경기도 부동산의 힘(특별부록 '경기도 부동산 보물 지도' 포함)

서울을 넘어설 잠재력, 기회의 땅에 주목하라

김학렬 지음

에프엔미디어 2025년 01월 23일 출간 국내도서 : 2025년 01월 01일 출간

작품소개

책소개

경기도 부동산시장을 넓고 또 깊게 분석하면서 투자 기간, 목적, 크기에 따른 개별적인 투자 전략까지 세밀히 짚어주는 책. 저자는 닉네임 ‘빠숑’ 하나로 더 이상 설명이 필요 없는 인물이지만, 최근 생성형 AI(챗GPT)도 국내 최고의 부동산 전문가로 꼽아 화제를 모으기도 했다. 그는 서울은 너무 비싸서, 지방은 불안해서 막막해하는 내 집 마련 실수요자와 아파트 투자자에게 경기도야말로 서울을 대체하면서 성장 잠재력이 높은 최적의 대안이라고 말한다.

책은 과천, 성남 등 원조 신도시부터 남양주 왕숙, 부천 대장 등 3기 신도시까지 경기도 26개 핵심 지역의 특성과 개발 현황, 투자 포인트 등을 샅샅이 조사하고 각 지역에 맞는 투자 전략을 제시한다. 또 GTX 노선(A~F)의 의미와 영향력을 분석하면서 교통 호재가 경기도 부동산시장에 불러일으킬 바람을 한발 먼저 내다보면 큰 기회를 잡을 수 있다고 조언한다.

전자책에서는 핵심 지역 22곳의 투자 정보를 담은 특별부록 ‘경기도 부동산 보물 지도’를 본문 마지막에 추가해 책의 가치와 실용성을 한층 더 높였다. 재개발, 재건축, 리모델링 등 정비사업이 진행 중인 단지 각각의 상태뿐 아니라 소규모 정비사업과 가로주택정비사업까지 표시했다. 교육, 교통, 생활 인프라가 잘 갖추어진 살기 좋은 아파트를 한눈에 알아볼 수 있으며, 현장 답사 때 휴대용으로도 유용하다.

목차

프롤로그 | 기회의 땅을 선점하라!

1부 경기도를 알아보자
1. 위치와 교통
위치 | 교통
2. 개발과 성장의 씨앗
산업단지 | 첨단연구단지

2부 경기도 아파트시장
1. 가격 변동
오르는 이유 | 떨어지는 이유
2. 지역별 개발 프로젝트
경기도 남부 | 경기도 북부 | 경기도 동부 | 경기도 서부 | 경기도 부동산의 차별점
3. 경기도의 재건축·재개발
경기도의 정비 사업 | 정비 사업 투자 전략 | 경기도 재건축 투자

3부 현명한 투자 전략
1. 투자 기간에 따라
주요 목표와 지역 | 입지, 상품, 가격 정하기
2. 투자 목적에 따라
실거주 목적 | 투자 목적
3. 평형대별 투자 가치
평형대별 수요 | 평형대별 인기 지역
4. 초보 투자자를 위하여
일자리(직주근접 수요) | 교통(서울 접근성과 GTX) | 학군(명문 학교와 교육 인프라) | 상권(생활 편의성) | 환경(자연환경과 주거 쾌적성) | 부동산 정보 찾기

4부 핵심 투자 지역
1. 0기 신도시
과천 | (구)성남 | (구)안양 | (구)부천 | 의정부
2. 1기 신도시
분당 | 일산 | 평촌 | 산본 | 중동 | 1기 신도시 투자 전략 정리
3. 2기 신도시
판교 | 동탄 | 광교 | 김포 한강 | 위례 | 운정 | 양주 | 별내 | 다산 | 삼송 | 평택 | 2기 신도시 투자 전략 정리
4. 3기 신도시
남양주 왕숙 | 하남 교산 | 고양 창릉 | 부천 대장 | 과천 과천 | 3기 신도시 투자 전략 정리

5부 규제와 전망
1. 규제와 대응
규제의 종류 | 규제 인식과 대응 | 규제 지역과 비규제 지역의 투자 전략
2. 경기도 부동산의 미래 전망

부록
[1] 부동산 투자 성공 사례와 실패 사례
[2] 질문과 답변
[3] 경기도의 일자리와 통근·통학

에필로그 | 서울을 넘어설 경기도의 잠재력
특별부록 | 경기도 부동산 보물 지도(김포, 파주, 고양, 양주, 의정부, 남양주, 구리, 하남, 성남, 용인, 과천, 의왕, 수원, 안양, 부천, 광명, 시흥, 안산, 화성, 평택시 수록)

책 속으로

서울은 이제 물리적인 확장이 불가능하다. 게다가 서울로 진입하려는 대기 수요층 때문에 계속해서 압도적인 위상이 유지된다. 그래서 서울은 시세가 높고, 경제적인 능력이 부족하면 진입 자체가 어렵다. 이런 서울의 장점과 단점을 완벽하게 보완하는 곳이 바로 경기도다. 경기도는 여전히 확장이 가능하다. 도시 지역 내에서도 확장이 가능하고, 비도시 지역까지 포함하면 당분간 무한 성장이 가능하다. 그리고 실제로 가장 왕성하게 성장하는 지역이기도 하다. (10쪽, 프롤로그)

GTX 노선은 평균 시속 약 100km로 운행되어 경기도와 서울 간의 이동 시간을 대폭 단축한다. 예를 들어 GTX-A 노선을 이용하면 파주 운정에서 서울 삼성역까지 약 20분 만에 이동할 수 있다. 기존 지하철과 광역버스로는 상상하기 힘든 빠른 속도다. 이렇게 출퇴근 시간이 대폭 줄어들면서 서울로 출퇴근하는 직장인 수요가 경기도로 확대될 것이며, 이로 인해 서울 주거 수요가 경기도로 분산될 가능성이 높다. (28쪽, 1부 경기도를 알아보자)

경기도는 단순히 서울 배후 주거지라는 역할을 넘어서 자족형 신도시를 중심으로 한 경제 허브로 성장하고 있다. 판교 테크노밸리, 광교 테크노밸리, 평택 고덕신도시, 용인 반도체 클러스터 등은 첨단산업단지와 주거지가 결합된 미래형 도시로 고소득 전문직 종사자들이 늘어나는 핵심 투자처다. 이러한 첨단산업단지와 주거지가 결합된 지역은 임대 수요와 시세 상승 가능성이 매우 높아서 중장기적 투자 가치가 크다고 평가된다. (84~85쪽, 2부 경기도 아파트시장)

단기 투자는 서울과의 교통망 확충이 예정된 지역(광명, 고양 덕양구, 의정부)에서 소형 아파트나 재건축 예정 아파트를 중심으로 빠른 시세 차익을 노리는 것이 유리하다. 중기 투자는 신도시 개발 지역(남양주 왕숙, 평택 고덕, 하남 미사강변)에서 중대형 아파트나 신축 아파트 분양권을 중심으로 안정적인 시세 상승을 기대할 수 있다. 장기 투자는 재건축 가능 지역(성남 분당, 용인 처인구)이나 산업단지 인근(용인 반도체 클러스터, 평택 고덕)의 임대 수익형 부동산에 투자하여 장기적인 개발이익과 임대 수익을 동시에 기대하는 것이 좋다. (109쪽, 3부 현명한 투자 전략)

과천주공 단지들은 최근 재건축이 진행되며, 재건축 이익이 크기 때문에 장기적인 시세 상승이 기대된다. 특히 1단지와 8단지 등은 고급 브랜드 아파트로 재건축이 완료되었고 투자 가치가 높다. 7단지 같은 재건축 초기 단계 아파트에 투자하면 향후 재건축 완료 후 프리미엄 시세 차익을 기대할 수 있다. (144쪽, 4부 핵심 투자 지역)

GTX-A 노선이 운정신도시의 핵심 교통 호재다. 2028년 전체 개통 예정인 GTX-A 노선은 운정역을 통과해 서울역과 삼성역까지 빠르게 연결되어 서울 도심 접근성을 대폭 강화할 것이다. 또한 경의중앙선과 서울 지하철 3호선 연장이 예정되어 서울 북서부와의 연결이 개선될 것이다. 이는 직주근접성을 높여, 서울로 출퇴근하는 직장인 수요를 흡수하는 데 중요한 요인이 된다. (249쪽, 4부 핵심 투자 지역)

투자자 G는 GTX-D 노선 개발 소식만 믿고 김포의 한 아파트에 투자했다. 당시 김포는 비규제 지역으로 대출 조건이 유리해, 자본을 크게 투자하지 않고도 아파트를 매입할 수 있었다. 그러나 GTX-D 노선이 계획대로 진행되지 않고 노선의 일부가 축소되면서 교통망 개선이 예상보다 지연되었다. 이에 따라 아파트 가격 상승 기대가 줄었고, 투자자는 미래 가치가 불투명해진 아파트를 보유한 채 자산 유동성 문제를 겪게 되었다.
교훈: 개발 계획은 항상 변경될 수 있다. 정부의 정책 변화, 시장 상황에 따라 개발 일정이 지연되거나 변경될 수 있음을 염두에 두어야 한다.
리스크 관리 방안: 확실한 교통 호재가 이미 반영된 지역에 투자하거나, 교통망 확충이 이미 진행 중인 곳에 투자하는 것이 안전하다. 하나의 개발 호재에 의존하지 말고 다양한 요소(상업 인프라, 직주근접, 생활 편의성 등)를 고려하여 다각적으로 평가한 후 투자 결정을 내린다. 특정 지역에 과도하게 의존하는 것을 피하고, 여러 지역에 걸쳐 위험을 분산하는 것이 좋다. (363~364쪽, 부록 | 부동산 투자 성공 사례와 실패 사례)

질문: 3기 신도시에 지금 투자해도 괜찮을까?
답변: 3기 신도시는 2025년 이후 본격적으로 입주하며, 장기적으로 서울 인구 분산과 주택 수요 충족을 목표로 한다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등은 신도시 개발 초기 단계로서 주거와 상업 인프라가 동시에 조성되고 있기 때문에 중장기적인 시세 상승을 기대할 수 있다. 초기 투자 시점에는 인프라가 완비되지 않아서 다소 불편할 수 있으나 개발이 완료되면 주거 편의성이 크게 개선된다. 특히 교통망 확충(예: GTX, 지하철 연장)과 함께 실거주 수요가 꾸준히 발생할 가능성이 높으니 선제적 투자는 장기적으로 큰 시세 차익을 가져다줄 수 있다. (370~371쪽, 부록 | 질문과 답변)

출판사 서평

“미래 가치가 확실한 곳, 경기도에서 찾는 기회와 가능성!”

부동산 투자의 핵심 키워드인 입지, 수요, 상품을 놓고 볼 때 서울이 최고라는 것은 두말할 필요도 없는 얘기다. 그러나 서울 부동산은 누구나 편하게 접근할 수 있는 곳이 아니다. 가격 때문이다.

가격이 문제라면 내게 맞는 가격대의 상품이 있는 곳으로 가면 된다. 그렇게 하자면 지방이 답이다. 그러나 지방 부동산을 보는 눈을 가지려면 더 많은 공부가 필요하다. 시장의 흐름과 수요 공급의 관계를 읽는 안목이 있어야 하고 입지와 상품을 분석할 수 있어야 한다. 한마디로 서울로 가자니 비싸고, 지방으로 가자니 불안하다.

그렇다면 대안은 없는 걸까? 있다. 바로 경기도다. 경기도는 수도권의 인구 분산과 신도시 개발, 교통망 확충, 고속 성장하는 지역 경제까지 다양한 가능성과 기회를 품고 있다. 그러므로 부동산에 관심을 둔 이들에게 경기도는 도전과 성공이 교차하는 무대가 될 것이다.

그렇다면 구체적으로 경기도 어디를 눈여겨봐야 할까? 여기 경기도 부동산에 대한 빠숑의 친절하고 자세한 분석과 설명이 있다. 그에 덧붙여 상황과 목표에 맞는 현실적인 투자 전략까지 구체적으로 제시한다. 자, 빠숑과 함께 경기도에서 미래 가치를 찾자!

빠짐없이 살펴본 26개 신도시

넘치는 서울 인구를 감당하기 위해 시작된 신도시 개발은 1970년대 과천과 성남 등 원조 신도시에서 시작해 2020년대 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시까지 이어졌다. 저자는 경기도에 위치한 총 26개 신도시의 주요 특성과 개발 현황, 투자 포인트를 빠짐없이 조사한 뒤 각 신도시의 특징에 맞는 투자 전략을 제안한다.

서울 접근성을 중심으로 출퇴근과 이동 동선을 고려하여 투자 적격지 찾는 법을 터득할 수 있다. 또한 개발 시기가 오래되어 재건축이 추진 중인 지역, 노후화된 시설로 인해 재개발 가능성이 예측되는 지역을 살펴보고 투자 방향을 모색해도 좋을 것이다.

교통 호재, 특히 GTX를 통해 내다보는 경기도 부동산의 판도 변화

경기도가 서울을 넘어 더 큰 가능성을 품을 가장 큰 이유는 교통망이다. 이미 경기도와 서울 사이는 전철과 도로망이 촘촘하게 잘 구축되어 있지만 서울 중심까지 20여 분대로 돌파하는 GTX의 신설은 경기도에 새로운 변화를 가져오고 있다.

GTX-A 노선의 개통을 시작으로 B 노선과 C 노선이 개통을 예고하고 있고 D, E, F 노선도 서서히 윤곽을 그리는 중이다. 이러한 교통 호재가 경기도 부동산시장에 불러일으킬 바람을 한발 먼저 내다보고 준비한다면 그 어느 때보다 큰 기회를 잡을 수 있을 것이다.

니즈에 맞춘 다양한 투자 전략 제시

성공 투자라는 방향은 같을지라도 투자자마다 놓인 상황과 도달 목표는 각각 다르다. 생애 최초 내 집 마련 시기를 눈앞에 둔 사람과, 좀 더 여유 있는 노후를 위해 미래의 가치를 찾는 사람의 관심은 다를 수밖에 없다. 저자는 이런 다양한 투자자의 니즈를 고려해서 각자 목표에 맞는 투자 전략을 선택할 수 있도록 다양한 선택지를 제공한다.

2년 이내에 수익을 내려는 단기 투자, 2~5년 사이에 수익을 내고자 하는 중기 투자, 5년 이상의 기간을 보고 투자하는 장기 투자의 세 가지로 기간을 나누고 기간별로 취할 전략과 주목할 지역, 주목할 상품, 가격 전략까지 제시한다.

또 실거주 목적인지 투자 목적인지에 따라 달라져야 하는 전략과 지역을 제안하고, 전용 면적 60~85㎡의 중형을 기준으로 그 이하의 소형, 그 이상의 대형에 대한 평형대별 수요층과 특징, 투자 전략을 살펴본다. 자신의 상황을 잘 고려하고 적절한 목표점을 정한다면 빠숑이 추천하는 나를 위한 투자 전략을 찾을 수 있을 것이다.

재건축·재개발 가능성으로 선점하는 미래의 투자 가치

현재 경기도 부동산의 가장 큰 이슈 가운데 하나는 재건축과 재개발이다. 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 노후 시설을 중심으로 재건축과 재개발을 추진하고 있고, 특히 노후계획도시특별법을 중심으로 선도지구 지정 발표 등의 새로운 이슈가 계속 생기는 중이다.

선도지구 지정을 통해 용적률이 향상되고 정비사업 진행 속도가 빨라지면 새로운 투자 기회가 생겨난다. 빠숑이 안내해주는 신도시별 재건축·재개발 사업 추진 현황을 눈여겨본 뒤 그로 인한 변화 가능성을 예측하고 선제적으로 투자할 것을 추천한다.

보석보다 귀한 선물, 한정본 〈경기도 부동산 보물 지도〉

책 구매자에게 특별히 한정본 〈경기도 부동산 보물 지도〉(48쪽, 올 컬러)를 별책부록으로 선사한다. 교통 호재가 많고 일자리도 많아서 꾸준히 인구가 증가할 것으로 보이는 경기도 핵심 지역 22곳의 부동산 정보를 담았다. 단순히 아파트가 많은 곳이 아니라 GTX 노선 개통, 지하철 연장, 신도시 개발 등으로 인해 더욱 주목받을 곳을 선정했으니 내 집 마련을 목표로 하는 실거주자든 투자처를 물색 중인 투자자든 모두 소장할 것을 권한다.

재개발, 재건축, 리모델링 등 정비사업이 진행 중인 단지를 조사해서 각각의 상태를 표시했을 뿐만 아니라 소규모 정비사업과 가로주택정비사업까지 나타냈으니 이 지도 한 장 한 장이 지니는 가치는 보석에 비할 바가 아니다. 핵심 투자처를 한눈에 알아볼 수 있고 교육과 교통, 생활 인프라가 잘 갖추어진 살기 좋은 아파트를 쉽게 찾을 수 있으니 부동산 답사를 나서기 전 필수 지참품이 될 것이다.

작가정보

저자(글) 김학렬

김학렬(빠숑)

스마트튜브 부동산조사연구소 및 스마트튜브 경제아카데미 대표. 네이버 공인 대한민국 부동산 분야 최강 인플루언서이며, 챗GPT가 추천하는 부동산 전문가 1위에 선정된 바 있다. 최고의 입지 전문가이자 인기 부동산 칼럼니스트로 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’ 이웃 18.6만 명, 유튜브 ‘스튜TV’ 구독자 21.5만 명을 기록하고 있다.

국내 최고의 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장으로 일했고, 지난 20여 년간 국토교통부, LH공사, 한국부동산원 등 공공기관과 GS건설, 현대건설, 삼성물산, 대림산업, 피데스개발 등 국내 대표 건설사들과 함께 1,000여 건의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했다. 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동하고 있다.

지금까지 쓴 책으로 《김학렬의 부동산 투자 절대 원칙》 《대한민국 부동산 사용설명서》 《서울 부동산 절대원칙》 《인천 부동산의 미래》 《대한민국 부동산 미래지도》 《이제부터는 오를 곳만 오른다》 《수도권 알짜 부동산 답사기》 《지금도 사야 할 아파트는 있다》 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다》 등 16권의 단독 저서와 16권의 공동 저서가 있다.