플팩의 상급지로 가는 대출력

인서울 인강남을 위한 최고의 부동산 전략

플팩(강연옥) 지음

한국경제신문 2025년 04월 21일 출간 국내도서 : 2025년 03월 05일 출간

작품소개

책소개

흔히들 부자가 되려면, 상급지로 갈아타려면 돈이 있어야 한다고 생각한다. 하지만 사실 필요한 건 돈이 아닌 ‘대출력'다. 같은 자산, 같은 나이, 같은 조건이어도 어떤 사람은 강남에 집을 사고, 어떤 사람은 평생 무주택자로 남는다. 그 차이를 만드는 것은 바로 '대출을 다루는 힘', 즉 대출력이다.

대한민국 최고의 부동산 전문가들도 인정하는 대출 멘토, 플팩은 대출을 제대로 활용하는 능력을 ‘대출력’이라 명명하며, 대출을 통해 자산을 증식시키고 상급지로 갈아타는 방법을 설명한다. 특히 대출에 대한 막연한 두려움을 없애고, 금융 시스템을 적극적으로 활용하는 방법을 강조한다. 또한 대출을 잘 활용하는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이가 부의 격차로 이어진다는 점을 설명하면서, 독자들이 직접 활용할 수 있는 다양한 대출 기법과 사례를 소개한다.

물론 대출 활용의 중요성을 알아도, 대출이라는 리스크를 감당하는 건 쉽지 않다. 이 책에서는 안전하면서도 대출을 통해 가장 효과적으로 부를 늘리는 법을 안내한다. 《플팩의 상급지로 가는 대출력》저자 는 은행원으로 일하며 쌓은 지식과 수많은 실전 경험을 바탕으로, 가장 효과적인 대출 활용법을 이 책에 담아냈다. 책을 읽다 보면 그가 왜 대한민국 최고의 부동산 대출 전문가로 불리는지, 왜 유튜브와 강연에서 수많은 이들이 극찬을 하는지 단번에 이해할 수 있을 것이다. 또한 상급지로 가는 가장 빠르고 쉬운 방법을 자연스럽게 익힐 수 있을 것이다.

목차

추천사: 부자가 되려면 돈이 아닌 대출력이 있어야 한다
프롤로그: 벼락거지였던 내가 부를 키울 수 있었던 비결, 대출력

1부 대출력 마인드셋
1장 1% 부로 가는 지름길, 대출력을 쌓아라
01 대출력이란
02 입지력 위에 대출력을 얹어라
03 상위 1% 부자들의 대출 활용법

2장 대출은 갚는 것이 아니라 이용하는 것
01 무이자 대출의 비법, 원리금통장을 만들어라
02 시장 상황을 면밀히 분석하여 대응하라
03 대출은 철저히 전략이다

2부 대출력 워밍업
3장 대출의 종류와 기초 용어
01 대출력 기초 체력 다지기
02 나에게 대출해주는 은행 한 곳을 찾아라
03 대출 관련 비용 및 용어

4장 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 마스터하기
01 담보를 기준으로 하는 LTV, 상환 능력을 따지는 DTI
02 DTI의 매운맛 버전, DSR
03 차주별 DSR에 현명히 대응하려면
04 가장 강력한 규제, 스트레스 DSR

5장 나만의 최적 대출 전략 찾기
01 소득에 따른 대출 전략
02 신용점수 높게 유지하는 비결
03 신용대출, 최적 활용법부터 주의점까지
04 소득이 없다면 이런 대출을 노려보자
05 금리 전략: 대출이자 낮추는 법
06 한국은행 기준금리 정책과 대출규제의 관계
07 나에게 적합한 대출 상환 방식 찾기

3부 본격 트레이닝으로 부를 키우자
6장 무주택자 전략: 시장이 주는 기회를 잡아라
01 전세제도 활용하기
02 전세자금대출의 종류: 정책자금대출과 은행재원대출
03 주택담보대출: 정책자금대출과 은행재원대출
04 정책자금대출 활용법
05 은행재원대출 활용법
06 선대출 후전세 극비 전략
07 지금도 여전히 ‘선대출 후전세’ 신공을 발휘할 수 있을까?
08 청약: 대한민국에서 신축을 가장 갓성비 있게 마련하는 법
09 청약 잔금 맞추는 다양한 방법
10 대출력을 발휘해 생애최초 내 집 마련에 성공한 사례들

7장 1주택자 전략: 전세대출과 갈아타기를 적극 활용하라
01 1주택자의 전세대출 활용법
02 주택담보대출: 구매자금대출과 생활안정자금대출
03 생활안정자금대출을 받고도 집을 사는 방법
04 이주비대출을 활용한 1주택자의 대체주택 투자
05 경락잔금대출을 활용한 갈아타기

8장 다주택자 전략: 다양한 경우의 수를 활용해 부를 늘려라
01 오피스텔 투자
02 상가대출 잘 받는 법
03 신탁대출로 대출한도 최대한 받는 법
04 DSR을 돌파하는 사업자대출의 비밀
05 부동산 법인대출의 모든 것
06 다주택자의 투자 돌파구, 매매사업자
07 토지담보대출 많이 받는 비법
08 정부지원금과 정책자금대출
09 세금과 대출 동시에 잡는 동산대출

에필로그 자신의 속도대로 꽃을 피우자
이 책의 독자들을 위한 대출 무료 상담

책 속으로

대출력은 단순히 돈을 빌리는 행위가 아니다. 오히려 돈을 불리는 방법, 자산을 키우는 경제적 지혜로서의 은행 활용법을 의미한다. 즉 내가 활용한 빚이 자산을 증식시키는 징검다리 역할을 했다면 대출력이 있는 것이다. 예컨대 1억의 대출만 더 받으면 강남 3구의 황금 입지 아파트를 매수하여 큰 차익을 거둘 수 있는데, 그 1억 대출이 무서워 그냥 가진 자본금 내에서 경기도 C급지를 매수했다면 대출력이 없는 것이다.
또한 대출을 활용하지 못해 내 집 마련을 포기하거나 기타 투자로 이어나가지 못했다면 대출력이 없는 것이다. 예를 들어 2억이라는 전세보증금을 전세자금대출로 잘 활용했다면 추가로 신용대출을 받아 내 집 마련을 할 수 있는 상황이라고 해보자. 그런데 전세보증금 일부를 전세자금대출이 아닌 신용대출로 받아버려 다른 대출이 더는 안 나온다는 은행 통보를 받고 내 집 마련을 포기해야 했다면, 그것은 자본금이 모자란 것이 아니라 사실은 대출력이 없었던 것이다.
-1장 〈1% 부로 가는 지름길, 대출력을 쌓아라〉 중에서

DSR 시대에는 대출받는 순서, 특히 신용대출과 다른 대출을 함께 받을 때는 대출을 실행하는 순서를 전략적으로 짜는 것이 중요하다. 결론부터 말하면 DSR을 보지 않는 대출을 맨 마지막에 받는 것이 좋다. 기존 대출이 많아도 이 대출을 받을 땐 DSR을 보지 않으니 통과될 것이기 때문이다.
그렇다면 주택담보대출과 신용대출은 어느 것을 먼저 실행해야 할까? 주택담보대출이 DSR을 보는지 아닌지에 따라 달라진다.
통상적으로 일반 은행 주택담보대출은 DSR을 보므로 신용대출 보다 먼저 받아야 한다. 만기가 짧은 신용대출이 있을 경우 다른 대출의 한도는 줄어든다. DSR에 불리한 신용대출을 먼저 받으면 향후 주택담보대출이 안 나올 수도 있기 때문에 우선 원하는 만큼의 주택담보대출을 실행한 후 남은 DSR 여력만큼 신용대출을 일으켜야 한다.
-4장 〈LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 마스터하기〉 중에서

한국주택금융공사 전세대출은 보증기관 중 유일하게 임대인이 법인이나 외국인일 때도 사용할 수 있는 대출이다. 다가구주택, 다중주 택처럼 감정가에 비해 대출이 많이 잡히는 집이나 미등기 주택도 은행 재량하에 실행될 수 있다. 대출 진행 시 보증료도 저렴하고 절차도 비교적 간단해서 임대인, 세입자, 은행원 모두 부담이 적어 선호된다.
실무적으로 처음 전세대출이 실행된 이후에는 전입 유지를 확인 하는 경우도 적어 전입을 잠깐 뺀다고 하더라도 서울보증보험이나 주택도시보증공사 전세자금대출처럼 바로 회수되지 않는다는 장점이 있다.
-6장 〈무주택자 전략: 시장이 주는 기회를 잡아라〉 중에서

중도금대출은 구매자금대출일까, 생활안정자금대출일까? 결론부터 말하면 중도금대출은 구매자금대출에 해당한다. 아직 등기가 나오기 전에 실행되는 대출이기 때문이다. 따라서 중도금대출은 추가 매수금지 약정 대상이 아니므로 추후 주택 투자를 이어가도 된다. 그런데 중도금대출을 받고 집을 사면 안 되냐는 수강생이 있었다. 본인이 실행한 중도금대출 시행사 협약은행은 추가 매수금지 약정을 쓰게 했다는 것이다. 이 경우엔 어떻게 해야 할까?
중도금대출과 이주비대출, 잔금대출 등 집단대출은 시행사 협약 은행의 규정을 따라야 한다. 비록 중도금대출은 원래 구매자금대출이라 추후 집을 사도 된다고 하더라도, 본인의 약정서에 금지되어 있다면 집을 사면 안 된다. 본인의 약정서가 가장 우선하기 때문이다. 따라서 은행 규정은 기본으로 알고 있되, 본인 약정서가 가장 우선한다는 사실을 잊지 말자.
-7장 〈1주택자 전략: 전세대출과 갈아타기를 적극 활용하라〉 중에서

오픈상가를 구분상가 형태로 리모델링을 하면 대출이 나올 수 있으니 그렇게 하여 상가 사업자대출을 받아 기존의 신용대출을 대환하는 것을 추천해드렸다. 본래 오픈상가 리모델링 계획이 있었기에 대출이 가능한 구조로 리모델링해서 대출을 받았고, 이로써 기존 개인 신용대출을 갚을 수 있었다. 그러자 개인 DSR이 다시 살아났으며, 살아난 DSR을 충분히 활용해 갈아타기도 할 수 있게 됐다. 그는 남는 LTV로 사업자대출을 받아 운전자금으로 활용하면서 사업도 크게 확장해 사업소득도 늘리고 있다.
-8장 〈다주택자 전략: 다양한 경우의 수를 활용해 부를 늘려라〉 중에서

출판사 서평

집은 대출로 사고 대출은 집으로 갚는다!
주택 수, 입지, 연봉에 따라 쓸 수 있는 전략 총 정리

이 책의 가장 큰 장점은 단순히 대출을 받는 방법과 정보를 나열하는 것이 아니라, 이를 활용하여 자산을 극대화하는 전략을 제시한다는 점이다. 일반적으로 대출에 관한 책들은 금융 상품과 신용 관리에 초점을 맞추지만, 이 책은 부동산 입지를 분석하는 법과 대출을 활용해 상급지로 이동하는 전략을 동시에 다룬다. 저자는 대출을 단순한 부담이 아닌 기회로 전환할 수 있도록, 현실에서 검증된 다양한 전략을 소개한다. 예를 들어, 초기 투자금을 줄이면서도 최적의 대출을 조합하는 '선대출 후전세' 전략, 사업자대출을 활용하여 DSR 규제를 극복하는 방법, 정책자금대출을 활용하여 금리 부담을 최소화하는 방안 등 실전에서 즉시 적용 가능한 구체적인 방법들을 담고 있다. 또한 각 상품의 장단점과 상황에 맞는 최적의 조합까지 짚어준다.
또한 부동산 투자에서 가장 중요한 요소인 '입지력'과 '대출력'을 결합하는 방식을 설명하며, 단순히 좋은 매물을 찾는 것에서 나아가, 대출을 활용하여 좋은 입지를 확보하는 방법을 제시한다. 신용점수를 높이는 방법, 대출이자를 최소화하는 전략, 대출 상환 부담을 줄이는 '원리금통장' 활용법 등도 상세히 다루어, 대출을 받는 방법을 넘어 이를 통해 자산을 증식하는 방법을 알려준다. 특히 대출 규제가 강화되는 상황에서도 이를 역으로 활용하여 부를 늘리는 방법을 설명하는 점은 여타 부동산 투자서와 독보적으로 차별화되는 점이다.

이 책의 또 다른 강점은 다양한 사례 분석이다. 실제 투자자들이 대출을 활용하여 부를 축적한 사례부터, 대출을 잘못 활용하여 손해를 본 사례까지 폭넓게 다루며, 독자들이 실전에서 실수하지 않도록 돕는다. 특히, ‘대출을 활용한 상급지 이동 사례’를 통해 경기도에서 서울 신축 아파트로 점프한 사례, 지방에서 수도권으로 생활 반경을 바꾼 사례 등을 분석하며, 각각의 상황에서 최적의 대출 전략이 무엇인지 구체적으로 제시한다. 성공 사례뿐만 아니라 실패 사례도 함께 소개하여, 대출을 활용할 때 주의해야 할 점과 피해야 할 실수들을 상세히 설명한다.

가장 빨리 상급지로 가려는
대한민국 부동산 투자자들의 필독서

이 책은 단순한 대출 가이드가 아니다. 이는 대한민국의 부동산 시장에서 성공하고자 하는 모든 사람에게 반드시 필요한 금융 전략서이자, 부의 사다리를 오르는 데 필수적인 지침서이다. 많은 사람이 대출을 단순한 빚으로 인식하며 부정적으로 바라보지만, 저자는 이 책을 통해 대출이야말로 자산을 키우는 강력한 무기이며, 이를 활용하는 능력인 '대출력'이 부자가 되는 길을 결정짓는다고 강조한다.
부동산 시장에서는 현금을 많이 보유한 사람만이 승자가 되는 것이 아니라, 대출을 전략적으로 활용할 줄 아는 사람이 궁극적으로 더 큰 부를 얻게 된다.
금융 시장과 부동산 시장이 끊임없이 변화하는 상황에서 개인이 금융 지식을 스스로 습득하고 올바르게 활용하는 것은 필수적이다. 그러나 대부분의 사람은 대출에 대해 제대로 공부하지 않고, 인터넷의 파편적인 정보에 의존하거나 은행 상담사의 조언에만 의지한다. 이 책은 대출의 기본 개념부터 심화 전략까지 체계적으로 정리하여, 독자가 스스로 금융을 활용할 수 있는 역량을 키워준다.
한국의 부동산 시장에서는 더 이상 저축만으로는 내 집을 마련할 수 없는 구조가 되었다. 대출을 활용할 줄 아는 사람만이 상위 지역으로 이동하고, 더 좋은 부동산을 확보하며, 부를 증식할 수 있다.
부동산 투자자뿐만 아니라, 생애 최초로 내 집 마련을 준비하는 사람, 대출을 잘못 활용해 어려움을 겪는 사람, 금융을 제대로 공부하고 싶은 모든 이에게 필독서가 될 것이다. 대출을 전략적으로 활용하는 방법을 모른다면, 수년 후 부동산 가격이 상승했을 때 뒤늦게 후회하게 될 것이다. 하지만 이 책을 통해 대출력을 키운다면, 누구나 금융을 활용하여 자산을 빠르게 증식할 수 있는 기회를 얻게 될 것이다. 대출을 두려워하는 것이 아니라, 이를 자신의 편으로 만들어 자산의 규모를 퀀텀점프 싶다면 이 책을 반드시 읽어야 할 것이다.

작가정보

저자(글) 플팩(강연옥)

대한민국 최고의 부동산 대출 전문가. 대출력을 단순히 빚을 지는 것이 아닌 대출을 활용하여 자산을 빠르게 키우면서 리스크를 관리하는 능력을 ‘대출력’이라 명명하고, 이를 알리는 일을 사명으로 여기고 있다. 더 많은 사람들이 자신의 자산 상황을 정확히 파악하고, 좋은 입지를 찾아 상급지로 퀀텀 점프할 대출력을 발휘할 수 있게 활동 중이다.
모든 금융사를 섭렵한 금융인 출신으로만 이루어진 전문 대출 팀(론피티)을 운영하고 있다. 한국외국어대학교 베트남어과 서울캠퍼스를 우수한 성적으로 졸업하고 우리은행 호치민 지점과 1금융권 국책은행 본점 출신의 금융권 금수저 경력을 갖고 있다. 대한민국의 대표 부동산 전문가 모두 입을 모아 ‘대출은 플팩’이라는 공식을 만들 정도로 독보적인 금융여신 전문가이자 대출 전문가다.
중앙일보, 파이낸셜뉴스, 시사저널, 서울머니쇼, 삼프로TV, 부읽남TV, 월급쟁이부자들TV, 스마트튜브, 자이 TV 등 각종 방송사, 유튜브 채널, 부동산 아카데미에서도 부동산과 대출을 이야기할 때 가장 먼저 찾는다. 체계적인 이론과 상황별 사례를 분석한 ‘플팩의 대출력’ 강의는 출시 3년 만에 1만 명 이상의 수강생을 배출했으며, 창의적이고 다양한 대출 방법 제시로 수강생의 만족도 높은 후기가 넘쳐난다.
《결국은 부동산》 공동 저자이며, 경제 매거진 〈올라잇〉과 부동산 114 등에 금융 관련 칼럼도 기고하고 있다. 고객의 상황에 맞으면서도 혁신적이고 명쾌한 대출 솔루션을 제공한다. 대중들과 소통하며 대출력을 널리 알리고자 만든 ‘플팩의 대출력’ 블로그와 유튜브도 운영 중이다.