대한민국 최상급지 사다리 갈아타기

교육, 직장, 삶의 질을 바꿔놓는 부동산 투자 전략

임실장 지음

페이지2북스 2025년 07월 21일 출간 국내도서 : 2025년 07월 07일 출간

작품소개

책소개

최단 시간에 최상급지로 갈아타는
평범한 직장인 임실장의 투자 노하우에 주목하라!


저자는 20대 후반, 대기업 사원증이 인생을 책임지지 않는다는 냉정한 현실을 깨닫고 재테크에 뛰어들었다. 주식과 비트코인 같은 금융투자도 경험했지만, 결국 대한민국에서 진정한 경제적 자유를 얻으려면 부동산에 투자해야 한다는 것을 절실히 깨달았다.
그가 무주택 상태에서 시작해 지난 9년 동안 진행한 부동산 투자는 ‘한강변 재건축 아파트’, ‘강남구 소형 아파트’, ‘서울 주요 재개발 예정지 부동산’ 등 세 번의 전략적 투자였다. 그리고 이 세 번의 부동산 갈아타기를 통해 그의 자산은 폭발적인 부의 퀀텀 점프를 이루었다.
저자 임실장은 평범한 직장인이 부동산 투자를 성공적으로 이루기 위해 반드시 실천해야 할 세 가지 전략을 명확하게 제시한다. 첫째, 첫 집의 가치가 10년 후의 투자에도 영향을 끼치기 때문에 무리해서라도 입지가 좋은 지역에 내 집을 마련해야 하며, 둘째, 실질적인 투자는 거주하지 않는 투자용 주택을 마련하면서 시작되며, 셋째, 단순히 상급지가 아니라 한강변과 같은 최고의 입지를 갖춘 최상급지로 갈아타는 목표를 설정해야 자산 증식을 이룩할 수 있다고 말한다.
또한 강남이라고 모두 같은 가치를 지닌 것이 아니며, 앞으로의 최상급지는 한강변 중심이 될 것이라고 ‘2040 서울도시기본계획’을 분석한 내용을 근거로 풀어내고 있다. 그리고 이러한 최상급지로 갈아타는 방법과 조건을 실전 투자 사례를 통해 상세하게 알려주고 있다.
더불어 〈임실장 자산증식연구소〉 2만 구독자가 최다 질문한 아파트간의 비교를 ‘아파트 VS. 아파트’ 30전으로 3부 3장에서 다루었고, 별책 부록에는 구독자들이 향후 미래 가치를 가장 많이 궁금해 한 아파트 56곳을 정비사업성과 실거주 가치로 분석하여 별 4개 만점의 별점 평가를 수록하였다.
저자는 이 책을 통해, 무주택에서 시작해 자산 규모를 극대화할 수 있는 현실적인 부동산 투자 방법을 제안하며, 앞으로의 대한민국 부동산 시장에서 부를 집중적으로 늘리기 위해 반드시 준비해야 할 것들이 무엇인지 명쾌하게 제시하고 있다.

목차

프롤로그 당신에겐 이 3가지가 있는가?

1부. 30대 직장인, 부동산 자산가로 거듭나라
(INTRO 진정한 삶의 주권, 홈 오너십을 위해)

1장 : 당신은 어떻게 살고 싶은가?
지금도 선명한 결핍의 기억들
갈아타기를 통한 다주택자로의 대항해
견고한 시드머니 확보와 월급을 대하는 자세
초기 세팅부터 후반 우량 파이프 선별까지

2장. 교육의 목표는 결국 네트워크를 만드는 것
선택과 판단의 기로에서 나의 가치를 높이는 일
언제까지 레버리지만 당하며 살 것인가?
첫 투자는 서울 부동산으로 수렴해야 한다
야수의 심장으로 행동하라

2부. 최상급지로 가는 하이패스 부동산 투자 전략
(INTRO 한강변 자산 파킹에 오답은 없다)

1장 : 1단계 내가 살 집을 마련하라(N)
첫 집 마련을 위한 3대 원칙
첫 등기의 퀄리티가 10년을 결정한다
서울 3호선 중심부에서 신혼집 구하기

2장 : 2단계 투자용 집을 마련하라(N+1)
첫 집 매수 후 갭 투자의 2가지 원칙
절약 또 절약으로 구축한 N+1
우리사주 수령과 용산구 초기재개발

3장 : 3단계 한강이 보이는 최상급지로 갈아타라(GOAL)
최상급지에 대한 지각변동
임실장의 갈아타기 3대 원칙
상급지 갈아타기 ① 재료 점검
상급지 갈아타기 ② 선매수 후매도 전략
상급지 갈아타기 ③ 임장 그리고 판단
상급지 갈아타기 ④ 가장 고난도의 행위예술, 부동산 매도
상급지 갈아타기 ⑤ 레버리지를 통한 재투자
투자의 최종 종착지가 보인다

3부. 그래서, 언제 어디를 사서 퀀텀 점프해야 하는가?
(INTRO 상급지 갈아타기 전략의 실체와 진실)

1장 : 최적의 진격 타이밍
상승장, 불꽃에 나를 성급히 태우지 마라
하락장, 싸게 매도하고 더 싸게 매수하라
총구는 되도록 한강변으로, 강남으로 조준하라
자녀의 초등 입학 전에 해야 할 일

2장 : 똘똘한 한 채는 이렇게 고른다
재건축·재개발을 통한 퀀텀 점프 극대화
가족 구성원에 따른 실거주 솔루션
시드머니 금액대별 투자 가이드
가격 상대성과 회복률을 고려하라

3장 : 아파트 vs. 아파트 Top 30, 두 채가 남았다면?
구역 | 대치현대 26평 vs. 방배아트자이 24평 | 도곡렉슬 26평 vs. 잠실엘스 24평 | 역삼동 래미안그레이튼2차 24평 vs. 가락동 헬리오시티 33평 | 일원동 푸른마을 31평 vs. 광장동 극동1차 31평 | 마포래미안푸르지오 25평 vs. e편한세상옥수파크힐스 25평 | 방배 현대1차 32평 vs. 올림픽훼밀리타운 31평 | 래미안송파파인탑 26평 vs. 분당 시범단지삼성한신 32평 | 이촌동 한가람 25평 vs. e편한세상옥수파크힐스 25평 | 잠원동 신화 22평 vs. 흑석동 아크로리버하임 25평 | 금호16구역 vs. 신당8구역 | 분당 양지1단지금호 31평 vs. 광장동 극동2차 31평 | 이촌동 한가람 25평 vs. 방배15구역 | 옥수삼성 25평 vs. 래미안공덕3차 25평 | 응봉동 대림1차 31평 vs. 송파동 한양2차 26평 | 이문동 래미안라그란데 25평 vs. 행당한진타운 25평 | 금호동 두산 31평 vs. 옥수삼성 25평 | 신촌푸르지오 33평 vs. 남산타운 32평 | 분당 느티마을공무원4단지 25평 vs. 광장동 현대9단지 33평 | 답십리동 래미안위브 34평 vs. 수서동 까치마을 14평 | DMC파크뷰자이 25평 vs. 길음동 롯데캐슬클라시아 25평 | 신금호파크자이 24평 vs. 청구e편한세상 25평 | 분당 청솔한라3단지 23평 vs. 금호동 벽산 26평 | 신공덕삼성래미안 2차 24평 vs. 상도더샵1차 25평 | 미사강변센트리버 24평 vs. 송파 꿈에그린위례24단지 22평 | 용인 신정1단지주공 25평 vs. 신흥역 하늘채랜더스원 24평 | 구성남 e편한세상금빛그랑메종3단지 24평 vs. 분당 매화마을공무원2단지 24평 | 신촌럭키 24평 vs. 천연뜨란채 23평 | 가양·등촌 소형 vs. 상계·중계 소형

에필로그 액션이 없으면 그 어떤 결과도 도출되지 않는다

별책부록 미래의 대한민국 최상급지 완벽분석 가이드
01 2040 서울도시기본계획 해설
02 서울, 경기 주요 지역별 아파트 분석(56곳)

책 속으로

내가 그토록 맹렬하게 부동산 투자로 인생을 바꾸려고 했던 것은, 바로 가진 것 없는 30대 직장인으로 살아가면서 느꼈던 서러움과 두려움 그리고 간절함 때문이다. 경기도 의정부에서 자라며 겪어야 했던, 말 그대로 서울에 집이 없어서 겪어야 했던 서러움과 언제든 회사가 나를 버릴 수도 있다는 두려움, 내 가족만큼은 내 힘으로 지켜야 한다는 간절함이 나를 움직였다. 꿈을 이루기 위해서는 서울, 그것도 강남에 내 이름 석 자가 박힌 자산을 가져야 하며, 더는 회사에 휘둘리지 않으려면 더 큰 자산가가 되어야 한다는 생각뿐이었다. 그 시절 느꼈던 감정들은 지금도 여전히 선명하고, 앞으로도 잊지 못할 것 같다. 매일 열심히 사는데도 왠지 모르게 ‘이게 옳은 건가?’ 싶었던, 당시 내 인생을 끊임없이 흔들었던 의문은 지금도 가끔 마음 한켠을 서늘하게 만든다.
---「프롤로그 - 당신에겐 이 3가지가 있는가?」중에서

이 과정에서 첫 실거주 아파트를 매수한 후 ‘집값 상승에 따른 LTV 추가 →다주택화 → 투자물 갈아타기→실거주 갈아타기’를 실행했다. 이 같은 투자 과정에서 꼭 기억해야 할 것은 ‘최상급지’와 ‘재건축’이다. 이것이 퀀텀 점프 전략의 2가지 축을 구성하는 매우 중요한 키워드이기 때문이다. 9년이라는 짧다면 짧은 기간 대한민국 부동산 시장의 상승 변동성과 하락 변동성을 몸소 겪으며 깨달은 게 있다면, 든든한 최상급지 부동산은 쉽게 흔들리지 않는다는 것이었다. 또한 최상급지 내 신축이나 구축도 좋지만, 곧 신축이 될 ‘재건축’의 하방은 여지없이 단단하다는 것도 매우 중요한 깨달음이었다. 부동산 가치는 현재의 사용가치도 중요하지만, 압도적인 지역에서 미래가치 까지 담보된다면 하방은 두텁고 상방은 열린 투자가 되는 것이다.
---「1부 1장. 당신은 어떻게 살고 싶은가?」중에서

주오평나: 주변 5명의 평균이 곧 나이다. 2022년 초 블로그에, 내가 만들어 처음으로 공개한 사자성어다. 이를 공개한 뒤 최근까지도 많은 이가 이 사자성어를 차용하는 것을 보았다. 이처럼 인간은 주변 사람의 영향을 많이 받는다. 인간은 모방하는 존재여서 나보다 더 좋은 사람, 잘나가는 사람을 보면 자연스럽게 그 사람을 따라가기 위해 노력하게 되고, 결국 나 역시 그들의 평균 모습에 이르게 된다. 물론 반대의 경우에도 적용된다.검증된 사람들과 함께 스터디하고 교류하다 보니 내가 서 있는 그라운드가 같이 올라간다는 사실을 깨닫게 됐다. 반면, 주변이 나보다 부족한 사람들로만 가득 차 있으면 앞으로 전진하는 데 상당한 리스크로 작용한다. 무엇보다 ‘크랩 멘털리티Crab Mentality’가 문제다. 즉 양동이에 꽃게 한 마리를 놔두면 그럭저럭 빠져나온다. 하지만 여러 마리를 동시에 넣어두면, 서로 나오려고 집게를 휘젓다가 서로가 서로를 끌어내리는 결과를 만들게 된다. 남이 잘나가는 것을 질투해서 시기하고 모함하는 사회적 현상이 바로 크랩 멘털리티다. 멘털리티의 대상이 되면 힘이 빠지고, 자신도 모르는 사이 서로 비슷하게 닮게 된다.
---「1부 2장. 내가 바뀌지 않으면 세상도 바뀌지 않는다」중에서

첫 등기의 퀄리티가 10년을 결정한다. ‘첫 등기의 퀄리티’는 내가 정말 강조하는 것이며, 실전 재테크 투자의 출발점이자 방향타가 되어주는 매우 중요한 요소다. 만약 당신에게 10억 원이 있고 그 돈으로 첫 집을 매수할 계획이라면, 8억 원짜리 집을 사고 2억 원의 현금을 남길 생각은 하지 말고, 반드시 10억 원을 꽉 채워서 해당 금액대로 갈 수 있는 가장 좋은 지역, 가장 좋은 상품을 골라 가야 한다. 부동산 상승장에서는 가장 좋은 지역의 가장 좋은 상품의 가격이 가장 먼저 가장 많이 오르고, 하락장에서는 가장 먼저 떨어지다가도 가장 빠르게 반등한다. 따라서 10억 원짜리 집과 8억 원짜리 집에는 단순 2억 원이라는 가격 차이만 있는 것이 아니다. 향후 10년 뒤 각각의 집 가격이 2배가 올랐다고 가정해 보면, 20억 원과 16억 원이 된다. 그런데 실제 부동산 시장에서는 상급지의 부동산 상승폭이 압도적으로 크므로, 현실에서는 4억 원 이상의 큰 격차가 벌어지게 마련이다. 첫 집은 최대한 무리해서 장만해야 한다.
---「2부 1장. 1단계 : 내가 살 집을 마련하라(N)」중에서

‘2021년 아파트 폭등장에서 성북구나 동대문구, 서대문구, 은평구 등 서울 중위 그룹의 구축 아파트를 추가 매수했더라면 어떻게 됐을까?’ 생각하곤 한다. 그렇게 했다면 2024년까지도 매수 가격을 회복하지 못했을 것이다. 하지만 천만다행으로 2022~2023년의 부동산 하락장에서도 용산의 빌라 가격은 서울 아파트 가격과 정반대로 흘러갔다. 용산 빌라의 가격은 꾸준히 상승하고 강남을 비롯한 서울 아파트의 가격은 지속해서 하락하던 2023년 초, 용산 빌라를 매도해 손에 쥘 수 있는 금액과 눈여겨보던 강남 아파트에 투자할 수 있는 금액이 같아진 것을 확인한 순간, 나는 내게 수시로 연락해 용산 빌라의 매도 의사를 묻던 부동산 중개사에게 연락해 매도를 실행했다. 그렇게 용산 빌라 매도로 회수한 투자 금액과 양도차익을 합쳐, 강남구 대치2단지로 투자물 갈아타기를 진행할 수 있었다.
---「2부 2장. 2단계: 투자용 집을 마련하라(N+1)」중에서

강남이라고 해서 다 같은 강남이 아니다. 강남구 내에서는 압구정동.청담동.삼성동, 서초구 내에서는 반포동.잠원동, 송파구 내에서는 잠실동.신천동이, 바로 핵심 한강변이다. 실제로 이곳의 부동산 가격이 같은 자치구 내 다른 동의 부동산보다 2배 이상 높은 경우도 있다. 사실 강북권으로 가면 부동산 가격의 격차는 더욱 심해진다. 용산구 한남동, 이촌동, 성동구 성수동, 옥수동, 영등포구 여의도동, 마포구 용강동, 동작구 흑석동 등 한강변 자치구 내에서도 한강과 인접한 동은 그렇지 않은 동에 비해 가격 격차가 3배 이상 벌어지기도 한다.
---「2부 3장. 3단계: 한강이 보이는 최상급지로 갈아타라(GOAL), 최상급지에 대한 지각변동」중에서

부동산 투자로 자산가가 되고 싶은가? 현시점, 방법은 하나다. 부동산 갈아타기이다. 부동산 갈아타기란 지금 거주 중이거나 보유 중인 부동산을 매도하고 그보다 한층 입지가 좋고 가치가 높은 부동산을 매수하여 이동하는 것을 말한다. 최종적으로는 한강이 내다보이는 최상급지로 갈아탐으로써 최종 목표를 이루어야만 한다. 다만 이때는 ‘고난도의 예술 행위’라고 불릴 만한 기법이 필요한데, 초기의 재료 점검에서부터 부동산 매도에 이르기까지, 일련의 과정을 모두 거치게 되면 자신만의 확고한 투자 포트폴리오를 완성할 수 있다. 먼저, 내가 경험을 통해 확신하게 된 ‘임실장의 갈아타기 3대 원칙’부터 소개한다. 여기서 중요한 것은, 이 3대 원칙 ‘모두’를 만족해야 한다는 점이다. 만약 이 중 1가지라도 어긋난다면 상급지로 갈아탈 생각을 하지 않는 편이 훨씬 낫다.
---「2부 3장. 3단계: 한강이 보이는 최상급지로 갈아타라(GOAL), 임실장의 갈아타기 3대 원칙」중에서

어떤 사람이 공덕1구역의 마포자이힐스테이트라첼스 입주권을 ‘뱀의 머리’라는 이유로 매도하고, ‘용의 꼬리’라고 할 수 있는 삼성동이나 잠원동의 겨우 리모델링 가능성이 있는 구축 소단지 아파트로 이동한다고 가정해 보자. 보기에는 ‘삼성동’, ‘잠원동’이라는 최고 입지의 타이틀을 얻은 것 같겠지만, 실질적으로는 2023~2025년까지 의 부동산 반등장과 이후 서울 신축 아파트 공급이 감소하는 구간에서 총자산의 상승이 정체될 가능성이 크다. 서초구 잠원동, 강남구 삼성동, 일원동에 산다는 것만으로 만족할 수 있을지 몰라도, 자신의 총자산은 마포의 최신축 대단지의 상승률을 따라잡기 힘들 수 있다는 말이다. 퀀텀 점프 전략에 있어서 대단히 중요한 대전제는, 단순히 입지만 보고 결정해서는 안 된다는 것이다. 가령 일원동 푸른마을 24평과 송파구 가락삼익맨숀 31평은 현재 가격대가 비슷하다. 이때 ‘무조건강남구로 들어가야 한다’는 생각으로 일원동 푸른마을을 선택했다고 하자. 실거주 가치 측면에서는 꽤 큰 이점을 누릴 수 있다. 특히 자녀가 있다면 해당 지역의 우수한 학군 덕분에 상당한 교육적 혜택을 기대할 수 있다. 하지만 10년 뒤를 바라보며 총자산 가치를 산정해 보면 이야기가 달라진다. 현재 관리처분인가를 앞두고 있는 송파구 가락삼익맨숀이 재건축을 완료하여 신축 단지로 탈바꿈할 경우, 용적률이 248%인 일원동 푸른마을 구축 아파트보다 총자산 측면에서 압도적인 차이를 만들어 낼 가능성이 크다. 인근 대단지 신축 아파트인 가락동 헬리오시티의 현재 시세를 참고하면 무슨 말인지 이해할 수 있을 것이다. 정리하자면, 가격에 큰 차이가 없는 차상급지 내에서도 단순 리모델링 대상이 아닌 재건축 단지를 선택해야 하며, 재건축 단지 중에서도 ‘어느 정도 사업이 진행된 곳’을 매수해야 상급지로의 실질적인 입성이 가능하다는 말이다. 여기서 정말 중요한 것은, 사업이 ‘어느 정도 진행된’이라는 조건이다. 물론 가장 이상적인 것은 이미 관리처분인가를 취득한 단지이다. 다만 수익률 극대화 관점에서는, 사업시행인가를 받은 상태에서 관리처분인가를 눈앞에 둔 단지를 매수하는 것이 좋다.
---「3부. INTRO. 그래서, 언제 어디를 사서 퀀텀 점프해야 하는가?」중에서

나는 ‘임실장 자산증식연구소’ 블로그와 세미나, 텔레그램 등의 온·오프라인 채널을 통해, 내 집 마련이나 부동산 투자를 하려는 이들로부터 하루에도 수십 건의 질문을 받는다. 그중에는 치열하게 공부하고 임장한 끝에 최종 선택지 2곳만을 남겨두고 고민하다가, 내게 도움을 요청하는 이들도 많다. 그래서 이번 장에서는 가장 많은 질문을 받았던 아파트 vs. 아파트 Top 30을 모아, 퀀텀 점프 가능성과 실거주 가치, 가격 상대성이란 3가지 기준으로 두 아파트씩 비교
평가해 보고자 한다. 부디 비슷한 고민으로 밤잠을 설치는 이들에게 도움은 물론, 투자에 힌트가 되었으면 한다.
---「3부 3장. 아파트 vs. 아파트 Top 30, 2채가 남았다면?」중에서

완공 후 여의도동 시범과 한남4구역의 가격대는 매우 유사하게 형성될 가능성이 크다. 두 지역 모두 한강뷰라는 공통적인 프리미엄을 갖추고 있기 때문이다. 그러나 한남4구역은 용산이라는 서울의 중심지에 위치한 입지적 특성과 향후 한강뷰 프리미엄을 더해, 평당가가 현저히 상승할 가능성이 크다. 여의도동 시범 역시 금융 중심지로서의 특성과 이미 자리 잡은 한강뷰 프리미엄 덕분에 높은 가격대를 형성할 가능성이 있다. 여의도는 기존의 안정적인 업무 인프라와 함께 강력한 상업적 중심지로서 이미 확고한 가치를 지니고 있지만, 중.단기적인 투자 관점과 안정적인 실거주 환경 측면에서 한남4구역이 명확하게 우위에 있다.
---「3부 3장. 아파트 vs. 아파트 Top 30, 여의도동 시범 35평 vs. 한남4구역」중에서

서울시는 2022년 3월, 오세훈 시장 주도로 다음과 같은 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표했다. 거시적인 계획이긴 하지만, 부동산 투자자 관점에서 주목해야 할 몇가지 포인트들이 있다. 나는 결국 ② 수변 중심 공간 재편 ④ 다양한 도시 모습, 도시계획 대전환이 중기적인 관점에서 유효한 계획이 되리라 본다. 특히 ②번은 현시점 부동산 시장에도 그 가치가 빠르게 반영되고 있다. 그럼, 핵심적인 포인트 4가지를 하나씩 살펴보자.(중략)
특히 ‘정비사업 시 한강과 연계 유도’라는 말에 주목할 필요가 있다. 이는 서울시가 여의도 재건축과 한남 뉴타운, 반포 재건축, 압구정 재건축, 성수 전략정비구역 등 한강변 주요 지역의 정비사업을 진행할 때, 덮개 공원이나 한강 접근성 개선을 통해 이들 지역을 서울의 랜드마크로 만들겠다는 강한 의지를 드러낸 것이기 때문이다. 이것이야말로 내가 본책에서 계속 강조한 ‘한강변 시대’에 대한 방증이라고 할 수 있다.
----「별책부록 1장. 2040 서울도시기본계획 해설」중에서

나는 현재 ‘임실장 자산증식연구소’라는 블로그를 운영하고 있다. 평소에도 많은 구독자가 댓글이나 쪽지로 다양한 질문을 주곤 한다. 그런데 구독자들로부터 가장 많이 받는 질문은, 자신이 투자를 고민하고 있는 아파트가 있는데 이 아파트의 향후 가치 등을 어떻게 보는지에 대한 것이다. 이러한 질문에 대해서는 그동안 개별적으로 답변을 주곤 했다. 하지만 책을 집필하면서 서울 주요 지역의 아파트를 분석해 부록으로 제공하면, 독자들의 현명한 투자 선택에 도움이 되지 않을까 하는 아이디어가 떠올랐다. 그래서 블로그 구독자들의 댓글을 통해 부록에 수록할 아파트를 선정하기로 했다. 최종적으로 서울 시내 25개 구와 경기도 분당, 과천, 구성남, 광명에서 각 2~3곳씩, 총 56곳의 아파트를 선정했다. 그리고 이를 본책에서 소개한 ‘똘똘한 한 채 비교 원칙’에 따라 분석했다. 특별히 누구나 쉽게 알 수 있도록, 정비사업성과 실거주 가치를 별 4개 만점의 별점으로 평가해 넣었다. 정비사업성은 재건축, 재개발, 리모델링 등 정비사업 가능성을 종합적으로 판단했으며, 실거주 가치는 역세권, 학세권, 상품성을 고려한 실거주 편의에 대한 개인적인 의견을 담았다.
----「별책부록 2장. 서울 주요 지역별 아파트 분석」중에서

출판사 서평

“평범한 직장인을 부동산 자산가로 만든
최상급지로 가는 하이패스 부동산 투자 전략”
최상급지를 고르는 3가지 기준을 알고 3단계 투자 전략을 실행하라!

『대한민국 최상급지 사다리 갈아타기』는 크게 세 개의 부로 나누어 비약적으로 자산을 증식하는 부동산 투자 전략을 설명하고 있다. 특히 저자 자신의 투자 사례를 예로 들어 설명하고 있어 부동산 투자 경험이 없는 독자도 쉽게 이해하고 직접 실천할 수 있도록 돕고 있다.

1부 〈30대 직장인, 부동산 자산가로 거듭나라〉에서는 30대 직장인이 경제적 자유를 이루기 위한 전략으로 부동산 투자, 특히 서울의 '최상급지'와 '재건축'을 통해 자산가로 성장하는 방법을 제시한다. 저자는 '진정한 삶의 주권은 내 집 마련(Home Ownership)'에 있다고 강조하며, 주거 안정성 확보가 개인 삶의 근본적인 안정과 행복을 좌우한다고 말한다. 실제로 저자는 사회 초년생 시절부터 시드머니를 치열하게 모아, 서울 중심지에서 재건축과 재개발을 전략적으로 활용해 큰 자산 증식을 이루었다.
대표 사례로 저자는 옥수동 구축 아파트를 첫 실거주지로 매수한 뒤, 강남구 개포동 소형 아파트와 서울 주요 재개발 예정지의 부동산을 순차적으로 매입하며 ‘상급지 갈아타기’를 성공적으로 수행하였다. 이 과정에서 한강변 재건축 아파트 입성까지 이뤄내며, 부동산 투자에서의 ‘퀀텀 점프’를 실현했다. 또한 저자는 월급만으로는 절대 따라잡을 수 없는 부동산 상승 속도를 제시하며, 직장인의 자본 형성과 투자 전략의 필요성을 역설한다. 결국 저자는 무주택 상태에서도 명확한 전략을 가지고 부동산에 투자하면 강남권에 아파트를 마련할 수 있다고 강조하며, 이를 위해 '야수의 심장'으로 용감하고 전략적인 투자를 할 것을 촉구한다.

2부 〈최상급지로 가는 하이패스 부동산 투자 전략〉에서는 ‘한강변 최상급지’로의 성공적인 갈아타는 것을 목표로, 단계별 투자 전략을 크게 세 단계(N→N+1→최상급지)로 제시한다.
〈1단계(N): 내 집 마련하기〉에서는 첫 집 마련의 원칙으로 △입지 △환금성 △미래 가치라는 ‘세 가지 원칙’을 강조한다. 특히 처음 등기하는 집이 향후 10년의 자산 규모를 결정하기 때문에 신중히 선택해야 한다고 설명한다. 대표 사례로 신혼집을 ‘서울 지하철 3호선 중심권’에서 매수한 저자의 경험을 제시하며, 초기에 핵심 지역에 집을 마련하는 것이 얼마나 중요한지 역설한다.
〈2단계(N+1): 두 번째 투자용 주택 마련하기〉에서는 첫 번째 주택을 마련한 뒤, 두 번째 주택부터 본격적인 투자를 시작하라고 조언한다. 특히 '갭투자' 방식의 두 가지 원칙(△임차 수요 △개발 호재)을 설명하며, 저자가 직접 경기도 평촌 및 서울 용산구에서 두 번째, 세 번째 투자 주택을 갭투자로 마련하여 자산을 키운 구체적인 사례를 제시한다. 이를 통해 첫 번째 집 이후에도 지속적으로 자금을 모아 두 번째 집을 마련하는 실질적인 투자 방식을 강조한다.
〈3단계(Goal): 한강변 최상급지로 갈아타기〉 최종 목표로 설정하는 한강변 최상급지 투자를 다룬다. 이를 위한 ‘임실장의 최상급지 투자 3대 원칙’을 제시한다. △입지 상급화 △매도 타이밍 △레버리지 활용을 제시하며, △입지가 뛰어난 재건축·재개발 물건 매입, △프리미엄을 높이는 분양권 투자, △정확한 매도 판단을 통한 자산 극대화를 설명한다. 저자는 실제 강남권과 한강변 주요 지역에서 이 전략을 활용하여 최상급지로의 갈아타기를 성공한 사례를 통해, 부동산 투자에서 가장 어려운 ‘매도’와 ‘레버리지 활용’ 전략을 구체적으로 소개한다.

3부 〈그래서, 언제 어디를 사서 퀀텀 점프해야 하는가?〉에서는 ‘부동산 퀀텀 점프 전략’을 구체적으로 제시한다. 입지뿐 아니라 정비사업의 진행 속도와 자산의 실질적인 상승률에 따라 투자 지역과 시기를 결정해야 하며, 단순히 ‘강남’이라는 이름에 집착하지 말고, 입지가 다소 떨어지더라도 정비사업이 활발히 진행되는 아파트를 선택해야 자산 증식 속도를 높일 수 있다고 조언한다.
대표 사례로 강남과 서초구 일대 아파트 가격 변동 데이터를 제시하며, 재건축·재개발 단지의 가격 상승률이 일반 아파트보다 월등히 높음을 설명한다. 특히 2023년 하반기에서 2025년 3월까지 강남 삼성동 서광, 서초 방배13구역 등 재건축 단지들이 짧은 기간에 가격이 크게 상승한 사례를 들며, 정비사업이 진행 중인 아파트에 초기에 진입하는 것이 부동산 투자에서의 성공적인 퀀텀 점프를 실현하는 핵심이라고 강조한다.
이와 함께 저자는 ‘부동산 투자 타이밍’을 매우 중요하게 여기며, 부동산 시장이 하락할 때 오히려 좋은 기회가 온다고 말한다. 하락장에서 가격이 저렴할 때 적극적으로 매수하고, 이후 시장이 상승할 때를 기다려 자산 증식을 이루는 전략을 추천하며, 실제 자신이 부동산 하락장에 빠르게 결단하고 상급지로 갈아탄 사례를 소개한다.

이 책은 별책부록을 따로 제공하고 있다. 〈미래의 대한민국 최상급지 완변 분석 가이드〉라는 제목의 이 부록에는 ‘2040 서울도시기본계획 해설’과 ‘서울, 경기 주요 지역별 아파트 분석’이 132페이지 분량으로 수록되어 있다. ‘2040 서울도시기본계획 해설’에는 왜 최상급지가 단순히 강남이 아니라 한강변에 집중될 수 밖에 없는지와 미래의 최상급지는 어디가 될 것인지를 분석하고, ‘서울, 경기 주요 지역별 아파트 분석’에서는 〈임실장 자산증식연구소〉 2만 구독자가 미래가치를 가장 많이 궁금해한 56곳의 아파트를 선정하여 정비사업성과 실거주 가치를 근거로 별 4개 만점의 별점으로 평가해 해당 아파트의 가치를 한 눈에 파악할 수 있도록 정리하였다.


“서러움, 두려움, 간절함
부동산 투자에는 이 3가지가 꼭 필요하다!”
부동산은 공부하는 자가 아니라 투자를 실행하는 자에게 미소짓는다!

프롤로그에서 저자는 자신이 독하게 부동산 투자에 나설 수 있었던 것은, 가진 것 없는 30대 직장인으로 살아가면서 느꼈던 서러움과 두려움 그리고 간절함 때문이라고 말한다. 경기도 의정부에서 자라며 겪어야 했던, 말 그대로 서울에 집이 없어서 겪어야 했던 서러움과 언제든 회사가 나를 버릴 수도 있다는 두려움, 내 가족만큼은 내 힘으로 지켜야 한다는 간절함이 자신을 움직였다고 회고한다.
평범한 직장인이 부동산 자산가가 되는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 저자는 부동산 투자의 성패를 가르는 것은 치열한 ‘액션’과 명확한 전략, 즉 이론보다 실천 중심의 과감한 행동력이라고 강조한다. 또한 부동산 투자를 단순한 경제적 행위가 아니라 삶의 질과 진정한 주권을 확보하는 필수적 과정으로 정의하며, ‘내 집 마련→두 번째 투자용 주택→한강변 최상급지로의 갈아타기’라는 3단계 구체적 로드맵으로 독자들이 즉각적으로 실천할 수 있는 현실적 방안을 제공한다.
독자들은 이 책을 통해 ‘언제, 어디에, 어떻게’ 투자해야 할지 구체적 방법을 배우고, 궁극적으로는 '최상급지로의 퀀텀 점프'를 통해 경제적 자유와 더 나은 삶의 기반을 마련하는 방법을 얻을 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 임실장

20대 후반, 대기업 명함이 인생을 책임져주지 않는다는 엄혹한 깨달음으로 재테크를 시작했다. 주식, 비트코인 등 금융투자를 두루 경험하고 대한민국에서 경제적 자유를 얻으려면 결국 부동산을 해야 한다는 깨달음을 얻었다.
서러움, 두려움, 간절함. 이 3가지를 무기로 부동산 투자를 시작했고, 독하디독한 그의 투자는 서울 한강변 재건축 1채, 강남구 소형 아파트 1채, 서울 재개발 예상 지역 부동산 1채. 3개의 열쇠로 보상받았다. 이제 막 투자 인생의 반환점을 돈 셈이다.
그의 목표는 단순히 강남 입성이 아니다. 강남에서도 한강변에 위치한 최상급지에 가장 똘똘한 한 채를 마련하고서 국내시장의 한계를 벗어나 미국 시장에 진출하는 것이 최종 목표이다.
2022년부터 아카이빙을 위해 시작한 네이버 블로그 〈임실장 자산증식연구소〉는 총 조회 수 450만 뷰, 구독자 수 2만 명을 달성 중이다. 앞으로도 블로그 및 다양한 소통 공간을 통해 더 많은 부동산 투자자와 소통할 계획이다.