인구 충격, 부동산 대변혁

김효선 지음

메이트북스 2025년 04월 25일 출간 국내도서 : 2025년 04월 25일 출간

작품소개

책소개

한국의 빠른 인구 변화가
부동산에 미치는 영향을 해부하다!

대한민국은 현재 도시 구조와 인구 구조가 급변하는 대전환 시대에 돌입했다. 전문가들은 저출생과 고령화로 경제활동인구가 줄어들고 저소득ㆍ저성장 시대가 본격화되면서 일본의 잃어버린 30년처럼 대한민국의 부동산 거품도 터질 것으로 전망한다. 게다가 인구가 수도권으로 이동하면서 지방은 소멸 위기에 처했고, 수도권은 대기질 악화로 인해 도시 경쟁력이 떨어지고 있다. 대한민국은 인구 문제, 부동산 문제뿐만 아니라 이로 인한 녹지 공간의 파괴로 기후 문제까지 발생하고 있는 실정이다. 이러한 변화 속에서 우리는 어디에서, 어떻게 살아야 할까? 부동산시장의 흐름은 어디로 향할 것인가?
저자는 사회가 급변함에 따라 부동산을 바라보는 시각 역시 달리할 필요가 있다고 강조한다. 이를 위해 수도권 과밀과 지방 소멸, 저출생과 고령화, 주택 공급의 한계와 미래의 주거 패러다임까지, 단순한 부동산시장의 흐름을 넘어 우리 사회가 마주한 구조적 변화를 전체적으로 훑어본다. 또한 세계에서 경쟁력 있는 도시를 선정하는 기준을 토대로 대한민국 도시 경쟁력의 현주소를 파악한다. 도시 경쟁력을 갖춰야 도시가 유지되고 나라가 발전하는 데 기여할 수 있다. 그러나 현재 대한민국은 인구 밀도와 경제력에서의 지역 양극화, 저출생과 고령화 등의 문제가 심각한 상황이다. 이런 문제를 장기적 관점에서 바라보고 대책을 강구하는 것이 중요하다. 저자는 부동산 시장의 문제 해결을 위해 국내외에서 도시 경쟁력을 갖추고 인구 균형을 맞추는 데 효과를 본 사례를 소개함으로써 위기에서 벗어나기 위한 현실적이고 검증된 방법을 제시한다. 대한민국 도시와 국토는 후대에 물려줘야 할 유산이다. 그렇기 때문에 미래를 고려한 지속 가능한 정책이 더욱 필요한 것이다.
이 책에 따르면 사회적 현황과 세대별 인식의 변화에 따라 부동산시장의 미래를 바라보는 시선의 변화가 먼저 이뤄져야 한다. 근시안적인 해결책 대신 도덕적 책임을 가지고 미래 지향적인 선택을 하는 것이 필요하다. 이 책이 전하는 부동산에 대한 선구안은 더 나은 대한민국의 미래로 나아가는 길잡이가 되어줄 것이며, 부동산 개발자와 정책 입안자에게도 큰 도움이 될 것이다.


이제는 양적 수요가 아닌
질적 수요에 주목하라!

이 책은 전체 5개의 파트로 구성되어 있다. PART 1 ‘대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다’에서는 1960년대 이후 아파트 공급이 이루어진 역사를 살펴본다. 그동안 인구 급증 현상을 아파트로 해결했으나, 현재 급변하는 인구 구조와 라이프 스타일의 변화 속에서 주거 방식을 바꿀 필요가 있다고 말한다. 또한 세계 도시경쟁력 평가 지표와의 비교를 통해 대한민국 도시들의 현 주소를 파악한다. PART 2 ‘도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대’에서는 지역 양극화가 일어나는 현황을 알아보고 이와 더불어 부동산 투자자들의 관심이 서울 아파트에만 집중되는 현상에 대해 살펴본다. 현재 부동산 시장에서 서울 아파트에 관심이 집중된 상황을 설명하고 지역별 양극화가 일어나는 이유도 짚어본다. PART 3 ‘수도권과 비수도권의 심각한 양극화’에서는 빠른 경제성장의 부작용으로 인한 자산 양극화와 인구 양극화가 일어나는 현실을 보여준다. 부동산 양극화는 곧 소유와 지역의 양극화를 가져온다고 말한다. 이러한 현상은 대한민국의 행복지수를 낮추는 요인이 된다. 양극화가 유지되면 나타나게 될 악순환에 대해 경고하면서 이러한 현상을 끊을 수 있는 골든타임이 지금이라고 강조한다.
PART 4 ‘인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향’에서는 인구 감소와 초고령화가 사회에 미치는 영향을 알아보고, 신노년 세대의 등장으로 부동산시장에 일어난 변화까지 살펴본다. 지방의 인구 감소를 해결하기 위해 국내외 사례를 들어 지방에 활력을 되살리는 방법도 제시한다. PART 5 ‘인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향’에서는 지방에서 서울로 인구가 이동함에 따라 서울에 인구가 집중되고 그 결과 주택보급률이 낮아지는 상황을 살펴본다. 수도권의 주택 정책이 단기적인 수요 해소에 그치지 않고 전국적 균형 발전과 환경 보전까지 고려하는 장기적 관점에서 이루어져야 함을 강조한다. 세대 간 주거 공간에 대한 가치가 변하는 현상에 관해서도 다루며, 미래의 부동산은 단순한 자산 증식의 수단이 아닌 개인의 삶과 경험을 반영할 수 있는 공간으로 설계되고 개발되어야 한다고 말한다.

목차

추천사 _ 주택은 집인가, 부동산인가?
지은이의 말 _ 이제 우리는 어디에서, 어떻게 살아야 할까?

PART 1 대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다
대한민국 부동산이 불패일 수밖에 없는 이유
대한민국은 아파트 공화국
주공아파트가 그 동네에서 입지가 제일 좋은 이유
세계에서 알아주는 경쟁력 있는 도시의 요건

PART 2 도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대
지금 대한민국 대도시는 어떤 상황인가?
주택을 바라보는 시선의 변화
주택 가격을 결정하는 몇 가지 핵심 요인들
주택 가격의 방향키인 금리와 심리
하우스푸어와 영끌이의 결정적인 차이점

PART 3 수도권과 비수도권의 심각한 양극화
양극화를 빼고는 논할 수 없는 시대
지역 양극화는 왜, 얼마나 진행되었나?
대한민국의 인구 감소, 너무 빨라 절대위기다
대한민국의 저출생을 해결할 수 있는 방법
숫자가 먼저 경고하고 있는 지방 소멸 위기

PART 4 인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향
인구 감소 원인이 저출생이라면 그 결과는 고령화
고령자 양극화가 부동산시장에 미치는 영향
대한민국의 부동산은 이제 끝났다
지방 부동산은 현재 제로섬 게임중

PART 5 인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향
학군지·일자리 유목민 vs. 여가생활·힐링 유목민
전남에서 태어난 아이들은 슈퍼스타도시 서울로
집은 많아도 주택은 부족? 질적 수요도 주목하자
‘어떻게’ 주택을 공급할지가 핵심이다
대한민국 부동산시장의 새로운 흐름

책 속으로

대한민국은 ‘아파트 공화국’이라 불릴 정도로 아파트에 집중된 주거 방식을 가지고 있다. 특히 2000년부터 아파트 비중이 급격히 늘어났고 2023년에는 전체 주택 중 64.6%가 아파트일 정도로 전국 대부분 지역에서 아파트가 주된 주거 형태가 되었다.
빠르게 증가하는 인구와 주택 부족 문제를 해결하기 위해서는 아파트만한 대안이 없었다. 정부는 부담을 최소화하고 건설로 경제를 성장시키면서 주택 공급을 해결할 수 있었고, 기업은 최대한의 이익을 빠르게 실현할 수 있었으며, 이로 인해 개인도 내 집 마련과 자산 증식이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있었다. 그러나 사회구조 변화와 인구 감소 상황에서도 아파트 중심의 주거 형태가 지속 가능할지에 대해서는 재검토가 필요하다. -〈PART 1 대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다〉 중에서

서울은 유서 깊은 역사 도시로 오랫동안 자리매김하다가, 1960년대 이후부터 본격적인 산업화와 도시화를 거쳐 현대적 모습으로 발전해왔다. 그리고 이제는 세계 유수의 도시들과 경쟁하며 글로벌 도시로서의 위상을 확보해야 할 때다. 글로벌 도시 경쟁력 지표는 서울의 강점으로 K-문화와 교통 접근성 등을 꼽았지만, 높은 인구밀도와 낮은 주거의 질은 약점으로 작용되었다. 이러한 문제를 해결해 서울의 주거 질을 개선하고, 글로벌 경쟁력을 높이는 방안이 필요한 시점이다. -〈PART 1 대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다〉 중에서

서울은 이웃 나라인 일본의 도쿄나 중국의 베이징과 비교해봐도 인구밀도가 월등히 높다. 서울의 인구는 약 950만 명(2022년 기준)으로 인구수 자체는 적지만 1km2당 15,550명이 살고 있는 것으로, 평(3.3m2)으로 환산해보면 한 명당 약 19평을 사용하고 있는 셈이다. 같은 방식으로 계산해보면 도쿄의 인구밀도는 1km2당 6,410명으로 한 명이 약 47평을, 베이징은 1km2당 1,312명으로 한 명이 약 231평을 사용하고 있다. 대도시 인구 집중 현상은 글로벌 어디서나 공통적으로 나타나고 있는 시대적인 흐름이지만 서울은 유난히 인구밀도가 높고 이로 인해 쾌적한 주거지와는 거리가 멀어지고 글로벌 경쟁력이 약해지는 주된 요인이 되어버렸다. -〈PART 1 대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다〉 중에서

대한민국은 유례없는 빠른 경제 발전으로 초스피드 도시화가 진행되었기 때문에 별다른 준비 없이 인구 감소와 초고령화 시대를 맞이하게 되었다. 동시에 지역 양극화, 지방 소멸 같은 낯선 단어는 어느덧 불확실한 가설이 아닌 확정된 리스크로 삼고 이에 대한 해결책을 제시해야 하는 상황이다. 앞만 보며 달리는 기수처럼 ‘잘 살아보세’라는 명확한 결승선을 향해 부지런히 달려온 부모님의 세대가 목표는 이루었지만 주변 상황에 대한 인식을 놓치고 적시에 유연한 대응을 하지 못했다면, 그 배턴을 이어받은 다음 세대는 목표 설정을 다시 하는 것이 선행되어야 할 것이다. 지금이 바로 인구 감소, 지방 소멸, 출산율 제로 등 인류의 존재 자체를 흔들 수 있는 두려운 리스크가 현실화되어 이슈가 되지 않도록 현상을 적시하고 올바른 인구와 관련된 정책과 지역별 도시 계획의 방향성을 현명하게 바로잡아야 할 골든타임이다. -〈PART 2 도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대〉 중에서

개발제한구역은 도시 주변에 개발을 제한하는 울타리를 띠(belt)처럼 만들고 도시의 무질서한 개발 행위를 제한하는 것이기에 도심 외곽에 환상형으로 유지하는 것이 핵심이다. 이런 이유로 다른 말로 그린벨트라고도 불리는데 국민임대주택, 보금자리주택, 기업형임대주택 등 그린벨트 해제를 통한 신규 주택 공급이 반복된 결과, 수도권 그린벨트의 환상형 축은 대규모로 단절되어버렸다. -〈PART 2 도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대〉 중에서

부동산시장에서 금리가 매우 중요하지만 심리 또한 시장을 움직이는 핵심 동력이다. 금리와 결합된 심리는 주택 가격을 크게 변화시킬 수 있으며, 연동되지 않은 심리는 비이성적인 움직임을 유발하기도 할 것이다. 금리는 주택 담보 대출의 비용을 결정하고, 심리는 시장에 대한 신뢰 또는 불신, 상승 또는 하락의 기대를 반영한다. 따라서 금리와 심리, 두 요소는 상호작용하며 주택 가격의 변동을 이끄는 핵심 요인으로 작용한다.
앞에서 세계적인 투자전문가인 워런 버핏의 “모두가 탐욕스러울 때 두려워하고 모두가 두려워할 때 탐욕스러워지라”는 조언을 소개했다. 주택시장에서 친구 따라 강남 가듯 이유 없이 과열되는 시장에 뒤처지지 않고 싶은 마음으로 급한 결정을 하기보다는 오히려 시장이 안정적일 때 기회를 찾는 자세도 필요할 것 같다. -〈PART 2 도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대〉 중에서

한국은 빠른 경제 성장을 이뤄냈지만 그 속도만큼이나 양극화도 깊어지고 있다. 부동산을 포함한 자산 양극화는 주거 지역과 소유 여부에 따라 자산 증식에 큰 차이를 가져오며, 그로 인해 개인 간 소득 격차가 점점 고착화된다. 대한민국의 행복지수는 경제 규모에 비해 낮은 수준이며, 청년층은 미래에 대한 불안으로 행복감이 줄고 있다. 특히 부동산시장에서 주택 매입 시기와 위치에 따라 자산 증식이 극명하게 차이가 나면서 소득과 자산 격차는 더욱 벌어지고, 이를 따라잡기 어려운 구조가 되고 있다. 경제 성장의 기회를 잃을 수 있는 상황인 만큼 양극화 완화 정책이 절실히 필요한 때다. -〈PART 3 수도권과 비수도권의 심각한 양극화〉 중에서

글로벌 도시로서 서울은 다른 선진국의 수도와 비교했을 때도 경쟁력이 있어야 하지만, 천편일률적인 아파트와 끊임없는 지하철 공사판, 교통 체증 등이 도시 경쟁력을 떨어뜨리고 있다. 관광객들이 한 번은 방문하더라도, 재방문은 망설이는 경우가 많다. 지역 양극화는 중산층에게 소외감을 느끼게 하고, 청년 세대에게는 노동에 대한 의욕을 상실하게 만든다. 땅을 소유한 자와 땀을 흘리는 자로 계층이 양극화되는 사회는 건강한 미래가 보장될 수 없다. 도시와 농촌의 격차가 벌어질수록 사회의 건강성은 약해진다는 말이 있다. 인구 구조 변화를 고려한 전국적인 공간 재배치에 대한 깊은 고민이 필요한 시점이다. -〈PART 3 수도권과 비수도권의 심각한 양극화〉 중에서

청년들에게 대기업 정규직 일자리는 여전히 부족하고, 정규직과 비정규직의 격차는 여전히 크게 남아 있다. 정규직 일자리도 육아휴직을 장려하는 기업 문화가 자리 잡은 곳은 매우 드물다. 여기에 높아진 주거비와 어린이집, 유치원부터 시작되는 사교육비 부담, 맞벌이 부부에게 필수적인 육아 도우미 비용 및 학원비 등 현실적인 비용을 고려하면 출산을 고민하게 되는 것은 충분히 이해할 수 있는 상황이다. 따라서 저출생 위기를 극복할 근본적인 대책은 청년들이 결혼하고 아이를 낳아서 키워도 살 만한 환경, 결혼과 육아에 대한 비용 부담을 줄여주고 육아를 함으로써 생길 수 있는 역할 변화를 최소화할 수 있는 사회적인 환경을 만드는 것이다. 출산을 하면 경력이 단절된다는 두려움을 없애기 위해서는 국가의 지원을 확실하게 받을 수 있다는 신뢰가 중요하다. 따라서 경제적인 지원도 병행되어야 하겠지만, 결혼과 출산, 육아의 과정에 대한 인식이 긍정적으로 변하는 것이 더 중요하다. 자녀 출산이 곧 자신과 가족의 행복이라는 공식이 성립될 수 있는 긍정적인 육아 문화를 만들어야 한다. -〈PART 3 수도권과 비수도권의 심각한 양극화〉 중에서

대한민국은 저출생과 인구 감소로 인해 고령화가 빠르게 진행되면서 사회 각 분야에 영향을 주고 있다. 출산율 감소는 인구구조 변화를 가속화하며, 초고령화 사회에 대한 대비가 시급하다. 고령화가 진행됨에 따라 경제활동 인구가 줄고 복지 지출이 증가해 국가 재정에 부담이 커지고 있다. 이미 일본과 독일 등에서는 노인을 숙련된 노동력으로 인식하고 재취업과 유연 근무 제도를 도입해 고령자 고용을 확대하고 있다. 대한민국도 고령자의 경제활동 참여를 늘리고, 의료비 부담을 줄이며, 세대 간 협력을 통한 상생의 사회 구조를 마련할 필요가 있다. -〈PART 4 인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향〉 중에서

인구가 폭발적으로 증가하던 시대에는 집을 짓는 속도보다 인구가 늘어나는 속도가 더 빨랐다. 태아가 신생아가 되는데 소요되는 시간은 약 10개월인데, 주택이 착공 후 완공이 될 때까지 걸리는 시간은 약 3년 정도이기 때문에 단독 주택만으로는 출생과 이동으로 인한 인구를 감당하기가 어려웠다. 대량의 주택을 빠르게 공급하기 위해서는 아파트만한 것이 없었고, 정부와 기업과 수요자가 추구하는 이익이 맞아 떨어지면서 아파트가 빠르게 대량 공급되었고 그 결과 아파트 공화국이 되었다. 그런데 지금은 상황이 역전되었다. 2021년 이후 인구는 지속적으로 감소하고 있고 합계출산율 0.7명의 시대가 도래했다. 그러나 1960~1970년대에는 불과 62세였던 기대수명이 2020년대에는 약 83세로 늘어나면서 적게 태어나도 오래 사는 사람이 늘어나 당장 인구 감소가 체감되지는 않는다. 게다가 수도권 인구는 실제로 늘고 있고, 전국적으로 1~2인 가구 비중이 커지면서 증가하는 세대수에 가려진 인구 감소는 주택시장에 왜곡을 가져오고 있는 상황이다. -〈PART 4 인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향〉 중에서

서울은 대한민국에서 가장 크고 발전된 대도시라는 매력이 있다. 그러나 지역의 매력이 꼭 대도시에서만 발견될 수 있는 것은 아니다. 양양의 서핑처럼 국제 정원 박람회의 순천, 독일 마을 남해, 공업과 고래의 도시 울산 등 지방 중소 도시들만의 특화된 브랜딩과 이에 걸맞은 상품, 제도적인 개발이 필요하다. 그리고 해당 지역에서만 끝나는 단순 관광객을 늘리는 전략이 아니라 인접 도시를 연결하는 선을 만들어서 먼 거리라도 선뜻 이동해서 체류까지 하고 싶게 만드는 주변 지역과의 윈윈(win-win. Non 제로섬 게임) 전략이 필요하다. 그리고 정부는 시설물을 구축하는 예산만 편성하는 것이 아니라 젊은 세대나 한 가정이 이동해서 거주까지 하도록 동기 부여를 할 수 있는 교통·교육·의료 등의 인프라 구축과 세금·금융 등의 관련 정책 지원도 병행해야 할 것이다. -〈PART 4 인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향〉 중에서

전남은 높은 출산율에도 일자리와 학군 부족으로 인구가 서울로 유출되며 고령화가 빠르게 진행되고 있다. 반면 서울은 면적이 좁고 생활비가 많이 드는데도 불구하고 우수한 인프라 덕에 인구가 집중되고 있다. 수도권은 경제적 장점이 있으나 대기 질 악화와 주거 밀도가 높아지는 문제를 안고 있으며, 반면 비수도권은 인구 유출로 인해 인프라 부족과 부동산 가치 하락, 재건축의 어려움을 겪고 있다. 일본이 초고령화와 빈집 문제를 해결하고 있는 것처럼 우리나라도 인구 감소와 초고령화에 대한 장기적이고 구체적인 대응이 필요하다. -〈PART 5 인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향〉 중에서

주택 시장에서 보이지 않는 손이 잘 작동되지 않는 이유 중 하나가 공급의 비탄력성 때문이다. 주택은 건설 기간이 많이 소요되기 때문에 수요에 즉각적으로 대응하기가 어렵다. 다가구나 다세대, 도시형생활주택 등의 소규모 주택은 6개월에서 1년 정도면 공급이 가능하지만 대부분의 수요자들이 선호하는 아파트 공급은 5년에서 10년 이상도 걸린다. 이에 반해 수요 심리는 매우 탄력적이어서 수요가 한 번 움직이기 시작하면 특별한 이유 없이도 시장이 과열될 수도 있기 때문에 정부의 중장기적이고 적절한 주택 공급 정책은 매우 중요하다. 그런데 정부는 3기 신도시나 1기 노후계획도시 재정비, 서울 위주의 재정비 사업 완화 등 수도권 위주의 주택 공급을 대폭 확대하는 정책들을 쓰고 있다. 그동안 수도권에 이미 많은 신도시 개발 등 을 통해 주택을 건설했는데 왜 계속 수도권에만 집을 짓는 것인지, 이런 정책은 지역 양극화를 더 가속화시키는 것은 아닌지 의문이 들 수 있다. -〈PART 5 인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향〉 중에서


앞으로 대한민국의 주인이 될 젊은 세대는 철저한 자본주의와 개인주의의 가치를 내면화한 세대다. 그들은 부모 세대와 달리 부동산을 단순한 투자 대상으로만 보지 않는다. 오히려 자신의 취향에 맞는 공간, 삶의 질을 높여줄 수 있는 주택을 선택하고 그 안에서 자유롭게 살아가길 원한다. 1인 가구와 맞벌이 가구의 증가, 그리고 비혼 문화의 확산 등은 이들의 주거 형태와 선호 유형에 큰 영향을 미치고 있으며, 이는 기존의 부동산시장을 재편하게 될 중요한 요인으로 작용할 것이다. 따라서 대한민국의 부동산시장은 과거와 같은 방식으로 유지될 수 없다. 젊은 세대가 주도하는 새로운 주택 수요는 개인의 취향, 삶의 질, 경제적 자율성을 중시하는 방향으로 변화할 것이다. -〈PART 5 인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향〉 중에서

작가정보

저자(글) 김효선

대한민국 부동산 금융 분야의 대표적인 전문가로 현재 NH농협은행 All100자문센터의 부동산 수석전문위원으로 활동하고 있다. 미래에셋그룹에서 부동산 컨설턴트로서 다양한 연구와 투자자문을, 대림그룹과 GS그룹 등에서는 부동산 개발부터 분양 및 운영까지 폭넓은 실무 경험을 쌓았다. 국내 주요 언론 매체에 경제 패널로 출연해 통찰력 있는 분석을 제공하고 있으며, 정기 칼럼을 통해 부동산 시장의 흐름과 정책 방향에 대한 명쾌한 의견을 제시하고 있다. 부동산을 단순한 투자 수단이 아니라 개인과 사회가 함께 성장하는 지속 가능한 삶의 공간으로 바라보며, 균형 잡힌 성장과 안정을 이루길 꿈꾼다. 수도권과 지방의 균형 발전, 도시 개발과 녹지 공간의 조화, 복합 용도의 효율적 활용, 세대 간 균형 등 급변하는 부동산 트렌드에 대한 현실적이면서도 미래지향적인 해법을 제시하기 위해 끊임없이 노력하고 있다.
부동산학 학사와 서울시립대학교에서 도시계획학 석사 과정을 마쳤다. 현재 동 대학원 도시공학 박사 과정에 있으며 도시와 부동산의 지속 가능한 발전 방향을 연구하고 있다.