200만원으로 시작하는 부동산 경매투자

경매의 기초부터 특수경매, 지분투자까지 고수들의 비법

곽상빈 , 묘지부자(윤준섭) 지음

동아엠앤비 2025년 06월 30일 출간 국내도서 : 2025년 06월 30일 출간

작품소개

책소개

소액으로 단기간 고수익 창출이 가능한 부동산 경매투자의 비법을 다룬 책. 경매 분야에 처음 도전하는 초보 투자자를 위해 부동산 경매의 기초 절차와 방법을 비롯해, 적게는 200만 원부터 시작하는 지분투자까지 모두 다루고 있다.

특히 남들이 기피하는 부동산 경매의 블루오션 ‘묘지, 농지’ 지분투자 노하우를 두 저자의 실제 경험을 바탕으로 아주 자세히 전수한다. 초보자를 위한 부동산 경매 교과서이자 지분투자의 정석이다.

투자 가치가 뛰어난 좋은 경매 물건 찾는 법부터 임장, 경매 절차, 법적 처리, 낙찰 이후 물건 처리 과정과 공유자와의 협상 비법까지 이 책 한 권이면 혼자서도 충분히 부동산 경매를 할 수 있도록 했다. 위성사진, 항공사진 활용법부터 좀 더 높은 가격을 받아내는 저자만의 노하우까지 모두 담았다. 공유물분할, 부동산 가처분, 분묘굴이 소송 등 어려워 보이는 법적 절차도 알기 쉽게 정리했다.

저자 곽상빈은 법률(변호사), 회계(회계사), 감정(감정평가사), 경영(경영학 박사) 네 분야의 자격을 갖춘 변호사이자 부동산학과 겸임교수로 일반적인 부동산 경매의 절차와 방법론, 권리분석 등을 알기 쉽게 설명했다. 나아가 본인이 직접 체험한 경매투자와 지분투자의 경험담도 생생히 전한다.

저자 윤준섭은 ‘묘지부자’라는 필명으로 묘지 지분투자를 강의하고 있다. 큰 자본이 없어도 가능한 특수경매 시장에서 기회를 잡은 자신의 투자 사례를 바탕으로 지분투자의 모든 과정을 낱낱이 설명한다. 특수경매 시장이란 법정지상권, 유치권, 지분 물건, 농지취득자격이 필요한 물건 등 권리분석에 신경을 써야 하는 특수물건이 모이는 시장을 말하며, 일반 투자자가 적어 경쟁이 적고 수익률이 크다.

한 달도 안 돼 667% 수익률을 기록한 사례부터 11개월 만에 119% 수익률, 8개월 만에 86%, 4개월 만에 62% 수익률 올린 사례 등 짧은 기간 고수익을 창출한 사례들을, 물건 소개부터 낙찰 이후 수익 창출까지 전 과정을 세세히 보여준다. 자료 사진을 곁들여 전 과정을 법무사의 도움 없이 혼자서 할 수 있게 했다.

목차

프롤로그
1. 200만 원으로 시작하는 ‘진짜 투자’의 문을 열며 _곽상빈
2. 꿈이 없어 무기력했던 시절에서 경제적 자유를 얻기까지_ 윤준섭

1부. 부동산 경매, 절차와 방법
1장. 부동산 경매의 기초 지식
2장. 경매 물건 찾기: 방법과 전략
3장. 권리분석과 주변 시세 파악
01. 권리분석의 의미
02. 부동산 시세 확인
4장. 현장으로 임장 가기
01. 임장의 의미
02. 임장에서 확인할 사항
5장. 법원 가기 전 준비 사항
6장. 낙찰받은 후 할 일

2부. 200만 원으로도 가능한 묘지경매
7장. 왜 하필 묘지경매인가?
01. 묘지경매의 매력
02. 묘지경매의 개념과 특징
8장. 분묘기지권의 모든 것
01. 분묘기지권의 3종류
02. 설치하면 안 되는 곳에 설치된 묘지들
9장. 묘지투자 과정 1: 좋은 물건 찾는 법
01. 투자 가치가 있는 좋은 묘지
02. 물건 검색하는 방법
03. 등기사항전부증명서 분석 방법
10장. 묘지투자 과정 2: 임장과 입찰 준비
01. 시세 파악하기
02. 현장 조사(임장)
03. 본격적인 입찰 준비

3부. 낙찰받은 후 할 일: 잔금 납부부터 등기까지
11장. 경ㆍ공매 셀프등기 방법
01. 경매 셀프등기
02. 공매 셀프등기
[더 알아보기] 농지 취득자격증명(농취증) 신청 과정
12장. 공유자와 협상하기
01. 내용증명 보내기
02. 부동산 처분금지 가처분 신청
03. 지급보증위탁계약 맺기
04. 공유물분할 청구 소송
[더 알아보기] 경매투자 협상의 기술

13장. 매매 계약, 실사례로 하는 투자 실습
01. 매매 계약 체결하는 방법
02. 정말 특이했던 첫 번째 매도 사례
03. 물건 하나에 3개의 필지를 낙찰받다!
04. 공유 지분 물건이 아닌데 투자한 사례
05. 불법적으로 설치된 묘지
06. 구글어스에서 나만 발견한 보물, 수익률 667%
07. 묘지와 농지가 공존하는 땅

[부록]
1. 소액 농지 지분투자 사례
01. 투자 기간 11개월, 수익률 119%
02. 투자 기간 4개월, 수익률 62%
2. 입찰서류 모음

책 속으로

경매는 절차를 아는 것에서 시작되지만, ‘묘지’라는 분야에 이르면 상황이 조금 달라진다. 분묘기지권이라는 생소한 개념이 등장하고, 현장 확인과 등기부 분석이 더욱 중요해진다. 나는 이 분야에서 실질적인 수익을 올렸으며, 그 전략과 사례를 아낌없이 공개하고자 한다. 복잡하게 느껴질 수 있는 분묘기지권의 법적 구조, 시효취득 요건, 그리고 어떤 묘지가 ‘좋은 투자처’가 될 수 있는지를 법률적 시각과 실전적 시각을 아울러 설명했다. - 9쪽

그중에서도 많이 사용되고 있는 두인옥션(www.dooinauction.com)을 소개한다. 두인 옥션은 무료 버전 중 타 경매 사이트에 비해 가장 많은 기능을 제공하고 유료 버전도 비교적 저렴한 편이다. 지역별로 금액 차이가 있고 1개월, 3개월, 6개월, 12개월 단위로 결제할 수 있다. - 24쪽

혹시 200만 원으로 부동산에 투자한다는 말 들어본 적 있는가? “어떻게 200만 원으로 부동산 투자를 할 수 있냐?”라고 많은 사람이 반문할 것이다. 하지만 200~500만 원 정도면 충분히 시도할 수 있는 부동산 투자가 있다. 바로 묘지경매를 비롯한 지분(持分) 투자다. 먼저 묘지 지분투자를 살펴보고 이어서 농지 지분투자를 보겠다. - 78쪽

묘지경매를 하기 위해 또 하나 반드시 알아야 하는 것이 있는데 바로 분묘기지권이다. 분묘기지권에 대해 들어본 사람도 있고, 여기서 처음 듣는 사람도 있을 것이다. 이미 들어본 사람이라면 십중팔구 골치가 아플 것이다. 더는 헷갈리지 않도록 그 개념을 명쾌하게 설명해 주겠다. 나도 처음엔 분묘기지권이 너무 헷갈려서 책을 수십 권 읽고 연구해 터득한 내용이니 주의 깊게 읽어주기를 바란다. - 92쪽

토지등기부등본, 즉 등기사항전부증명서 맨 밑을 보면 참고용이라 해서 소유 지분 현황이 쭉 나온다. 이 물건은 소유자가 100명 정도 된다. 이런 물건은 가차 없이 패스하면 된다. 왜냐하면 추후에 공유물분할 소송을 진행해서 공유자와 접촉하게 되는데 공유자가 100명이라는 얘기는 한 가족이 소유하고 관리하는 물건이 아니라, 이 지역이 유망하다고 소문이 나서 기획부동산으로 매각된 경우일 확률이 높기 때문이다. - 114쪽

경매 입찰을 할 때는 웬만하면 단독 입찰이 아니라 공동입찰을 해야 한다. 2인 이상이 모여서 입찰을 하라는 뜻이다. 공동입찰 시 한 사람의 면적은 60㎡보다 작게 만들어야 한다. 예를 들어 1,000㎡의 땅을 공동입찰한다면 그중 한 사람의 지분이 50㎡가 되게 만들라. 공동입찰자 목록에는 한 사람에게 ‘지분 20분의 1’ 다른 사람에게는 ‘지분 20분의 19’라고 적어낸다. - 140쪽

가처분 신청에 필요한 첨부서류는 부동산 등기사항전부증명서, 토지대장등본 혹은 임야대장등본 총 2가지다. 토지대장등본과 임야대장등본은 어떤 차이가 있을까? 임야대장등본은 주소에 ‘산’ 자(字)가 들어 있는 경우에 발급받는다. - 225쪽

정리하면, 공유자들의 주소를 찾는 첫 번째 방법은 부동산 처분금지 가처분 결정문으로 공유자의 현재 주소를 찾아내는 것이고, 다른 방법은 우선 소를 제기해 법원의 보정명령이나 등기소에 사실조회신청을 하여 공유자의 주민등록번호 및 주소를 알아내는 것이다. - 239쪽

최소분할면적을 이용하면 현물분할 판결을 받지 않을 가능성이 크다. 소송을 진행할 때는 공동입찰했던 사람 중 한 명이 원고가 되고 나머지는 기존 공유자들과 함께 피고가 되어 공유물분할 청구 소송을 진행하면 된다. 공동투자 시 3명 이상의 공동투자자들이 여러 명의로 분산해서 잘게 쪼개 나눠 가져가면 더욱 확실하게 현물분할을 피할 수 있을 것이다. - 243쪽

여기서 아주 중요한 꿀팁을 한 가지 알려주겠다. 그건 바로 공유물분할 청구 소장을 제출하고 나서 바로 ‘기일지정 신청서’를 제출하는 것이다. 간혹 변론기일이 몇 달간 지정되지 않고 시간이 지체되는 경우가 있다. 기일지정 신청서 제출은 그런 경우를 미리 방지하는 방법이다. 기일지정 신청서 제출은 다음과 같이 한다. - 252쪽

다음 쪽 그림 3.11은 2008년도부터 2021년도까지 땅의 모습을 볼 수 있는 항공사진이다. 왼쪽의 2021년 사진을 보면 묘의 윤곽을 볼 수 있다. 약간 풀이 자라 있어 관리가 잘 안 된 것 같지만 명절이 아닌 시기에 촬영되면 이럴 수 있다. 판단을 잘해야 한다. 오른쪽 2008년 사진을 살펴보면, 묘가 아주 깨끗하고 주변의 숲과 확연히 구분되었다. 모든 항공사진을 쭉 살펴보면서 현재 관리 상태를 예상해 보아야 한다. - 269쪽

이 물건은 정말 보기 드문, 흔치 않은 사례였다. 경매 사이트에서 처음 이 물건을 발견했을 때는 이미 세 차례 유찰된 상태였다. 감정가는 1,269만 4,416원이었고, 최종적으로는 435만 4,000원까지 떨어진 상황. 이 정도로 많이 유찰된 물건은 사람들 대부분이 ‘문제가 있다’고 판단해 기피하는 경우가 많다. - 303쪽

출판사 서평

소액에 경쟁 적고 수익 높은 부동산 투자의 신세계 묘지경매
초보자도 가볍게 도전할 수 있는 구성과 해설

첫 경매에 도전했다가 2위로 패찰한 저자는 이렇게 많은 사람이 모여드는 경매에 흥미가 떨어졌다고 한다. 최소 몇천만 원 이상의 큰 투자금이 필요한 경매는 하기가 어려웠고 대출받기 위해 높은 신용과 고급 지식이 필요한 물건을 포기할 수밖에 없었다고 한다. 자연스레 경쟁이 적고 수익률이 클 것으로 예상된 특수경매 시장에 눈길을 돌리다가 묘지에서 보물을 찾았다는 저자. 230만 원을 투자해서 70% 가까운 수익률을 낸 물건도 있었다고 한다.

1부에서는 일반적인 부동산 경매의 절차와 방법을 자세히 설명해 준다. 부동산 경매의 기초 지식부터 좋은 경매 물건 찾는 법, 권리분석, 임장, 입찰 준비 서류와 낙찰받은 후 할 일까지 부동산 경매투자를 처음 하는 초보자들의 눈높이에 맞게 쉽게 잘 설명되었다. 공동 저자 중 변호사이자 감평사이자 경영학 박사이자 부동산학과 교수인 곽상빈 저자가 있어 더욱 신뢰가 간다. 특히 이론적인 설명만 하는 게 아니라 본인이 직접 경매투자를 해서 터득한 노하우를 쉽고 진솔하게 다 털어놓는다.

2부에서는 묘지경매에 대해 자세히 서술한다. 왜 묘지경매가 매력적인지, 개념과 특징을 자세히 서술한다. 특히 인상 깊었던 대목은 묘지경매는 살 사람을 점찍고 들어가는 투자이므로 권리분석을 할 필요가 없고, 비교적 짧은 투자 기간에 높은 수익을 올릴 수 있다는 점이다. 묘지경매투자를 위한 임장은 여느 부동산 임장과는 다를 수밖에 없는데, 20여 건의 묘지경매에 성공한 저자만의 노하우를 공개한다.

세 가지 유형의 분묘기지권도 핵심만 간단히 잘 설명해 주었다. 등기부등본을 분석하는 방법이라든가 물건 검색에 매우 편리한 인터넷 사이트 소개 등 유익한 정보가 많다. 묘지경매에 처음 도전하고자 하는 투자자들에게 매우 유익한 책이다. 아울러 소액 부동산 투자가 가능한 지분투자의 개념에 대해서도 확실히 짚고 넘어갈 수 있다.

경매와 공매 셀프등기,
부동산 처분금지 가처분 및 분묘굴이 소송 등
낙찰 이후의 과정을 집에서 인터넷으로 손쉽게 하는 법

3부에서는 낙찰받은 후 셀프등기하는 방법을 아주 자세히 기록했다. 셀프등기란 낙찰받은 후 입찰 잔금을 납부한 다음 등기소에 등기하는 것이다. 책은 잔금 납부부터 취득세 및 등록면허세 납부, 부동산소유권 이전등기 촉탁 신청까지 혼자서 할 수 있도록 그림과 함께 과정을 자세히 설명한다. 경매, 공매 셀프등기를 각각 구분해서 설명하는데, 한국자산관리공사 온비드(onbid) 사이트 이용법을 시뮬레이션을 통해 쉽게 보여준다.

12장 공유자와 협상하기에서는 낙찰받은 이후 원소유자인 공유자들에게 물건을 신속히 되파는 방법을 다룬다. 저자만의 실전 노하우를 가감 없이 다 보여준다. 1차, 2차 내용증명 샘플까지 제공해 주어서 활용하기가 매우 좋다.

아울러 협상에서 유리한 위치를 점하기 위한 부동산 처분금지 가처분 소송, 분묘굴이 소송에 대해서도 이해하기 쉽게 설명한다. 굳이 법무사에게 의뢰하거나 법원에 가지 않아도 집에서 간편히 할 수 있는 방법을 역시 시뮬레이션을 통해 자세히 보여준다.

묘지경매투자에서 관건은 협상에 있다고 해도 과언이 아닌 만큼, 협상의 기술에 대해 3부 ‘더 알아보기’에서 자세히 서술한다. 협상할 때 중요한 것은 “갑의 입장에서 차분하게 기다리는” 것. 갑의 입장이 되면 게임 끝인데, 이에 대한 저자의 노하우를 모두 담았다.

13장에서는 저자의 묘지경매투자 사례를 적나라하게 기록했다. 투자금, 수익률, 투자기간 등 저자의 투자 사례를 투명하게 밝혔다. 인상 깊은 점은 수익률은 86%(8개월), 153%(1개월), 69%(11개월), 113%(3개월), 667%(1개월) 등 단기 투자 수익률이 굉장히 높다는 것이다. 각 사례에 대해 물건 분석하는 법, 입찰과 낙찰에 이르는 과정, 공유자와 협상하는 과정을 진솔하게 다 소개한다.

부록에는 농지 지분투자 사례도 나온다. 농지 지분투자도 묘지 지분투자와 마찬가지로 수익을 실현하기가 비교적 수월한 분야다. 이 책을 통해 지분투자에 대해 확실히 배울 수 있고 소액으로 큰 수익을 실현할 수 있는 부동산 투자가 있음을 배울 수 있다.

작가정보

저자(글) 곽상빈

변호사, 회계사, 감정평가사, 경영학박사, 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수. 김앤장 법률사무소 출신 변호사로 법무법인 필 파트너 변호사, 율현회계법인 부대표, 산업정책연구원 연구교수다. 연세대학교 경제학과, 아주대학교 법학전문대학원을 졸업했다. 전문직 자격증 37개를 소지하고 있다. 저서로는 『200만 원으로 시작하는 부동산 경매투자』 『합격비법 100문 100답』 『주린이를 위한 친절한 주식공부』 『코린이를 위한 친절한 가상화폐 투자』 『재무제표 100문 100답』 『내 돈을 지켜주는 친절한 생활 속 법률 상식』(공저) 『마법의 소액 부동산 투자』(공저) 『재무제표가 알려주는 좋은 주식 나쁜 주식』(공저) 『경제위기 투자 바이블』(공저) 등 다수가 있다.

ㆍ 유튜브 곽상빈의 천재혁명
ㆍ 인스타그램 @sangbin.kwak

저자(글) 묘지부자(윤준섭)

소액으로 할 수 있는 지분투자 중 묘지 지분투자 전문가. 300만 원 미만 투자로도 100% 수익을 낼 수 있는 묘지 지분투자에 매력을 느껴 투자한 결과, 현재 20건 이상의 물건을 낙찰받았다. 한국외대를 졸업하고 9급 공무원으로 일했으나, 경매로 공무원 월급보다 5배가량 수익을 단 40일 만에 낸 물건도 있어서 현재는 공무원을 그만둔 상태다. 저서로는 『200만 원으로 시작하는 부동산 경매투자』 『묘지경매 바이블』(전자책)이 있고 이를 바탕으로 크몽, e옥션, 사이클해커스, 라이브클래스에서 묘지경매 강의를 진행했다. 현재 네이버 카페 및 블로그와 유튜브를 운영하며 지분 경매에 관련한 다양한 내용을 전달하고 있다. 크몽에서 1:1 집중반, 네이버 카페에서 실전반을 모집하여 묘지경매 비법을 전수 중이다.

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