공급자의 시선

부동산 투자의 25가지 함정

표영호 지음

황금부엉이 2025년 04월 21일 출간 국내도서 : 2025년 04월 21일 출간

작품소개

책소개

한때 모든 자산이 가파르게 상승하던 시기는 끝났다. 특히 부동산 시장은 급등과 조정을 반복하며, 과거처럼 ‘사두면 오른다’는 단순한 공식이 통하지 않는 시대가 되었다. 이제 부동산 가격이 오를 것인지, 떨어질 것인지 누구도 확신할 수 없다. 시장에서는 끊임없이 엇갈린 전망이 쏟아진다. 어떤 전문가는 “지금이 저점 매수 기회”라고 말하고, 또 다른 전문가는 “추가 하락이 불가피하다”고 경고한다. 수많은 정보 속에서 무엇이 진짜 신호이고, 무엇이 노이즈인지 구분하기 어려운 상황은 투자자의 객관적인 판단을 흐리게 만든다. 이는 시장의 분위기에 휩쓸려 감정적인 결정을 내리게 하는 위험 요소가 된다.
지금의 부동산 시장에서는 정보를 많이 아는 것이 중요한 것이 아니다. 중요한 것은 그 정보가 무엇을 의미하는지, 그리고 그 정보가 만들어진 의도가 무엇인지 정확하게 해석하는 능력이다. 잘못된 해석은 곧 투자 실패로 이어질 수 있기 때문이다. 그렇다면 무엇을 기준으로 시장을 바라봐야 할까? 이 책은 그 답을 ‘공급자의 시선’에서 찾는다.

정보는 무기인가, 함정인가?
공급자의 전략을 이해하는 자만이 기회를 움켜쥔다!

대부분은 집값이 올랐다는 뉴스를 보면 더 오를 것이라 기대하고, 특정 지역의 개발 계획이 발표되면 유망 투자처라 판단한다. 하지만 시장을 움직이는 것은 투자자가 아니라 정부, 건설사, 금융기관, 언론과 같은 ‘공급자’들이다. 정부는 정책을 발표할 때 단순한 시장 안정이 아니라 정치적·경제적 목적을 고려하며, 건설사는 분양을 유리하게 만들기 위해 특정 지역의 개발 이슈를 강조한다. 금융기관은 대출 정책을 조정하며 자본의 흐름을 통제하고, 언론은 특정 키워드를 부각해 투자 심리를 조성한다. 이렇게 공급자는 언제나 자신에게 유리한 방식으로 정보를 흘린다. 이를 비판 없이 받아들일 경우, 그들의 의도에 휩쓸려 투자에서 실패할 수밖에 없다.
이 책의 저자이자, 70만 구독자를 가진 부동산 전문 채널 〈표영호TV〉의 운영자 표영호는 현장의 목소리를 들으며 공급자들이 정보를 활용하는 방식을 분석해 왔다. 그는 부동산 시장에서 기회를 잡으려면 공급자의 시선으로 시장을 바라봐야 한다고 강조한다. 『공급자의 시선』은 단순히 ‘어디에 투자해야 하는가?’를 알려주는 것이 아니라, 부동산 시장의 근본적인 흐름을 이해하고, 정책·뉴스·분양 정보 속에서 진짜 투자 기회를 찾는 방법을 알려주는 책이다. 이 책이 당신의 중요한 투자 선택을 돕는 나침반이 되어줄 것이다.

목차

프롤로그

CHAPTER 01 공급자라는 존재와 현실
기사에 나왔는데요?
: 부동산 시장에서는 많은 사람들이 “남들이 사니까 나도 사야지.” 하는 심리로 움직인다. 이러한 집단적 행동은 결국 ‘더 큰 바보 이론’에 빠지게 만든다.
오른다고 말해야 하는 사람들
: 대부분의 사람들은 과거와 현재를 통해 미래를 예측하려는 경향이 있다. 오늘의 추세가 내일도 계속될 것이라고 믿는 이른바 ‘모멘텀 편향’이다.
비싼 아파트를 사줄 매수자의 수입이 오르지 않았다
: 시세 차익을 실현하기 위해서는 결국 누군가가 더 높은 가격에 그 아파트를 사주어야 한다. 이는 내가 원하는 것보다 타자가 무엇을 욕망하는지를 고려하게 만들며, 결국 다른 사람의 욕망을 따라가는 ‘욕망의 무한 연쇄 현상’으로 이어진다.
대출 환경의 변화, 예전 같은 투자가 불가능해졌다
: “더 이상 무작정 빚내서 투자할 수 없다.” 대한민국의 부동산 시장이 완전히 달라졌다. 과거처럼 적은 자본으로 쉽게 투자할 수 있는 시대는 끝났다. 달라진 대출 환경에서 새로운 전략이 필요한 때다.
하락기(조정기)에는 호재에도 시장이 움직이지 않는다
: 과거처럼 호재 하나에 즉각적으로 움직이던 시장은 이제 끝났다. 복잡한 경제 상황과 소비자 심리의 변화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있을까?

CHAPTER 02 공급자의 함정
통계의 함정
: 숫자로 된 통계는 정확할 것 같지만 그 속에는 인간의 마음과 행동이 들어있다는 것을 알아둘 필요가 있다.
경쟁률과 완판 분양의 함정
: ‘완판’이라는 말에 현혹되지 말자. ‘완판’의 매력과 ‘희소성’의 유혹 뒤에는 언제나 감춰진 계산서가 있다.
아파트값 우상향론의 함정
: 불패의 신화가 영원할까? 무조건적인 상승에 대한 믿음은 이제 위험한 착각이 될 수 있다.
정부는 집값 하락을 원하지 않는다
: 집값이 떨어진다고 반길 일은 아니다. 정부는 부동산의 붕괴를 막기 위해 언제든 움직일 준비가 되어있다.
오피스텔, 생활형 숙박시설 투자의 민낯
: 한때 아파트 대체 투자처로 주목받던 오피스텔, 생숙, 지산 등 수익형 부동산 그 황금기의 끝이 다가오고 있다.
선분양제가 감추고 있는 것들
: 눈에 보이지 않는 집을 계약할 때, 그 뒤에 따라오는 위험은 누가 책임지는가? 과연 무엇을 믿을 수 있는가?
지역주택조합은 원수에게 권한다?
: 평생의 집이 악몽이 될 수도 있다면? 보장된 것은 없다. 집이 아닌 약속에 돈을 걸 때는 더더욱.

CHAPTER 03 투자자가 알아야 하는 진실
집값이 하락세라면 얼마나 버틸 수 있을까?
: 당신은 집값 하락세를 견딜 수 있는 준비가 되어있는가? 자산의 실제 가치를 시험할 시간이 다가오고 있다.
공급 부족은 아파트값 폭등을 가져온다?
: 아파트 공급만 늘리면 집값이 잡힌다고? 심리는 그리 간단하지 않다. 매도도 공급이다. 공급의 정의를 다시 생각해 보라!
전세가가 아파트값을 밀어 올린다?
: 전세가가 오르면 아파트값도 오른다! 오랫동안 이어온 통념이지만, 자세히 살펴보면 복잡한 사정이 숨어 있다.
규제가 풀리면 아파트값은 오르나?
: 시장의 운명은 규제 하나로 결정되지 않는다. 경제 상황, 수요와 공급, 정부 정책 등 모든 변수가 움직인다. 규제 완화의 효과는 그 너머 시장의 논리와 얽혀있다.
금리가 떨어지면 부동산은 무조건 오른다?
: 금리가 낮아져도 집값은 고요할 수 있다. 집값은 금리의 영향을 받지만 경기 심리의 영향을 더 크게 받기 때문이다.
시장은 항상 상승 요인과 하락 요인을 가지고 있다
: 오를까? 내릴까? 부동산은 상승과 하락의 게임이다. 단순한 예상에 머물지 않는다. 상승과 하락은 함께 작용하며, 균형을 아는 자만이 성공을 거머쥔다.
다주택자가 아닌 실수요자가 집을 사면 폭등한다?
: 단순히 실수요자가 이끈다는 믿음은 위험하다. 집값을 움직이는 더 큰 배경을 보라. 시장의 숨겨진 원인을 탐구하라.
재건축은 공짜로 새집을 주는 게 아니다
: 모든 재건축이 황금 열쇠를 보장하지 않는다. 과거의 달콤함이 오늘의 성공을 약속하지 않듯, 재건축의 길도 변수가 가득하다.
재개발을 하면 살기 좋아질까?
: 재개발, 새 도시의 꿈인가, 낡은 터전의 희생인가? 재개발은 때로는 희망의 이름, 때로는 삶의 갈림길이다.
현재 시장에 참여해야 한다는 강박이 나를 망가뜨린다
: 투자는 경주가 아니라 기다리는 게임이다. 놓칠 것에 대한 두려움은 얻는 것보다 더 많은 것을 잃게 만들 수 있다. 다시없을 기회인 듯 보이는 순간에도 현명한 투자자는 기회가 다시 찾아올 것을 알고 있다.
상가 분양은 지옥이다?
: 상가는 꿈꾸기엔 달콤하고, 현실에선 매섭다. 분양 사무소의 말보다 공실의 진실을 두려워하라.
부의 대이전 시대가 열린다
: 역사상 ‘부의 이전’이 가장 많은 시기가 도래했다. 기회와 위험을 동시에 품고 있는 부의 대물림. 새로운 출발선에 서려면 현명한 전략이 필요하다.
인구 변화는 의미 없다?
: 인구는 부동산의 그림자, 수요 없는 집은 지켜질 수 없다. 가구수 증가에 속지 마라. 인구 감소는 장기적인 그림을 좌우한다.

에필로그

책 속으로

부동산 관련 기사들은 언제나 자극적입니다. 「서울 아파트값 상승, 이 지역이 뜬다」와 같은 선정적인 제목은 사람들의 관심을 끌기에 충분합니다. 클릭을 유도하기 위해 이렇게 제목을 내세우고 있지만, 실제 내용을 뜯어보면 상업적 목적이 깔린 경우가 많습니다.
그중에서도 가장 주목할 만한 것은 이른바 ‘광고성 기사’입니다. 광고성 기사란 한마디로 ‘기사인 척하는 광고’로, 건설사나 부동산 개발업체가 언론사에 돈을 주고 발행하는 기사입니다. 표면적으로는 기사처럼 보이지만, 그 내용은 특정 지역에 수요자의 관심을 향하게 하거나 해당 지역의 주거용 혹은 상업용 부동산을 홍보하기 위한 것입니다. 이런 기사들은 매우 교묘하게 작성됩니다. 사람들이 객관적인 뉴스를 읽고 있다고 착각하게 만듭니다.
_1장 ‘공급자란 존재와 현실’ 중에서

신문에서는 「전세 대란 또 오나, 52주째 전셋값 상승」이라는 기사가 나올 수 있습니다. 하지만 전세가격이 단기간에 크게 하락했다가 다시 소폭 상승한 것일 수 있습니다. 이러한 보도는 실제 시장을 왜곡할 수 있으며, 집주인들이 전셋값을 올리는 데 영향을 줄 수 있습니다.
전세가격지수(한국부동산원)를 ‘2021년 6월=100’으로 볼 때, 2023년 3월 지수는 88.8이었습니다. 이것은 2021년보다 2023년의 전세가격이 낮다는 의미입니다. 아파트 전세가격지수란 어느 한 시점의 아파트 평균 전세가를 기준으로 삼고, 그 이후의 전세가가 기준보다 높으면 상승, 낮으면 하락한 정도를 백분율로 나타낸 값입니다. 즉, 최근 전세가가 상승했다 하더라도 2021년 수준보다는 낮은 겁니다. 그러나 일부 언론은 ‘전셋값 폭등, 매매시장까지 흔들’이라는 식으로 보도합니다. 문제는 이러한 보도가 실제 시장에 영향을 준다는 것입니다. 언론이 ‘송파구 전셋값, 지난달 다시 3,000만 원 상승’이라고 보도하면, 오늘 송파구에서 전세를 내놓은 집주인은 자연스럽게 전셋값을 더 올리게 됩니다.
_2장 ‘공급자의 함정’ 중에서

문제는 공급자들이 상승 요인만을 부각한다는 것입니다. 그 이유는 명확합니다. 공급을 하는 입장에서는 긍정적인 시장 전망을 제시함으로써 소비자가 자신들의 물건을 사도록 유도하고, 이를 통해 수익을 극대화하려 합니다. 매사에 긍정적인 전망을 내세워 부동산 구매를 촉진하면 직접적인 매출 상승으로 이어집니다. 또 다른 이유는 소비자들이 선택할 때 가질 수 있는 불안감을 줄이기 위함입니다. 시장의 리스크를 뒤로하고 장점만을 강조하면, 잠재 구매자들은 의사 결정을 더 쉽게 내릴 수 있기 때문입니다.
_3장 ‘투자자가 알아야 할 진실’ 중에서

출판사 서평

★ 70만 투자자가 선택한 부동산 전문 채널 〈표영호TV〉
★ 부동산·경제 전문가 이광수, 한문도, 곽수종, 전인구 강력 추천!


부동산 시장을 움직이는 보이지 않는 손
투자의 승자는 공급자의 의도를 읽을 줄 아는 사람이다!

부동산 시장이 급등할 때면 누구나 투자하지 않으면 안 될 것 같은 분위기가 형성된다. “지금이 아니면 늦는다”라는 말들이 시장을 뒤덮고, 많은 사람들이 불안감에 휩싸여 대출을 끌어모아 집을 산다. 언론과 전문가들은 앞다투어 ‘영끌’ 매수를 부추긴다. 그러나 상승기가 지난 시점에서 시장을 보면 가격이 조정을 거치면서, 상승기에 무리하게 매수했던 투자자들은 깊은 고민에 빠진다. 당시 쏟아졌던 수많은 메시지는 과연 누구를 위한 것이었을까?
부동산 시장에서는 매일같이 자극적인 정보가 쏟아진다. ‘완판’ ‘공급 부족’, ‘지금이 마지막 기회!’ 같은 표현들이 투자자들의 심리를 자극하고 시장을 움직인다. 우리는 이런 정보들이 사실이라고 믿지만, 정작 그 정보가 어디에서 비롯되었는지, 누구에게 유리한지를 고민하는 경우는 드물다. 많은 사람은 부동산 시장을 분석할 때 흔히 수요와 공급 같은 단순한 프레임으로 접근하지만, 실제 시장은 그보다 훨씬 더 복잡하고 다층적인 이해관계로 얽혀 있다. 건설사, 개발업체, 언론, 정부 등 시장을 설계하는 공급자들이 정보를 만들어내고, 그 흐름을 조정한다. 공급자의 의도를 모르면 결국 그들의 전략에 휘둘리게 된다. 부동산 시장에서 주도권을 쥐려면 정보를 쫓는 것이 아니라, 그 의도를 파악해야 한다.

당신은 시장을 읽고 있는가,
아니면 시장이 흘린 정보를 믿고 있는가?

부동산 시장은 수많은 숫자로 가득 차 있다. 거래량, 매매 지수, 전세가율 같은 통계가 시장의 흐름을 설명하는 것처럼 보이지만, 그 숫자들은 결코 중립적이지 않다. 「전세 대란 또 오나, 52주째 전셋값 상승」이라는 기사 제목을 보면 시장이 급등세로 전환된 것처럼 보인다. 하지만 전셋값이 단기간 급락한 후 소폭 반등한 것일 수도 있다. 이러한 보도는 단순한 정보 전달이 아니라, 시장의 분위기를 조성하는 도구가 된다. 기사 하나가 집주인들에게 전셋값을 올릴 신호를 줄 수도 있고, 투자자들에게 불필요한 불안을 심어줄 수도 있다. 정보는 중립적이지 않다. 누군가가 설정한 의도와 프레임 속에서 만들어진다.
부동산 시장에는 절대 법칙처럼 여겨지는 투자 공식이 있다. “공급 부족이면 아파트값이 오른다”, “금리가 내려가면 부동산은 반드시 상승한다”, “전세가가 매매가를 밀어 올린다”. 하지만 시장은 단순한 수요와 공급의 논리로 움직이지 않는다. 상승과 하락의 요인은 늘 공존하며, 가격 흐름은 경제 원칙이 아니라 공급자의 전략에 따라 만들어진다. 이 책은 부동산 시장의 다양한 변수들이 실제로 어떻게 작용하는지 살펴보며, 시장을 움직이는 자들의 전략을 해석하는 법을 알려준다. 정부, 건설사, 금융기관, 언론이 어떻게 정보를 흘리고 시장을 조정하는지를 분석하며, 투자자가 선택해야 할 방향을 분명하게 제시한다. 우리가 믿어온 투자 원칙이 과연 옳았는지, 그리고 우리가 보지 못한 변수는 무엇인지 이 책을 통해 깨닫게 될 것이다.

공급자의 의도를 읽는 자가 시장을 지배한다!
시장의 본질을 꿰뚫어 볼 ‘진짜 눈’을 길러줄 단 한 권의 책

대부분의 책은 ‘이 지역이 뜬다’, ‘이제는 사야 한다’라는 투자자의 관점에서 시장을 분석한다. 그러나 이 책은 ‘누가 시장을 움직이고 있는가?’라는 근본적인 질문을 던진다. 기존의 부동산 책은 투자자가 어디에 투자해야 하는지를 설명하지만, 이 책은 시장을 움직이는 공급자들의 논리를 분석하며, 그들이 어떤 방식으로 가격을 조정하고 투자자의 심리를 자극하는지를 보여준다. 부동산 시장에서 돈을 버는 사람들은 투자자가 아니라 공급자라는 사실을 인식하는 순간, 시장을 바라보는 관점이 완전히 바뀔 수밖에 없다.
이 책을 읽고 나면, 부동산 시장에 참여하는 방식이 단계적으로 변화하게 된다. 먼저, 공급자의 존재와 그들의 의도를 간파하게 된다. 공급자가 만들어낸 투자 심리를 분석하며, “완판된 아파트는 가격이 오른다”, “금리가 떨어지면 집값이 오른다”와 같은 단순한 논리가 어떻게 형성되고 투자자에게 전달되는지를 알게 된다. 다음으로, 시장의 흐름을 분석하는 능력이 갖춰진다. 부동산 시장에는 언제나 상승과 하락 요인이 동시에 존재한다. 그러나 기존의 부동산 정보들은 늘 한쪽의 논리만을 강조하며 투자자의 심리를 자극한다. 이 책은 공급자의 전략을 간파하고, 시장의 흐름을 균형 잡힌 시각에서 해석할 수 있도록 돕는다. 마지막으로, 시장을 역으로 활용하는 투자자로 변화할 수 있다. 이제 흐름을 따라가는 것이 아니라, 흐름을 활용하는 전략적 사고가 필요하다. 공급자의 시선을 이해하고 나면, 그들의 전략을 예측할 수 있고, 유리한 타이밍을 찾을 수 있으며, 더 이상 단순한 정보에 휘둘리지 않는 주체적인 투자자가 될 수 있다. 이 책을 통해 정보의 표면을 넘어 본질을 파악하고, 자신만의 시선과 기준으로 부동산 시장에 참여하자. 이제 시장의 주체가 되어 당신의 투자를 성공으로 이끌어 가자.

작가정보

저자(글) 표영호

구독자 70만의 부동산 전문 유튜브 채널 〈표영호TV〉 운영자. 또한 대한민국 대표 기업인 및 전문직 종사자들과 소통하는 단체 ‘한국미래가치포럼’과 CEO 커뮤니티 ‘굿마이크 LSA’를 설립해 운영하고 있다. MBC 〈칭찬합시다〉, SBS 라디오 〈표영호의 여러분 덕분입니다〉 등 다수의 방송을 진행한 방송인이기도 하다. 연세대학교 언론홍보대학원에서 석사 학위를 받았다.
수년간 경제와 부동산 시장을 연구하며, 데이터를 기반으로 한 분석과 전망을 제시하는 데 주력해 왔다. 유튜브 채널 〈표영호TV〉를 운영하며, 혼란스러운 부동산 시장 속에서 투자자들이 올바른 판단을 내릴 수 있도록 현장을 취재하고, 신뢰할 수 있는 현장의 목소리를 전하며 투자자들에게 깊이 있는 통찰을 전달했다. 또한, 부동산 토크 콘서트 〈표영호의 부동산 토크쇼〉를 통해 실전 투자자와 예비 투자자들에게 꼭 필요한 인사이트를 전하며, 시장에서 확고한 입지를 구축해 왔다.
불안정한 부동산 시장 속에서 독자들이 공급자의 논리에 휘둘리지 않고 올바른 투자 결정을 내릴 수 있도록 이 책을 집필했다. 공급자에 의해 왜곡된 정보와 통계 속에서도 시장의 본질을 꿰뚫어 볼 수 있는 안목을 기르는 것이 중요하다고 강조한다. 독자들이 자신만의 투자 가치관을 확립하여 더 이상 공급자의 편향된 정보에 흔들리지 않고, 누구나 경제적 자유와 행복을 누릴 수 있도록 돕는 것이 목표다.
지은 책으로는 『표영호의 최소한의 부동산 공부』 , 『뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크』 , 『소통으로 성공을 디자인하라』 등이 있다.