임대사업으로 월급 말고 월세 받기

최영식 지음

다온북스 2025년 07월 25일 출간 국내도서 : 2024년 05월 30일 출간

작품소개

책소개

부동산 투자 한 번도 안 해 본 사람은 있어도, 한 번만 투자한 사람은 없을 것이다. 아파트 투자, 상가 투자 등 부동산 투자로 내 집 마련은 물론, 안전한 노후 자금을 마련하기 위해서다. 수많은 투자자 중에서 부동산 시장의 큰 변화와 바뀐 세법 등으로 인해 임대사업으로 눈길을 돌리는 사람들도 있을 것이다. 하지만 임대사업 투자 전에 과연 무엇을, 어떻게 준비해야 할까? 세금은 어떻게 해야 절세할 수 있으며 어떤 곳이 나의 튼튼한 파이프 라인이 되어줄 것인가?
이런 고민 중인 이들을 위해 ‘월세고수’가 임대사업 노하우를 전격 공개한다. 실제 저자는 십여 년간 부동산 임대업 컨설팅을 하고 있다. 임대사업 준비할 때부터 사업 후에도 꼭 알아야 하는 지식과 더불어 준비하는 세대별 팁까지 한 권에 담았다. 이 책은 저자가 직접 손품 발품 팔며 함께한 고객들의 실제 사례를 담은 유일무이한 임대사업 교과서가 될 것이다.

목차

프롤로그 “희망 없는 직장인 은퇴자의 마지막 꿈, 임대사업자” …5

Ⅰ 부동산 임대사업 누구 명의로 해야 할까? (법인/개인)
01 임대사업을 시작하면 발생하는 문제들은? …16
02 개인으로 부동산 임대사업자 등록과 명의 선정 시 고려해야 할 사항 …19
(1) 건강보험 피부양자 자격 박탈 여부 …19
(2) 종합소득세를 고려한 명의 선택 방법 …22
월세고수 TIP - “개인으로 임대사업 시 명의 선정 방법” …25
03 소득세 절세 혜택이 가장 큰 고소득 직장인의 법인 비주거용 건물 임대사업 …26
(1) 외국계 기업 40대 B 부장의 사례 …26
(2) 법인을 통한 비주거용 건물 임대사업 시작 시 고려해야 할 사항 …36
(3) 법인 본점 소재지의 결정과 수도권 과밀억제권역의 취득세 중과 …43
(4) 상업용 부동산 분양권 보유 시 법인으로 승계 또는 취득할 때 대출 문제 …45
(5) 직장인의 법인 대표자 선정 시 고려해야 하는 사규상의 이중 직업 문제 …47
월세고수 TIP - “부동산 임대 법인 설립으로 은퇴 준비를 꿈꾸는 직장인이 반드시 체크해야 할 사항 10가지” …50
04 은퇴 준비에 가장 적합한 법인 부동산 임대업 …52
(1) 대기업 전직 임원 C 님(63세)의 법인 설립 사례 …53
(2) 은퇴 시 주의해야 하는 지역건강보험료 …69
(3) 부동산 임대 법인 설립 시 지분과 자본금 설정하는 방법 …75
(4) 장기간 보유한 매매 차익이 큰 상업용 건물 법인 증여 및 양도 활용한 절세 방법 …80
월세고수 TIP - “은퇴자의 임대 법인 설립을 통한 자산 운용 시 고려 사항 10가지” …85
05 자영업자의 부동산 임대 법인 운영 시 자신의 사업과 함께 효율을 극대화하는 방법 …87
(1) 자영업으로 IT 컨설팅업을 운영 중인 40대 E 님 부부 사례 …87
(2) 법인의 자금 처리 방법 주요 사항들(자본금/잉여금, 가수금/가지급금, 기타 자금 사용 시 유의 사항) …99
(3) 부동산 임대 법인이 투자하기 좋은 병원 상가 투자 시 주의해야 할 사항들 …105
월세고수 TIP - “자영업자의 임대 법인 설립과 병원 상가 주의 사항” …111
06 법인으로 오피스텔 매입 시 발생할 수 있는 문제들 …112
(1) 법인을 활용하여 주거용 오피스텔 분양권 매입한 F 님에게 발생한 문제들 …113
(2) 법인의 주택 임대사업에서 발생할 수 있는 세금 문제 …118
월세고수 TIP - “법인의 오피스텔 매입 시 유의 사항” …124


Ⅱ 3040세대의 소액으로 시작하는 부동산 임대사업
01 부동산 투자를 시작하는 3040세대가 조심해야 할 사항은? …128
02 3040세대의 주의해야 할 전 재산을 날릴 수 있는 오피스텔 분양 계약 …129
(1) 30대 G 님의 잘못된 오피스텔 분양권 투자 사례 …129
(2) 오피스텔 및 상가 대출의 이해 …136
(3) 좋은 오피스텔 고르는 법 …139
(4) 오피스텔 투자와 주택 임대사업자 제도 …153
월세고수 TIP - “오피스텔 투자 전 반드시 알아야 할 사항들” …168
03 신혼부부도 임대사업할 수 있다 …170
(1) 신혼부부 아파트 구입과 임대사업 포트폴리오 구성 사례 …170
(2) 소액으로 투자하기 좋은 학원 상가 특징 …177
월세고수 TIP - “신혼부부의 자산 관리를 위한 부동산 전략 세우기” …184
04 큰 손해를 볼 수 있는 소액 임대사업용 부동산은? …185
(1) 구조적으로 성공하기 힘든 분양형 호텔 …186
(2) 소액으로 투자 가능한 업무 시설 (지식산업센터/섹션오피스) 투자 시 주의 사항 …193
(3) 절대 투자하면 안 되는 소액 투자가 가능한 테마형 상가 …207
월세고수 TIP - “절대 투자하면 안 되는 큰 손해를 볼 수 있는 수익형 부동산은?” …214


Ⅲ 은퇴 세대의 수익형 부동산 투자법
01 대한민국 직장인들의 은퇴 준비는? …216
02 잘못된 상가 투자는 안정된 노후를 망칠 수 있다 …218
(1) 50대 N 님의 판교 상가 투자 사례 …218
(2) 상가 적정 가격 파악하기 …222
(3) 상가 투자 시 피해야 하는 다양한 상가 유형들 …231
03 은퇴자의 자산 배분 사례 …237
(1) 아파트 3채 보유한 O 님의 자산 배분을 통한 노후 준비 사례 …238
(2) 서울 지역 아파트 1채로 주거와 은퇴 임대소득까지 해결한 사례 …249
(3) 은퇴 시 확인해야 하는 주택연금과 수익형 부동산 비교 …255


Ⅳ 사례로 보는 임대사업용 부동산으로 좋은 물건은?
01 임대사업용 부동산은 아파트와 다른 지식이 필요하다 …264
02 수도권 역세권 좋은 오피스텔의 조건 …266
(1) 부동산 하락기에 강한 수도권 역세권 오피스텔 …266
(2) 좋은 오피스텔 입지 조건 …269
(3) 좋은 오피스텔 건물 여건 …270
(4) 좋은 오피스텔 매매 가격 및 수익률 …273
03 직장인의 출퇴근 여건이 가장 중요한 서울의 업무 시설 …277
(1) 좋은 업무 시설 입지 조건 …278
(2) 좋은 업무 시설 투자 방법 …280
04 좋은 상가는 어떻게 고르는 걸까? …283
(1) 신도시 상가는 초기에 가장 좋은 자리를 선점하는 것이 중요하다 …283
(2) 임대료로 가치를 판단하는 적정 가격 산출법 …288


에필로그 부동산 임대사업에 관한 집필을 마치며… …294

책 속으로

임대사업 컨설팅을 하다 보면 많은 사람이 간과하는 것이 하나 있다. 기존 부동산 투자자들을 보면 대부분 가격이 오를만한 물건인지, 위치는 좋은지 등을 우선하여 투자하곤 한다. 하지만 임대사업은 기존 부동산 투자와는 다른 접근법이 필요하다.
_Ⅰ “부동산 임대사업 누구 명의로 해야 할까?(법인/개인)” 중에서

일반적으로 대부분의 부동산 투자자는 그동안 아파트 매매 차익을 중심으로 한 양도차익을 목적으로 투자해 왔다. 하지만 상업용 수익형 부동산 투자의 기본 수익 원천은 매월 발생하는 임대사업에 의한 소득이다. 이런 임대사업의 임대소득은 개인의 종합소득과 합산하여 매년 5월에 종합소득세 신고를 하게 된다. 대부분 임대사업용 부동산에 투자한 사람들은 부동산 투자 후 다음 해 5월에 종합소득세 신고를 한다. 이때 추가 세금이 발생하면 명의 선정에 관해 후회하곤 한다. 그리고 소득이 높은 투자자들도 이때 법인을 고려하는데 사실 처음부터 법인으로 투자했으면 좋았을 분들이 많다.
_Ⅰ “부동산 임대사업 누구 명의로 해야 할까?(법인/개인)” 중에서

물론 지금은 이 아파트 가격 역시 다시 많이 상승했다. 부동산 시장은 오를 때는 장기간 상승 사이클을 타고 오르기도 하지만, 가격이 떨어질 때는 대세 하락기로 장기간 하락할 수 있는 위험도 도사리고 있다. 최근 아파트 시장에서 장기간 대세 상승하는 시장을 경험하다 보니 하락기를 믿지 않을 수 있다. 그러나 시장은 언제든 돌아설 수 있으므로 은퇴자는 안정적인 현금 확보를 위한 자산 운용이 필요하며, 이러한 방법을 고민해 봐야 한다고 생각한다.
_Ⅰ “부동산 임대사업 누구 명의로 해야 할까?(법인/개인)” 중에서
우리는 이제 법인을 설립하면서 부동산 임대소득 또는 양도소득에 대해 절세하는 방법으로 명의 선정이 중요하다는 것을 안다. 하지만 가장 실익을 가져갈 수 있는 것은 개인으로 사업을 영위하는 자영업자다. 나도 부동산 관련 컨설팅업을 영위하면서 소득이 높을 때 큰 금액의 종합소득세를 납부해 보고 직접 법인으로 전환하면서 법인의 효용성에 대해 몸소 체험했다.
_Ⅰ “부동산 임대사업 누구 명의로 해야 할까?(법인/개인)” 중에서

이제 막 내 집 마련에 관한 고민을 끝냈거나, 아파트를 구입할 자금이 부족한 사람들이 소액 투자를 생각하기 시작하는 시기가 3040세대다. 3040세대부터 노후를 위해 임대사업을 준비하는 분들도 상당히 많다. 저금리의 예/적금 상품을 운용하기에는 물가 상승률에 대한 헷지(Hedge, 위험분산)가 안 되고, 주식과 같은 투자성 자산은 안정성이 떨어지는 이유로 목돈을 운영하기에는 부담스럽다. 하지만 현물인 부동산은 상대적으로 부담을 덜 느끼며 매월 발생하는 임대소득이 있을 경우 부족한 생활 자금으로 활용하기도 한다. 매월 저축하는 금액에 추가하여 저축을 늘려가며 자산을 운용할 수도 있다. 그러다 보니 최근 젊은 세대도 일찍부터 임대사업에 많은 관심을 보인다.
_Ⅱ “3040세대의 소액으로 시작하는 부동산 임대사업” 중에서

과연 은퇴 이후 제2의 삶을 위해 어떤 노후 준비를 해야 할까? 아마 현재를 살고 있는 모든 이의 고민일 것이다. 보통 은퇴하신 분들이 노후 생활을 하기에 가장 적합한 업종이 임대사업이라고 생각할 수 있다. 하지만 임대사업은 불로소득이 아니다. 어느 정도 임대사업을 위한 지식도 있어야 하고, 수익형 부동산 투자 시 적합한 물건을 찾을 수 있는 실력도 키워야 한다.
_Ⅲ “은퇴 세대의 수익형 부동산 투자법” 중에서

임대사업용 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 내용은, 공실 없이 은행 이자보다 높은 수익률로 월세를 받고자 투자하는 것이다. 하지만 그동안 기술했던 것처럼 임대사업은 절대 불로소득이 아니다. 기본적으로 세금과 수익에 대한 이해가 있어야 한다. 그리고 현장을 많이 다니면서 정말 문제가 없을 물건인지 기본적인 이해가 필요하다. 내가 투자한 금액 대비 적정한 수익률을 올릴 수 있는 물건인지 보는 눈을 키우기 위해 많은 현장을 확인하고 경험도 필요하다.
_Ⅳ “사례로 보는 임대사업용 부동산으로 좋은 물건은?” 중에서

출판사 서평

노후 준비 언제부터 어떻게 해야 할지 고민인 요즘
냉정하게 판단해야 한다.

‘재테크’ 하면 제일 먼저 떠오르는 단어 ‘부동산’. 지난 2~3년 동안 대한민국의 부동산 시장은 차갑게 얼어붙었다. 일명 ‘깡통전세’라 불리며 수많은 피해를 낳은 전세사기부터 다양한 규제, 미분양, 부동산 PF 부실 우려까지 부동산 투자에 관한 우려의 ‘곡’ 소리가 이어지고 있다. 부동산뿐만 아니라 코인, 주식, 은행 금리도 힘든 시기다. 그런데도 여전히 부동산 시장 투자로 노후를 대비하는 사람들이 있다.

요즘 대부분의 사람이 매월 회사에서 꼬박꼬박 월급을 받지만, 무섭게 치솟는 물가에 부업은 기본, 투잡 쓰리잡까지 하며 추가 수입을 벌고 있다. 사람들이 이렇게 몸과 정신을 다해 돈을 버는 이유는 간단하다. 지금 힘들게 벌어 편안한 노후를 준비하기 위해서다. ‘지금 2030세대가 은퇴 후 편한 노후를 위해선 약 21억이 필요하다’는 기사까지 나오는 실정이니, 월급에서 딱 100만 원이라도 더 버는 무수한 방법들이 쏟아져 나오고 있다. 물가와 세금은 오르는데 내 월급은 왜 안 오르지? 평생 이렇게 일만 하고 살아야 하는 걸까? 불안함이 든다. 돈 벌겠다고 뛰어다니는 동안에도 물가는 자꾸 오르고, 언제 떨어질지 모르는 대출금리까지 웬만한 돈이 통장을 프리패스로 스쳐 나간다. 내가 지금 돈이 얼마나 있건, 고연봉자이건 돈이란 것은 언젠가는 내 주머니에서 서서히 사라진다. 그래서 사람들은 부동산이 아직 위험하다는 걸 알면서도 부동산 투자를 생각하는 것이다.

더 이상 부동산 투자는 최선이 아닐까?
나에게 맞는 투자법을 알아야 기회를 잡을 수 있다!

하지만 언제까지 아파트, 빌라 투자만 생각할 것인가. 그렇다고 언제 호재가 터질지 모르고 공부하기도 어려운 토지를 투자할 것인가? 남들 다 하는 똑같은 부동산 투자로 쉽게 건물주를 꿈꾸고 있다면 조금만 시선을 돌려보자. 부동산 투자하는 사람 중에는 임대사업을 통해 노후 자금을 마련하는 사람들이 있을 것이다.

다달이 나오는 월급처럼 매달 월세가 나오는 투자처를 찾아야 한다. 이 책은 그 투자처를 제시하며 ‘월급 말고 월세 받는 방법’을 알려준다. 오피스텔 투자 방법, 좋은 상가 찾는 방법, 3040세대부터 은퇴 세대, 법인을 준비하는 방법 등 필요한 정보를 실제 다양한 사례로 엮었다. 저자가 실제 십수 년간 많은 고객과 컨설팅을 진행하며 얻은 노하우와 손품 발품으로 모은 정보력까지 한 권에 담아냈다. 모든 직장인의 똑같은 라이프 사이클에서 이제 한 발 더 나가야 한다. 먼저 방법을 알고 준비하는 사람에게 기회가 오는 것이다. 이 책이 그 기회를 잡을 수 있는 길잡이가 될 것이다.

작가정보

저자(글) 최영식

- 유튜브 채널 ‘월세고수TV’ 운영자
- 서울시 서대문구 주민자치센터 재테크 강사
- 롯데백화점 / 신세계 백화점 문화센터 재테크 강사
- KBS 인재개발원 자산관리 강사 및 상담사
- MBC, SBS, RTN, 아시아경제 TV 등 다수 프로그램 부동산 패널 출연
- 한국가스공사, LH공사, KT, 엔씨소프트 등 다수 기업 강사
- 경기도박중독예방치유센터 재정상담 전문가