부동산 공매 실무

부동산 공매의 이해와 실전 전략

홍영호 지음

e퍼플 2025년 01월 24일 출간

작품소개

책소개

부동산 공매에 대한 개요와 절차를 체계적으로 설명하고, 공매에 참여하고자 하는 투자자들에게 필요한 법적 지식과 실무적인 조언을 제공하는 것을 목표로 한다. 부동산 공매는 국가가 법적 절차를 통해 미납세금, 채무불이행 등 다양한 이유로 압류된 부동산을 처분하는 방법으로, 경매와 유사하지만 중요한 차이점이 있다. 공매의 기본 개념부터 참여 조건, 절차, 낙찰 후 절차, 그리고 실전에서 유의해야 할 사항까지 광범위하게 다룬다. 또한 부동산 공매가 시장에 미치는 경제적 영향과 공매 제도에 관한 최신 법적 변화도 분석한다. 공매의 법적 근거와 절차적 특징을 심도 있게 설명하며, 실무적 관점에서 투자자들이 공매 참여 시 주의할 점과 전략적 접근 방법을 제시한다.

목차

1. 부동산 공매 개요 17
1.공매 절차 17
2.공매와 경매의 차이 17
3.공매의 특징 18
4.공매 참여 방법 18
1.1. 부동산 공매란 무엇인가? 19
부동산 공매의 주요 특징 19
1. 주관 기관 19
2. 공매 대상 20
4. 경매와의 차이점 20
5. 부동산 공매의 장점과 위험 20
부동산 공매 절차의 예시 21
1. 공매 공고 21
2. 입찰 21
3. 낙찰 21
4. 소유권 이전 21
1.2. 부동산 공매와 경매의 차이점 22
1. 주관 기관 22
2. 절차 및 진행 방식 22
3. 목적 22
4. 법적 효과 및 리스크 23
5. 입찰 방식 23
6. 낙찰가 결정 23
7. 시세와의 관계 23
1.3. 부동산 공매의 법적 근거 25
1. 국세징수법 25
2. 지방세법 25
3. 한국자산관리공사법(KAMCO법) 26
4. 민사집행법 26
5. 공매 관련 기타 규정 26
1.4. 부동산 공매의 목적과 필요성 27
1. 부동산 공매의 목적 28
1.1. 채권 회수 28
1.2. 법적 절차에 따른 강제 집행 28
1.3. 공공 재정 회수 28
2. 부동산 공매의 필요성 28
2.1. 채무 불이행자의 자산 회수 28
2.2. 사회적 공정성 유지 29
2.3. 부동산 시장의 원활한 흐름 29
2.4. 공공기관의 재정 회수 및 국가 재정 안정 29
3. 부동산 공매의 장점 29

2.부동산 공매 절차 32
1. 공매 개시 결정 32
2. 공매 공고 32
3. 입찰 준비 32
4. 입찰 33
5. 낙찰 및 대금 납부 33
6. 소유권 이전 33
7. 잉여금 환급 33
2.1. 부동산 공매의 기본 절차 34
1. 공매 개시 결정 35
2. 공매 공고 35
3. 입찰 준비 35
4. 공매 입찰 35
5. 낙찰자 선정 및 대금 납부 36
6. 소유권 이전 등기 36
7. 잉여금 환급 36
부동산 공매의 주요 포인트 36
2.2. 공매 개시와 공고 38
1. 공매 개시 38
공매 개시 절차 38
1. 채권자의 요청 38
2. 법원의 공매 개시 결정 38
3. 감정평가 39
2. 공매 공고 39
공매 공고의 주요 내용 39
1. 공매 대상 부동산 정보 39
2. 공매 일시 및 장소 39
3. 입찰 방식 40
4. 최저 매각 가격 40
5. 입찰 보증금 40
6. 공매의 규칙 및 유의사항 40
7. 입찰자 자격 요건 40
2.3. 공매 참여 방법 42
1. 공매 공고 확인 42
2. 입찰 보증금 납부 43
3. 입찰서 제출 43
4. 입찰 참여 43
5. 낙찰자 선정 및 대금 납부 44
6. 소유권 이전 등기 44
7. 잉여금 환급 (필요한 경우) 44
부동산 공매 참여 시 주의사항 45
1. 공매 물건 조사 45
2. 입찰자의 신중한 결정 45
3. 공매 절차 준수 45
2.4. 공매 진행 과정 47
1. 공매 개시 결정 47
1.1. 채권자의 공매 신청 47
1.2. 법원의 공매 개시 결정 47
1.3. 공공 재정 회수 47
2. 공매 공고 47
2.1. 공매 공고 발행 47
2.2. 공고 기간 48
3. 입찰 준비 48
3.1. 입찰 보증금 납부 48
3.2. 입찰서 제출 48
4. 입찰 진행 49
4.1. 입찰 일시 및 장소 49
4.2. 입찰 경쟁 49
5. 낙찰자 선정 및 대금 납부 49
5.1. 낙찰 통지 49
5.2. 대금 납부 49
6. 소유권 이전 등기 50
6.1. 소유권 이전 50
6.2. 등기 신청 50
7. 잉여금 환급 50
7.1. 채무자에게 잉여금 환급 50
부동산 공매 진행 과정 요약 50
2.5. 공매 종료 및 낙찰 52
1. 공매 종료 52
2. 낙찰 53
3. 낙찰 후 처리 절차 54
4. 낙찰자의 권리와 의무 55
5. 낙찰 후 주의사항 55
2.6. 낙찰 후 절차 (소유권 이전 등) 57
1. 낙찰 대금 납부 58
2. 대금 납부 확인 58
3. 소유권 이전 절차 58
3.1. 법원의 소유권 이전 절차 58
3.2. 등기소에 소유권 이전 등기 신청 58
3.3. 등기 부동산의 관리 59
4. 부동산의 상태 확인 59
4.1. 임대차 계약 승계 59
4.2. 미납 세금 및 관리비 59
4.3. 법적 권리 확인 59
5. 낙찰자의 권리와 의무 60
5.1. 낙찰자의 권리 60
5.2. 낙찰자의 의무 60
6. 부동산 공매 후 문제 해결 60
6.1. 기존 임차인과의 문제 60
6.2. 법적 분쟁 해결 60

3. 부동산 공매 참여 조건 및 준비물 63
1. 부동산 공매 참여 조건 63
2. 부동산 공매 준비물 63
3. 기타 주의사항 64
3.1. 공매 참여 자격 65
1. 연령 요건 65
2. 법적 제약이 없는 자 66
3. 채무자와의 관계 없음 66
4. 체납 세금이 없는 자 66
5. 대금 지급 능력 66
6. 공매 대상 부동산에 대한 권리 관계 66
3.2. 공매 참여를 위한 필수 준비물 69
1. 신분증 69
2. 공매 참여 신청서 69
3. 입찰 보증금 69
4. 세금 납부 증명서 69
5. 자금 증명 서류 70
6. 입찰서 70
7. 기타 서류 (필요 시) 70
3.3. 입찰 보증금과 낙찰 후 잔금 납부 72
1. 입찰 보증금 72
2. 낙찰 후 잔금 납부 72
3.4. 공매에 필요한 서류 75
1. 신분증 75
2. 공매 참여 신청서 75
3. 입찰 보증금 납부 증명서 75
4. 세금 납부 증명서 75
5. 대출 및 자금 증명 서류 76
6. 입찰서 76
7. 대리인 참석 시 위임장 76
8. 기타 서류 (필요 시) 76

4. 부동산 공매 낙찰 후 절차 78
1. 낙찰 통지 및 낙찰자 확정 78
2. 대금 납부 78
3. 잔금 납부 및 낙찰 대금 납부 증명서 78
4. 소유권 이전 등기 78
5. 인도 절차 79
6. 채권자의 권리 행사 79
7. 세금 납부 79
8. 최종 소유권 취득 79
4.1. 낙찰자의 권리와 의무 81
낙찰자의 권리 81
1. 소유권 취득 권리 81
2. 소유권 이전 등기 81
3. 부동산의 이용 및 처분 권리 81
4. 채무자 또는 이전 소유자에 대한 권리 행사 81
5. 기존 채권자들의 권리 해소 82
낙찰자의 의무 82
1. 낙찰 대금 납부 의무 82
2. 기존 소유자의 점유 인도 82
3. 세금 및 비용 납부 의무 82
4. 기존의 권리와 의무 확인 82
5. 공매 절차에 따른 법적 의무 준수 83
6. 부동산 인도 및 점유권 이전 83
4.2. 잔금 납부 및 소유권 이전 절차 84
1. 잔금 납부 절차 85
1.1 잔금 납부 기한 확인 85
1.2 잔금 납부 방법 85
1.3 잔금 납부 후 증명서 제출 85
1.4 잔금 미납 시 결과 85
2. 소유권 이전 절차 86
2.1 법원의 소유권 이전 결정 86
2.2 등기 신청을 위한 서류 준비 86
2.3 등기소에 소유권 이전 등기 신청 86
2.4 등기 완료 및 소유권 취득 87
2.5 부동산 인도 절차 87
2.6 세금 납부 87
4.3. 물건 인도 및 점유 절차 89
1. 물건 인도 절차 89
1.1 인도명령 신청 89
1.2 법원의 인도명령 발부 90
1.3 강제집행 절차 90
1.4 강제집행을 통한 점유 인도 90
2. 점유권 이전 90
2.1 점유권 이전 절차 90
2.2 점유권 이전 후의 권리 행사 91
3. 물건 인도 시 주의사항 91
3.1 점유자와의 협상 91
3.2 인도명령을 통한 강제집행 91
3.3 점유자가 부동산을 훼손한 경우 91
4. 세금 문제와 비용 부담 92
4.4. 공매 후 발생할 수 있는 법적 문제와 해결 방법 93
1. 점유자의 거주 또는 점유 문제 94
2. 기존 채권자나 권리자의 권리 문제 94
3. 부동산 상태 및 하자 문제 95
4. 세금 문제 (취득세 및 기타 세금) 95
5. 기존 계약 및 임차인의 문제 96
6. 공매 취소 및 반환 97

5. 부동산 공매에서 유의사항 100
1. 부동산의 법적 상태 파악 101
2. 가격 평가 101
3. 공매 조건 숙지 101
4. 추가 비용 고려 101
5. 현장 점검 101
6. 입찰 후 주의사항 101
5.1. 공매 물건의 조사 방법 102
1. 캠코 온비드, 법원 공매 정보 확인 102
2. 권리분석 102
3. 공매 공고문 및 입찰 조건 확인 103
4. 현장 방문 및 물리적 상태 점검 103
5. 전문가의 도움 받기 103
6. 기타 정보 조회 103
7. 온라인 공매 시스템 활용(https://www.onbid.co.kr) 104
8. 물건에 대한 시세 및 투자 분석 104
5.2. 물건의 상태와 법적 상태 점검 105
1. 물건의 상태 점검 105
1.1. 외관 점검 106
1.2. 내부 점검 106
1.3. 주변 환경 106
1.4. 주택 임대 및 사용 가능 여부 106
2. 법적 상태 점검 106
2.1. 등기부등본 확인 107
2.2. 공매 공고문 및 입찰 조건 검토 107
2.3. 권리분석 보고서 및 전문가 도움 107
2.4. 세금 및 미납금 확인 107
2.5. 법원 판결 및 경매 기록 107
5.3. 공매 입찰 시 전략과 팁 109
1. 예산 및 상한가 설정 110
2. 시세 파악과 시장 분석 110
3. 권리 분석 철저히 하기 110
4. 현장 방문 및 물리적 상태 점검 110
5. 입찰 시간과 방식 파악 110
6. 경쟁자 분석과 입찰 전략 110
7. 입찰 보증금 준비 111
8. 법적 문제 해결 능력 확보 111
9. 낙찰 후 절차 이해 111
10. 다양한 공매 물건을 분석하기 111
5.4. 부동산 공매에서 발생할 수 있는 리스크와 관리 113
1. 법적 리스크 113
1.1. 임차인 문제 113
1.2. 저당권 및 압류 113
1.3. 세금 체납 113
1.4. 소송 및 법적 분쟁 114
2. 물리적 리스크 114
2.1. 건물 노후화 및 수리비용 114
2.2. 위치 및 환경 문제 114
2.3. 자연재해 및 환경 위험 114
3. 재정적 리스크 115
3.1. 입찰가 초과 115
3.2. 보증금 및 잔금 납부 115
4. 전문가 부족 115
4.1. 법률 전문가 부족 115
4.2. 건축 및 공학적 전문가 부족 115

6. 부동산 공매 실전 사례 분석 118
1. 기본 공매 절차 118
2. 실전 사례 분석 118
3. 공매 투자 전략 119
4. 부동산 공매에서의 위험 요소 119
6.1. 실제 부동산 공매 사례 분석 121
사례 1: 수도권 아파트의 공매 122
사례 2: 지방 시골지역 토지의 공매 122
사례 3: 상업용 빌딩의 공매 123
결론: 부동산 공매에서의 투자 전략 124
6.2. 성공적인 공매 투자 사례 125
1. 서울 아파트의 공매 투자 사례 126
2. 지방 상업용 건물의 공매 투자 사례 127
6.3. 실패 사례와 교훈 130
실패 사례 1: 지방 아파트의 공매 실패 130
실패 사례 2: 상업용 건물의 공매 실패 132
결론: 부동산 공매 실패에서의 교훈 133

7.부동산 공매의 경제적 효과 136
1. 자원 재배치 137
2. 채무자 회생 가능성 137
3. 경쟁 촉진 및 가격 결정 137
4. 경제적 불안정성 137
5. 금융 시스템에 미치는 영향 137
6. 세수 증가 137
7. 사회적 갈등 137
7.1. 공매가 시장에 미치는 영향 139
1. 부동산 가격 하락 140
2. 공급 과잉 현상 140
3. 시장의 가격 신호 140
4. 수요자 및 투자자의 접근 변화 140
5. 지역 경제에 미치는 영향 140
6. 금융 시장의 리스크 140
7. 투기적 투자 및 단기적 변화 140
8. 시장 불안정성 증대 140
7.2. 공매를 통한 투자 기회 분석 142
1. 공매를 통한 투자 기회의 장점 143
1.1. 저렴한 구매 가격 143
1.2. 시세 차익 143
1.3. 법적 우위 (선순위 채권) 143
1.4. 투자 다변화 143
2. 공매 투자에서의 리스크와 단점 143
2.1. 법적 및 행정적 복잡성 144
2.2. 부동산 상태 불확실성 144
2.3. 경쟁과 가격 형성 144
2.4. 자산 회수 어려움 144
2.5. 지역 및 시장 특성의 변화 144
3. 투자 전략 145
3.1. 철저한 조사 145
3.2. 시장 동향 분석수 145
3.3. 예산과 리스크 관리 145
3.4. 장기적인 투자 계획 145
7.3. 공매와 자산관리 147
1. 공매와 자산 관리의 관계 148
2. 자산 관리에서 공매의 활용 방법 148
2.1. 유동화 전략 148
2.2. 리스크 최소화성 149
2.3. 효율적인 자산 배분 149
2.4. 세금 효율성 고려 149
3. 공매를 통한 자산 관리의 리스크 150
3.1. 부동산 상태 불확실성 150
3.2. 가격 예측의 어려움 150
3.3. 법적 문제 150
3.4. 시장 변동성 150
4. 공매 자산 관리 전략 151
4.1. 전문가의 조언 활용 151
4.2. 법적 검토 및 실사수 151
4.3. 시장 분석 및 가격 예측 151

8. 부동산 공매 관련 법률 및 정책 153
1. 부동산 공매의 개념과 절차 154
2. 부동산 공매 관련 주요 법률 154
3. 부동산 공매 절차 154
4. 부동산 공매의 특성 155
5. 부동산 공매에 대한 정책적 접근 155
6. 주요 쟁점 및 해결 방안 155
8.1. 공매 관련 법률 157
1. 국세징수법 157
2. 민사집행법 158
3. 지방세법 158
4. 법원경매법 159
5. 공매 및 경매에 관한 특례법 159
6. 부동산 실거래법 159
7. 부동산 거래신고법안 160
8. 부동산 공매 관련 분쟁 및 법적 대응 160
8.2. 공매 제도의 변화 및 최신 정책 162
1. 공매 제도의 주요 변화 162
2. 최근 공매 관련 정책 동향 164
3. 기대되는 정책 변화 165
8.3. 부동산 공매의 법적 쟁점과 대응 방안 167
1. 공매 절차의 적법성 167
2. 공매 낙찰자의 권리와 의무 168
3. 공매 부동산의 하자 및 숨겨진 문제 168
4. 공매 부동산의 환매권 문제 169
5. 공매와 관련된 입찰자의 권리 침해 170

9. 부동산 공매 Q&A 172
1. 부동산 공매란 무엇인가요? 172
2. 부동산 공매는 어떻게 진행되나요? 172
3. 부동산 공매에 참여하려면 어떻게 해야 하나요? 172
4. 공매와 경매의 차이점은 무엇인가요? 173
5. 부동산 공매의 장점은 무엇인가요? 173
6. 부동산 공매에서 주의해야 할 점은 무엇인가요? 173
7. 부동산 공매에서 낙찰을 받으면 어떤 절차가 있나요? 173
8. 공매에 실패하면 어떻게 되나요? 173
9.1. 자주 묻는 질문 174
1. 부동산 공매란 무엇인가요? 175
2. 부동산 공매에 어떻게 참여하나요? 175
3. 공매와 경매의 차이점은 무엇인가요? 175
4. 부동산 공매의 장점은 무엇인가요? 175
5. 부동산 공매에서 주의할 점은 무엇인가요? 175
6. 공매 부동산에 임차인이 있을 경우 어떻게 되나요? 176
7. 공매에서 낙찰이 되면 어떻게 해야 하나요? 176
8. 공매 낙찰 후 대금을 납부하지 않으면 어떻게 되나요? 176
9. 공매에서 유찰된 부동산은 다시 매각되나요? 176
10. 공매 부동산의 권리 관계는 어떻게 확인하나요? 176
11. 공매에서 입찰 보증금은 얼마나 되나요? 176
12. 공매 부동산에 대한 현장 실사는 어떻게 하나요? 177
13. 공매 부동산의 입찰은 어떻게 이루어지나요? 177
14. 공매 부동산의 세금 체납 내역을 알 수 있나요? 177
9.2. 공매 절차에 대한 실무적 조언 178
1. 공매 공고문 및 관련 자료 분석 178
2. 현장 실사 및 주변 조사 179
3. 입찰 보증금과 입찰 전략 179
4. 입찰 시 주의사항 179
5. 권리분석 및 법적 확인 180
6. 낙찰 후 절차 및 대금 납부 180
7. 리스크 관리와 시나리오 분석 180
8. 전문가의 도움 받기 181
9.3. 참가자 의견 및 토론 181
1. 공매 시장의 매력 vs. 리스크 181
2. 입찰 전략: 공격적인 입찰 vs. 보수적인 입찰 182
3. 권리 분석의 중요성: 전문가와의 협력 183
4. 임차인 문제와 명도 절차 183
5. 공매 부동산의 시세와 매각가 차이 184
6. 공매 투자에 대한 윤리적 고민 184
참고 문헌 187

출판사 서평

부동산 공매 실무는 부동산 공매를 처음 접하는 사람부터 전문가까지 모두에게 유용한 실용적인 안내서를 제공합니다. 이 책은 부동산 공매의 개념부터 시작하여 절차, 참여 조건, 낙찰 후의 과정, 리스크 관리 등 전반적인 내용을 아우르며, 실제 사례를 통해 독자가 쉽게 이해할 수 있도록 구성되어 있습니다.

실용적이고 체계적인 구성: 책은 부동산 공매의 모든 단계를 체계적으로 설명하여 초보자부터 전문가까지 쉽게 따라할 수 있도록 구성되었습니다.

실전 사례 분석: 다양한 사례를 통해 실제 상황에서의 적용 방법을 이해할 수 있습니다. 이는 이론적인 설명을 넘어 실무에서 어떻게 적용되는지에 대한 중요한 통찰을 제공합니다.

법적 지식 제공: 공매 관련 법률과 최신 정책에 대해 상세히 설명하며, 법적 쟁점과 대응 방안을 제시해 법적 리스크를 최소화할 수 있는 방법을 알려줍니다.

리스크 관리: 공매에서 발생할 수 있는 리스크와 그에 대한 대응 방법을 구체적으로 설명하여, 독자가 실수 없이 투자할 수 있도록 돕습니다.

부동산 공매 실무는 부동산 공매에 대한 포괄적인 정보를 제공하며, 공매에 참여하고자 하는 사람들에게 실용적인 지침서가 될 것입니다. 이 책은 공매의 모든 절차를 명확히 설명하고, 실제 사례를 통해 독자가 공매 투자에서 성공할 수 있도록 돕는 실용적인 가이드입니다. 법적 쟁점이나 리스크 관리에 대한 유용한 팁도 제공하여, 공매에 대한 이해를 높이는 데 큰 도움이 됩니다. 부동산 공매에 대해 배우고자 하는 사람들에게 강력히 추천할 수 있는 책입니다.

추천 독자층

부동산 공매에 처음 참여하고자 하는 초보자
부동산 투자에 관심이 있는 사람
부동산 관련 법률이나 정책을 이해하고자 하는 사람
공매 전문가로 성장하고 싶은 사람

작가정보

저자(글) 홍영호

홍영호
BTR 부동산 연구원 원장