신적 시각이었다.

6대 빈집 활용 모델과 실증적 경제성 분석
이 책은 전국 빈집 활용 성공사례 300여 개를 심층 분석하여 6대 핵심 모델을 도출했다. 각 모델은 거주기간(정착형 vs 순환형), 수익구조(자립형 vs 투자형 vs 공익형), 운영주체(개인형 vs 커뮤니티형 vs 플랫폼형)에 따라 체계적으로 분류되었다.

인구유입형 모델은 귀농·귀촌과 시니어 정착을 지원하는 공익성 중심 모델이다. 초기 투자비 1억 6천만원으로 3개동 운영 시 5년 내 지역 정착률 85% 달성이 가능하며, 정부 지원금과 연계하면 8년 내 수익성 확보가 가능하다.

산업·창업형 모델은 빈집을 6차 산업과 로컬 비즈니스의 거점으로 활용한다. 해안가 빈집을 카페와 게스트하우스로 전환한 사례에서는 초기 투자 8,425만원으로 연간 순이익 400만원, IRR 11.3%의 수익을 창출했다.

커뮤니티형 모델은 공유주택과 거점마을 개념으로 운영되며, 사회적 가치와 경제적 지속성을 동시에 추구한다. 산간마을 5개동 활용 시 초기 3년간 정부 지원을 받으면 이후 자립 운영이 가능하다.

수익형 모델은 민간 투자자를 위한 프리미엄 숙박 사업이다. 관광지 인근 빈집 활용 시 투자비 1억 3천만원으로 10년 NPV 1억 5,420만원, IRR 28.7%의 높은 수익률을 기록했다.

공공서비스형 모델은 복지와 돌봄 서비스 거점으로 활용하며, 사회적 비용편익 분석 결과 무형의 가치까지 고려하면 투자대비 1.7%의 사회적 수익률을 달성한다.

디지털노마드형 모델은 코워킹과 콜리빙을 결합한 신개념 공간이다. 제주 사례에서는 구독 기반 멤버십으로 월 1,767만원 수익, 5년 NPV 3억 5,420만원의 성과를 보였다.


지역별 맞춤 전략과 단계별 실행 로드맵
이 책의 강점은 이론에 그치지 않고 실행 가능한 구체적 방법론을 제시한다는 점이다. 수도권 근교, 강원 산간, 서남해안, 영남 내륙 등 권역별 SWOT 분석을 통해 지역 특성에 맞는 차별화된 전략을 제공한다. 수도권 근교는 워케이션과 디지털노마드형 모델이, 강원 산간은 치유와 휴양 중심의 인구유입형이, 서남해안은 어촌체험과 해양관광 중심의 수익형이, 영남 내륙은 전통문화와 6차 산업 결합형이 최적이라는 분석이다. 실행 단계는 최소형(1-2개동, 5천만원 이하), 표준형(3-5개동, 1-3억원), 고도화형(5개동 이상, 3억원 이상)으로 구분하여 투자 규모와 경험에 따른 단계적 접근을 가능하게 했다.


법령·제도 개선과 금융·세제 지원 총정리
빈집 활용의 가장 큰 걸림돌인 제도적 장벽을 해결하기 위한 종합적 개선 방안을 제시한다. 2023년 개정된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 핵심 내용과 활용법, 용도변경 절차 간소화 방안, 세제 혜택(취득세 50% 감면, 재산세 3년간 50% 감면, 양도소득세 특별공제) 등을 상세히 설명한다. 주택도시기금의 빈집 매입자금 대출(최대 2억원, 연 2%), 농협의 귀농·귀촌 특별 융자(연 1-2%), 지자체별 특화 지원 프로그램까지 활용 가능한 모든 금융 지원을 총망라했다.


디지털 기술과 플랫폼 거버넌스
4차 산업혁명 시대에 맞는 빈집 활용 전략도 놓치지 않았다. AI 기반 빈집 발생 예측 시스템, IoT를 활용한 실시간 모니터링, 블록체인 기반 투명한 거래 시스템 등 최신 기술 동향을 반영했다. 전국 228개 시군구 빈집은행의 통합 플랫폼 구축 방안, 민관협력 거버넌스 모델, 원스톱 행정서비스 설계 등 효율적 정책 추진 체계도 제안한다.


성과관리와 지속가능성 확보
단순한 아이디어 제시를 넘어 지속가능한 성과 창출을 위한 체계적 관리 방안을 제시한다. 빈집 활용률, 지역 인구 변화, 경제적 파급효과, 사회적 영향 등 다차원적 KPI 설정과 실시간 모니터링 시스템 구축 방안을 다룬다. 특히 AI 기반 조기 경보 시스템을 통한 예방적 관리, 다층적 평가 주체 구성을 통한 객관성 확보, 국제 벤치마킹을 통한 정책 수준 향상 등 선진적 성과관리 모델을 제안한다.

실무진을 위한 완벽한 도구 제공
이론과 전략뿐만 아니라 실무진이 바로 활용할 수 있는 구체적 도구들을 풍부하게 제공한다. 모델별 세부 경제성 분석 시트는 엑셀 템플릿과 함께 제공되어 독자들이 자신의 상황에 맞게 수정·활용할 수 있다. 실행 체크리스트는 사업 준비부터 운영, 성과 관리까지 전 과정을 단계별로 점검할 수 있게 구성했다. 자가진단표는 모델별 특성에 맞는 역량과 성과를 스스로 평가할 수 있도록 했다. 법령·정책 전문은 최신 개정 내용까지 반영하여 현장에서 바로 참조할 수 있는 실무 가이드 역할을 한다.

미래 지향적 비전과 사회적 임팩트
이 책은 빈집 활용을 단순한 부동산 개발이 아닌 지역재생과 사회혁신의 관점에서 접근한다. 개별 빈집의 성공이 주변 지역으로 확산되어 지역 전체의 활력을 되찾는 선순환 구조 창출이 궁극적 목표다. 기후변화 시대의 지속가능한 개발, 수도권 집중 완화를 통한 균형발전, 고령화 사회의 새로운 돌봄 모델, 디지털 전환 시대의 일과 삶의 균형 등 현대 사회의 핵심 과제들과 빈집 활용의 연관성을 체계적으로 분석했다.

독자별 맞춤 활용법 제시
정책담당자는 1부와 4부를 중심으로 정책 프레임워크와 성과관리 체계를, 예비 창업자는 2부와 3부를 중심으로 사업 모델과 경제성 분석을, 지자체 실무자는 3부와 4부를 중심으로 지역 전략과 실행 방안을, 투자자는 2부의 경제성 분석과 3부의 지역 전략을 중점적으로 활용할 수 있도록 구성했다.

이 책은 인구소멸 위기를 새로운 기회로 전환하고자 하는 모든 이들을 위한 실전 매뉴얼이다. 빈집 하나를 살리는 일이 결국 우리 사회 전체를 살리는 일이라는 믿음으로, 변화를 꿈꾸는 당신의 첫걸음을 응원한다.

목차

1. 프롤로그 12

2. 문제의 진단 – 빈집, 위기이자 기회 19
가. 빈집이 지역의 미래를 바꾸는 조건 19
1) 인구구조 변화와 빈집 증가 데이터 19
2) 사회·경제·환경적 파급효과 24
3) 부동산에서 지역자원으로의 패러다임 전환 31
나. 현황과 구조 분석 38
1) 농촌 빈집 실태와 발생 원인 38
2) 어촌 빈집의 공간·입지 특성 39
3) 도시경계·관광지 빈집의 특수성 41
4) 소유자·수요자·주민 인식 차이 43

3. 전략의 설계 – 6대 빈집 활용 모델 47
가. 인구유입형 모델 (정착형·공익형) 47
1) 귀농·귀촌·관계인구 정책 연계 47
2) 시니어·청년 맞춤형 주거전략 50
3) 정착지원 인프라 설계 + ROI 분석 53
나. 산업·창업형 모델 (정착형·자립형) 56
1) 6차산업·로컬 비즈니스 거점화 56
2) 관광·문화·제조업 결합 60
3) 초기 투자비·수익 시뮬레이션 63
다. 커뮤니티형 모델 (정착형·혼합형) 68
1) 거점마을·공유주택 모델 68
2) 사회적경제 조직 운영 방식 70
3) 실패사례와 교훈 73
라. 수익형 모델 (투자형) 76
1) 민간 숙박·임대 비즈니스 76
2) 장·단기 임대 혼합 운영 79
3) 손익분기점 분석 82
마. 공공서비스형 모델 (공익형) 85
1) 복지·돌봄·문화 거점 전환 86
2) 교육·의료·재난대응 인프라 결합 89
3) 공공재정 활용 방안 92
바. 디지털 노마드형 모델 (순환형·투자/자립형) 95
1) 워케이션·크리에이터 유치 전략 96
2) SNS·브랜딩 마케팅 사례 98
3) MZ세대 맞춤 운영모델 102

4. 실행의 기반 – 지역 맞춤 전략과 제도 107
가. 권역별 SWOT 분석 107
1) 수도권 근교 107
2) 강원산간 109
3) 서남해안 110
4) 영남내륙 112
나. 우선순위 매트릭스 (지역특성 × 예산 × 목표) 113
다. 3단계 실행 시나리오 (최소형→표준형→고도화형) 118
라. 정책·제도 개선 125
1) 국내 법·제도 현황과 병목지점 125
2) 개선 로드맵 129
3) 해외 제도 비교 분석 134
마. 세제·재정 인센티브 138
1) 세금 개편방안 (취득세·재산세·양도세) 139
2) 투자자·운영자 혜택 설계 141
3) 지방재정·민간투자 연계 구조 144
바. 플랫폼과 거버넌스 147
1) 빈집은행·거래지원 플랫폼 구조 147
2) 행정절차 간소화 방안 151
3) 민관협력 거버넌스 모델 153

5. 실천의 도구 – 로드맵과 성과관리 157
가. 실행 로드맵 157
1) 단기 (1~2년): 기반 데이터·시범사업 157
2) 중기 (3~5년): 제도화·시장 확장 160
3) 장기 (5~10년): 지속가능 생태계 완성 162
나. 성과관리와 KPI 166
1) 핵심 성과지표 설정 166
2) 모니터링·평가 체계 169
3) 피드백·조정 메커니즘 171
다. 빈집을 넘어 지역회복으로 174
1) 다중 주체의 협력 비전 174
2) 장기적 지역재생 전략 176

6. 부록 179
가. 빈집 활용 관련 법령·정책 전문 179
1) 주요 법령 체계 및 개정 현황 179
2) 중앙정부 정책 현황 181
3) 지방자치단체 조례 및 지원 정책 182
4) 용도변경 및 인허가 절차 184
5) 세제 및 금융 지원 제도 185
나. 모델별 세부 경제성 분석 시트 187
1) 인구유입형 모델 경제성 분석 187
2) 산업·창업형 모델 경제성 분석 189
3) 커뮤니티형 모델 경제성 분석 192
4) 수익형 모델 경제성 분석 194
5) 공공서비스형 모델 경제성 분석 197
6) 디지털노마드형 모델 경제성 분석 200

7. 에필로그: 빈집에서 시작된 새로운 희망 206
1) 변화의 씨앗, 작은 시작의 힘 206
2) 6대 모델을 넘어선 무한한 창의성 206
3) 디지털이 만드는 새로운 가능성 207
4) 정책과 현실의 만남 208
5) 지역소멸을 넘어 지역창생으로 208
6) 개인의 도전이 만드는 사회적 임팩트 209
7) 지속가능한 미래를 위한 선택 210
8) 당신도 할 수 있다 210

책 속으로

패러다임의 전환: 부동산에서 지역자원으로
> "빈집은 단순히 버려진 부동산이 아니다. 지역의 역사와 문화가 담긴 자원이며, 새로운 가능성이 잠들어 있는 보물상자다."
경상북도 봉화군의 150년 된 고택은 허물어져가는 폐가였지만, 젊은 부부가 이곳에서 발견한 것은 조선시대 건축 기법과 자연 경관의 조화였다. 이들은 전통적 가치에 현대적 카페 문화를 접목하여 연간 3만 명이 찾는 명소로 만들어냈다.

수익형 모델의 놀라운 경제성
> "관광지 인근 빈집을 프리미엄 펜션으로 전환한 사례에서 초기 투자 1억 3천만원으로 IRR 28.7%, 투자회수기간 3.2년을 달성했다."
제주 애월읍 바다 전망 빈집을 5개 객실 펜션으로 전환한 결과, 성수기 가동률 85%로 연간 매출 1억 2,816만원을 기록했다. 지역 식자재 구매와 체험 프로그램 연계로 지역 경제에 연간 3,000만원 추가 효과를 창출했다.

디지털노마드형: 새로운 비즈니스 모델
> "구독 기반 멤버십으로 월 1,767만원 수익 창출. '공간+서비스+커뮤니티'를 패키지로 제공하는 혁신 모델이다."
제주 해안가 빈집 2개동을 코워킹·콜리빙 공간으로 전환했다. 올인원 멤버십(월 120만원) 등 다양한 구독 상품으로 안정적 수익을 확보하며, 입주자들에게는 네트워킹과 창의적 영감을 제공한다.

출판사 서평

인구소멸 시대, 위기를 기회로 바꾸는 혁신적 대안서

전국 105만 호 빈집, 이제 버릴 것이 아니라 살릴 자원이다

대한민국이 직면한 가장 심각한 현실 중 하나는 급속한 인구 감소와 지역 소멸이다. 전국 228개 시군구 중 절반 이상이 소멸 위험 지역으로 분류되고, 105만 호에 달하는 빈집들이 농촌과 어촌 곳곳에서 흉물로 방치되고 있다. 하지만 『빈집이 도시를 살린다』는 이 위기 상황을 전혀 다른 관점에서 바라본다. 빈집을 '문제'가 아닌 '해결책'으로, '부담'이 아닌 '자원'으로 인식하는 패러다임의 전환을 제시한다.

저자는 전국 300여 개 빈집 활용 성공사례를 직접 발굴하고 분석하여, 이론이 아닌 현실에 기반한 실증적 모델을 완성했다. 경상북도 봉화군의 폐가가 연간 3만 명이 찾는 관광명소로, 제주 애월읍의 빈집이 청년 창업의 거점으로 변모한 실제 사례들이 이 책의 신뢰성을 뒷받침한다.


6대 모델 × 4개 권역 × 3단계 전략 = 맞춤형 솔루션
이 책의 가장 큰 강점은 체계적이고 실용적인 접근법에 있다. 빈집 활용을 거주기간, 수익구조, 운영주체에 따라 6개 모델로 분류하고, 각 모델별로 상세한 경제성 분석과 실행 방안을 제시한다. 단순한 아이디어 나열이 아니라 투자비, 수익률, 회수기간까지 구체적 수치로 검증한 사업 모델이다. 인구유입형 모델의 경우 초기 투자 1억 6천만원으로 8년 내 수익성 확보가 가능하고, 수익형 모델은 IRR 28.7%의 높은 투자 수익률을 달성할 수 있다는 분석이 실제 데이터에 기반해 제시된다. 이는 막연한 기대가 아닌 과학적 근거를 바탕으로 한 전망이다.

지역별 특성도 세심하게 고려했다. 수도권 근교의 워케이션 수요, 강원 산간의 치유 관광, 서남해안의 어촌 체험, 영남 내륙의 전통문화 등 각 권역의 고유한 자원과 여건을 반영한 차별화된 전략을 제공한다.


정책과 현장을 잇는 가교 역할
이 책이 지닌 독특한 가치는 정책 입안자와 현장 실무자 모두에게 유용한 통합적 관점을 제공한다는 점이다. 2023년 개정된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 핵심 내용부터 지자체별 조례와 지원 프로그램, 금융·세제 혜택까지 활용 가능한 모든 제도적 지원을 총망라했다. 동시에 용도변경 절차, 인허가 과정, 사업자등록 등 실무진이 직면하는 구체적 절차들을 단계별로 상세히 설명한다. 이론과 실무, 정책과 현장 사이의 간극을 메우는 실질적 가이드북 역할을 충실히 수행한다.


4차 산업혁명 시대의 미래형 모델
특히 주목할 부분은 디지털 기술과 빈집 활용의 결합을 다룬 부분이다. AI 기반 빈집 발생 예측, IoT를 활용한 실시간 모니터링, 블록체인 기반 투명한 거래 시스템 등 최신 기술 트렌드를 반영한 미래형 모델을 제시한다.
제주의 코워킹·콜리빙 사례에서는 구독 기반 멤버십 모델로 월 1,767만원의 수익을 창출하며, 5년 NPV 3억 5,420만원의 성과를 보였다. 이는 빈집 활용이 단순한 전통 산업이 아니라 첨단 서비스업으로 진화할 수 있음을 보여주는 사례다.


실무진을 위한 완벽한 툴킷
이 책의 실용성은 풍부한 부록 자료에서 더욱 돋보인다. 모델별 세부 경제성 분석 시트는 엑셀 템플릿으로 제공되어 독자들이 자신의 상황에 맞게 수정·활용할 수 있다. 사업 준비부터 운영, 성과 관리까지 전 과정을 체크할 수 있는 실행 체크리스트와 모델별 특성에 맞는 자가진단표도 실무진에게는 귀중한 도구가 될 것이다. 법령·정책 전문은 최신 개정 내용까지 반영하여 현장에서 바로 참조할 수 있는 실무 가이드 역할을 한다. 이론서도 실무서도 아닌, 이론과 실무를 완벽하게 결합한 통합 매뉴얼의 전형을 보여준다.


사회적 가치와 경제적 수익성의 조화
무엇보다 이 책이 제시하는 비전은 단순한 수익 창출을 넘어선다. 빈집 하나를 살리는 일이 지역 공동체를 복원하고, 고령화 사회의 돌봄 체계를 혁신하며, 기후변화 시대의 지속가능한 발전 모델을 제시하는 사회혁신의 출발점이 될 수 있다는 관점을 견지한다. 실제로 공공서비스형 모델의 경우 직접적 수익성은 낮지만, 사회적 비용 절감 효과와 무형의 가치를 고려하면 충분한 사회적 투자수익률을 달성한다는 분석을 제시한다. 이는 ESG 경영과 사회적 가치 추구가 화두인 현 시점에 시의적절한 관점이다.


모든 이해관계자를 위한 맞춤형 구성
이 책은 독자별 관심사와 필요에 따라 선별적 독서가 가능하도록 치밀하게 설계되었다. 정책담당자는 정책 프레임워크와 성과관리 중심으로, 예비 창업자는 사업 모델과 경제성 분석 중심으로, 지자체 실무자는 지역 전략과 실행 방안 중심으로, 투자자는 수익성 분석과 리스크 관리 중심으로 활용할 수 있다. 250쪽의 적절한 분량에 8쪽의 프롤로그부터 22쪽의 실용적 부록까지, 정보의 밀도와 활용도를 모두 고려한 구성이 돋보인다.


변화의 시대를 위한 필독서
『빈집이 도시를 살린다』는 단순한 정보 제공을 넘어 인식의 전환과 행동의 변화를 이끌어내는 책이다. 인구소멸이라는 절망적 현실을 지역재생이라는 희망적 미래로 바꾸는 구체적 방법론을 제시한다. 이 책을 통해 독자들은 빈집을 새로운 시각으로 바라보게 될 것이고, 일부는 실제 행동에 나서게 될 것이다. 그리고 그 작은 변화들이 모여 대한민국의 지역 균형 발전과 지속가능한 사회를 만드는 큰 물결이 될 것이다.

변화를 꿈꾸는 모든 이들에게, 지역의 미래를 고민하는 모든 이들에게 이 책을 강력히 추천한다.

작가정보

저자(글) 국창민

도시와 농어촌의 균형 발전, 공공정책과 민간투자의 접점을 모색하는 전문가로서, 그는 특히 빈집 활용, 지역재생, 로컬비즈니스 모델을 중점 연구해 왔다. 다양한 현장 프로젝트 경험을 바탕으로 공공 입찰·정책 설계 과정에서 날카로운 질문과 현실적 대안을 제시하는 컨설턴트로 평가받는다.

저서로는 《AI 지자체 홍보전략》, 《AI 입찰전략》, 《문화와 스포츠로 지역을 되살리다》, 《기후위기시대 지역먹거리와 축제의 생존전략》, 《문화로 살아나는 도시》, 《기획자의 품격》이 있으며, 특히 해양도시 재생과 지역 활성화의 새로운 가능성을 제시한 《바다는 도시를 치유한다》는 지방도시 회복 전략서로 주목받았다.

이번 신작 《빈집이 도시를 살린다》에서 그는 농촌·어촌·도시경계의 빈집을 단순한 부동산 문제가 아닌 지역을 살리는 전략 자산으로 제시하며, 정책·시장·커뮤니티를 아우르는 종합 실행 매뉴얼을 제안한다.