전세사기피해자에서 경매 투자자가 된 나대리

투자지침서

곽윤정 지음

작가와 2025년 02월 24일 출간

작품소개

책소개

이 책은 전세사기 피해자였던 나대리가 경매 투자자로 성장하는 과정을 담고 있다. 결혼과 함께 찾아온 전세사기의 위기, 계약 과정에서의 불안과 고민, 경매 진행 중 겪은 어려움을 극복하고 새로운 기회를 발견하는 여정을 그린다. 부동산 투자에 대한 학습, 첫 낙찰 경험, 단기임대를 통한 수익 창출 등 실제 경험을 바탕으로 한 조언을 제공한다. 또한 주변의 우려를 극복하고 인정받기까지의 과정을 통해 준비된 자에게 오는 기회의 중요성을 강조한다. 부록에서는 전세사기 예방을 위한 체크리스트와 경매 관련 실용적 정보를 제공한다.

목차

프롤로그|나대리,전세사기피해자에서 경매투자자로

1.결혼의 설렘과 전세사기의 그림자
1.1 전세사기 피해자 70% 청년.신혼부부
1.2 전세사기의 대표적인 8가지 유형
1.3 서른셋, 결혼 그리고 신혼집
1.4 유튜버 덱스의 전세사기 사례

2. 거래의 문턱에 서다.
2.1 계약서, 적당히 쓰면 큰일나요.
2.2 흔들리는 계약, 그리고 최종 결정
2.3 불안은 현실이 된다.
2.4 계약 파기 VS기다리나?
2.5 세금 체납 확인, 이제는 필수

3.갈림길에 선 나대리
3.1 어렵게 되찾은 계약금
3.2 행복한 전세집, 그리고 재계약
3.3 호사다마, 집주인 연락두절
3.4 경매 진행, 그 불편한 동거
3.5 수시로 찾아오는 사람들
3.6 한 번 괜찮다고 안심할 수 없다.

4. 새아파트의 꿈, 새로운 고민
4.1 유찰, 길어지는 보증금 반환
4.2 무슨 돈으로 새아파트로 입주하지?
4.3 나는 전세사기피해자다.
4.4 희비가 엇갈리는 시간

5.새로운 기회에 눈뜰 때
5.1 배당금, 생각지 못한 여유 자금
5.2 투자 공부의 시작
5.3 전문가의 조언과 실전 준비
5.4 계속되는 패찰과 좌절

6. 첫 낙찰 | 명도와 리모델링
6.1 경매? 위험해!
6.2 부동산 앱으로 권리분석
6.3 첫 낙찰과 임차인 명도
6.4 단기임대로 월100만원 세팅
6.5 가족과 주변의 우려 극복

7. 불안에서 인정을 받기까지
7.1 패가망신한다던데, 어~잘 하네?
7.2 그 돈, 안전한 거 맞아?
7.3 친구들 “나도 좀 알려줘라”
7.4 준비된 자에겐 기회가 된다.

에필로그|전세사기에서 투자자로, 다음을 꿈꾸다/

부록 A|전세사기 필수 체크 리스트
부록 B |나대리가 몸으로 배운 경매
부록 C |경매 서식 모음(출처:대법원경매정보)

책 속으로

“전세사기는 뉴스 속 이야기일 뿐, 나와는 상관없을 거야.”
얼마 전 까지만 해도 나대리는 그렇게 믿었다. 전세 만기가 되면 집주인을 통해 순조롭게 보증금을 돌려받고, 다시 안전한 곳으로 이사하면 그만이라고 생각했다. 주변에서 전세사기로 곤란을 겪는 사례가 늘어난다 해도, 그저 남의 일이라 여겼다.
하지만 지난해 5월 23일 국토교통부 발표에 따르면, 전세사기 피해를 접수한 2174건 중 1627건이 ‘전세사기피해자등’으로 최종 인정됐다고 한다. 이로써 전세사기피해지원위원회에서 누적 1만 7060건이 인정됐고, 그간 불안 속에서 기다리던 임차인들은 이제야 비로소 구제를 받을 수 있게 됐다.
물론 보증보험이나 최우선변제금으로 전액 회수가 가능한 190건이 있다고는 하지만, 결국 이는 전세사기라는 문제의 심각성을 더욱 극명하게 보여줄 뿐이다.
어느 날, 나대리 역시 뉴스에서 보던 상황에 처하게 됐다. 계약 만기가 됐는데 집주인은 연락두절, 부동산도 책임을 회피하는 모습에, “설마...” 하며 떨리는 손으로 등기부등본을 떼 보니 이미 근저당이 잔뜩 잡혀 있고 압류까지 걸려 있었다.
남의 일 같았던 전세사기가, 눈앞의 현실로 다가온 것이다. “왜 하필 나한테 이런 일이 벌어졌을까?” 자책도 해봤지만, 늦었다. 문제를 해결하려면 이제부터는 내가 직접 나서야 했다.
계속되는 고민 끝에 나대리는 전세사기 대처 절차를 밟는 동시에, 법원 경매나 부동산 권리분석 등을 하나씩 배워 가기 시작했다. 보증금을 돌려받는 문제와 별개로, 부동산의 권리관계나 경매 절차가 어떻게 돌아가는지, 어떻게 하면 채권을 확보하거나 보증금을 보호할 수 있는지에 대해 알게 된 것이다. 아이러니하게도, 전세사기를 대처하는 과정이 그에게 “부동산 투자” 라는 새로운 시각을 열어주었다.
실제로 고생 끝에 보증금을 회수하고 나니, “내가 겪은 노력이 그냥 고생으로만 끝나는 게 아니라, 오히려 부동산 지식과 투자 감각으로 이어질 수 있겠구나” 하는 깨달음이 왔다.
전세사기를 둘러싼 법적·행정적 제도와 절차를 직접 겪다 보니, 법원 경매나 공매가 어떻게 돌아가는지, 임차인의 권리가 어디까지 보호되는지, 등기부등본을 통해서도 충분히 이상 신호를 포착할 수 있다는 걸 몸소 체험했다.
“위기가 기회가 된다 ”는 말이 있다. 대체로 비현실적인 자기계발 구호처럼 들리지만, 전세사기에서 아찔한 경험을 한 뒤 경매투자자가 된 나대리의 이야기는 정말로 그 말이 현실이 될 수 있음을 보여준다.
전세보증금을 돌려받기 위해 뛰어다닐 때는 눈물과 분노가 뒤섞였지만, 그 과정을 통해 오히려 부동산의 본질을 파고들 기회를 얻었다. 더 이상 “전세사기? 난 괜찮겠지 “라는 무지와 오만에 갇혀 있지 않고, “부동산이라는 게 결국 권리관계의 싸움이구나 “라는 깨달음이 생겼다.
이 책은 나대리가 직접 겪은 전세사기 피해 사례와, 그로 인해 알게 된 각종 제도·법률 지식을 담는다. 처음부터 집주인을 의심했다면 피해를 막을 수도 있었지만, 이미 당해버린 이상 대응과 회복이 중요했다. 그리고 그 회복 과정에서 뜻밖의 전환점 바로 경매투자를 발견했다.
무작정 “돈 벌 수 있다 ”는 달콤한 말에 이끌린 게 아니라, 전세사기에 맞서다 보니 자연스럽게 파고들게 된 부동산 지식이 투자 기회를 열어준 셈이다.
책 제목대로, 나대리는 ‘전세사기 피해자’ 에서 시작해 ‘경매투자자’ 로 거듭났다. 지금 이 순간도 전세사기에 신음하는 이들이 있다. 또는 이 문제가 결코 남 일이 아닐 수 있다고 느끼면서도, 막상 어디서부터 어떻게 대비해야 할지 몰라 막막해하는 사람들도 많다.
나대리의 경험담이 그런 분들에게 실질적 교훈과 조금의 용기가 되길 바란다. 전세사기가 단순한 ‘피해담’에만 머무르지 않고, “나도 할 수 있다, 나도 다시 일어설 수 있다 ”는 희망이 되면 좋겠다.
누적 1만 7000건이 넘는 전세사기 피해자 가운데는 아직도 구제받지 못해 이의신청을 준비하거나, 재신청을 기다리는 수많은 이들이 존재한다. 하지만 이 책을 통해 적어도 ‘나대리’ 가 걸어간 길을 하나의 지침서로 삼을 수 있을 것이다.
“전세사기 이후의 삶 ”이 무조건 파멸이 아닐 수 있음을, 법률·행정적 지원과 개인의 노력, 그리고 주변 조력자들의 손길이 더해지면 생각지도 못했던 새로운 문이 열릴 수 있음을 이 책이 증명해 보이고자 한다.
이제, 전세사기 피해자에서 경매투자자로 거듭난 나대리의 이야기를 시작해 보자.
끝없이 가라앉을 것만 같았던 나대리의 전세보증금 분쟁은 어떻게 해결되었을까? 그리고 전세사기가 어쩌다가 경매투자자로 향하는 발판이 되었을까?
다음 페이지부터 펼쳐질 ‘나대리의 현실 생존기’ 가, 여러분에게는 작은 경각심과 동시에 새로운 가능성을 발견할 기회가 되길 바란다.

출판사 서평

30대 직장인으로서 이 책은 마치 내 이야기 같아 가슴이 뛰었다. 결혼과 함께 찾아온 전세사기의 위기, 그리고 그 위기를 기회로 바꾼 나대리의 여정이 너무나 생생했다.
특히 계약서 작성부터 세금 체납 확인까지, 전세 계약 시 꼭 알아야 할 정보들이 실제 경험을 바탕으로 설명되어 있어 매우 유용했다. 경매에 대한 막연한 두려움도 있었는데, 나대리의 첫 낙찰 경험과 단기임대 성공 사례를 보며 나도 할 수 있겠다는 자신감이 생겼다.
부동산 앱을 활용한 권리 분석 방법, 임차인 명도 과정 등 실무적인 팁들도 큰 도움이 됐다. 무엇보다 주변의 우려를 극복하고 인정받기까지의 과정이 공감되면서도 용기를 줬다.
부록의 전세사기 체크리스트와 경매 서식은 실제 활용할 수 있어 좋았다. 이 책은 전세 걱정에 시달리는 30대 직장인들에게 새로운 희망과 가능성을 제시해주는 훌륭한 안내서다. 나도 이제 전세사기 피해자가 아닌, 준비된 투자자로 거듭날 수 있을 것 같다.


50대 자영업자로서 이 책은 신선한 충격이었다. 젊은 세대가 겪는 전세사기의 실상과 그들의 부동산 투자 여정을 생생하게 그려내 눈을 뗄 수 없었다.
나대리의 이야기를 통해 요즘 청년들이 겪는 주거 문제의 심각성을 실감했다. 동시에 그들이 얼마나 빠르게 배우고 적응하는지도 깨달았다. 특히 부동산 앱을 활용한 권리 분석이나 단기임대 전략 같은 부분은 나 같은 기성세대에게도 새로운 인사이트를 주었다.
경매에 대한 설명은 매우 실용적이었다. 나 역시 경매를 통해 사업장을 마련할 생각을 해봤지만 늘 망설였는데, 이 책을 통해 구체적인 방법과 주의점을 알게 되어 큰 도움이 됐다.
무엇보다 위기를 기회로 바꾸는 젊은이의 도전 정신에 감명받았다. 나대리처럼 준비된 자에게 기회가 온다는 말에 크게 공감했다.

작가정보

저자(글) 곽윤정

현재 부동산중개업대표와 주식회사 법인대표를 맡고 있습니다. 한국AI부동산신문의 은평구지부장으로도 활동하며, 지역 부동산 시장에 대한 깊이 있는 분석과 정보를 제공하고 있습니다.
명지대학교 부동산대학원에서 프롭테크를 전공하여 부동산과 첨단 기술의 융합에 대한 전문성을 바탕으로, 변화하는 부동산 시장에 대한 독특한 통찰력을 제공합니다. 특히 AI와 부동산의 결합에 대한 그의 전문적인 견해는 업계에서 높은 평가를 받고 있습니다.
서울서부지방법원의 매수신청대리인으로 등록되어 있어, 부동산 경매 절차에 대한 깊은 이해와 풍부한 실무 경험을 보유하고 있습니다. 이러한 경험은 그의 조언과 분석에 실질적인 가치를 더해줍니다.
인스타그램, 블로그, 페이스북, 유튜브 등 여러 온라인 플랫폼을 통해 부동산 정보와 인사이트를 공유하고 있습니다. 그의 전문성은 부동산 거래와 투자뿐만 아니라 시장 트렌드, 법률적 이슈, 기술 혁신의 영향 등 다양한 주제를 아우릅니다.
특히 경매 전문가와 프롭테크 전문가로서의 식견을 통해 현재와 미래의 부동산 시장에 대한 종합적인 안내를 제시할 것입니다.