서울의 하이스트리트

김성순 지음

디자인하우스 2025년 08월 01일 출간 국내도서 : 2025년 07월 03일 출간

작품소개

책소개

오프라인 리테일은 죽지 않았다. 그리고 앞으로도 계속될 것이다. 글로벌 금융위기나 코로나19 때보다도 더 많은 자영업자가 줄지어 폐업하고 있지만, 불황 속 호황을 누리는 곳들도 있다. 성수나 명동 같은 서울의 번화가를 걷다 보면 수많은 인파와 끊임없이 쏟아지는 상품들로 불황의 굴레에 갇혀 있다는 것이 잘 실감 나지 않는다. 리테일 업계의 미래가 암울하리라는 일반적인 예상 가운데, 특히 온라인 쇼핑으로 무게추가 압도적으로 기운 때, 《서울의 하이스트리트》 저자는 활기찬 분위기가 가득한 번화가의 매장에서 비즈니스의 성장 단서를 발견한다.
저자 김성순은 부동산 서비스 회사 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, C&W)의 부대표로 부동산 개발과 투자, 매각에 관해 자문하고, 상업 시설을 직접 기획하거나 운영 컨설팅을 해 왔다. 그의 지휘 아래 애플, 블루보틀 등의 세계적인 브랜드가 국내에 진출했고 티파니 앤 코, 펜디 등의 럭셔리 브랜드와 자라, H&M 등의 SPA 브랜드가 플래그십을 열었다. 브랜드만이 아니라 디타워, 파라다이스시티 등의 복합 상업 시설 또한 그의 손길이 닿았다. 리테일 업계의 변화와 더불어 여러 상권의 부침, 브랜드의 흥망성쇠를 지켜봐 온 그는 전문 지식과 현장에서 쌓은 감각, 오랜 경험으로 얻은 지혜를 바탕으로 오프라인 리테일의 사용법을 알려준다.
장기화되는 불황 속에서도 계속해서 발전 중인 서울의 6대 ‘하이스트리트’를 대상으로 사람들의 발길이 끊이지 않는 브랜드와 건물이 가진 비결이 무엇인지 알아본다. 투자자 및 건물주를 임차인과 대립하는 관계가 아닌 상생하는 동업자로 보는 저자는 한쪽의 시선에 치우치지 않고, 리테일 부동산 업계의 모든 관계자가 주목할 만한 현상을 여덟 개로 추려 설명한다. 부동산 가치를 올려 수익을 극대화하는 전략인 ‘밸류애드(value-add)’, 사람을 끌어들이는 상징인 ‘앵커(anchor)’, 브랜드의 얼굴이자 아이덴티티 강화의 미디어로 자리한 ‘파사드(facade)’, 리테일의 기능을 결정적으로 뒤바꾼 ‘팬데믹’, 하이스트리트가 가진 사회문화적 자본인 ‘레이어(layer)’, 신생 브랜드의 인큐베이터이자 기존 브랜드의 권위를 강화하는 인장이 된 하이스트리트의 ‘등용문’ 현상, 세계적 트렌드가 된 한국의 문화 콘텐츠 ‘K’, 시대와 사람을 ‘연결’하거나 단절하며 힘을 강화하는 하이스트리트의 특징에 대해 살펴본다.
인구 1,000만을 바라보는 메가시티 서울, 그중 가장 번화한 거리인 6대 하이스트리트를 관통하는 소비 패턴의 변화와 자본의 흐름을 따라가다 보면 글로벌 시장의 미래가 보일 것이다.

목차

들어가는 말: 서울을 만든 하이스트리트의 현재, 그리고 미래

1장 밸류애드: 상업용 부동산의 가치를 극대화하는 전략
1 상업 부동산 투자의 삼대장
2 밸류애드는 무엇이고, 어떻게 실행되는가
3 메가 하이스트리트의 밸류애드: 데이터 기반의 대규모 투자
4 호텔을 통한 밸류애드 전략: 양적 공급을 넘어 질적 변화의 모멘텀에 선 호텔 산업
5 네오 하이스트리트의 밸류애드: 문화 감수성 기반의 정보 창발
▶ 기관 투자자와 개인 자산가 사이에서 균형 잡기_ 스타로드자산운용(주) 이혜원 대표이사

2장 앵커: 발길과 마음을 잇는 연결의 닻
1 변화하는 리테일과 앵커의 진화
2 메가 하이스트리트의 앵커: 글로벌 브랜드 플래그십에서 노점까지
3 네오 하이스트리트의 앵커: 신생 브랜드의 출사표

3장 파사드: 상권의 얼굴이 된 브랜드 전략의 집결체
1 리테일 패러다임 변화와 파사드의 부상
2 미디어가 된 파사드
3 메가 하이스트리트와 네오 하이스트리트의 파사드 전략
4 미래형 파사드
▶ 무신사가 증명한 파사드의 마케팅 레버리지_ 무신사 오프라인 총괄 박지원 실장


4장 팬데믹: 10년의 변화를 앞당긴 리테일계의 타임머신
1 리테일 생태계의 재편
2 힘의 전환
3 전통 상권이 무너지고 신흥 상권이 도약한 이유
4 하이스트리트의 회복력과 성장력

5장 레이어: 상권 경쟁력을 만드는 시간과 문화의 결
1 상권의 생애 주기
2 메가와 네오, 유한계급과 야망계급
3 한국 경제의 살아 있는 유산, 명동
4 한남, 글로벌 문화와 재벌 문화의 하이브리드
▶ 소셜 인프라가 결정하는 상권의 미래 가치_ 상인베스트먼트 한상웅 대표

6장 등용문: 부와 권위를 상징하는 성공한 브랜드의 깃발
1 입신출세의 관문이 된 6대 하이스트리트
2 상업적 성공과 권위의 상징 명동, 홍대, 강남
3 기성과 차별되는 독자적 가치의 징표
4 유통 채널의 변화와 새로운 등용문의 출현
▶ 17년 브랜드 여정으로 읽는 도산과 한남 상권의 경제학_ 유니페어 강재영 대표

7장 K: 하이스트리트의 새로운 엔진, K웨이브
1 불황의 늪에 빠진 대한민국
2 ‘글로컬’ 시장과 한류 제너레이션
3 방문의 목적지가 된 K앵커들
4 메가 하이스트리트, 의료 관광의 허브가 되다
▶ 문화 경험이 공존하는 K클리닉의 새 물결_ 쁨글로벌의원 이지은 대표원장

8장 연결: 시간과 시대와 사람과 브랜드가 만나는 장소
1 상권과 조직의 유사성
2 문명화 과정으로서의 상권
3 포용적 연결과 선택적 연결이 만든 아이덴티티

나가는 말: 공간에 숨을 불어넣는 사람들
참고문헌

책 속으로

팬데믹이 시작되자 엎친 데 덮치듯 리테일 4.0 시대가 왔다. 백화점의 시대에서 쇼핑센터의 시대로, 전자상거래의 시대에서 온ㆍ오프라인 융합의 시대가 도래했다. 그 혼란한 전환의 소용돌이에서 시장은 흔들렸고 우리는 좌충우돌했다. 리테일의 변화 속도가 매우 빠르고 기세가 매서웠던 것은 유감스럽지만 변화의 흐름 자체는 자연스러운 것이라고 생각한다. 문명을 뒤흔드는 거대한 전환은 상냥한 얼굴로 찾아오지 않는다.
‘들어가는 말’에서

1970년대에 지어진 약 70평 규모의 2층 단독 주택은 대로 이면의 골목에 늘어선 노후 주택 중 하나였다. 르메르는 기존 건물의 구조적 특성과 축적된 시간의 결을 존중하면서도 현대화된 공간으로 재탄생시켰다. 거주를 위한 기능적 공간이 르메르 입점을 통해 ‘진정한 멋은 환상이 아닌 일상에 있다’는 브랜드 신념이 구현된 쇼룸으로 전환된 것이다. 르메르 플래그십은 브랜드 정체성과 지역성이 유기적 조화를 이루었다는 점에서 주목할 만하다.
1장 ‘밸류애드’에서

체험형 리테일은 고객이 상품이나 서비스를 직접 겪어 보고 구매 여부를 판단하는 데 기여하는 기능형 쇼룸에 가깝다. 요즘은 일상에 필요한 모든 제품을 오프라인보다 온라인에서 구매한다. 그중 안마의자, 침대 매트리스, 고성능 스피커를 비롯한 전자 제품은 소비자의 제품 관여도가 높은 품목이다. 소비자 관여도가 높은 제품의 브랜드들은 고객의 ‘제품 체험’을 활성화하기 위해 체험형 리테일을 만들었다. 그 후 제품 체험형 쇼룸보다 진화한 커뮤니케이션 공간 모델이 소비자들의 호응을 얻었는데, 바로 경험형 리테일이다.
2장 ‘앵커’에서

도산의 런던베이글뮤지엄과 스타벅스 리저브 프리미엄, 성수의 자연도소금빵in성수와 베통, 한남의 앤트러사이트는 네오 하이스트리트를 대표하는 F&B 매장들이다. 감성적인 분위기와 인테리어, 개성 넘치는 메뉴, 키오스크가 아닌 사람이 제공하는 특유의 서비스가 사람들을 끌어들인다. 크거나 화려하지 않고 자동화 서비스를 대개 도입하지 않아 다소 불편한 매장에 사람들이 기꺼이 줄을 서는 이유가 무엇인지, ‘편리의 시대’에 인간이 과연 필요로 하는 것이 무엇인지 숙고해 볼 만하다.
3장 ‘파사드’에서

팬데믹이 상권별로 차별화된 영향력을 행사한 이유는 무엇일까? 아마도 개별 상권의 특성, 주요 소비자층, 테넌트 구성, 무엇보다 내부 경제 구조의 차이 때문일 것이다. 임대료 체계, 소유 구조, 자본 집약도, 이해관계자들의 의사 결정 경향성은 상권의 보이지 않는 질서를 만든다. 시장의 보이지 않는 질서가 팬데믹 상황에서 하이스트리트의 대응과 회복력에 직접적인 영향을 미친 것이다.
4장 ‘팬데믹’에서

상권의 생애 주기를 파괴하는 예외적인 사례도 있다. 성수는 일반적인 상권 발달 패턴을 따르지 않고, 압축적 성장 가도를 달렸다. 유아기에서 성년기까지의 상권 성장은 10년 이상 걸리는 데 성수는 오랫동안 유아기에 머물다 급격히 성장해 상권 발달의 최고 단계로 들어섰다. 대림창고와 같은 상징적 앵커, 디올 성수가 대표하는 럭셔리 브랜드의 전략적 진입, 패션 플랫폼계의 공룡이 된 무신사의 오프라인 확장, 정보와 콘텐츠 발신의 미디어가 된 팝업 문화가 성수의 놀라운 도약을 이끌어 냈다.
5장 ‘레이어’에서

오늘날 상업 생태계에서 브랜드의 존속과 번영은 극심한 경쟁 구도 안에서 실현된다. 리테일 산업에서 브랜드가 특정 상권에 일반 매장이나 플래그십을 여는 행위는 단순한 입지 선정의 문제가 아니라 브랜드의 고유성과 시장 내 전략적 좌표를 나타내는 중요한 의사결정이다. 임대료가 싸든 비싸든, 서울 노른자 땅에 있든 인적 드문 변방에 있든 상권은 브랜드와 소비자를 연결하는 플랫폼이다.
6장 ‘등용문’에서

출판사 서평

“지금, 도시를 관통하는 소비 패턴의 변화와
새로운 자본의 흐름을 읽어라”
불황의 늪에 빠진 리테일 비즈니스, 오프라인에서 돌파구를 찾다

Z세대가 선호하는 브랜드 애플은 왜 성수가 아닌 명동에 자리를 잡았을까? 럭셔리의 대명사 디올은 백화점을 떠나 왜 성수에 팝업을 열었을까? 거리의 랜드마크가 되는 브랜드가 무엇 때문에 특정 상권을 선택하고, 상권이 가진 매력이 어떻게 브랜드의 가치를 끌어올리는지를 살펴보면 리테일 시장을 이해하기 쉬워진다. 리테일 부동산 디렉터로서 작게는 브랜드를 건물에 입점시키고, 건물을 리모델링하거나 리빌딩해 죽어 가는 빌딩을 살리고, 크게는 디타워 같은 대형 복합 시설을 기획하는 저자는 상업용 부동산을 재료 삼아 상권의 역사, 리테일의 변천사, 트렌드, 브랜드 전략, 소비 심리, 기술 혁신 등에 관한 이야기를 펼쳐 나간다.
이 책에서 다루는 서울의 6대 하이스트리트는 팬데믹 이후에 달라진 오프라인 리테일의 현재를 단적으로 보여주는 장소다. 백화점의 시대에서 쇼핑센터의 시대로, 전자상거래의 시대에서 온ㆍ오프라인 융합의 시대로 바뀐 지금, 하이스트리트도 발 빠르게 변화하고 있다. 국내 제일의 하이스트리트인 명동, 홍대, 강남, 성수, 한남, 도산은 상황에 혁신적으로 대응하면서도 저마다의 고유한 표정을 유지한다. 노점과 외국인 관광객, 글로벌 브랜드 플래그십이 만들어 가는 명동 거리의 표정, 팝업과 Z세대, 오래된 공장 지대의 분위기로 개성 넘치는 성수의 표정, 고급문화와 K패션이 혼재된 세련된 한남의 표정 등 상권마다 색깔이 제각각이다. 그러나 이곳들을 하이스트리트라는 하나의 범주로 묶어 주는 속성이 있다. 바로 핵심 산업, 정통성과 화제성, 독자성과 파괴성, 회복탄력성, 배후 세력, 문화 인프라, 접근성이다.

대한민국 리테일 부동산의 현재와 미래를 바라보는 새로운 시선
최적의 입지, 최상의 공간, 최고의 전략을 위한 리테일 설계도

자자는 아홉 가지 속성을 기준으로 여섯 상권을 메가 하이스트리트와 네오 하이스트리트로 구분한다. 리테일의 최정점에 있는 애플스토어가 위치한 전통 상권 명동, 홍대, 강남을 메가 하이스트리트(Mega High Street)로, 2030 세대의 사랑을 받으며 화제성을 유지하는 신흥 상권 성수, 한남, 도산을 네오 하이스트리트(Neo High Street)로 나눈다.
전통 상권과 신흥 상권은 여러 방면에서 대조를 이룬다. 같은 하이스트리트라도 강남과 명동의 빌딩이 높고 대규모 면적을 지닌 데 반해, 성수나 도산의 건물은 부피를 키우는 것보다 특색 있는 외관을 자랑한다. 이는 상업용 부동산의 가치를 극대화하는 전략 밸류애드와 맞닿아 있다. 사람을 끌어모으는 자원, 앵커도 상이하다. 명동에서는 글로벌 브랜드 플래그십이, 한남에서는 최근 가장 인기 있는 브랜드의 플래그십이 앵커가 된다. 오프라인 리테일이 상품을 판매하는 공간에서 특별한 경험을 하는 공간으로 바뀌면서 브랜드의 얼굴이자 광고판이 된 파사드도 중요해졌다. 명동과 강남에서는 루이비통과 구찌처럼 브랜드의 권위, 경제적 역량, 프리미엄 가치를 드러내는 파사드를, 성수나 한남에서는 탬버린즈처럼 브랜드의 독창성과 개성을 강조하는 파사드를 통해 브랜드 메시지를 보여 준다. 상권의 경쟁력은 사회문화적인 자본인 레이어에서 비롯된다. 명동과 강남 일대의 부유한 소비층과 성수에 방문하는 청년층의 소비 패턴은 다를 수밖에 없다. 이런 소비자층에 따라 메가 하이스트리트에는 백화점과 명품 매장이, 네오 하이스트리트에는 유기농 매장, 독립 서점 등이 들어선다. 높은 경쟁력을 가진 브랜드는 메가 하이스트리트에 플래그십을 열어 브랜드 위상을 높이는 반면, 신생 브랜드는 도산과 같은 네오 하이스트리트에 플래그십을 열어 독특한 정체성을 알리고 화제성을 얻으려 한다.

사람을 모으고, 브랜드를 살리고,
도시를 바꾸는 거리는 어떻게 만들어지는가

이렇듯 여러 면에서 서로 다른 특징을 보이는 메가와 네오, 둘 중 어느 상권이 더 발달했다고 볼 수는 없다. 불과 몇 년 전만 해도 그 세력이 작았던 성수, 한남, 도산이 지금은 메가와 어깨를 나란히 할 정도로 도약할 수 있었던 까닭은 아이러니하게도 팬데믹 때문이었다. 팬데믹은 단순히 온라인의 발전을 앞당긴 것이 아니라 소비자 행동, 유통 채널, 상권 가치의 지형을 다시 그린 사건이다. 상권의 새로운 지평을 연 것이 하나 더 있다. 바로 한류다. 한류가 드라마나 K팝에 편중되지 않고 뷰티, 패션, 클리닉으로 확장되면서 상권 또한 외국인 관광객들의 욕구를 반영해 재편되고 있다. 이렇듯 상권은 홀로 성장하지도, 쇠퇴하지도 않는다. 시대에 따라, 주변 환경에 따라, 문화에 따라 정체성을 구축한다.
번화가의 풍경을 찬찬히 둘러보면 점포와 방문객 외에 수많은 요소가 거리 풍경을 구성하고 있다는 것을 깨닫게 된다. 크고 작은 빌딩들, 눈길을 사로잡은 파사드, 길거리 음식, 버스킹 등 오래되었거나 새롭게 생긴 모든 것들이 하이스트리트를 이룬다. 그뿐 아니라 눈에 보이지 않는 투자자와 운용사, 디벨로퍼 등도 거리의 뒤편에서 변화의 바람을 일으키는 주역 중 하나다. 이 모든 요소가 연결되어 있는 하이스트리트는 끊임없이 상호 작용하며 변신을 거듭한다. 사람이 모이고 거리가 만들어지는 과정을 생생하게 풀어놓는 저자의 이야기는 결국 상권 생태계 분석서나 다름없다. 이 책은 급격히 변화하는 리테일 시장으로 혼란을 겪는 이들에게 부동산의 진화, 소비자 경험의 변화, 브랜드의 공간 전략, 경기 침체 속에서의 생존법 등 뛰어난 분석과 통찰을 바탕으로 미래를 준비하고 대응할 수 있게 해 줄 것이다.

작가정보

저자(글) 김성순

상업용 부동산 기획 컨설턴트, 리테일 투자 자문가, 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, C&W) 코리아 부대표.
서강대학교에서 영어영문학과 경영학을 전공했다. 부모님은 가업을 이어 세무사가 되기를 바랐지만, 전 세계를 누비며 글로벌 통상업계의 리더가 되고 싶었다. 삼성전자 반도체총괄 전략마케팅팀에서 미주 해외 영업 담당으로 경력을 시작해, 삼일PwC회계법인에서 기관 투자자 및 대기업 CRM(Customer Relationship Management) 컨설턴트로 일했다.
리테일 업계에서 결정적 커리어 도약을 꿈꾸며 2008년, 글로벌 부동산 서비스 기업 C&W 코리아에서 새로운 여정을 시작했다. 애플, 블루보틀, 세포라, 홀리스터 등 세계적인 브랜드의 국내 진출을 비롯해 티파니 앤 코, 반클리프 아펠, 펜디, 로에베 등의 럭셔리 브랜드와 자라, H&M 등의 SPA 브랜드 플래그십 오픈 전략을 지휘했다. 또한 IFC, 디타워, 아브뉴프랑, 파라다이스시티, 성수낙낙 등 복합 상업시설의 기획과 운영 컨설팅에 참여했다. 사람과 사람을 연결하고, 생명력 없는 물리적 공간에 활력을 불어넣어 새로운 가치를 창조하는 일을 천직이라 생각한다.
연세대학교 상남경영원, 건국대학교 부동산대학원, 한양대학교 부동산융합대학원에 부동산과 오프라인 리테일을 주제로 출강하고 있으며 신세계그룹, KT에스테이트, 현대산업개발, 우미건설, 한국개발협회 등 국내 기업 대상 강연을 통해 현장에서 체득한 인사이트를 전하고 있다.