돈 버는 상가 망하는 상가

이홍규 지음

매일경제신문사 2025년 06월 20일 출간 국내도서 : 2025년 05월 15일 출간

작품소개

책소개

★특별 부록★ 서울·경기·인천 추천 상권 145

불황이 와도 돈 버는 상가, 망하지 않는 상가의 비밀은 상권분석에 있다. 상권분석만 제대로 하고 시작해도 매출 걱정 없이 장사하고 공실 걱정 없는 상가에 투자할 수 있다. 상권분석은 결코 전문가의 영역이 아니다. 상권과 입지를 판단하는 기준을 세우고 제대로 된 프레임만 갖추면 누구나 할 수 있다. 《돈 버는 상가 망하는 상가》를 통해 어느 상권이든 적용 가능한 상권분석의 기본 원칙을 배워보자. 어느 지역의 어느 위치에 있는 상가가 어떤 이유에서 매출을 올리는지 분석할 수 있다면 창업과 투자의 시작점이 달라진다.

《돈 버는 상가 망하는 상가》는 실제 사례를 통해 상권과 입지를 판단하는 기준을 비롯해 예비 창업자와 상가 투자자에게 꼭 필요한 실전 팁까지 아낌없이 담은 책이다. 10년 넘게 상권분석 전문가로 활동한 저자가 세부 지도와 함께 서울·경기·인천 주요 상권에 대한 체계적인 상권분석 방법을 알려준다. 아울러 상권분석 고수들이 즐겨 쓰는 빅데이터 분석 사이트와 그 속에서 꼭 필요한 핵심 인사이트를 찾아내는 노하우를 공개했다. 마지막으로 저자만의 상권분석 프로세스를 다섯 단계로 나누어 초보자도 쉽게 따라 할 수 있게 정리했다. 이 프로세스만 익힌다면 대한민국 어느 상권이든 분석이 가능하다. 저자가 수년간 손품과 발품을 팔아 수집한 서울·경기·인천의 추천 상권 145곳은 특별 부록으로 담았다. 책에서 알려주는 분석법을 하나씩 따라 하다 보면 사업을 시작해야 하는 바로 ‘그곳’이 보일 것이다. 예비 창업자와 상가 투자자에게 좋은 길잡이가 돼줄 책이다.

목차

프롤로그 : 당신의 상권분석이 어려울 수밖에 없는 이유

Chapter 1_11년 차 상권분석 전문가의 인사이트 : 생각의 기준 만들기

01 상권분석은 부동산 이야기가 아니다
상권분석은 부동산만의 이야기가 아니다
상권분석에 있어 콘텐츠란?
부동산을 바라보는 절대 기준 3가지
[상권분석 TIP 1] 독점적으로 영업 가능한 배후세대 범위를 파악하는 방법

02 빅데이터 상권분석이 쓰레기가 되는 이유
빅데이터 상권분석에 대한 무한 신뢰
‘소상공인365’는 믿을 만할까?
[상권분석 TIP 2] 상권과 입지의 차이점

03 상권분석 고수들이 즐겨 쓰는 빅데이터 상권분석 사이트
오픈업 | 활용도 ★★★★★(경쟁 매장의 매출액이 궁금하다면?)
엑스레이맵 | 활용도 ★★★★(배후세대 파악에 최적화된 도구)
호갱노노 | 활용도 ★★★★(주거상권의 1입지를 5초 만에 찾는 방법)
나이스비즈맵 | 활용도 ★★★(현장에 가지 않고 유동인구를 파악하는 방법)
빅데이터 상권분석의 핵심은 정보를 해석하는 통찰력이다
[상권분석 TIP 3] 손품 vs 발품, 어느 것이 더 중요할까?

04 반경 1km에 몇 세대가 있어야 좋은 상권일까?
인구수가 아니라 생활동선이 중요하다
배후세대는 주거 배후세대만 있는 것이 아니다
몇 세대 이상이면 소비상권이 형성될 수 있을까?
[상권분석 TIP 4] 업종마다 필요한 배후세대 규모는?
[상권분석 TIP 5] 업종이 달라지면 좋은 상권의 기준도 달라진다

05 상권 내 1입지를 찾는 핵심 노하우
상권 내 주요 시설물이란?
상권 내 1입지를 찾는 방법

06 진짜 경쟁자를 가려내는 기준 2가지
고객은 왜 당신 가게에 오는가?
경쟁자의 두 번째 기준은 방문 목적이다
[상권분석 TIP 6] 90%의 사람들이 모르는 ‘계절지수’

Chapter 2_모르면 손해 보는 상권분석 인사이트 : 잘못된 프레임 부수기

01 신축 아파트가 상권에 미치는 영향
생활동선이 매출을 좌우한다
[상권분석 TIP 7] 상권에 영향을 줄 수 있는 신축 아파트 규모는?

02 전통시장이 주거상권에 미치는 영향
전통시장이 상가에 악영향을 주는 경우
전통시장이 생활동선을 좌우한다
[상권분석 TIP 8] 전통시장 인근에 유독 병의원이 모여 있는 이유

03 지하철역이 생기면 상권이 무조건 좋아진다?
지하철역이 생기지만 상권에 미치는 영향력이 적은 경우
새로운 대중교통으로 상권에 큰 변화가 생기는 경우
[상권분석 TIP 9] 과거와 현재의 지하철 승하차 인원을 확인하는 방법

04 대중교통이 발달하지 않은 지역의 상권분석 방법
고객 동선보다 차량 접근성이 중요한 경우
콘텐츠 밀집도로 핵심 상권을 찾는 경우
11년 차 전문가도 틀린 상권분석의 함정

05 우리나라에 항아리상권이 존재하지 않는 이유
항아리상권은 사라졌다(‘GS25’의 진짜 경쟁자는 ‘CU’가 아니라 ‘배달의 민족’이다?)
네이버 데이터랩을 활용한 콘텐츠 경쟁력 분석
[상권분석 TIP 10] 당신의 창업 점수는?

06 핫플레이스 상권이 만들어지는 원리
고정 배후세대와 접근성의 조합
접근성과 뷰의 조합

Chapter 3_돈의 흐름을 찾아내는 지도 보는 법 : 구조화하기

01 90%의 사람들이 하는 잘못된 상권분석 방법
여러 매물을 접하면 좋은 상가를 찾을 수 있다?
공인중개사는 경계 대상이다?
잘 알고 있는 지역에서 상권분석을 하면 유리하다?
상권분석에는 공식이 있다?

02 상권분석은 비교 평가다
1단계 | 목표 상권 3곳 이상 정하기(상권별 특징 정리하기)
2단계 | 내 기준에 맞는 최적 상권 찾기
3단계 | 목표 상권 업데이트하기
상권분석은 이상형 월드컵이다
[상권분석 TIP 11] ‘좋은 상권 하나 추천해주세요’가 의미 없는 이유

03 상권분석은 생각 정리다
기술 분석에 집착하지 말라
숫자는 숫자일 뿐, 상권분석의 진짜 무기는 인사이트다
[상권분석 TIP 12] 임차 시세를 조사하는 방법

04 작게 나누는 것의 힘
지도에서 상권을 구조화하는 방법
[상권분석 TIP 13] 상권을 소상권으로 나누는 방법

05 왜 소상권을 알아야 할까?
소상권 나누기로 얻을 수 있는 인사이트

Chapter 4_돈 버는 상가, 망하는 상가를 찾는 실전 노하우 : 전문가의 프로세스 그대로 따라 하기

01 왕초보도 중수 이상 될 수 있는 상권분석 다섯 단계
1단계 | 주요 시설물 확인하기
2단계 | 배후세대 확인하기
3단계 | 상권의 시간대별 차이점 파악하기
4단계 | 현장 임장하기
5단계 | 비교 평가하기

02 예비 창업자에게 전하는 조언
전문가가 아닌 지인들의 말에 휩쓸리지 말기
익숙한 지역에서만 상가를 알아보는 예비 창업자
상권분석 전문가가 이야기하는 프랜차이즈 창업의 모든 것
프랜차이즈 상권분석의 핵심
이왕이면 무권리 상가가 좋다는 착각
개발 호재가 많은 상권을 미리 선점하면 어떨까?
양도양수 창업은 안전할까?
독서, 강의, 세미나를 통해 인사이트를 얻자

03 상가 투자자에게 전하는 조언
공실이 발생하는 근본적인 이유 5가지
공실 문제를 빠르게 해결하는 현실적인 방법
임대인이 직접 운영하는 것이 좋은 선택이 아닌 이유
오토 운영, 무인 운영의 환상 버리기

에필로그

특별 부록 : 서울·경기·인천 추천 상권 145

책 속으로

인터넷에 ‘빅데이터 상권분석’이라고 검색하면 활용할 수 있는 사이트가 많이 나온다. ‘오픈업’에서는 경쟁 매장의 매출액 확인이 가능하고 ‘나이스비즈맵’에 들어가면 유동인구 정보를 볼 수 있으며 ‘소상공인365’에서는 지역 내 배후세대 규모를 파악할 수 있다.
그런데 문제는 숫자를 아무리 봐도, 현장 발품을 아무리 나가도 결과적으로 어떤 입지의 상가를 선택하고 계약해야 하는지 답을 찾기는 여전히 어렵다는 것이다. 오히려 현장을 직접 돌아보고 데이터까지 분석해봤는데도 더 혼란스럽다고 말하는 경우가 80% 가까이 된다.
- 프롤로그(5p)

상권분석을 제대로 하기 위해서는 부동산과 더불어 콘텐츠에 대한 이해가 필요하다. 같은 상가라도 어떤 콘텐츠를 운영하냐에 따라 매출이 완전히 달라지기 때문이다. 예비 창업자라면 무작정 좋은 상권을 찾기보다 먼저 본인의 콘텐츠와 맞는 상권이 어디인지 살펴봐야 한다. 상가 투자자 역시 부동산적 관점만 보지 말고 본인의 건물에 어떤 콘텐츠가 입점할 수 있을지 임차인 관점에서 이해해야 한다. 이렇게 해야만 상가 투자자들의 고질적 스트레스인 공실 문제를 해결할 수 있다.
- Chapter 1_11년 차 상권분석 전문가의 인사이트(24p)

상권분석에서 중요한 것 중 하나가 바로 계절지수다. 계절지수를 모르면 좋은 입지와 그렇지 않은 입지를 정반대로 판단할 수 있다. 매장의 월평균 매출액이 1억 원이라고 할 때, 이는 매월 꾸준히 1억 원이 발생한다는 의미가 아니다. 계절 변화에 따라 매출액이 평균보다 높거나 낮은 시기가 있다는 의미다.
계절지수는 주로 상권과 아이템 특징에 따라 결정된다. 대학가상권은 여름방학(7~8월)과 겨울방학(1~2월) 매출액이 학기 중보다 낮다. 학기 중과 방학 기간의 매출액 차이가 크기 때문에 방학 기간에만 현장 조사를 해 ‘생각보다 좋지 않은 상권이네’라고 판단하거나, 학기 중에 학생들의 소비가 폭발하는 시기만 보고 상권을 분석하면 잘못된 선택을 하기 쉽다.
- Chapter 1_11년 차 상권분석 전문가의 인사이트(110p)

현재 우리나라에 항아리상권이 없는 첫 번째 이유는, 상권에는 오프라인 상권만 있는 게 아니라는 것이다. 이제 상권분석에 대해 이야기할 때는 배후세대, 생활동선, 경쟁강도만 가지고 이야기하는 부동산적 관점에만 머물러 있어서는 안 된다. 오프라인 상권과 더불어 온라인 상권에 대한 부분도 함께 고민하고 분석해야 한다.
어쩌면 ‘GS25’의 최대 경쟁자는 ‘CU’가 아니라 ‘배달의 민족’이다. 편의점은 경쟁사와 강한 차별성을 만들기가 어려운 업종이다. 그래서 매장이 어디에 있는지가 매출에 결정적인 역할을 한다. ‘GS25’, ‘CU’, ‘세븐일레븐’, ‘이마트24’는 ‘위치’라는 요인이 아니라 ‘브랜드 경쟁력’이라는 차별성을 만들기 위해 PB상품(Private Brand products), 먹거리, 신선 식품 구색 강화에 집중한다.
- Chapter 2_모르면 손해 보는 상권분석 인사이트(157p)

일반적으로 사람들이 상권분석을 할 때 가령 서울의 강남, 성수, 한남동, 홍대 같은 지역 단위로 접근하는 이유는 상권과 입지가 정확히 무엇을 의미하는지 잘 모르기 때문이다. 또한 상업용 부동산은 골목 하나 차이로도 그 가치가 완전히 달라질 수 있는데, 사람들은 부동산의 이 같은 민감성에 대해 이해하지 못하고 있다. 이런 오류를 최소화하기 위해서는 상권을 소상권으로 분할해 분석할 필요가 있다. 상권을 나누면 소상권이 되고 소상권 내에 입지가 있다.
- Chapter 3_돈의 흐름을 찾아내는 지도 보는 법(223p)

상권분석 강의에서 사람들이 가장 많이 하는 질문 중 하나는 ‘발품 나가서 어떤 것을 봐야 하나요?’다. 간단하다. 좋은 발품은 임장을 가기 전 ‘현장에서 확인해야 할 것’을 미리 정리하고 시작 하는 것이다.
손품 없이 임장을 하는 것과 여러 질문거리를 가지고 임장을 하는 것에는 큰 차이가 있다. 아무런 배경 조사 없이 무작정 발품을 나가는 것을 ‘분위기 임장’이라고 하는데, 물론 이렇게라도 현장 모습을 관찰하는 것은 좋은 습관이다. 하지만 절대적인 발품 시간을 확보하기 어려운 경우 분위기 임장을 나갈 것이 아니라 발품 나가서 무엇을 확인할지, 추가로 후보 상권이 될 수 있는 곳은 어디인지 한 번에 파악하는 것이 필요하다. 그러기 위해서는 지역에 대한 기본적인 정리가 필요하다. 이 정리를 위한 가장 효과적인 방법이 소상권 나누기다.
- Chapter 3_돈의 흐름을 찾아내는 지도 보는 법(233p)

프랜차이즈 브랜드 본사에서 말하는 인테리어 비용에는 숨은 부분이 있다. 인테리어는 건물 내외부 컨디션에 따라 같은 면적이라도 큰 차이가 발생할 수 있다. 전면 길이가 길면 간판 길이로 인한 투자비가 증가하고 1층이 아닌 공간에서 30평 이상의 면적으로 창업할 경우 소방완비필증을 받아야 한다. 또 식당은 급배기를 밖으로 빼낼 수 없으면 건물 옥상까지 덕트를 설치해야 하는데, 이 비용도 만만치 않다. 정리하면, 창업에 필요한 인테리어 비용은 프랜차이즈 브랜드 본사가 안내하는 비용보다 증가할 수밖에 없는 구조다. 따라서 상가를 찾는 과정에서 이런 추가 비용이 발생할 수 있는 요소들도 함께 고려해야 한다.
- Chapter 4_돈 버는 상가, 망하는 상가를 찾는 실전 노하우(261p)

공실 문제를 해결하기 위한 현실적인 방법도 있다. 상가 분할을 통해 임차 수요가 많은 면적으로 재구성하거나 임차인이 활용할 수 있는 외부 공간 제공을 통해 매력도를 높일 수 있다. 그리고 공 실 기간이 장기화됐다고 해서 무작정 임대인이 직접 창업에 나서는 것은 오히려 손실을 키우는 위험한 선택일 수 있다. 자영업은 단순한 운영이 아니다. 그 속에는 사업 경험, 마케팅 역량, 인력 관리, 고객 서비스 등 복합적인 운영 기술이 요구되며 이 모든 것을 한 사람이 감당하기란 쉽지 않다.
- Chapter 4_돈 버는 상가, 망하는 상가를 찾는 실전 노하우(273p)

출판사 서평

불황일수록 상권이 답이다!
1등 입지만 살아남는 시대, 망하지 않는 상가는 따로 있다!

[특별 부록] 서울·경기·인천 추천 상권 145

감에만 의존한 창업이나 상가 투자는 결코 성공할 수 없다. 블로그, 유튜브, 인스타그램, 상권분석 사이트 검색을 통해 못 구하는 자료가 없음에도 아이러니한 것은 상업용 부동산에 투자하려는 10명 중 9명은 상권분석을 하지 않거나 어려워한다는 사실이다. 정보를 돈이 되는 인사이트로 바꾸는 통찰력이 없기 때문이다. 11년 차 상권분석 전문가가 지도와 함께 서울·경기·인천 주요 상권에 대한 체계적인 상권분석 노하우를 공개했다. 실제 사례를 통해 상권과 입지를 판단하는 기준을 비롯해 예비 창업자와 상가 투자자에게 꼭 필요한 실전 팁까지 아낌없이 소개했다.

Chapter 1에서는 상권과 입지를 판단하는 기준을 세우고 빅데이터 상권분석의 장단점과 이 데이터 속 숫자에서 ‘돈이 되는 인사이트’를 얻는 방법을 소개했다. 아울러 상권분석 고수들이 즐겨 쓰는 빅데이터 상권분석 사이트 4곳을 꼽아 활용법과 함께 알려준다. Chapter 2에서는 사람들이 흔히 가지고 있는 상권분석에 대한 오해와 잘못된 프레임을 짚어본다. ‘신축 아파트가 생기면 상권이 좋아진다?’, ‘지하철역이 생기면 상권이 활성화된다?’ 이런 생각들이 왜 위험한지, 제대로 된 상권분석을 하려면 무엇을 살펴봐야 하는지 중요 포인트를 구체적으로 알려준다. Chapter 3에서는 저자만의 노하우인 지도를 구조화하는 방법을 통해 실질적인 상권분석 방법을 소개했다. 마지막으로 Chapter 4에서는 상권분석 프로세스를 다섯 단계로 나누어 초보자도 쉽게 따라 할 수 있게 정리했다. 이 프로세스만 익힌다면 대한민국 어느 상권이든 분석이 가능하다.

책 속 특별 부록으로, 저자가 수년간 손품과 발품을 팔아 수집한 서울·경기·인천의 추천 상권 145곳을 공개했다. 자영업자 100만 폐업 시대, 그 속에서도 망하지 않고 살아남는 상가는 따로 있다. 공실과 매출 걱정 없는 상가는 제대로 된 상권분석에서부터 시작한다. 상권과 입지를 바라보는 올바른 기준과 프레임을 갖춘다면 누구나 할 수 있는 것이 상권분석이다. 병원, 식당, 편의점, 무인 가게 등의 창업이나 노후 대비를 위한 상가 투자를 생각하는 사람이라면 상권분석은 필수다.

작가정보

저자(글) 이홍규

‘상권분석은 콘텐츠와 부동산의 조합이다’라는 철학으로, 본인만의 노하우와 분석으로, 돈이 되는 투자를 만들어내는 실전형 상권 전문가다. GS25, 공차, 버거킹 등에서 9년 동안 점포 개발 실무를 쌓았고, 현재는 부자창업스쿨과 디스타트공인중개사사무소 대표로서 자영업자와 상가 투자자를 위한 현장 밀착형 강의와 컨설팅을 진행하고 있다. 아울러 김종율아카데미, 장사권프로 B2K Branding, 창톡 등 다양한 온·오프라인 채널에서 상권의 판을 읽는 현장 전문가로 활동하고 있다. 누적 수강생 1,000명이 넘는 실전 강의 외에도 배민아카데미, 맥형아카데미 등에서 정기 강의를 진행했으며 KBS 라디오, 〈매일경제〉, 〈헤럴드경제〉 등 언론 매체에 상권분석 패널로 다수 출연했다.