알면 돈 버는 임대사업자 세금의 정석

알면 돈 버는 부동산 임대업 세금의 정석

성광호 세무전문가 지음

작가와 2025년 05월 14일 출간

작품소개

책소개

임대사업자라면 반드시 알아야 할 세금의 모든 것
임대사업은 단순히 부동산을 소유하고 임대료를 받는 것으로 끝나지 않습니다.
부동산을 취득하고 보유하고 임대하고 양도하는 전 과정에서 다양한 세금 문제가 따라붙습니다. 이 과정에서 무심코 지나친 작은 결정 하나가 수백만 원, 많게는 수천만 원의 세금 차이로 이어질 수 있습니다.
실제로 많은 임대사업자들이 “이 정도는 괜찮겠지”라는 생각으로 세금신고를 했다가 추징을 당하거나, 반대로 받을 수 있었던 세금감면 혜택을 놓쳐 불필요한 세금을 납부하는 경우가 적지 않습니다. 세무 대리인을 통하더라도 임대사업자 본인이 기본적인 세금 구조를 이해하고 있지 않으면, 결과적으로 손해를 보는 일이 발생할 수 밖에 없습니다. 이 책 『임대사업자 세금의 정석』은 바로 그런 임대사업자 여러분을 위한 책입니다. 부동산 세금 관련 내용은 어렵고 복잡하게 느껴지기 쉽습니다. 하지만 이 책은 임대사업자의 입장에서 꼭 필요한 세금 내용을, 실전 사례 중심으로 쉽고 명확하게 설명했습니다.
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왜 이 책이 필요한가요?
임대사업자에게 적용되는 세금은 종류도 많고 내용도 복잡합니다. 집을 살 때는 취득세, 보유할 때는 재산세·종합부동산세, 임대소득이 생기면 종합소득세, 상가나 오피스텔이라면 부가가치세, 그리고 이 모든 과정에서 건강보험료 부담과 세무조사 위험까지 고려해야 합니다. 문제는 세금마다 계산 방식도 다르고, 감면이나 예외 규정도 다 다르다는 것입니다. 게다가 주택임대사업자와 상가임대사업자, 개인과 법인, 등록사업자와 미등록사업자, 과세사업자와 면세사업자에 따라 적용되는 규정도 천차만별입니다. 이 모든 내용을 혼자서 정확히 이해하고 대응하기란 쉽지 않습니다. 그래서 이 책에서는 임대사업자가 반드시 알아야 할 세금 항목들을 크게 11장으로 나누고, 주제별·상황별로 구체적인 실무 기준과 절세 팁을 제시했습니다.
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이 책은 이렇게 구성되어 있습니다
• 1장부터 3장까지는 주택이나 상가를 취득하고 보유할 때 발생하는 취득세, 재산세, 종합부동산세를 다룹니다. 특히 경매로 취득할 경우, 다가구주택일 경우, 법인 명의일 경우 등 다양한 특수 상황을 고려한 설명도 포함했습니다.
• 4장과 5장은 임대사업자에게 가장 직접적인 영향을 주는 종합소득세를 집중적으로 다룹니다. 주택임대소득과 상가임대소득의 과세 방식, 신고 방법, 장부 작성법, 절세전략 등 실제 신고에 바로 활용할 수 있는 내용을 가득 담았습니다.
• 6~8장에서는 임대업자가 받을 수 있는 세액감면·공제 혜택, 부가가치세 과세 여부와 환급, 임대법인의 세금 전략을 살펴봅니다. 실무상 자주 묻는 질문에 대해 명쾌하게 답변하는 형식으로 설명했습니다.
• 9장은 건강보험료, 10장은 사후검증, 11장은 세무조사 대응법을 설명합니다. 세무조사에 선정되지 않기 위한 방법, 자금출처 조사 대응전략 등 민감한 세무 이슈에 대해서도 실무 중심으로 다뤘습니다.
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이 책은 이런 분들께 꼭 필요합니다
• 주택 또는 상가를 임대 중이거나 앞으로 임대할 계획이 있는 예비 임대사업자
• 이미 임대사업 중인 임대인
• 종합소득세 신고, 부가가치세 처리, 건강보험료 부과 문제로 고민 중인 임대업 종사자
• 주택임대소득을 절세하고자 전략적으로 사업자등록, 분리과세, 장기임대주택 등록 등을 고민하는 분
• 자녀에게 부동산을 증여하거나, 법인으로 전환하려는 증여·상속·법인 운영자
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임대사업은 단기 수익뿐만 아니라, 중장기 자산관리와 세금 전략이 핵심입니다.
이 책이 여러분의 현명한 임대 운영과 세금 리스크 예방, 절세 전략 수립에 실질적인 도움이 되길 바랍니다.
복잡한 세금, 이제 임대사업자의 시선으로 명쾌하게 이해하고, 똑똑하게 대응하세요. 이 책 한 권이 여러분의 임대사업에 든든한 세무 가이드가 되어드릴 것입니다.
여러분 임대사업 관련 세금 부담을 줄이고, 더 나아가 여러분의 자산을 지키는 데 있어 이 책이 든든한 동반자가 되기를 바랍니다.
2025년5월10일
저자 세무전문가 성광호 올림

목차

1장 취득세
• 법인이 주택 유상 취득 시 취득세율
• 임대사업자의 임대주택 취득도 취득세 중과세율이 적용되는지 여부
• 임대주택 등에 대한 취득세 감면
• 경매로 다가구주택을 매수할 때 취득세, 재산세, 종합부동산세 및 양도소득세, 건강보험료 그리고 종합소득세에 미치는 영향 및 감면

2장 재산세
• 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대주택
• 임대주택 등에 대한 재산세 감면
• 장기일반민간임대주택 등에 대한 재산세 감면

3장 종합부동산세
• 종부세 합산배제 임대주택
• 종부세 합산배제 신고기간
• 합산배제 임대주택
• 법인의 주택분 종부세율
• 법인의 종합부동산세

4장 주택임대사업자 종합소득세
• 임대사업자등록
• 부동산임대업은 현금영수증가맹점 가입의무 업종일까?
• 부동산을 위탁관리하는 부동산임대업자 등의 사업용계좌 사용 해당 여부
• 임대사업자의 세금이란?
• 세금을 줄일 수 있는 주택임대소득 신고 전략
• 주택임대소득과 종합소득세 절세전략
• 주택임대소득 과세방법 및 세무서 사업자등록여부
• 세무서에 사업자등록 하는 방법
• 상가 등 부동산의 사용용도를 변경하는 경우 부가가치세 과세문제
• 주택임대차 신고시스템과 전월세 계약신고제
• 주택임대소득 과세방법
• 분리과세대상 주택임대소득의 사업소득 계산방법
• 종합소득세 과세유형 및 기장의무
• 홈택스에서 주택임대소득 종합･분리과세 세액계산 비교
• 분리과세가 유리할 까? 종합과세가 유리할까?
• 주택임대 수입
• 연간임대료
• 간주임대료
• 관리비수입
• 차입금에 대한 지급이자를 주택임대사업장의 필요경비에 산입할 수 있는지
• 총수입금액의 귀속연도
• 기간별 장기임대주택 요건
• 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택
• 주택임대사업자의 종합소득세율
• 배우자의 주택임대 수입금액이 2천만원을 초과할 경우
• 부동산임대업의 사업소득금액계산
• 장부작성시 필요경비관련 주요 예규
• 추계신고란?
• 단순경비율과 기준경비율 구분 주택임대수입금액
• 주거용 건물 임대업의 단순경비율에 의한 추계 소득금액 계산
• 주거용 건물 임대업의 기준경비율에 의한 추계 소득금액 계산
• 주거용 건물임대업의 업종분류, 업종코드, 단순경비율 및 기준경비율
• 국세청 모두채움 서비스 확대
• 주거용건물임대업 종합소득세의 신고

5장 상가임대사업자 종합소득세
• 상가임대사업자 종합소득 과세
• 종합소득세 계산구조
• 상가임대사업자의 종합소득세 신고
• 총 수입금액이란?
• 연간임대료
• 간주임대료
• 관리비수입
• 필요 경비
• 임대사업자의 비용은 어떻게 처리할까?
• 임대사업자 접대비 인정받을 수 있을까?
• 종중 부동산임대 필요경비 계산 시 대표자 급여 산입 여부
• 부동산 취득 관련 차입금 이자는 임대수입 없어도 비용처리가 될까?
• 적격 증빙 없이 경비처리가 가능한 경우는?
• 차량운행일지를 안 적어도 15백만원까지 경비처리가 가능하다고요?
• 당기순이익이란?
• 손익계산서와 세무조사
• 결손금과 이월결손금 공제
• 세무조정 이란?
• 부동산임대업도 단순경비율을 적용 받을 수 있을까?
• 단순경비율에 의한 추계소득금액 계산
• 기준경비율에 의한 추계소득금액 계산
• 복식부기와 간편장부 등 장부작성의 경우
• 공동 사업이란?
• 간편장부 작성과 종합소득세 신고
• 성실신고확인대상자
• 외부조정계산서 첨부대상자
• 사업장현황신고
• 꼭 알아야 할 가산세
• 소득공제 적용 여부
• 노란우산공제
• 국세청이 알고 있는 연말정산 과다공제 사례
• 세액공제 적용 여부
• 나도 ISA를 가입할 수 있을까?
• 부당행위계산의 부인
• 특수관계자 간의 무상임대에 대한 부당행위계산 대상 여부
• 소득세법에서의 “특수관계인”이란?
• 종합소득에 대한 시가는?
• 개인사업자의 폐업신고

6장 부동산임대업 세액감면,세액공제
• 부동산 임대업과 중소기업 특별세액감면
• 주된 업종별 소기업 규모 기준
• 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
• 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면대상 제외
• 상가건물 장기 임대사업자에 대한 세액감면
• 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제
• 부동산 임대업과 통합투자세액공제
• 부동산 임대업과 통합고용세액공제
• 부동산 임대업과 가업상속공제
• 부동산 임대업과 재해손실세액공제
• 수도권 과밀억제권역
• 부동산 임대업의 과세특례 적용 여부

7장 부동산 임대법인

• 성실신고확인대상 내국법인(부동산 임대법인)
• 토지 등 양도소득에 대한 법인세
• 법인이 주택 유상 취득 시 취득세율
• 법인의 종합부동산세
• 개인 부동산 증여 PLAN

8장 부가가치세

• 개인사업자의 부가가치세 과세유형
• 상가임대업 부가가치세 신고의무
• 부가가치세 예정신고 및 납부 절차
• 부가가치세 환급신청 대상과 방법 및 기간
• 약사가 별도 상가를 임대하고 있는 경우에는 간이과세자일까? 일반과세자일까?
• 직원카드로 사업물품을 구매해도 부가가치세 매입세액 공제여부
• 부가가치세 매입세액 유의사항
• 공제받지 못할 매입세액 유의사항
• 부가가치세 세액공제 유의사항
• 상가 등 부동산의 사용용도를 변경하는 경우 부가가치세 과세문제
• 면세사업 하다가 과세사업을 추가 시 세무처리
• 부가가치세 과세표준
• 부가가치세법상 시가는?
• 특수관계자간의 부동산 임대시의 부가가치세 과세표준
• 특수관계자간 부동산 무상임대용역에 대한 부가가치세 과세에 따른 세금계산서 발급 여부
• 부가가치세 과세표준 신고서 작성 방법
• 과세사업자가 부동산을 양도하는 경우 부가가치세는?
• 부동산임대용 건물 매각 시 부가가치세 과세표준
• 임대인이 간이과세자인데 어떡하죠?
• 권리금 계약은 무조건 상법상 영업의 양도일까?
• 상가임차인이 임대계약만료 하루 전에 갱신 않겠다고 통보하면 어떡하지?
• 과세사업에 사용하던 부동산을 자녀에게 증여 시 부가가치세 과세 여부
• 부동산임대업자가 사업용 건물을 자녀에게 증여하는 경우 부가가치세 과세여부
• 경매와 부가가치세 과세여부

9장 건강보험료
• 건강보험 피부양자 자격을 유지하려면?
• 지역 건강보험료 계산방법
• 소득부과 보험료 조정제도
• 지역가입자의 건강보험료 정산제도
• 지역가입자인 배우자가 별도로 세대를 분리할 경우 건강보험료가 더 올라가나
• 직장가입자는요?
• 건강보험료 연말정산
• 보수 외 소득을 기준으로 소득 월액 보험료 추가 부과 징수
• 실업자의 직장가입자 자격유지제도란?
• 1인 사업장의 건강보험 사업장 적용대상

10장 사후검증
• 국세청의 사후 검증 트렌드
• 사후 검증 단계별 절차는?
• 사후 검증 선정기준은?
• 사후 검증 제외기준은?

11장 세무조사
• 세무조사란?
• 세무조사 선정유형
• 세무조사 대상자에 선정되지 않는 방법
• 세무조사 관리방안
• 전문직 사업자 등 고소득 탈세자 조사 사례
• 국세청의 재산취득자금의 출처조사 및 경향
• 부친으로부터 편법증여 받은 자금으로 고가 아파트 취득하고 증여세 탈루 사례
• 자금출처로 인정되는 사례
• 상속세 세무조사시 소명자료 작성 방법
• 부부공동명의로 취득할 때 증여세 문제와 자금출처 조사

책 속으로

소득세법상 사업자 등록
새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해서 등록하여야 한다(소득세법 제168조①). 따라서 다수의 부동산을 임대하면 소득세법상 각 사업장별로 사업자등록을 해야 하는 것이 원칙이다. 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 등록을 한 것으로 본다(소득세법 제168조②). 자기소유의 부동산을 타인채무의 담보로 제공하고 채무자로부터 담보제공수수료를 받는 경우 부동산임대업에 해당한다(소득세과-0666, 2011.08.04.).
주택임대업의 사업자등록 방법
①사업자등록을 하려는 자 중 주택임대사업을 하려는 자는 사업자등록신청서를 제출할 때 임대주택명세서를 첨부해야 한다. 이 경우 임대주택명세서에 갈음해 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제6항에 따른 임대사업자 등록증 사본을 첨부할 수 있다(소령220조②).
②「소득세법」에 따른 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 해야 하나, 「민간임대주택에 관한특별법」 제5조에 따라 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할세무서장에게 「소득세법」 제168조에 따라 사업자등록신청을 할 수 있다(소득세 집행기준 168-0-4).

상가임대사업자의 사업자등록 방법
부가가치세법에 따라서 상가임대사업자는 반드시 사업자등록을 해야 한다. 상가임대사업자의 사업자등록은 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록 신청서를 사업장 소재지(임대건물 주소지) 관할 세무서장에게 신청하면 된다. 예를 들면, 서울시 관악구 신림동에 있는 상가를 임대했다면, 관악세무서에서 사업자등록을 신청하면 된다.
민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자로 등록한 법인의 사업자등록
「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대사업자로 등록한 법인은 동 법에 따라 등록한 주사무소 소재지를 당해 주택임대사업자의 사업장으로 하여 「법인세법」 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 할 수 있다(서면법인2018-655(2018.03.15)).
소득세법상 주택신축판매업과 부동산매매업
구분 업종구분 절세
주택신축판매업 건설업 중소기업이므로 절세에 유리
상가신축판매업 부동산매매업 중소기업 아님
사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 이내에 1회 이상을 부동산을 취득하고 2회이상 판매하면 부동산매매업에 해당한다. 부동산매매업은 실지거래가액에 의하여 매매차익을 계산하는 것이 원칙이다. 건물을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업의 범위에 포함된다. 또한 기존주택을 매입하여 판매하는 사업도 부동산매매업에 해당한다. 반면에 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업에 해당한다. 겸용주택을 하나의 매매단위로 판매한 경우에는 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 크다면 전부를 주택으로 본다. 따라서 건설업에 해당한다. 예를 들면, 판매를 목적으로 신축한 부동산(주택을 제외함)을 판매하는 경우 부동산매매업에 해당하고, 오피스텔을 임대하는 경우로서 그 건물이 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용되는 때에는 주택임대업에 해당한다(소득세과-704, 2009.02.23.). 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다(서일46011-11657, 2002.12.06.).
납골당으로 설치사업자의 납골당 시설사용권 분양 및 관리사업의 업태구분
“매장 및 묘지등에 관한법률”에 의한 납골당 설치사업자의 납골당 시설사용권 분양은 부동산임대업중 묘지임대업(표준소득률 코드701700)에 해당하며, 납골당 관리는 사회 및 개인서비스업중 묘지관리업(표준소득률 코드 930302)에 해당하는 것입니다. 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의하여 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의하는 것으로 납골당설치사업자의 시설사용권 분양에 있어서 시설사용료로서 반환의무가 없으며 납골당시설사용권 사용기간이 없거나 영구인 경우에는 당해 사용료를 받기로 한 날이 속하는 과세기간의 총수입금액에 산입하며, 선납관리비는 해당관리기간동안 매균등액을 총수입금액에 산입합니다. 납골당 건설과 관련된 공사원가는 고정자산으로 계상하며 같은 법 시행령 제62조 제1항의 감가상각비로 필요경비에 산입합니다(소득46011-21354, 2000.11.21.).

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성광호 (세무전문가)
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