월급쟁이 강남 내집 마련하기

기필코강남(조동식) 지음

지혜로 2025년 07월 28일 출간 국내도서 : 2025년 06월 18일 출간

작품소개

책소개

이 책은 단순한 부동산 성공담이 아니다. 재테크 기초부터 종잣돈 시스템 만들기, 투자 마인드 훈련, 그리고 강남 입성을 현실화한 실행 전략까지, 월급쟁이의 시선으로 단계별 전략을 차근차근 짚어주는 실전형 가이드이다. 특별한 배경도, 부모 찬스도 없이 오직 전략과 실행만으로 부를 이룬 저자의 실제 경험은 누구보다 현실에 가까운 답을 제시해줄 것이다.
이 책의 저자는 흙수저이면서 전 재산이 월세 보증금 1,800만 원이었음에도 불구하고 그 기적을 이뤄냈다. 중요한 건 지금 내 상태가 아니라, 방향과 전략이다. 이미 방향은 정해져 있으며, 월급쟁이에게 필요한 건 전략이다.
지금 강남은 ‘선택받은 사람’만의 영역처럼 보이지만, 사실 누구에게나 열려 있는 곳이다. 다만 대부분의 사람이 길을 모르거나 시작을 두려워할 뿐이다. 이 책을 통해 누구나 그 길을 구체적으로 보게 될 것이고, 마침내 ‘나도 할 수 있다’는 강력한 확신을 얻게 될 것이다.

목차

프롤로그_평범한 월급쟁이, 강남에 입성하다

Part 1. 간절함으로 시작한 부동산 투자
전 재산 1,800만 원, 자본주의의 현실을 깨닫다
누구나 월급쟁이 부자가 될 수 있다
물고기는 결코 물 밖에서 살 수 없다
큰돈을 굴려야 빠르게 부를 쌓는다
부동산 투자를 반드시 해야 하는 이유
두 마리 토끼를 잡는 부자 시스템
투자insight 부동산 투자를 잘하는 법

Part 2. 돈이 모이는 시스템부터 갖춰라
부동산 투자, 종잣돈이 클수록 크게 번다
돈 모으기, 먼저 시스템을 갖춰라
돈이 모이는 ‘Make It Real System’
1단계: 목표 설정(돈을 다루는 기준을 세워라)
2단계: 소비 관리(돈이 어디로 새는지 아는 것의 힘)
3단계: 저축·투자(돈이 돈을 벌게 하라)
4단계: 스트레스 관리(실패해도 멈추지 않는 멘탈)
5단계: 커뮤니티 참여(함께하면 포기하지 않는다)
투자insight 자산vs부채

Part 3. 단단하게 기초를 쌓아라
부동산 투자, 공부부터 시작해야 하는 이유
퇴근길, 임장하고 집에 가자
기초① 부동산 통계 지식
기초② 부동산 계약 지식
기초③ 부동산 세금 지식
부동산을 가장 싸게 사는 법
투자insight 직장인의 시간을 아껴줄 부동산 사이트 4

Part 4. 생애 첫 투자로 만든 월세 수익 400만 원
생애 첫 투자, 서울 역세권에 건물을 사다
방법① 대출의 두려움에서 벗어나라
방법② 대출 한도, 어떻게 계산할까?
방법③ 무이자 대출도 적극 활용하자
방법④ 공인중개사는 나의 조력자다
방법⑤ 임차인을 계속 구할 수 있었던 이유
투자insight 쉽게 셀프 인테리어 하는 법

Part 5. 어떤 부동산을 샀는지가 인생을 결정한다
빌라 건물 투자 vs 아파트 투자
차원이 다른 아파트의 시세 차익
원칙① 부자가 좋아하며 희소성이 높은 아파트에 투자하라
원칙② 부동산 가격을 상승시키는 가장 강력한 호재
원칙③ 투자해야 할 시점이 따로 있다
강남 신축 아파트를 저렴하게 사는 법
투자insight 도미노 효과를 믿어라

Part 6. 내 인생을 바꾼 강남입성 전략
강남2구? 3구? 4구? 도대체 강남은 어디일까?
아파트 입지 결정의 3가지 핵심 지표
강남입성, 구체적으로 어떻게 해야 할까?
강남입성 전략① 두 번의 징검다리, 이렇게 건너라
강남입성 전략② 강남을 향해 온 힘을 다해 뛰어라
토지거래허가제와 이를 활용한 투자 전략
투자insight 팔지 않는 사람이 결국 부자가 된다

Part 7. 1,800만 원으로 이룬 60억 원의 기적
결국 중요한 건 용기 그리고 방향성
얼죽신 열풍?(신축, 대단지만 답이 아니다)
시간은 결코 당신을 기다려주지 않는다

프롤로그_늦은 밤, 투자로 잠 못 드는 이유는 무엇인가요?

책 속으로

많은 사람이 돈을 모으지 못하는 이유가 단순히 소득이 적기 때문이라고 생각한다. 그러나 이는 명백한 오해다. 돈을 잘 모으는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이는 소득의 크기가 아닌 ‘돈을 관리하는 능력’의 차이에서 오기 때문이다. 예를 들어, 연봉이 1억 원 이상인 사람이 있다고 생각해보자. 그런데 이 사람은 충동적인 소비 습관을 갖고 있고, 계획 없는 지출을 반복하고 있다. 시간이 지나면 어떻게 될까? 월급이 들어오자마자 돈이 금방 사라지는 패턴을 매달 반복하게 될 것이고, 결국 목돈을 마련하지 못할 것이다.
_65쪽


부동산 공부를 해야 하는 이유는 단순하다. 바로 어디에 사야 하는지(장소), 언제 사야 하는지(시기), 어떻게 사야 하는지(방법)를 알기 위해서다. 기본적으로 이 정도 내용은 파악하고 있어야 부동산 투자를 시작할 수 있다. 그런 후에 여러 책을 통해 투자 사례를 보며 노하우를 더하면 된다. 많은 사람이 부동산 투자에 실패하는 가장 큰 이유는, 지식은 없는데 단지 ‘좋아 보이는’ 부동산에 주관적으로 투자하기 때문이다. 이건 매매, 전세, 월세 모두 마찬가지다.
_102쪽


공인중개사들은 어떤 사람을 도와주려고 할까? 단순히 내가 물심양면으로 잘해준다고 나를 도와줄까? 그건 아닐 것이다. 공인중개사는 중개를 통해 수수료를 받는 사람들이다. 그들의 영업은 철저히 본인의 수익에 맞춰져 있다. 따라서 사무소에 와서 그냥 매물 리스트만 보고 지나갈 사람이라면 도와주지 않을 것이다. 자금의 여력이 있어 지금 당장 계약할 가능성이 있는 사람에게 도움을 주려고 한다는 것이다. 따라서 공인중개사에게 적극적인 도움을 받고자 한다면 내가 어느 정도 자금 여력이 있는지 은연중에 내비치자. 돈은 이미 준비되어 있으니 적당한 매물이 나오면 바로 살 수 있다는 믿음을 주는 것이다.
_160쪽


앞서 언급했듯, 지난 40년간 총 세 차례의 급상승기가 있었고, 그때마다 전반적으로 부동산 가격이 크게 올랐다. 그러나 2021년을 끝으로 세 번째 상승기는 마무리되었으며, 다음 급상승기까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다. 따라서 현재 전반적인 부동산 가격 상승에 기대어 투자하는 방식으로는 높은 투자 수익을 거두기 힘들어 보이며, 지금 해야 할 일은 다음 급상승기까지 국지적, 개별적 호재를 분석한 후 옥석을 가려내 투자하는 것이다.
_192쪽


부동산 투자는 인플레이션을 통해 수익을 얻는 대표적인 투자 분야이다. 1998년 IMF 구제금융 사태나 2008년 미국발 금융 위기와 같은 큰 충격에도, 부동산 하락기가 4년 이상 지속된 적은 없었다. 그 만큼 부동산은 장기적으로 매우 안전한 투자처라고 할 수 있다.
_279쪽

출판사 서평

늦었다고 생각할 때가 가장 빠르다

이 책은 0원에서 시작해 ‘월급쟁이 부자’가 되는 길을, 누구나 따라 할 수 있도록 단계별로 제시한다. 저자는 1,800만 원의 자본으로 시작해 10년 만에 60억 원대 자산을 일궜고, 현재는 강남에 거주하고 있다. 양가 부모님의 도움 없이 스스로 일군 성과다. 그렇다면 그는 어떻게 그 길을 걸어왔을까?
첫째, 실패할 수 없는 재테크 전략을 소개한다. 이는 기존의 감정에 의존한 재테크 방식에서 벗어나, 실질적이고 체계적인 전략을 바탕으로 한 방법이다. 많은 사람이 재테크에 실패하는 이유를 ‘의지 부족’에서 찾지만, 저자는 그 원인이 ‘전략 부재’에 있다고 강조한다. 책의 전반부에서는 이 전략을 총 5단계로 나눠 누구나 이해하고 따라 할 수 있도록 상세히 설명한다.

둘째, 저자가 1,800만 원으로 시작해 강남 입성까지 이르게 한 부동산 투자법을 구체적으로 소개한다. 부동산 계약과 세금 같은 기초 지식부터, 좋은 부동산을 고르는 원칙, 그리고 월급쟁이가 강남에 입성하기 위한 ‘세단뛰기’ 전략 등 실전 투자에 필요한 정보들을 풍부하게 담았다.

이 책의 가장 큰 강점은 실전에서 바로 적용할 수 있는 구체적인 수치와 기준을 제시한다는 점이다. 단순히 방향성을 말하는 수준이 아니라, 누구나 실제 투자에 활용할 수 있도록 돕는 실용서다. 지금까지 많은 부동산 투자서가 출간되었지만, 이처럼 현장감 있고 실전에 최적화된 책은 흔치 않았다. 이제 막 부동산 투자를 시작하려는 사람은 물론, 이미 투자를 해본 사람에게도 이 책은 새로운 인사이트를 줄 수 있을 것이다. 투자라는 결정을 내릴 때마다 곁에 두고 펼쳐보게 될, 든든한 길잡이가 되어줄 것이다.

작가정보

저자(글) 기필코강남(조동식)

전 재산 1,800만 원으로 시작하여 10년 만에 자산 규모를 300배 이상 늘린 검증된 서울 부동산 투자 전문가.
버스와 지하철을 여러 번 갈아타야 하는, 출퇴근만 3시간 이상 필요했던 서울이지만 서울 같지 않던 외곽 월셋집에서 신혼생활을 시작했다.
하루빨리 좋은 집으로 이사 가고 싶다는 절실한 마음으로 부동산 투자의 세계로 뛰어들었다.
첫 투자로 서울 역세권 5층 건물을 매입했으나, 거주 만족도의 중요성을 깨닫고 방향을 선회하여 부동산 투자계의 영원한 블루칩인 ‘강남 아파트 투자’에 집중했으며, 그 결과 현재 60억 원대 자산과 경제적 자유를 모두 이루었다.
그는 적은 종잣돈으로 시작해도 누구나 강남 아파트를 소유할 수 있다고 말한다.
그리고 이를 위해 먼저 ‘Make It Real System’을 활용하여 체계적이고 효과적인 방법으로 종잣돈을 모으는 법을 소개한 다음, ‘세단뛰기 전략’을 통해 자산을 단계별로 증식하는 방법을 제시한다.
현재 그는 강남 대단지 한강뷰 아파트에 실거주하며, 육아 휴직을 신청하고 경제적 자유를 즐기고 있다.

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