부동산, 이슈에서 벗어나기

신철 지음

한국문화사 2025년 01월 17일 출간 국내도서 : 2024년 10월 01일 출간

작품소개

책소개

대한민국 부동산 시장을 뒤흔든 정치·경제·사회 이슈와 리스크 헤지뉴스만 뜨면 심장이 '쿵!' 떨어지는 이들을 위해
부동산 흐름을 새로운 기준으로 바라보다
2021년 8월, 성남 대장동 개발에 대한 의혹을 제기하는 내용의 기사가 올라왔다. 이 사건이 사회·정치적으로 반향을 일으키며 큰 이슈가 되자 국회는 반 년도 되지 않아 도시개발법 개정안을 의결하였다.
대장동 사건으로 개정된 법률 내용으로 진행 중이었던 사업이 도시 개발구역지정에서 제외되었다. 민간 참여자 선정을 위해 공모, 우선 협상대상자 선정, 협약 체결, 법인 설립 등 3년 동안 추진된 절차가 한순간에 물거품으로 변해 약 86억 원 이상 투입된 비용이 매몰될 상황이 벌어졌다.
부동산 이슈가 생기고 그 이슈가 크면 클수록 법률로 제·개정될 확률이 높아진다. 부동산개발에 있어서 법을 인허가 과정에서의 검토 사항으로 보는 동시에 천재지변과 같은, 어쩔 수 없는 외부효과로 여기고 있다. 예상치 못한 방향으로 제·개정된 법은 부동산개발사업 추진 자체를 불가능하게 만들기도 한다.
그렇다면 부동산 이슈로 인한 법의 제·개정 사항을 미리 파악하고 리스크 헤지(risk hedge) 하여 피해를 최소화할 방법은 없을까?

목차

프롤로그
일러두기0

1부 부동산 이슈가 가져온 나비효과 (1) -부동산 개발 이슈
1. 대장동 사건은어떤 결과를낳았나
1.1 대장동: 민간 특혜 논란을 초래한 공동 도시개발
1.2 공공시행자의 민간 공동출자 법인 설립
* 2021.12. 도시개발법 개정, 2023.7. 도시개발법 개정
2. 외면당하는 부동산개발업 육성, 쌓여가는 법적 규제
2.1 미등록 부동산개발사업과 소비자 피해
2.2 부동산개발업 등록유지와 의무 연수 교육
* 2007.5. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제정/* 2021.8. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 개정
3. 부동산시장 활성화를 위한 보금자리지구 해제, 과연 효과는 어땠을까
3.1 부동산 시장 악화로 인한 광명·시흥 보금자리 지구 해제
3.2 보금자리지구 해제의 발목을 잡은 특별관리지역 지정
* 2015.1. 공공주택건설 등에 관한 특별법 개정

2부 부동산 이슈가 가져온 나비효과 (2) -사업시행자 이슈
1. 기부대양여사업, 과연 어떤 기업이 나설 수 있을까
1.1 광주군 공항 이전과 대구경북통합신공항 건설사업으로 보는 기부대양여사업의 진실
1.2 기부대양여사업에 쉬이 나서지 못하는 기업들
* 2017.4. 국유재산 기부대양여 사업관리 지침 시행/* 2023.4. 광주 군 공항 이전 및 종전 부지개발 등에 관한 특별법 제정/* 2023.4. 대구경북통합신공항 건설을 위한 특별법 제정
2. 공공시행자의 도덕적 위험
2.1 LH 사태, 3기 신도시 집단적 부동산 투기
2.2 부동산개발 시행사에 대한 규제와 도시개발사업의 장애물
* 2021.4. 공직자의 이해충돌 방지법 제정/* 2021.4. 한국토지주택공사법 개정/* 2021.4. 도시개발법 개정/* 2021.9. 공직자윤리법 시행령 개정

3부 전통적 부동산 재원 조달의 한계 -부동산 금융 이슈
1. 부동산 PF 부실화
1.1 미국 투자 은행 파산이 빚어낸 글로벌 금융위기
1.2 사실 한국에는 대형금융회사의 부실 발생 대응법이 없다
* 2020.12. 금융 산업의 구조개선에 관한 법률 개정
1.3 저축은행 의 부실 대출과 흔들리는 서민금융
1.4 부실여신 취급억제를 위한 심사 기능 및 예금자 보호 강화
*2012.7. 상호저축은행법 개정
1.5 강원도 레고랜드 부도 선언과 부동산 시장의 위축
1.6 지방재정 투자심사 요건 강화만이 답일까
* 2023.9. 지방재정법 시행령 개정안
2. REITS의 등장
2.1 리츠, 부동산개발사업 재원 조달의 새로운 길
2.2 리츠 활성화가 가져온 부동산개발 시장의 활기
* 2007.7.부동산투자회사법 개정, 2023.7. 부동산투자회사법 개정

4부 부동산, 공급자에서 수요자중심으로 -부동산 관리 이슈
1. 부동산개발 관리 강화 (1) 건물 시공 전후
1.1 이천 물류센터의 공사 현장 발생 화재와 가연성 구조로 인한 대규모 인명 피해
1.2 준공 이후 리스크 관리 확대의 필요성
* 2021.1. 중대재해 처벌 등에 관한 법률 제정
2. 부동산개발 관리 강화 (2)부동산 운영
2.1 대규모 전세 사기 발생
2.2 임차인 중심 리스크 관리 강화
* 2023.6. 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 제정
3. 부동산개발 관리 강화 (3)수요자 중심 임대주택 공급
3.1 도심 임대주택 공급 활성화를 위한 행복주택 공급 선언, 실상은?
3.2 저소득 대상 임대주택 공급 탈피와 주거 안정 목적 행복주택
* 2014.1. 공공주택건설 등에 관한 특별법 개정
3.3 '통합 공공임대주택'으로 읽는 수요자 중심 설계
3.4 인플레이션과 달라지지 않는 정부 지원비, 임대보증금
* 2020.9. 공공주택 특별법 시행령 개정

5부 부동산 리스크 헤지, 방법이 있을까? -부동산관련법 제·개정에 따른 부동산 이슈에서 벗어나기
1. 부동산 이슈에 난립하는 레카법, 이대로 괜찮은가?
1.1 법률 제·개정 메커니즘
1.2 부동산 이슈가 크면 클수록 부동산 리스크도 크다
1.3 법률 제·개정(일반법)과 특별법 제정의 차이는?
2. 부동산 이슈와 법률 제·개정은 동상이몽
2.1 민간 주도 목적 도시개발법의 민간 참여 제한
2.2 부동산개발업자는 관리강화, 부동산개발 리츠는 활성화
2.3 수요자 중심 임대주택공급은 공공시행자의 역할
3. 부동산, 이슈에서 벗어나기
3.1 부동산개발 전반에 관련 입법 모니터
3.2 관련 입법을 통한 부동산 흐름 파악
3.3 부동산개발법 규제 제·개정 예측, 어떻게 할 수 있을까?

에필로그
참고문헌

책 속으로

1부 부동산 이슈가 가져온 나비효과 (1) - 부동산 개발 이슈

1. 대장동 사건은 어떤 결과를 낳았나
1.1 대장동: 민간 특혜 논란을 초래한 공동 도시개발
2021년 9월 '◯◯도'를 통해서 당시 야당 국회의원의 '대장동 게이트 등 국정감사 요구자료' 국정감사 요청자료 문서가 접수되었다. 대장동 사건의 해당 지역인 성남시를 포함한 수도권 11개 지자체 산하 공기업의 도시개발사업 추진 현황을 제출하라는 내용이었다. 재직 중인 회사에서도 민·관공동 도시개발사업 자료를 급하게 작성 제출해야 했다.
특히 대장동 사건이 발생한 지역 지자체에는 민간사업자 공모공고에 따른 공모지침서 전문, 참여 컨소시엄 현황, 결합 도시개발사업 관련 실시계획 인가서, 민·관 공동법인 출자자 지분 현황, 공기업과 민간사업자 간 협약서, 민간사업자 선정 과정 중 우선협상대상자 선정 결과, AMC(Asset Management Company) 설립 후 비용 집행 내용 등 국정감사 요구자료가 광범위하고 구체적이었다.
대장동 사건의 핵심이 무엇이기에 당시 정치권 이슈에서 부동산 이슈인 도시개발사업으로까지 확대된 것일까?
대장동 도시개발사업은 성남시 분당구 210번지 일원에 소재한 부지로서 사업 면적은 약 917,068㎡이고, 도시개발사업 수용·사용 방식으로 민·관 공동 개발사업으로 추진되었다.
주요 사업추진 경위를 살펴보면 2014년 5월 결합 도시개발구역으로 지정 고시된 후 2015년 민간사업자 공모공고, 우선협상대상자 선정(성남의 뜰), 사업협약 체결 이후 2015년 7월 PFV를 설립하였다. 이후 사업시행자 지정 고시, 보상을 거쳐 2017년 6월 부지조성 공사를 시작하였다.
도시개발사업의 사업시행자는 국가, 지자체, 공공기관, 지방공기업 등 공공시행자 또는 민·관 공동법인이 될 수 있다.
대장동 도시개발사업은 민·관 공동법인을 설립하여 사업시행자로 지정받고 추진한 사업이다. 법인의 형태는 법인세법에 따른 PFV로써 참여 지분은 지방공사 50.1%, 민간 참여자 49.9%의 구조다. 민간 참여자 중에는 문제가 된 출자자인 ◯◯대유자산관리가 약 1%의 지분을 가지고 있었다.
그렇다면 민간 참여자를 선정하는 방법은 어떻게 될까? 2021년 12월 대장동 사건으로 도시개발법이 개정되기 이전에는 민간 참여자를 모집하는 방법은 어디에도 명시되어 있지 않았다. 따라서, '사회기반시설에 대한 민간투자법(이하 민간투자법)'에서의 민간 투자사업 기본계획 수립 절차를 준용하였다.
그 과정은 다음과 같다. 우선 공공시행자는 민간 참여자 모집을 위한 공모지침서를 작성하고 일간신문이나 회사 홈페이지를 통해 약 4개월간 공모공고를 한다. 공모공고 기간에 민간 참여자는 건설사, 금융사, 전략적 투자자 등과 컨소시엄을 구성하고 사업신청서 등을 작성한다.
다음으로 사업신청서를 접수하고 우선협상대상자 선정을 위한 심의위원회를 개최한다. 최고점수를 받은 자를 우선협상대상자로 선정한 후 약 3개월간 사업협약서 작성을 위해 협상한다. 협상이 마무리되면 사업협약을 체결함으로써 민간 참여자는 민간사업자가 된다.
이후 공공시행자와 민간사업자는 주주협약서, AMC 위탁관리 계약서(PFV 기준) 등을 작성하고 법인을 설립 후 AMC를 설립하여 도시개발사업 인허가 절차 등을 이행한다. 이러한 절차를 도식화 하면 다음과 같다.

출판사 서평

프롤로그

2021년 8월, “이재명 후보님, 주 화천 대유자산관리는 누구 것입니까?”라는 제목의 기사가 올라왔다. 성남 대장동 개발에 대한 의혹을 제기하는 내용이었다. 이 사건이 사회·정치적으로 반향을 일으키며 큰 이슈가 되자 국회는 반 년도 되지 않아 도시개발법 개정안을 의결하였다.
그 당시 나는 지방공기업 도시개발부 간부로 '◯◯ ◯◯ 복합단지 도시개발 사업'이라는 민·관 공동 PFV(project financing vehicle), 법인세법에 따른 특수목적법인, 프로젝트금융투자회사 도시개발사업을 추진하고 있었고, 기초지방자치단체에 도시개발구역 지정요청을 한 상태였다.
하지만 대장동 사건으로 개정된 법률 내용으로 해당 사업이 도시개발구역지정에서 제외되었다. 민간 참여자 선정을 위해 공모, 우선협상대상자 선정, 협약 체결, 법인 설립 등 3년 동안 추진된 절차가 한순간에 물거품으로 변해 약 86억 원 이상 투입된 비용이 매몰될 상황이 벌어졌다.
개정 법률(시행령)에는 민·관 공동 개발사업의 경우 6개월 이내에 도시개발사업 구역 지정 고시를 하지 않는다면 민간사업자 모집 절차를 재이행해야 한다는 법(시행령) 조항이 추가되었기 때문이다.
6개월 이내에 도시개발구역 지정을 받으면 될 것이라 생각할 수 있다. 그러나 기초지방자치단체는 지정권자가 '도지사'로 기초지방자치단체의 도시계획 자문, 국토교통부의 중앙토지수용위원회 심의를 거쳐 도청의 도시계획심의를 받아야 한다. 각 심의 기간은 아무리 짧아도 2개월 이상으로, 결국 6개월 내 도시개발구역 지정은 거의 불가능한 상황이었다.
추진하던 사업이 수포로 돌아가지 않게 하기 위해 도시개발법 개정안이 공포되기 전까지 지속적으로 민원을 제기한 결과 수정 입법이 2023년 7월 도시개발법 개정안으로 공포되어 본 사업을 정상적으로 추진할 수 있었다.
하지만 이처럼 부동산 이슈로 인하여 제·개정 된 법률이 수정되어 공포된 사례는 드물다.
대장동 사건이 당시 추진하던 도시개발사업에 영향을 미칠 것이라는 생각을 가져본 적은 없었다. 하지만 도시개발법이 개정되고 본 사업이 좌초될 위기까지 겪으면서 부동산 이슈가 크면 관련 법까지 제정되고 이는 부동산개발업자에게 큰 리스크가 될 수도 있다는 생각을 가지게 되었다.
부동산 이슈가 생기고 그 이슈가 크면 클수록 법률로 제·개정될 확률이 높아진다. 부동산개발에 있어서 법을 인허가 과정에서의 검토 사항으로 보는 동시에 천재지변과 같은, 어쩔 수 없는 외부효과로 여기고 있다. 예상치 못한 방향으로 제·개정된 법은 부동산개발사업추진 자체를 불가능하게 만들기도 한다.
그렇다면 부동산 이슈로 인한 법의 제·개정 사항을 미리 파악하고 리스크 헤지(risk hedge) 하여 피해를 최소화할 방법은 없을까?
부동산 이슈가 크면 사건, 사고 직후 경쟁적으로 발의되는 법안인 레커 법 현상이 일어난다.
2021년 3월 LH 사태 당시 여야가 투기 근절 법안 40여 건을 발의했다. 입법부가 사회·부동산 이슈에 빠르게 대응하는 것을 어찌할 수는 없다. 그러나 대장동 사건에 따른 도시개발법 개정이 수정 입법(재개정)된 것처럼 법안이 경쟁적으로 급하게 발의되니 부실하게 만들어지거나 기존 법들과 내용이 중복될 가능성이 크다는 문제점이 있다.
부동산개발사업은 일반적으로 개발기획, 사업타당성조사, 규모 설계, 재원 조달, 분양, 착공, 준공, 정산 등의 여러 절차를 따르며 각 절차에 오랜 시간이 소요된다.
이러한 절차를 거치며 부동산 이슈에 따른 입법의 흐름을 검토해 보면 부동산정책의 방향과 부동산 시장 상황을 유추해 볼 수 있다. 따라서 부동산개발사업 추진 시 입법사항이 초기 법률검토만이 아닌 사업 전반에 대해서 모니터링하는 것이 중요하다.
이 책에서는 부동산 법률이 재·개정된 굵직한 사건들을 되돌아보며 어떻게 모니터링할지 알아보고자 한다. 1장과 2장은 부동산개발 이슈에 따라 규제가 강화되거나 완화된 법률 제·개정 흐름(대부분 강화)을 분석하였다. 3장에서는 부동산개발금융 이슈에 따라 전통적인 재원조달 방식의 한계를 극복하는 방향으로 법률이 제·개정되는 흐름을 분석하였다. 4장에서는 부동산 관리 이슈에 따라 공급자 중심에서 수요자 중심으로 법률이 제·개정되는 흐름을 분석하였다. 5장에서는 부동산 이슈에 따라 법률이 제·개정되는 메커니즘을 검토하여 부정적 외부효과를 수반하는 이슈에 대해 리스크를 헤지하는 방향성을 제시하였다.
그리고 이 책을 집필하는 데 도움을 주신 이현근, 조명호, 김영균, 정재영 박사님께 감사드린다. 항상 나를 응원해 주시는 부모님과 가족, 아내 최미정과 딸 서연, 아들 승헌 그리고 강정규 교수님, 박대희 님, 강연경 님, 한국문화사 진나경 님을 비롯한 출판관계자 여러분에게도 깊은 감사의 말씀을 전한다.

2024년 4월 신철

작가정보

저자(글) 신철

지방공기업 개발사업 부장으로 재직 중이며 국가철도공단, 한국산업단지공단, 안양도시공사, 고양도시관리공사 등에서 부동산관련 자문위원을 맡았다.
대학에서 토목공학을 전공했고 경영학석사와 부동산학 박사학위를 받았다. 논문으로는 '부동산개발사업 사업성 분석모델에 관한연구'와 '철도시설이전사업의 효율적 개선 방안에 관한 연구'를 썼다.
리테일·대형할인점 개발업체, 건설업체 등 민간업체에서 4년, 지방공기업, 중앙공기업 등 공공기관에서 16년 이상으로 부동산 개발 분야에서 20년 이상 활동하고 있다.
도시개발사업, 공동주택개발사업, 도시재생사업, 도시계획시설사업, 택지개발사업 등을 공공사업시행 또는 민관합동개발사업방식으로 시행하였다. 최근 민관합동개발사업을 추진하면서 관련입법개정으로 사업추진이 원점에서 재검토되는 사례를 통해 부동산개발사업에 있어서 법률제정, 개정 사항도 부정적 외부효과를 크게 미칠 수 있다는 사실을 알게 되어 사업리스크(risk)를 헤지(hedge)할 방안을 고민하고 연구하게 되었다.