강남 아파트 인사이트

강남을 처음 공부하는 당신에게, 3060 생애주기별 인생투자 가이드

오스틀로이드 저자 지음

진서원 2025년 05월 01일 출간 국내도서 : 2025년 05월 01일 출간

작품소개

책소개

저자의 첫 책인 〈강남에 집 사고 싶어요〉는 ‘부동산스터디’ 카페에서 3040 세대가 보낸 질문에 대한 답글이었다. 실거주 똘똘한 1채를 고민하던 투자자에게 나침반 역할을 제시했고 3대째 강남에 거주한 워킹맘의 경험담은 그래프 하나 없어도 부동산 투자의 원리가 담겨 있어 술술 이해되었다.
그렇다면 5년이 훌쩍 넘은 지금은 어떠할까? 강남 쏠림 현상은 가속화되었고 아파트 매수자의 니즈도 세분화되었다. 자신이 가진 돈과 나이와 취향에 따라 어디를 진입하면 좋을까? 강남 아무 데나 들어가도 괜찮을까? 디테일의 차이가 자산의 크기를 좌우하는 상황이다.

40년 가까이 거주한 강남 토박이의 〈강남 아파트 투자지도〉
압구정, 반포, 대치, 개포, 역삼, 도곡, 서초, 방배, 삼성, 청담, 수서, 잠실까지!
〈강남 아파트 인사이트〉는 강남을 처음 공부하는 사람들을 위한 책이다. 저자는 40년 가까이 강남에 거주하며 두 아이를 키우고 출퇴근을 반복했기 때문에 누구보다 강남 구석구석 잘 알고 있다. 본인도 실거주 갈아타기를 위해 손으로 지도를 그려가며 임장을 했고 인덕원에서 역삼, 대치, 반포로 상급지 이동을 해왔다.
저자는 자신의 투자 경험을 토대로 30대, 40대, 50대, 60대 생애주기 사이클에 따라 진입하기 좋은 강남 아파트를 안내한다. 이번에도 복잡한 그래프와 통계수치는 찾아볼 수 없다. 대신 강남 원주민의 속사정과 신규 투자자의 심리를 기반으로 강남 12개 권역 약 170개 아파트의 가격서열이 어떻게 책정되었는지 설명한다.

강남 3구 총 170여 개 아파트 입지분석 + 투자 심리까지 총망라!
‘이 나이에 이 돈으로 어디를 갈아탈까요?’
강남 아파트 투자처는 크게 12여 곳으로 나뉜다. 압구정, 반포, 대치, 개포, 역삼, 도곡, 서초, 삼성, 청담, 수서, 잠실까지! 압구정이 왜 상급지인지, 반포가 토지거래허가제를 피해 급상승한 게 아니라는 이유까지, 그리고 대치동의 원톱 탈환 가능성에 대해서 언급한다. 또한 개포동 주거지의 특징과 도곡과 역삼 간 학군지 위상의 변화를 설명한다. 서초동과 방배동의 닮은 듯 다른 점과 출퇴근을 하며 느꼈던 삼성동의 두 얼굴을 풀어낸다. 숨겨진 청담동의 가치와 동남권의 새로운 거점인 수서, 그리고 젊은 부부들이 선택한 잠실까지 분석하며 마무리 짓는다.
저자는 이렇게 아이 교육도 잘 시키고 직주근접도 가능하며 자산가치 상승까지 기대할 만한 아파트를 추렸다. 이 책을 다 읽고 나면 독자 스스로 최적의 선택지를 고를 수 있을 것이다. 강남의 주요 아파트는 책 속에 ‘입지 분석 지도’로 제공하고 있어서 책만 들고 곧바로 임장이 가능하게끔 실용성도 갖췄다.

‘순자산이 얼마예요?’
영끌 적정 기준 제시 - 10~13년 대출 원금의 50% 상환 가능 여부
강남 아파트는 움직이는 과녁과 같다. 저자는 내집마련 투자가 실패하지 않으려면 순자산 계산의 습관화를 강조한다. 순자산이야말로 자신이 서 있는 투자의 좌표이고 방향성이며 대출 실행의 기준, 즉 영끌의 기준(10~13년 대출 원금의 50% 상환 가능 여부)을 제시하기 때문이다. 우리는 생애주기에 따라 차익 실현 시점과 절세를 시뮬레이션하며 앞으로 나아가야 한다. 특히 자녀가 있다면 갈아타기 시점과 학령기를 맞춰야 하고 증여와 쪼개기도 고민해야 한다.
아이가 학령기에 접어들면 투자 에너지도 50% 이상 줄이는 게 맞다. 그래서 여건만 된다면 대다수 가정이 아이를 위해 강남 투자를 선택한다. 방향성이 뚜렷하기에 어디를 투자할지 시간을 낭비할 필요가 없고 아이에게 집중할 시간을 확보하기 때문이다. 저자는 아이를 낳아 키우는 일에 비하면 투자는 쉽다고 말한다. 투자는 한번 망쳐도 다시 시작할 수 있으니 말이다. 이것이야말로 이 책 최고의 인사이트가 아닐까?

목차

〈프롤로그〉
강남을 처음 공부하는 분들에게

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〈첫째마당〉 부동산 공부 인생 공부
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내 인생에 공짜는 없다
투자 복기 - 나에겐 이게 최선이었다
간이역
이렇게 힘든 여행은 이제 그만
못난이 집, 고통과 희망 사이
뒤처짐
무한게임 VS 유한게임
자기 페이스를 지키며 살아남으려면
투자도 교육도 할 수 있는 만큼만 해보자
그까짓 로고 따위 없어도
가성비는 2%가 부족해!
부동산 투자도 디테일을 따지는 시대
집은 욕망, 또 하나의 계급
욕망을 인정한다는 것
도도새
날지 못해서 쉽게 잡아먹히는 새
나를 키운 건 팔할이 부자 친구
한 타임 늦은 재테크? 산을 넘을 수밖에
하락기는 리트머스 시험지다
그때 부동산 고수가 해준 이야기
분양권 3개와 살던 집 매도, 강남으로 턴
하락장에 드러나는 투자 실력
사막에서 길 찾는 방법
나는 지금 제대로 가고 있는가?
자신만의 해와 달을 지니려면
뭘 먹고 컸는지 알 수 없다
요즘 부동산 공부 어떻게 해?
투자도 구강기를 거쳐야 성장한다
순자산이 얼마나 되세요
경제 성적표 = 자산
순자산을 파악해야 투자의 방향이 결정된다
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〈둘째마당〉 이 나이에, 이 돈으로, 어떤 집을 살까?
(ft. 생애주기 투자)
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‘똘똘한 한 채’란 무엇일까?
사람마다 다룬 ‘똘똘한 한 채’ 기준
투자적인 면에서 ‘똘똘한 한 채’는 어떤 이익이 있을까?
‘똘똘한 한 채’ 기회는 자주 오지 않는다
어느 정도가 영끌 투자인가?
무리해서 집을 매수해야 하는 이유
‘영끌’의 적정 기준 - 10~13년 대출 원금의 50% 상환 가능
갈아타야 할 시점은 언제일까?
갈아타기로 부부 간 갈등이 많은 이유
〈갈아타기 기준 1〉 12억 이하 주택
〈갈아타기 기준 2〉 12억 이상 주택
생애주기에 따른 다양한 투자 방식
일단 갭으로 먼저 사두기
절세냐 기회비용이냐
생애주기별로 다른 투자 포지션이 필요하다
나의 생애주기별 투자
시장의 흐름에 따라 대응한 결과들
지난 5년 가장 잘 한 투자 - 중여
2017년, 반포 한강변으로 갈아탄 이유
재건축 투자, ‘속도’냐 ‘입지’냐
2021년 중반까지 소액투자 진행
자랑할 때가 곧 다음 스텝을 준비할 때
누구도 한치 앞을 볼 수 없다
갈아타는 시점에 대한 복기
갈아타는 시기와 자녀의 학령기에 관한 복기
세금과 투자의 관계 복기
투자와 소득의 관계 복기
젊음은 준비 없이 맞이해도 되지만
아무도 나의 노후를 책임져주지 않는다
노후대책 1 - 실거주용 주택
노후대책 2 - 고정적인 수입
노후대책 3 - 현금성 자산
노후대책 4 - 자식들의 안정적인 생활
대형인가, 상급지 이동인가
대형 평단가는 왜 예전처럼 국평을 넘지 못할까?
이유 1 - 가족수의 변화
이유 2 - 평수보다 급지 업그레이드 트렌드
이유 3 - 소득 대비 집값이 더 많이 오름
이유 4 - 환금성

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〈셋째마당〉 강남 아파트 입지 분석
(ft. 압구정, 반포, 대치, 개포, 역삼, 도곡, 서초, 방배, 삼성, 청담, 수서, 잠실)
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상급지 공부는 왜 필요한가
안목을 키워야 기회가 온다
한 번도 경험하지 못한 시장이 오고 있다
투자에도 방향이 필요하다
압구정은 왜 최상급지인가
태생부터 부유층 주거지
지리적 지형적 우수 입지
균질지역으로 교통 및 생활편의성이 뛰어남
부유층 이미지의 고착
니즈를 충족시키는 공간
시세를 리드하는 압구정
압구정은 어떻게 세대 교체될까
[입지분석 1] 압구정 아파트 6
압구정 1~6 특별계획구역 현황
압구정 1구역
압구정 2구역
압구정 3구역
압구정 4구역
압구정 5구역
압구정 6구역
반포 전성시대
한강뷰 아파트 트렌드
토지거래허가제의 틈새 효과인가
반포를 상급지로 만든 요소는?
◆1. 강북 접근성이 좋고 수도권 포함 센터 입지/2. 3개 업무지역 모두 접근성 우수
3. 거의 아파트로만 이루어진 균질지역/
4. 생활편의 시설 강점/5. 부촌의 이미지
6. 신축 밀집의 시너지 효과/7. 한강 조망 프리미엄/8. 배후 지역의 도약
반포 VS 잠원 찐반포 논쟁
[입지분석 2] 반포 아파트 30
반포대교 서쪽 구역
◆반포디에이치클래스트/래미안퍼스티지 /아크로리버파크/원베일리/래미안원펜타스 / 래미안트리니원
고속터미널 건너편 구역
◆신반포2차/신반포4차/아크로리버뷰신반포
반포르엘1차/반포르엘2차/반포센트럴자이/
메이플자이 부근 구역
◆메이플자이/신반포자이/잠원동아
반포자이(사평역 라인) 부근 구역
◆반포자이/반포리체/디에이치반포라클라스/반포써밋/반포래미안아이파크/반포미도1차/
반포미도2차
잠원 소단지
◆래미안신반포팰리스/래미안신반포리오센트/신반포르엘/잠원한신/신반포7차​

대치동은 다시 원탑이 될 수 있을까
빈티지 대치동. 지금은 왜 주춤한가?
◆1. 입시 제도의 변화/2. 인구 감소/
3. 신축 부족 / 4. 대치동 주변 지역의 변화
대치동, 재건축이 되면 원탑이 될까?
대치동은 왜 여전히 최상급지인가?
◆1. 교육의 메카/2. 직주 근접 입지/3.고학력 고소득 밀집 지역 4. 강남의 센터
가치관이나 주관에 따라 선택하는 주거지
[입지분석 3] 대치동 아파트 16
“대치동은 ‘낡은 명품’ 같아요:
대치동 메이저 대단지
◆래대팰/우선미/은마/동부센트레빌
대치동 주변부 대단지
◆우쌍쌍/대치현대/대치삼성/대치아이파크,대치SK뷰
대치동 그 밖의 아파트
◆대치하이스턴/대치푸르지오써밋/대치르엘/디에이치대치에델루이/롯데캐슬리베/
대치현대1차/대치선경3차/대치미도3차
개포동, 까다로운 그들이 선택한 주거지
재건축 순항, 개포의 장점은 무엇인가
◆1. 대규모 아파트 밀집지역/2. 친자연적인 환경/3. 유해 환경이 없다
주거지의 양면성
◆1. 중심에서 약간 벗어나 있다/2. 확장성이 떨어진다/3. 지역 내 단절로 구심점력이 약하다/4. 대중교통이 약하다/
5. 차익실현 시점의 러시아워가 예상된다.
[입지분석 4] 개포동 아파트 27
개포동 신축 아파트
◆개포디에이치퍼스트아이파크/개포래미안블리스티지/디에이치아너힐스/
개포자이프레지던스/개포래미안포레스트/
디에이치자이개포/래미안개포루체하임/
개포동 재건축 아파트
◆개포주공5단지/개포6,7단지/개포경남/
개포우성3차/개포현대1차/개포현대3차/
개포우성8차/개포더샵트리에
대청역 주변 개포동 아파트
◆개포우성7차/개포한신/개포현대4차/
삼익대청/성원대치2단지/
대청역 주변 개포동 아파트
◆개포우성7차/개포한신/개포현대4차/
삼익대청/성원대치2단지
역삼3형제와 한티역 학원가가 만났을 때
대치동과 역삼동 아파트가 역전된 이유는?
◆1, 거주 여건이 달라짐/2. 라이프 스타일과 가족 수의 변화/3. 자녀 교육관의 차이
4. 대치동 학원가가 한티역 쪽으로 서진
나도 그랬었구나
역삼동의 미래는 어떠할까?
◆1. 대치동 토지거래허가제 (완전) 해제 이후의 변화/2. 대치동 재건축이 속도를 낼 때의 변화/3. 감가상각
[입지분석 5] 역삼동 아파트 16
도성초 지역
◆개나리래미안(1차)/래미안펜타빌(2차)/현대아이파크(2차)/개나리푸르지오(3차)
역삼센트럴아이파크(4차)/개나리SK뷰(5차)
역삼자이(6차)/역삼중 한티역 부근 아파트
◆래미안(1차)/래미안펜타빌(2차)/현대아이파크(2차)/개나리푸르지오(3차)/역삼센트럴아이파크(4차)/개나리SK뷰(5차)/역삼자이(6차)
선릉역 부근 아파트
◆테헤란 아이파크/현대까르띠에710
도곡동의 정체성은 왜 변했을까
도곡동 대표 주자가 타워팰리스에서 도곡렉슬로 바뀐 이유는?
◆1. 명문 학군 및 학원 근접/2. 직주근접 / 3. 거주 여건 늦게 핀 꽃 도곡렉슬
[입지분석 6] 도곡동 아파트 21
도곡렉슬(한티역) 지역
◆도곡렉셀/래미안도곡카운티/도곡삼성래미안
도곡공원(매봉산) 지역
◆래미안레벤투스/도곡삼익/도곡삼성/포스코트/매봉삼성
타워팰리스 지역
◆타워팰리스/도곡개포한신/개포우성4차/개포우성5차/개포럭키
대치중학교(매봉역 남쪽) 지역
◆역삼럭키/도곡우성/도곡한신/도곡대림/쌍용예가/도곡현대
은광여고(양재역/도곡1동) 지역
구심점은 약하지만 학령기 가성비 주거지
날아라 독수리 오형제
압구정과 쌍벽을 이뤘던 부자동네 서초동
서초동 전성시대 대표주자 - 독수리 오형제아파트
서초동 주거지의 정체성
◆1. 교통이 편리한 직주근접의 주거지/
2, 여러 개의 정체성이 함께 하는 지역/
3. 전문직들이 많이 거주하는 주거지/ 4 구심력이 부족함/5. 비균질 지역
[입지분석 7] 서초동 아파트 9
독수리 5형제 아파트 구역
◆서초그랑자이/래미안리더스원/래미안에스티지/래미안에스티지S/신동아1, 2차
◆1. 교통의 메카/2. 직주근접의 주거지/3.신축 아파트 밀집 지역으로서의 시너지 효과 4. 학업성취도가 높은 지역/5. 평지로 이루어진 주거지
서일중 부근 지역
◆서초푸르지오써밋/진흥아파트/롯데캐슬클래식
삼풍아파트(교대역) 부근
◆삼풍아파트
서울교대 부근
새롭게 부활하는 방배동
방배동의 흥망성쇠
방배동의 지역적 특징과 한계
◆[특징1]서울 어디로든 접근성이 좋음/[특징2] 학군이 좋다/[특징3] 반포 인접 지역/[특징3] 반포 인접 지역
◆ [한계1] 지형적인 한계/[한계2] 비균질 지역
[입지분석 8] 방배동 아파트 10
방배동 랜드마크, 방배 5구역
재건축이 빠른 방배 6, 13, 14구역, 방배삼익, 방배신동아
재건축이 느린 방배삼호, 그 밖의 삼호 시리즈
두 얼굴의 삼성동
개인적으로 친근해서 놓치는 게 많았던 곳
주거지역으로서 삼성동의 정체성은?
◆1. 직주근접의 주거지/2. 교통의 메카/
3. 주거 밀집도는 떨어짐
[입지분석 9] 삼성동 아파트 5
아이파크삼성 블록
◆아크로삼성/청담르엘
삼성동 힐스테이트 블록
◆래미안라클래시/롯데캐슬프리미어
삼성동 진흥아파트 블록
그들과 나만의 청담동
주거지로서 청담동은 어떠한가?
◆1. 럭셔리 이미지/2. 한강조망/3. 교통, 접근성/4. 연계성이 떨어짐
[입지분석 10] 청담동 아파트 6
청담르엘(삼익) 블록
◆청담자이/래미안로이뷰/아크로삼성
청담진흥 블록
◆ 동양파라곤/린든그로브
우리들병원 블록
청담건영 블록
동남권의 새로운 거점, 수서역
강남에서 가장 늦게 개발된 곳
[입지분석 11] 수서역 아파트 18
일원역 블록
◆목련타운/샘터마을/푸른마을/까치마을/수서삼성/가람/상록수/한솔
수서역 블록
◆신동아/동익/삼익/한아름/수서주공1단지 /수서주공6단지/강남데시앙포레/강남더샵포레스트
그들은 왜 잠실을 선택했는가
잠실은 어떻게 지역의 가치가 상승하였나?
◆1. 거주 여건이 좋은 아파트가 많다/2. 9호선 개통으로 업무지역 접근성이 좋아졌다
3. 잠실의 배후가 두터워졌다/4. 백화점과 지하몰이 있어서 구심지 역할을 한다/
5. 실수요 지반이 단단해졌다/6. 교육관, 가족 수, 주거 트렌드의 변화/8. GBC 및 잠실종합운동장개발계획에 대한 기대감 및 한강 프리미엄
잠실의 한계
◆ 1. 동쪽으로 치우친 위치/2. 비균질 학군
[입지분석 12] 잠실 아파트 13
재건축을 끝낸 아파트 블록
◆엘스/리센츠/트리지움/레이크팰리스/파크리오
재건축 진행 중인 아파트 블록
◆잠실주공5단지/아시아선수촌/잠실우성
어디까지가 강남인가요?

[입지분석 13] 올림픽파크포레온 VS 헬리오시티
뉴타운급 대단지 올림픽파크포레온 VS 헬리오시티 비교
1. 진입 장벽
2. 교통 및 업무 지역 접근성
3. 교육 환경
4. 단지 구성과 생활편의시설
대단지 아파트의 장단점
함께 손잡고 가는 올림픽파크포레온과 헬리오시티
[입지분석 14] 올림픽 3대장
올림픽 3대장 - 아시아선수촌, 올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운
강남 3구 마지막 네임드 재건축 단지

작가정보

저자(글) 오스틀로이드 저자

강남에서 월세로 신혼살림을 시작한 이후, 역삼, 대치. 반포 아파트를 소유하게 되었고, 두 아이를 키우며 워킹맘 생활을 해왔다. 〈부동산뱅크〉 창간호부터 구독하며 아파트 시세를 확인하고, 지도책을 펴놓고 부동산 흐름을 공부했다. 현재 운영 중인 네이버 카페 ‘즐거운 생활투자’에서도 이 루틴은 계속된다.은행 융자를 종잣돈 삼아, 때론 ‘차선이 최선’이라는 마인드로, 실거주 집으로 재테크를 시작했다. 강남 사람들이 1기 신도시 신축 아파트로 이주할 때, 자녀 교육과 직장 때문에 신도시 아파트를 팔고 대치동으로 역행하면서 강남 아파트의 상승곡선에 올라탔고, 이후 반포 재건축 아파트에 투자하면서 자산 증식의 열매를 거두었다.우연히 ‘부동산 스터디’ 카페에 글을 올렸더니 조언을 구하는 쪽지가 쏟아졌다. 강남에 진입하려는 3040 세대와 소통하며 진심 어린 격려와 투자 마인드를 이야기하면서 독자층을 넓혔다.첫 책 〈강남에 집 사고 싶어요〉는 그들이 보낸 쪽지 질문에 대한 답글이고, 두 번째 책 〈강남 아파트 인사이트〉는 3060 생애주기 사이클에 맞춰 강남 아파트 투자를 어떻게 해야 할지 분석한 투자서이다.강남을 아는 사람은 많지만, 오래 살아본 사람은 많지 않다. 강남을 누구보다 잘 아는 저자의 경험은 그래프와 통계의 한계를 넘어선다. 강남을 처음 공부하는 사람들에게 큰 도움이 될 것이다.