결국 당신은 아파트를 사게 된다

김경필 지음

김영사 2025년 07월 02일 출간 국내도서 : 2025년 06월 30일 출간

작품소개

책소개

강력한 부동산 억제 정책과 하루가 다르게 신고가를 갱신하는 아파트 가격 때문에 언감생심 내 집 마련 시도조차 하지 못하는 이들을 위해 머니 트레이너 김경필이 나섰다. 〈하이엔드 소금쟁이〉 〈구해줘 홈즈〉 등 각종 방송과 유튜브에서 뼈 때리는 진단과 실속 있는 해결 방안을 제시해온 그가 돈 모으는 사람이라면 한 번쯤은 떠올려보았을 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 길을 보여준다. 집값의 경제학부터 저자 본인의 경험과 실수요자들의 사례에 기반한 내 집 마련 실전 플랜과 노하우까지 알차게 담았다.
집값이 너무 올라 집을 살 수 없다고? 아니다, 현재 누리고 있는 생활을 포기하지 않으면 집을 못 산다. 집을 꼭 사야 할까? 그렇다, 내 집 마련은 평생 힘들게 번 돈을 가장 안전하게 지키는 일이다. 집을 사야 할까 망설이는 2030, 무엇부터 시작해야 할까 방법을 모색하는 3040, 더 나은 집으로 옮겨도 될까 한 단계 상승하고자 하는 4050, 모두를 위한 가장 실용적인 재테크 로드맵.

목차

머리말_이 책이 세상에 나오게 된 이유

1장. 내 집 마련은 ‘똘똘한 아파트 한 채’로 하라
1. 똘똘한 아파트, 왜 이토록 중요할까?
2. 자수성가형 부자들은 주식보다 아파트를 택한다
3. 똘똘한 한 채 ‘넘사벽’ 수익률의 비밀
4. 주택 가격, 양극화에서 초양극화로 향하다
5. 어디에나 생겨나는 지역별 '강남'의 4가지 조건
6. 서울의 대표적인 으뜸 주거지, 여의도와 강남
7. 아파트 쏠림 현상은 결국 안전욕구 때문이다
8. 늘어나는 고소득 가구, 강남 입성을 노리다ㄴ

2장. 집값을 알면 내 집 마련의 길이 보인다
1. 주택 가격은 무엇으로 구성돼 있을까?
2. 전세와 월세의 흐름을 알면 미래의 아파트 가격이 보인다
3. 강남 한강뷰 신축, 명품의 또 다른 이름
4. 초고가 아파트는 ‘보장된 맛집’이다
5. 미들 리스크와 미들 리턴이 사라지는 시대
6. 지역마다 가격 상승률이 다른 이유
7. 똘똘한 아파트, 도대체 언제까지 오를까?
8. BTS의 인기가 이해되지 않는다면 재테크는 포기하라

3장. 똘똘한 아파트, 못 산다는 말은 핑계다
1. 재테크 베스트셀러의 저자는 실제로 재테크에 성공했을까?
2. 집값이 너무 올라서 집을 못 산다는 말이 사실일까?
3. 아파트 한 채에 전 재산을 묶어도 괜찮을까?
4. 둘이 모으면 얼마나 모을 수 있을까?
5. 똘똘한 한 채 마련을 방해하는 ‘오적’이란?

4장. 똘똘한 아파트 한 채를 위한 플랜 6가지
1. 결혼 후 15년, 싱글은 50세 전까지 내 집 마련 끝내라
2. 자금 목표는 결혼 전부터 만들라
3. 지역, 크기, 형태 빅픽처는 일찍 그려라
4. 종잣돈은 정기적금이 기본이다
5. 집은 현금으로 사지 말라
6. 청약저축으로 디딤돌을 만들라

5장. 내 집 마련 실전 노하우
1. 대출, 얼마나 받고 사야 문제가 없을까?
2. 호가·시세·실거래가·급매가 분석
3. 부동산 중개업소 사장님과 친해져야 하는 이유
4. 급매는 못 잡더라도 비싸게는 사지 않는 법
5. 발품을 팔아야 후회가 없다, 6단계 실행 프로세스

부록_알아두면 유용한 사이트

책 속으로

나는 왜 20년 동안이나 그 십자가와 같은 집을 어깨에 메고 포기하지 않은 채 지금까지 버텨온 것일까? 나 자신에게 물어봤다. 내 속에서 나오는 대답은 간단했다.
“집이니까.”
“내가 사는 집이니까.”
만일 집이 아니었다면 이렇게 많은 돈을 이렇게 오랫동안 넣어둘 수 있었을까?_36p

주택 가격은 상대적인 것이다. 우리 아파트가 5,000만 원 올랐다고 해도 길 건너 아파트가 1억 원이 올랐다면 우리 아파트는 5,000만 원이 떨어진 셈이다. 우리 지역에 좋은 호재가 있다고 해도 상대적으로 다른 지역에 더 좋은 호재가 있다면 우리 지역의 가치가 높아진 것으로 볼 수 없다._92p

시장에서 안전자산으로 분류되면 가격이 끝없이 오르고 안전성이 약간이라도 의심되면 끝 모를 가격 추락이 반복될 것이다. ‘되는 놈만 된다’라는 말이 딱 맞아떨어지는 모양새다. 우리는 지금 미들 리스크-미들 리턴이 완전히 사라지는 시대를 살고 있다._138p

필자의 내 집 마련에 관한 이야기를 들었던 사람은 모두 강남 아파트를 과감하게 샀던 그 판단만을 기억한다.
진짜 중요한 것은 그런 판단력보다 3억 1,000만 원을 모을 수 있을 정도의 강력한 저축력이었다. 그것이 없었다면 이런 재테크는 시도조차 할 수 없었을 것이다._174p

그렇다면 적절한 차량 구입 비용은 어느 정도인가? 사람마다 생각이 다르나 수도권에서 똘똘한 한 채라는 숙제를 제때 끝내려면 다음과 같은 원칙이 필요하다. 차량에 들어가는 비용, 즉 교통비는 가구소득의 5%가 적절하며, 특수한 경우라도 반드시 7%를 넘지 않는 것이 바람직하다._200p

사실 그녀는 대출이 싫어서 처음에는 종잣돈이 적어도 집값의 80% 정도가 될 때까지는 집을 사지 않겠다고 고집을 피웠다. 만일 그때 집값의 60%를 대출받지 않았다면 그 집은 지금까지 모은 돈으로는 언감생심 살 수 없는 수준이 됐을 것이다. 여기서 꼭 기억해야 하는 것이 있다. 남에게 빌리는 돈도 그 성질에 따라서 좋은 대출이 될 수도 있고 나쁜 빚이 될 수도 있다는 사실이다._240p

입지가 좋은 곳이 평균 가격상승률이 높을 수밖에 없으니 똑같은 자본에 동일한 수준의 대출을 받는다면 목표 평형이 작을수록 상위 입지에 살 수 있어 유리하다.
그래서 무주택자가 최초의 1주택을 살 때 30평형 이상보다는 20평대의 것을 사는 것이 미래를 위해서 좋은 판단이다. 최근 유튜브를 보면 “30평은 이제 끝났다” 등 자극적인 제목으로 마치 30평대 아파트의 인기가 떨어질 것처럼 말하지만 필자는 꼭 그렇지는 않을 것으로 본다. 다만 첫 주택을 30평대로 사면 한정된 자본으로 상위 입지로 가는 데 방해요소가 될 수 있다는 의미로 받아들이면 된다._251p

출판사 서평

머니 트레이너 김경필의
평생 자산 걱정 덜어줄 똘똘한 내 집 마련 필승법
”1억 모았으면 이제, 아파트 삽시다“

집을 산다는 것은 평생 힘들게 모은 목돈이 들어가는 일이다. 강력한 부동산 억제 정책과 하루가 다르게 신고가를 갱신하는 아파트 가격 때문에 언감생심 내 집 마련 시도조차 하지 못하는 이들을 위해, 머니 트레이너 김경필이 나섰다. ”내 집 마련은 초기 자본금이라는 진입 장벽이 존재한다. 하지만 장벽 너머에 무엇이 기다리는지 정확히 알면 그 장벽을 넘고 싶은 생각이 들지 않을까?“
〈하이엔드 소금쟁이〉 〈구해줘 홈즈〉 등 각종 방송과 유튜브에서 재테크를 하고자 하는 이들에게 뼈 때리는 진단과 실속 있는 해결 방안을 제시해온 김경필, 이제 한 걸음 더 나아가 《결국 당신은 아파트를 사게 된다》에서는 돈 모으는 사람이라면 한 번쯤은 떠올려보았을 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 길을 보여준다.
저자는 사회초년생 시절 월급 155만 원 중 124만 원을 저축하며 대출을 받아 만 40세가 되기 전에 강남 아파트에 입성했다. 대출이자를 융통하기 위해 두 번이나 세를 놓고 집을 떠났어야 했지만 당시 그의 결정은 지금 가장 성공적인 재테크가 되었다. 그러나 ”아무 아파트나 사도 다 오르는 시대는 지났다. 영혼까지 끌어모아 아무 데나 사면 망한다.“
그는 내 집 중에서 아파트, 아파트 중에서도 똘똘한 한 채를 마련하고자 하는 이들에게 냉철하게 조언한다. 집값이 너무 올라 집을 살 수 없다고? 아니다, 현재 누리고 있는 생활을 포기하지 않으면 집을 못 산다. 집을 꼭 사야 할까? 그렇다, 내 집 마련은 평생 힘들게 번 돈을 가장 안전하게 지키는 일이다.
7억 원에서 28억 원이 된 강남 아파트, 더 이상 남의 이야기가 아니다. 《결국 당신은 아파트를 사게 된다》는 집값을 결정하는 요소와 똘똘한 아파트를 알아보는 안목을 키우는 방법, 저자 본인의 경험과 실수요자들의 사례에 기반한 내 집 마련 플랜과 노하우를 알차게 담았다. 집을 사야 할까 망설이는 2030, 무엇부터 시작해야 할까 방법을 모색하는 3040, 더 나은 집으로 옮겨도 될까 한 단계 상승하고자 하는 4050, 모두를 위한 가장 실용적인 재테크 로드맵.


모두가 ‘상급지 강남’을 향하는 시대, 나의 집은 어디인가?
집값의 경제학부터 내 집 마련 실전 노하우까지

ㆍ똘똘한 아파트, 왜 중요할까?: 자수성가 부자들이 선택한 ‘넘사벽’ 수익률
집을 빌려서 살면 손해다. 집을 사지 않더라도 어차피 집값의 60% 정도 되는 비용을 전세금 등 주거 비용으로 써야 하고, 나머지 자산을 다른 곳에 투자하여 매번 집값 상승 이상의 수익을 내야만 한다. 하지만 그것은 불가능에 가까운 일이다. 똘똘한 아파트 한 채는 일반적인 주식 투자 수익률과, 보통의 아파트 두 채를 압도하는 수익률을 보장한다.
한국에서는 1가구 1주택으로 생긴 소득에 대해서는 양도가액 12억 원까지는 단 한 푼의 세금도 내지 않고 12억 원이 넘는 고가 주택이라도 10년 이상을 보유한다면 12억 원 초과분에 대해서 양도소득이 발생하더라도 80%를 공제해준다. 실거주 목적이 큰 똘똘한 아파트 한 채는 세제상 불이익을 피하면서 미래가치가 보장되는 블루칩과도 같다.

ㆍ똘똘한 아파트란 무엇이고, 어떻게 알아볼 것인가?: 적정 가격을 파악하고 위치가치에 집중하라
집값은 사용가치와 투자가치에 의해 결정되는데, 사용가치 중 하나인 위치가치가 핵심 중의 핵심이다. 즉 똘똘한 아파트란 사람들이 선호하는 지역에 있어 위치가치가 뛰어난 중소평형의 아파트다.
전국의 ‘-리단길’처럼 각 지역에는 살기 좋고 투자하기 좋은 으뜸 거주지(강남)가 있다. 신축도 평형도 중요하지 않다. 자금 목표를 설정하고 자신의 생활권 중 위치가치가 가장 높은 지역을 선택해야 한다. 치안, 교육, 교통, 자연은 으뜸 거주지를 고르는 가장 중요한 기준이다.

ㆍ똘똘한 아파트를 어떻게 내 것으로 만들 수 있을까?: 저축 계획부터 실행 프로세스까지
인구가 줄어들고 있다고는 하지만 기대수명과 활동기가 늘어나는 만큼, 저자는 집값이 하락할 때를 기다리지 말고 지금 내 집 마련 계획을 세워야 한다고 말한다.
사회초년생은 40~50%를 저축해 무조건 종잣돈을 만들어야 하고, 결혼 후 15년까지는 맞벌이로 자금력을 키워야 한다. 미혼은 소득이 상대적으로 더 낮기 때문에 50세(정년 15년 전)에는 내 집을 마련해야 한다.
또한 저자는 내 소득 수준에 알맞은 대출금은 얼마인지, 호가·시세·실거래가·급매가 차이는 무엇인지, 가치보다 너무 비싼 집을 어떻게 피할 수 있는지도 상세하게 알려준다. 저자가 제시하는 발품 6단계는 후회 없는 임장을 보장한다.


7억에서 28억 된 강남 아파트, 아직도 남의 이야기처럼 들리는가?
핑계는 무주택 기간을 늘릴 뿐이다

아직도 내 집 마련을 망설이고 있는가? 똘똘한 한 채 마련은 시간과의 싸움이다. 소득과 집값, 생활비 모두 빠르게 상승하지만 소득보다는 집값과 생활비가 더 빠르게 올라가기 때문이다. 따라서 무주택자는 결혼 초기에, 특히 자녀가 취학하기 전에 주택에 얼마나 적은 돈을 투여하느냐가 내 집 마련을 앞당기는 열쇠가 된다.
조금 더 좋은 곳에 살고 싶다고? 너무 많은 대출은 똘똘한 한 채의 걸림돌일 뿐이다. 집 살 돈이 없다고? 소득 대비 차량 유지비부터 점검해보라. 돈이 묶이는 것이 걱정된다고? 충분한 정보 없이 자산을 분산하느니 아파트에 집중하는 것이 낫다.
집을 자산이 아닌 소비재로 생각하는 한, 자녀 출산 후, 소득이 오른 후에 저축을 늘리겠다고 생각하는 한, 내 집 마련의 그 날은 아득하게 멀어질 것이다.

작가정보

저자(글) 김경필

머니 트레이너로서 경제 무개념과 과소비가 판치는 세상에 맞서 슬기로운 소비 생활을 하려는 많은 사람에게 선한 영향력을 펼치는 국민 경제 멘토. 흙수저 직장인 출신이지만 강력한 저축과 특별한 재테크 수완으로 만 40세가 되기 전에 강남 입성에 성공했다. 이후 경제 문제로 고민하는 이들에게 뼈 때리는 진단과 실속 있는 해결방안을 제시하며 섭외 1순위 금융 전문가로 떠올랐다.
〈하이엔드 소금쟁이〉 〈구해줘! 홈즈〉 〈고딩엄빠〉 〈아침마당〉 등 방송 출연 및 강연으로 활발한 활동을 펼치고 있으며, 누적 조회 수 4,000만 뷰 이상의 ‘부티플’ 유튜브 〈김경필의 돈쭐남〉 코너를 진행 중이다. 저서로는 《딱 1억만 모읍시다》, 《김경필의 오늘은 짠테크 내일은 플렉스》 《결혼은 모르겠고 돈은 모으고 싶어》 등이 있다.