월 500만 원 따박따박 받는 공간대여 재테크

단기임대, 에어비앤비부터 파티룸, 렌탈스튜디오, 공유오피스까지

김선달 지음

매일경제신문사 2025년 02월 28일 출간 국내도서 : 2025년 02월 05일 출간

작품소개

책소개

#제2의_월급 #소자본창업 #부업 #N잡 #공실임대 #자동수익

적은 돈과 시간으로 시작할 수 있는 요즘 가장 핫한 부업은 뭘까? ‘내 집 없이’ 누구나 시도할 수 있는 공간대여가 주목받고 있다. 공간대여업은 내가 소유하고 있거나 임차한 공간을 다른 사람에게 빌려주고 수익을 내는 사업이다. 결코 넓고 거창한 공간일 필요 없다. 위치와 용도 등 각 공간이 가진 장단점을 파악해 잘 살릴 수 있다면 10평 남짓 공간에서도 매월 500만 원이 넘는 제2의 월급을 벌 수 있다.

저자는 자신의 자취방을 대여한 경험을 시작으로 공유숙박(에어비앤비), 단기임대, 파티룸, 렌탈스튜디오, 공유오피스 등 여러 업종을 거치며 공간대여 전문가로 성장했다. 이 책은 입지 선정부터 인테리어, 운영·관리, 홍보·마케팅, 수익 분석, 그리고 성공과 실패 사례 등 공간대여 입문자를 비롯해 경험자에게 꼭 필요한 정보만 담았다. 초기 투자금과 공간 운영 난도에 따라 레벨을 나누어 소개했으니 본인의 상황에 맞춰 시도해볼 수 있다. 적은 돈과 시간으로 누구나 시작할 수 있는 공간대여, 퇴사 없이 제2의 월급을 꿈꾸는 직장인에게 딱 맞는 부업이자 재테크 수단이다.

목차

프롤로그

1장 버려진 공간을 돈이 되는 공간으로

1 공간대여업을 시작해야 하는 이유
월급만으로는 부족하다
노력해도 보상받지 못하는 이유
월세 50만 원의 효과
지금, 공간대여업이 매력적인 이유

2 공간대여업 수익화 방법
단계별 원칙을 지키라
가진 것을 극대화하라
시장이 원하는 것을 제공하라
실패를 성과로 바꾸는 방법

3 공간대여업에 관한 오해들
쉬운 부업이라는 착각
공간대여 시장은 레드오션이다?

4 나와 공간대여업의 적합성
공간대여업의 난도
셀프 체크리스트
내 상황에 맞는 수익화 로드맵

5 공간대여업과 인테리어
임차인에게 인테리어 비용은 매몰비용이다
임대인에게 인테리어 비용은 콘텐츠다
공간에 콘텐츠를 더하라

[공간대여업의 종류]

2장 따라 하면 완성되는 돈이 되는 공간 만들기

1 수익화 : 모든 사람이 성공하지는 못한다
철저한 사전 준비는 필수다
버려진 공간을 돈이 되는 공간으로

2 사업 선택 : 어떤 업종을 해야 할까?
공간대여업의 난도에 따른 구분

3 입지 선정 : 어디에 창업해야 할까?
수요에 따른 입지 선정
업종에 따른 입지 선정

4 공간 탐색 : 어떻게 적합한 공간을 찾을까?
부동산 공인중개사 활용법
임대차 계약 전후 주의 사항

5 목표 수립 : 월 매출 500만 원 달성 공식

6 실전 레벨 0 : 자투리 공간 판매하기(룸메이트, 데스크쉐어)
룸메이트와 함께 거주하면 월세를 절감할 수 있다?
사무실에 남는 좌석으로 부수입을 만들 수 있을까?
레벨 0은 건너뛰고 레벨 1부터 시작하면 안 될까?

7 실전 레벨 1 : 내 집/남의 집으로 월세 받기(공유숙박, 단기임대)
숙소 공간대여업 단계별 요점
실전 공간대여 창업-에어비앤비
실전 공간대여 창업-단기임대
다음 단계 준비

8 실전 레벨 2 : 사무실/상가로 대관료 받기(파티룸, 렌탈스튜디오)
모임 공간이란?
모임 공간 창업 방법
모임 공간 운영 전략
다음 단계 준비

9 마케팅 전략 : 광고비는 줄이고 매출은 오르는 비법
내 공간 차별화하기
점진적인 가격 높이기
효율 좋은 온라인 마케팅 활용하기
브랜드가 높은 매출을 만든다

10 엑시트 : 이상적인 공간대여 사업 전략
매각을 염두에 둔 사업 설계
임차인이 아니라 임대인이 돼야 한다

[공간대여 플랫폼의 종류]

3장 공간대여업 케이스 스터디

1 과연 나도 수익을 낼 수 있을까?

2 단기임대 성과 사례
단기임대로 4주 만에 570만 원 매출 달성에 성공했어요
경기 구축 아파트에서 월 순수익 200만 원 달성했어요
임차인이지만 임대인보다 많이 벌고 있어요
800만 원으로 부산 해운대 오션 뷰 숙소를 마련했어요
신축 오피스텔에서 수익 창출 후 권리금 받고 매각했어요

3 모임 공간 성과 사례
음악 렌탈스튜디오로 1년 장기 계약 체결했어요
1년 만에 게임 파티룸 3개 지점 오픈했어요
강의 제작 특화 렌탈스튜디오로 3개월간 8,000만 원 벌었어요

4 공유숙박 실패 사례
지방은 단속 안 하는데요? 에어비앤비 무허가 운영

5 모임 공간 실패 사례
인테리어에 투자하면 어떻게든 팔리겠죠
어디든 창업해도 팔릴 거예요
서울 강남이면 무조건 팔려요

6 어떤 공간대여업이 돈이 될까?
공간대여 창업 시 고려해야 할 점
성공적인 공간대여 창업을 위한 조언

[공간대여 운영자라면 알아둬야 할 사이트]

부록 사람들이 가장 궁금해하는 공간대여 Q&A
Q1 단기임대는 합법적으로 운영이 가능할까?
Q2 에어비앤비는 합법적으로 운영이 가능할까?
Q3 공간대여업의 세금 계산은 어떻게 할까?
Q4 공간 운영 시 발생할 수 있는 문제점과 해결 방법은?
Q5 고객의 예약 취소 문제 해결 방법은?
Q6 고객과 분쟁 발생 시 해결 방법은?
Q7 고객 만족도는 어떻게 높일까?
Q8 내 공간의 경쟁력은 어떻게 높일까?
Q9 수익을 극대화할 수 있는 방법은?
Q10 장기적인 성과를 내기 위해 중요한 요소는?

에필로그

책 속으로

공간과 브랜드에는 수명이 존재한다. 본인이 운영하던 공간을 10개 이상 프랜차이즈 형태로 확장할 게 아니라면 아무리 참신한 콘셉트나 화려한 인테리어로 무장해도 빠르면 반년, 늦으면 2~3년 내로 수많은 모방 공간들이 등장해 본인의 공간은 금세 구식이 돼버린다. 유사 카테고리의 요식업을 생각하면 이해하기 쉽다. 가령 대왕 카스텔라나 탕후루, 무인 아이스크림 가게 등이 있다(탕후루 1년 새 40% 줄어...‘반짝 프랜차이즈’에 100만 자영업자 폐업-조선일보, 2024년 9월 2일). 빠르게 확산되고 소리 소문도 없이 사라진다.
- 1장 버려진 공간을 돈이 되는 공간으로(23p)

입지가 좋지 않아도 월세가 낮고 시설이 훌륭한 곳이면 성과를 낼 수 있지 않을까? 다시 말하지만 공간대여업은 단순 임대업이 아니라 고객의 경험과 만족도가 필수적인 서비스업에 가깝다. 따라서 사람들이 공간을 이용할 때 느끼는 감정과 경험은 입지에 따라 크게 달라질 수 있으며 이는 고객 유치 및 사업 운영과 직결된다. 공간을 판매할 수 있는 시간은 하루 중 일부에 불과하고 이용자가 원하는 시간은 고정돼 있다. 한 사람이 특정 시간에 공간을 예약하면 그 시간에 관심을 가지고 있던 다른 사람은 휘발된다. 그러므로 운영하려는 업종의 특성과 시장 수요를 파악한 후 가장 적합한 입지를 선정하는 것이 핵심이다.
- 2장 따라 하면 완성되는 돈이 되는 공간 만들기(77p)

성과를 내기 위해서는 공간을 찾는 시작부터 요구 조건을 세분화해야 한다. 신축, 넓은 공간, 역세권 등 막연히 남들이 선호하는 조건을 설정한다면 보증금과 월세는 높아지고 수익률은 떨어진다. 100점짜리 공간을 찾을 때까지 투자금을 높이는 게 아니라 교통, 입지 등 본인이 타협할 수 있는 조건과 타협하지 못할 조건을 파악하고 세부적으로 설정해야 한다. 그래야 단순히 공간을 구하는 것을 넘어 수익을 극대화할 수 있다. 또한 파티룸이나 렌탈스튜디오를 운영한다면 주차 가능 여부, 방음 시설 유무 등과 같은 필수 요구 조건을 정하고 공인중개사에게 전달해야 적합한 매물을 빠르게 찾을 수 있다.
- 2장 따라 하면 완성되는 돈이 되는 공간 만들기(85p)

‘위홈’은 우리나라에서 만든 공유숙박 플랫폼이며 ‘위홈’ 오픈호스팅은 외국인관광도시민박업 사업자가 내국인 영업을 실증특례로서 확장하거나 외국인관광도시민박업 사업자 없이 상대적으로 간편하게 ‘에어비앤비’ 창업을 할 수 있는 방법 중 하나다. 운영 구조는 124쪽 그림과 같다. 신규 호스트는 ‘위홈’ 플랫폼에서만 내외국인의 연간 180일 예약이 가능하지만 오픈호스팅을 함께 이용할 경우 ‘위홈’에서 내국인과 ‘에어비앤비’에서 외국인 예약이 가능하다. 반면에 외국인관광도시민박업 사업자는 외국인의 365일 예약이 가능하며 내국인 예약은 불가능하다. 그런데 기존 외국인관광도시민박업 사업자가 오픈호스팅을 함께 이용할 경우 365일 외국인과 연간 180일 내국인 예약이 가능하다. 또한 외국인관광도시민박업 허가를 받은 숙소뿐 아니라 허가를 받지 않은 숙소도 오픈호스팅을 통해 ‘에어비앤비’ 예약을 받을 수 있다. ‘위홈’을 통한 ‘에어비앤비’ 호스팅은 전체 매출의 공동 호스팅 수수료로 7%를 지불해야 하며 외국인관광도시민박업 사업자는 별도의 수수료를 지불하지 않아도 된다.
- 2장 따라 하면 완성되는 돈이 되는 공간 만들기(123p)

모임 공간을 효과적으로 홍보하려면 초기 마케팅 전략이 중요하다. 파티룸과 렌탈스튜디오는 ‘스페이스클라우드’, ‘아워플레이스’, ‘쉐어잇’ 등의 공간대여 플랫폼을 활용해 고객을 유치하고 SNS 를 통해 입소문을 만들어야 한다. 가령 입실 후 SNS 인증이나 포스팅 이벤트에 참여하면 주차권 무료 지급이나 추가 시간 혜택을, 이용 후기를 남기면 다음 이용 시 추가 시간 혜택을 제공할 수 있다. 정액권 개념으로 미리 대금을 결제받고 할인된 가격으로 공간을 이용할 수 있게 하는 방법도 있다. 그리고 ‘인스타그램’과 ‘페이스북’, ‘구글’ 마이비즈니스에 공간 사진과 후기를 게재해 온라인 홍보를 강화한다.
- 2장 따라 하면 완성되는 돈이 되는 공간 만들기(136p)

지방에서 ‘에어비앤비’를 무허가로 운영하다 법적 문제에 직면한 한 창업자의 사례를 살펴보겠다. 많은 사람이 ‘에어비앤비’를 무허가로 운영하려는 이유는 규제를 피해 쉽게 운영하고 수익을 올릴 수 있을 것이라는 생각 때문이다. 지방은 규제가 느슨하고 단속이 잘 이뤄지지 않을 거라고 생각하며 무허가 운영을 시도하지만 이 사례를 통해 알 수 있듯이 그 결과는 매우 치명적일 수 있다. 초기에 법적 문제에 얽히면 이후 사업 확장이나 다른 창업 시도에도 부정적인 영향을 미친다. 예를 들어 벌금 기록은 금융기관 신용 평가에 악영향을 끼치고 이는 자금 조달에 제약을 발생시켜 새로운 사업 기회가 제한될 수 있다.
- 3장 공간대여업 케이스 스터디(183p)

공간대여업은 부동산을 보유하지 않아도 사업 경험이 많지 않아도 시작할 수 있다. 중요한 건 올바른 방향과 실행력이다. 부동산을 소유하고 있든 단지 아이디어와 열정만 가지고 있든, 공간으로 돈을 벌 수 있는 방법을 이 책에서만 6가지 이상 소개했다. 어떤 공간 운영이 본인에게 어울릴지 고민된다면 직접 다양한 공간을 하나씩 이용해보는 것도 좋은 방법이다.
- 에필로그(211p)

출판사 서평

단기임대, 에어비앤비, 파티룸, 렌탈스튜디오...
적은 돈과 시간으로 자동수익을 만드는 공간대여 재테크

입지 선정부터 권리금 매각까지
내 집 없이 시작하는 공간 사업 A to Z

에어비앤비를 한 번쯤 이용해봤다면 나도 창업할 수 있을 것 같다는 생각이 든다. 하지만 막상 시작하려니 뭐부터 해야 할지 막막하다. 믿을 만한 정보와 체계적으로 정리된 자료를 찾기 힘들다. 일단 부딪혀보자는 생각으로 사전 준비 없이 창업을 시도하면 실패로 돌아올 가능성이 크다. 공간대여업은 ‘누군가’는 수익을 낼 수 있지만 ‘누구나’ 수익을 낼 수 있는 사업은 아니다. 철저한 시장 조사와 세밀한 타깃 분석은 필수다.

이 책은 공간대여의 A부터 Z까지를 알려준다. 1장에는 공간대여업과 본인의 적합성을 판단하고 운영자가 지녀야 할 마음가짐에 대해 소개했다. 2장에는 공간대여 업종별 난도에 따라 ‘레벨 0(룸메이트, 데스크쉐어)-레벨 1(공유숙박, 단기임대)-레벨 2(파티룸, 렌탈스튜디오)-레벨 3(공유오피스, 스터디카페 등)’까지 나누어 기획, 창업, 수익화와 고도화의 구체적인 방법과 과정을 담았다. 특히 저자는 공간대여 입문자라면 레벨 0의 자투리 공간부터 판매해보길 추천한다. 작게나마 수익을 낸 경험을 쌓은 후 점차 투자금과 공간을 넓혀야 창업 실패를 줄이고 성공 확률을 높일 수 있다고 한다. 3장에는 실제 공간대여 운영 사례들을 소개했다. 실패와 성공 사례를 통해 실전에서 생길 수 있는 문제들에 대응하고 해결 방법을 배울 수 있다.

업종별 입지 선정 방법부터 인테리어, 운영·관리, 홍보·마케팅, 수익 분석, 그리고 최종적으로 권리금을 받고 공간을 매각하는 방법까지, 이 책 한 권이면 공간대여 창업 준비는 충분하다. 내가 잠을 자는 동안에도 내 공간은 일을 하고, 내 집이 아닌 공간도 대여할 수 있다. 공간대여는 적은 시간과 노력으로 수익화가 가능하며 큰돈을 들여 부동산을 소유하지 않고 남의 집에서도 돈 벌기가 가능한 부업이다. 더 이상 생각만 하지 말고 실행에 옮기길 바란다.

작가정보

저자(글) 김선달

김선달

8년 차 공간대여 사업가다. 단기임대, 에어비앤비, 파티룸, 렌탈스튜디오, 공유오피스 등 다양한 운영 경험을 통해 총 300개 이상의 공간 오픈에 참여했다. 현재는 서울 내 46개 공간을 운영하며 소규모 수익화부터 확장 가능한 비즈니스 모델까지 현실적인 접근법을 만들어가고 있다. 아울러 공간대여업에 관심 있는 사람들에게 실제 사례를 바탕으로 창업 전략과 운영 노하우를 전달함으로써 예비 창업자가 시행착오를 줄이고 안정적인 수익을 창출할 수 있도록 돕고 있다. 이 책은 공간대여업 입문자와 경험자 모두를 아우르며 실전에 바로 적용할 수 있는 가이드와 사례를 담았다.

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