부동산 마법 학교

서동원 , 윤나겸 지음

원앤원북스 2025년 04월 18일 출간 국내도서 : 2025년 04월 10일 출간

작품소개

책소개

현장 전문가와 절세 전략가가 만나, 부동산의 본질부터 실전 투자까지 단계별로 풀어낸 마법 같은 안내서가 나왔다. 지난 15년간 200여 건 이상의 부동산 프로젝트를 진행해온 부동산 개발 및 PM 전문가 서동원과 국내 최초의 세무 전문 유튜브 ‘절세TV’를 운영하며 절세 전략을 전파해온 절세 전문가 윤나겸 세무사가 함께 집필한 이 책은, 생생한 현장의 이야기와 자산 관리의 핵심을 누구나 이해할 수 있도록 풀어낸다. 특히 책의 마지막에는 서울 장충동의 실매물을 활용한 ‘워크숍 비밀 노트’가 수록되어 있어 독자가 책을 따라 직접 온라인 임장을 하고, 매수 협상 전략을 세우고, 계약서를 작성하고, 건물의 네이밍까지 실습할 수 있다.
『부동산 마법 학교』는 어디서나 쉽게 보는 투자 성공담이 아니다. 현실의 구조를 꿰뚫는 통찰, 자산을 키우는 전략, 절세를 포함한 리스크 대응법, 그에 따른 실전 사례까지 담은 투자 전략서다. 지금, 당신의 첫 번째 비밀 노트를 펼칠 때다.

목차

등장인물 소개_부동산 마법을 전하는 11인의 전설적 멘토
건물주 성공 법칙_불변의 전략 12단계
INVITATION_“부동산 마법 학교에 오신 것을 환영합니다”
프롤로그_당신과 나의 인연, 그리고 ‘돈’과 ‘부동산’의 비밀

1부
마인드&비전 마법: 도전 정신에서 시작하라

대마법사의 멘토링 1 현대그룹의 설립자 정주영
1단계 “된다고 주문을 외워라, 될 때까지”
나의 비밀 노트 01 자산가로 성장하는 첫걸음은 '생각의 변화' 가난한 엄마에서 부자 엄마로
나의 비밀 노트 02 부동산 투자가 돈이 되는 가장 단순한 작동 원리
나의 비밀 노트 03 초보인 당신을 당하게 만드는 악인의 20가지 노하우

대마법사의 멘토링 2 『레버리지』의 저자 롭 무어
2단계 “눈을 감고, 생각하고, 그려라”
나의 비밀 노트 04 건물은 도구이지 목표가 아니다
나의 비밀 노트 05 본업을 잘하는 것도 중요하지만 사람 레버리지 기회를 놓치지 마라
나의 비밀 노트 06 부동산 대출의 작동 원리 이해하기

대마법사의 멘토링 3 부동산 디벨로퍼 도널드 트럼프
3단계 “말 한마디로 건물주 된다”
나의 비밀 노트 07 협상력의 끝판왕 전략, 타인의 자본을 합법적으로 활용하기
나의 비밀 노트 08 은행과의 협상은 숫자를 넘어 재무제표와 비전으로 한다
나의 비밀 노트 09 건물의 이름, 어떻게 지을까? 브랜드 철학을 담은 네이밍

2부
기초 마법 실습: 부동산의 본질을 깨우쳐라

대마법사의 멘토링 4 맥도날드의 설립자 레이 크록
4단계 “부동산은 갑자기 오르지 않는다”
나의 비밀 노트 10 새로운 건물은 어떻게 찾을까? 기회를 포착하는 분석법

대마법사의 멘토링 5 『부자 아빠, 가난한 아빠』의 저자 로버트 기요사키
5단계 “현금흐름을 피처럼 여겨라”
나의 비밀 노트 11 현금흐름이 있다면? 고수들의 부동산 이익 계산법을 이해하라
나의 비밀 노트 12 불편한 수익률 계산법, 하수가 보고 싶은 것만 보다 결국 망하는 이유
나의 비밀 노트 13 재무제표를 읽을 줄도 모르는데 수익률은 안다고요?
나의 비밀 노트 14 월세로 버틸까, 대출로 건물주가 될까? 자산 확보 전략의 갈림길

대마법사의 멘토링 6 ‘No Money Down’ 시리즈의 저자 로버트 앨런
6단계 “남의 돈으로 건물주 되기, 사업도 남의 돈으로 하는 것처럼”
나의 비밀 노트 15 망하고 싶지 않다면, 세무사부터 만나라! 객관적 증빙이 가능한 타당성 확보의 중요성

3부
중급 마법 연구: 건물 가치 극대화하기

대마법사의 멘토링 7 스타벅스의 설립자 하워드 슐츠
7단계 “흥행에는 스타가 필요하다”
나의 비밀 노트 16 도대체 앵커 테넌트가 뭐야? 스타벅스 성공 원리 이해하기

대마법사의 멘토링 8 200만 명의 초보자를 임대주택 사업자로 인도한 데이비드 그린과 브랜든 터너
8단계 “골다공증보다 공실이 더 무섭다”
나의 비밀 노트 17 최종 사업계획서, 부동산 투자의 운명을 가른다

대마법사의 멘토링 9 영화감독에서 3천억 자산가로 신영균
9단계 “언제 살까, 언제 팔아야 할까의 해답은 단순하다”
나의 비밀 노트 18 무신사의 1,500억 이익 실현? 성수동 파헤치기
나의 비밀 노트 19 완성된 건물이 비싼 이유? 개발을 통한 가치 생성 요소 이해하기

4부
고급 마법 완성: 확장·절세·리스크 대비

대마법사의 멘토링 10 사장을 가르치는 사장 김승호
10단계 “자산 규모에 따라 투자 전략은 달라진다”
나의 비밀 노트 20 부동산 투자에 필요한 4가지: 타이밍별로 필요한 다른 능력들
나의 비밀 노트 21 부의 이전 전략이 달라야 하는 이유, 증여 혹은 상속을 준비해야 한다면
나의 비밀 노트 22 부동산 법인의 미래, 패밀리오피스

11단계 “세후 수익이 진짜 수익이다”
나의 비밀 노트 23 “부자가 되었으니 부자답게 세금을 내시오.” 차원이 다른 세금과의 만남
나의 비밀 노트 24 세금 폭탄이 발사되었습니다, 피하든지 혹은 맞서 싸우든지
나의 비밀 노트 25 절세 마법으로 전쟁에서 승리하려면

부동산 마법 학교 졸업고사
12단계 “돈을 모으고 나면 결국은 리스크 관리”
나의 비밀 노트 26 큰 부자가 되었다면 그 왕관의 무게를 견뎌라, 예상치 못한 리스크를 대비하는 법

5부
부동산 마법 실전: 실전 사례 워크숍 비밀 노트

나의 비밀 노트 27 건물 매수, 여기서부터가 진짜다! ‘요구사항 정의’를 정복하라
나의 비밀 노트 28 매수 의향서로 승부수를 띄워라! 중개인과 함께하는 ‘협상 주도권’ 확보 전략
워크숍 비밀 노트 01 온라인 임장 실행하기
워크숍 비밀 노트 02 오프라인 임장 실행하기
워크숍 비밀 노트 03 부동산 매매 계약 실행하기
워크숍 비밀 노트 04 My Bd(마이빌딩) 건물 네이밍 기획하기

에필로그_당신의 꿈을 현실로 만드는 부동산 마법
Special Thanks to_5,475일의 기록으로 만든 책

책 속으로

안정적인 수익 창출: 임차인이 성실히 월세를 납부하면 임대인은 투자한 회사에서 배당받는 것처럼 매달 안정적인 수익을 확보하게 된다. 우량한 임차인은 장기적인 현금흐름을 보장하는 중요한 자산으로 볼 수 있다.
장기 계약을 통한 공실 리스크 해소: 월세를 밀리지 않고 잘 내는 우량 임차인은 건물이 노후하더라도 이전할 가능성이 낮다. 권리금이 커질수록 장기 계약이 가능한 임차인이 된다. 부동산 개발에 소극적인 임차인이라면 신규 임차인 유치를 위한 시설 투자에 돈을 들이지 않아도, 건물의 수익성과 안정성을 유지해나갈 수 있는 기반이 된다.
_49쪽

“협상을 어디서부터 어떻게 시작하면 좋을까요?”
협상은 일단 전쟁이야. 승리 아니면 패배. 중간은 없어. 원하는 조건을 얻어내면 승리고 그게 아니면 패배겠지. 승리에도 원인이 있고, 패배에도 원인이 있어. 한번 생각해봐. 자네가 무슨 말을 했을 때 상대가 네 말대로 고분고분 움직여주겠는지 말이야. 협상의 대상은 은행이 될 수도 있고, 때 따라선 셀러와 직접 파이낸싱을 협상하거나 파트너십을 통해 투자금을 모으는 식으로 길을 열 수도 있어. 정부도, 세금도 다 협상 대상이야. 세금은 특히 협상이야. 결국 협상력이 있으면 규제나 자금 부족도 실마리를 풀어나갈 수 있어. 물론 능력이 있는 사람들에게만 해당하겠지만 말이야.
_97쪽

반면 실질 수익률은 NOI(순영업수익)을 기준으로 계산한다. 여기에는 유지보수 비용, 공실률, 세금, 관리비 등 모든 비용이 포함된다. 만약 앞서 사례에서 유지비로 연간 2천만 원, 공실로 인해 1천만 원의 손실이 발생했다면, 순수익은 7천만 원이다. 이 경우 실질 수익률은 7%가 된다. 표면 수익률 10%와 무려 3%의 차이가 나는 것이다.
일부 공인중개사가 자주 악용하는 전략 중 하나는 임대료를 과대평가하거나 유지 비용을 축소해 수익률을 부풀리는 것이다. 신규 상권에서는 초기 임대료가 높게 책정된 다음 시장 안정화 이후 임대료가 하락하는 경우가 많다. 왕초보 예비 건물주라면 상상할 수 없는 일이다. 2년에 5%씩 꼬박꼬박 올릴 수 있는 게 아니고 임대료가 하락할 수 있다고? 그러나 모든 상가 건물에는 다양한 공실률이 존재할 수밖에 없다. 겉으로 보기에는 공실이 하나도 없어 보이지만 렌트프리(Rent-Free), 핏아웃(Fit-Out) 기간은 임대료가 발생하지 않는 구간이므로 월세 수익이 발생하지 않을 수 있다.
_151쪽

자기자본이 부족한 상황에서도 건물주로 나아가는 또 다른 방법 중 하나는, 건물주 역할의 파트너가 자신을 찾아 제안을 줄 때까지 기다리는 것이 아니라, 거꾸로 자신의 사업을 확장할 수 있는 건물을 발굴하고 이를 매수하기 위한 자기자본에 투자해줄 재무적 투자자를 유치하는 것이다.
투자자를 유치할 경우, 단순 개인 투자자보다는 재무적 투자자의 지위에 대한 이해도가 있는 법인 투자자가 서로에게 더 잘 맞을 수 있다. 재무적 투자자는 해당 지위에 대한 이해가 필수적이다. 재무적 투자자는 투자자일 뿐, 동업자의 지위도 건물주의 지위도 갖지 않는다. 법인의 재무 담당자들은 대개 법인의 잉여자금을 안전하게 굴려줄 투자처를 지속적으로 찾는다.
_216쪽

부동산을 소유하고 있다면 매년 공시가격을 기준으로 산정된 금액에 따라 재산세와 종합부동산세를 부과받는다. 하지만 공시가격이 시세보다 지나치게 높게 책정될 경우, 그만큼 과도한 세금이 부과될 수 있다. 이럴 때는 국토교통부의 공시가격 이의신청 절차를 통해 조정을 요청할 수 있다.
공시가격 이의신청은 매년 발표된 공시가격에 대해 30일 이내에 서면 또는 온라인으로 신청할 수 있으며, 이때 합리적인 근거 자료를 함께 제출하는 것이 중요하다. 공시가격이 낮아지면 재산세와 종합부동산세가 함께 줄어들기 때문에 연간 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 절세 효과를 기대할 수 있다. 따라서 공시가격을 매년 꾸준히 확인하고, 과도하게 평가되었다면 즉시 이의신청을 해서 조정하는 것이 가장 기본적이면서도 효과적인 절세 전략이다.
_280쪽

양해각서를 쓴 후에는 매수자가 건물 상태를 자세히 점검하는 실사 과정이 진행된다. 여기서는 표면적 실사는 건물에 혹시 문제는 없는지, 세금 상황은 어떠한지, 건물 구조나 안전 상태는 괜찮은지 확인하고 서류로 추가 검토할 부분을 점검한다.
무엇보다 건물을 인수할 때는 건물의 하자 이력을 확인하고 제3자를 고용해 실제 건물의 전반적인 컨디션을 확인하는 과정이 필요하다. 통상 엔지니어링 회사에서 물리적 실사 보고서를 작성해준다. 육안으로 봤을 때 문제가 없어 보인다고 해서 실질적으로 문제가 없다고 단정 지어서는 안 된다.
_360쪽

출판사 서평

“왜 우리는 진짜 부자가 되는 방법을
학교에서 배우지 못했을까?”

『부동산 마법학교』는 이 질문에서 출발한다. 자본주의 시스템 속에서 실패를 거듭하던 저자가 대마법사 11인의 멘토링을 통해 마법처럼 인생을 바꾼 이야기가 펼쳐진다. 미국 대통령이자 부동산 디벨로퍼 도널드 트럼프, 『부자 아빠, 가난한 아빠』의 저자 로버트 기요사키, 현대그룹의 설립자 정주영, 사장을 가르치는 사장 김승호, 스타벅스의 설립자 하워드 슐츠, 맥도날드의 설립자 레이 크록 등 현실 세계의 전설적인 인물들이 대마법사로 등장해 입지 선정, 협상력, 현금흐름, 브랜드 전략, 레버리지, 절세와 리스크 관리까지, 실제 부자가 된 사람들만이 말할 수 있는 실전 노하우와 인사이트를 전한다.
저자는 부동산을 아는 소수만이 부를 독점하는 사회, 내 집 마련만을 인생의 목표로 삼는 구조를 깨고 싶다고 말한다. 노인도, 청년도 고통 속에 살아가는 대한민국의 현실을 직시하며, 자본주의 시스템을 이해하고 자산 구조를 바꿔야 한다는 것이다. 또한 저자는 이 책에서 자본주의 사회에서 진짜 자유를 얻는 법, 가난의 구조를 깨닫고 벗어나는 힘, 다음 세대를 위한 부의 이전 방법까지 알려주고자 한다.

책장을 펼치는 순간 인생이 바뀌는
부동산 마법의 로드맵

이 책은 총 5부로 구성되어 있다. 1부 ‘마인드 & 비전 마법: 도전 정신에서 시작하라’에서는 부자가 되기 위한 첫 번째 조건으로 ‘생각의 변화’를 강조한다. 정주영, 롭 무어, 도널드 트럼프 대마법사들의 멘토링을 통해 부동산 투자를 대하는 태도, 실행력, 그리고 장기적 비전을 세우는 마인드셋을 다룬다.
2부 ‘기초 마법 실습: 부동산의 본질을 깨우쳐라’에서는 부동산 투자의 핵심 원리를 설명한다. 레이 크록, 로버트 기요사키, 로버트 앨런의 조언을 바탕으로 입지 분석, 현금흐름, 수익률 계산법, 대출 구조 등 초보 투자자가 반드시 알아야 할 내용을 현실적인 사례와 함께 설명한다. 숫자를 읽고 해석하는 힘이야말로 안정적인 투자의 출발점임을 강조한다.
3부 ‘중급 마법 연구: 건물 가치 극대화하기’는 자산의 가치를 극대화하는 전략이다. 하워드 슐츠의 공간 기획, 데이비드 그린의 공실 대응 전략, 신영균의 입지 선정 철학 등 브랜드 전략과 콘텐츠가 자산의 가치를 어떻게 변화시키는지를 다양한 방식으로 다룬다. 단순히 건물을 사서 보유하는 것이 아니라 ‘운영을 통한 가치 창출’이 핵심이다.
4부 ‘고급 마법 완성: 확장·절세·리스크 대비’에서는 자산이 커질수록 중요해지는 절세 전략과 리스크 관리에 집중한다. 대마법사 김승호의 멘토링과 함께, 증여와 상속, 세후 수익 계산, 법인 운영, 패밀리오피스 활용 등 실제 자산가들이 사용하는 자산관리 전략을 소개한다. 또한 예상치 못한 위기를 어떻게 대비할 것인지에 대한 리스크 관리법도 알아본다.
5부 ‘부동산 마법 실전: 실전 사례 워크숍 비밀 노트’는 투자 시 필요한 서류 작성법을 알아보고, 실제 사례에 적용해본다. 특히 2025년 저자가 직접 투자한 서울 장충동의 실매물을 기반으로, 온라인·오프라인 임장, 매수 협상, 계약 실무, 건물 네이밍 기획까지 실전 단계 전 과정을 보여준다.
『부동산 마법 학교』는 단순한 정보 습득을 넘어 실전 투자자로 거듭날 수 있도록 단계별 내용을 알려준다. 처음 부동산을 접하는 초보자에게는 든든한 입문서로, 경험이 있는 투자자에게는 다음 단계로 나아가는 전략서로 활용될 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 서동원

논현동 능력자(@ccd_ceo)
부동산 개발 및 PM 전문가. CCD 친친디그룹 의장으로 지난 15년간 200여 건 이상의 프로젝트를 성공시켰다. 건축 스타트업 ‘홈플릭스’를 통해 잠실에 400억 원 규모 도심형 프라이빗 실버타운을 시행 중이다. 지은 책으로 『2021 서울주택_임대 트렌드 리포트』(공저) 『돈버는 집짓기』 등이 있다.

저자(글) 윤나겸

청담동 아우름 세무사(@taxtvceo)
아우름 WEALTH & TAX 대표 세무사이자 절세 전문가. 고려대에서 조세법 석사를 마치고 박사과정을 수료했다. 2016년 국내 최초로 세무 유튜브 ‘절세TV’를 개국, 채널을 운영하며 절세 노하우를 전파하고 있다. 지은 책으로 『시장을 읽는 부동산 투자』(공저) 『2021 세금 읽어주는 부자 』 등이 있다.