나는 월급쟁이 직장인에서 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되었다

꼬마빌딩 투자 노하우 A to Z

최윤미 지음

빈티지하우스 2024년 12월 19일 출간 국내도서 : 2024년 11월 29일 출간

작품소개

책소개

사람들은 건물주라고 하면 일반인과는 다른 뭔가 특별한 사람이라고 생각합니다. 저자 역시 막연히 ‘건물주가 되었으면 좋겠다’는 생각만 했습니다. 금수저도 아니고 그저 평범한 직장인이었던 저자는 부부가 영끌하여 마련한 8천만 원짜리 수도권 전셋집이 전부였습니다.
하지만 드라이브를 겸해 방문했던 아파트 모델하우스에서 계약금 100만 원이면 신축 아파트를 분양받을 수 있다는 말에 솔깃해 투자했던 아파트로 1억 5천만 원의 손해를 봤고, 저자는 본격적인 부동산 공부를 시작해 단기간에 꼬마빌딩 4채의 건물주이자 200억 원대의 자산가가 될 수 있었습니다.
《나는 월급쟁이 직장인에서 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되었다》는 평범한 맞벌이 부부였던 저자가 수도권 전세 생활에서 시작해, 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되기까지의 여정을 담고 있습니다. 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되기까지 부동산 투자의 실질적인 노하우를 담고 있는 이 책은 건물주를 꿈꾸는 모든 사람들의 앞길을 밝히는 작은 등불이 될 것입니다.

목차

지은이의 말
프롤로그

1장
나는 평범한 직장인에서
꼬마빌딩 4채의 건물주가 되었다

맞벌이 신혼부부, 부동산 투자로 1억 5천만 원을 손해보다
모두가 성공한 상승장, 나는 왜 실패했을까?
부동산 투자는 신속한 판단과 실행이 필요하다!
전세 8천만 원에서 시작해, 첫 꼬마빌딩 매수로 10억 원 가치 상승!
1년만에 투자금 회수, 무피 투자의 성공법칙!

2장
막막한 꼬마빌딩 투자,
어디서부터 시작해야 할까?

초보자도 쉽게 따라할 수 있는 꼬마빌딩 투자 7단계!
투자 목적에 따라 달라지는 꼬마빌딩 투자 전략!
나에게 꼭 맞는 꼬마빌딩 투자법은?
법인을 설립해야 할까? 개인 투자와 법인 투자 비교로 결정하라!
부동산 세금, 정확하게 알고 스마트하게 활용하자!
초보자를 위한 부동산 1인 법인 설립 가이드!
법인 설립을 위한 준비 단계
법인 설립의 절차

3장
대출을 알면
투자가 쉬워진다

내가 놓친 대출, 지금 확인해보자!
예상하지 못한 변수에 대비하라!
단계별 대출 과정 완전 정복!
꼭 챙겨야 할 대출 서류 리스트 총정리!
대출의 마법, 레버리지로 자산을 키우는 방법!

4장
발 빠른 투자자가 성공한다!
매물 찾는 투자 꿀팁

성공 투자의 필수 요소, 왜 지역 분석이 중요한가?
확실한 투자, 실패 없는 지역 선택 가이드!
매일 거래되는 지역, 여기서 기회를 잡아라!
단시간에 끝내는 스마트 매물 찾기 전략!

5장
200억 자산가가 된 비결,
꼬마빌딩 이렇게 고른다!

돈 버는 꼬마빌딩의 3대 조건!
부동산 전문가처럼, 꼬마빌딩 평가를 위한 3가지 필수 전략!
성공적인 투자를 위한 프롭테크 플랫폼 활용법!
해당 꼬마빌딩 매물은 과연 제값일까?
5분 안에 끝내는 꼬마빌딩 매물 분석법!
수익률의 진실, 우리가 놓친 함정!
내 꼬마빌딩, 적정 임대료 찾는 법!
꼬마빌딩 임장, 필수 체크리스트 및 실전 노하우!

6장
왜 같은 꼬마빌딩에서
성공과 실패가 공존할까?

꼬마빌딩 실전 거래에서 얻는 투자 인사이트!
스타들의 꼬마빌딩 투자 사례!
스타들의 투자 결과, 승패를 나눈 결정적 차이!
성공하는 꼬마빌딩 투자를 위한 3가지 핵심 전략!

7장
성공적인 꼬마빌딩 투자의
마무리 전략

부동산 고수가 전하는 실전 협상 기술!
안전한 거래를 위한 필수 서류 가이드!
잔금 전 최종 체크, 놓치면 안되는 확인 리스트!
소유권 이전 등기, 필수 서류 총정리!
부가세 처리에서 놓치면 안되는 핵심 포인트!

부록 1 꼬마빌딩에 투자할까? 지방 대형빌딩에 투자할까?
부록 2 꼬마빌딩 건물주가 되기 위한 부동산 필수 용어 20

책 속으로

이 책은 평범한 맞벌이 부부였던 저희가 수도권 전세 생활에서 시작해, 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되기까지의 여정을 담고 있습니다. 처음에는 아무런 자산도 없었지만, 저처럼 건물주를 꿈꾸는 여러분께 희망을 전하고, 부동산 투자의 실질적인 노하우를 나누고 싶습니다.
저는 지금도 더 나은 내일을 위해 매일 한 걸음씩 나아가고 있습니다. 그래서 오늘보다 내일이 더욱 기대되고, 그만큼 더 나은 미래를 만들어갈 수 있다고 믿습니다. 이 책이 여러분의 앞길을 밝히는 작은 등불이 되기를 바랍니다.
_지은이의 말

그때 놀라운 제안이 따라왔습니다. 그들은 “이 건물이 너무 마음에 들어서, 매수하신 금액보다 10억 원을 더 드리고 매수하고 싶습니다”라고 말하는 겁니다. 그 이야기를 듣는 순간, 마음속의 불안이 한꺼번에 사라졌습니다. 속으로 ‘정말 시세보다 저렴하게 샀구나’라고 생각하며, 10억 원을 더 주고라도 매수하고 싶다는 사람이 나타난 것을 보니, 내가 잘 선택했다는 확신이 들었습니다.
2년간의 공부와 끊임없는 노력 끝에 마침내 손에 넣은 꼬마빌딩 1호는 매매가 대비 80퍼센트의 대출로 진행되었습니다. 당시 대출 금리가 3퍼센트대였고, 많은 투자자들이 저처럼 풀대출을 받는 시기였습니다. 저도 레버리지 효과를 최대한 활용하기 위해 풀대출을 진행했죠.
_전세 8천만 원에서 시작해, 첫 꼬마빌딩 매수로 10억 원 가치 상승!

결국 주택 매도금과 꼬마빌딩 1호의 추가 대출금을 합쳐 꿈에 그리던 꼬마빌딩 2호를 매수하는 데 성공했습니다. 이로 인해 꼬마빌딩 1호는 추가 대출금과 매매 당시 담보 대출금이 매매가와 같아져, 결국 무피 투자(투자금을 회수한 상태)가 이루어졌습니다. 즉, 꼬마빌딩 1호는 매입 후 1년 만에 초기 투자한 원금을 모두 회수하게 된 셈이죠.
이러한 성과가 가능했던 이유는 꼬마빌딩 1호를 매입할 당시 시세보다 저렴하게 매수할 수 있었던 것이 결정적인 요인이었습니다. 부동산을 매입할 때 여러 가지 고려해야 할 요소가 많지만, 무엇보다 중요한 것은 시세보다 저렴하게 매입하는 것입니다. 이는 자산 가치를 높이기 위한 첫걸음이라고 할 수 있죠.
_1년만에 투자금 회수, 무피 투자의 성공법칙!

저도 이런 의견에 영향을 받아 처음에는 원룸이나 고시원 건물에 투자하는 것을 꺼려했습니다. 관리가 까다롭고 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다는 우려 때문이었죠. 하지만 상황이 바뀌고 금리가 인상되면서, 꼬마빌딩 1호와 2호에서 발생하는 임대수익이 금리 상승에 따른 대출이자를 충당하기에 부족하다는 점을 깨달았습니다. 결국 대출이자를 상쇄할 수 있는 고수익의 임대수익형 부동산을 찾을 수밖에 없었습니다.
고시원 건물의 임대수익률은 8~9퍼센트에 달했기 때문에, 부족한 대출이자를 충당하는 데 큰 도움이 되었습니다. 이 전략 덕분에 저는 고금리 상황에서도 대출이자를 감당할 수 있었고, 전체 포트폴리오가 더 안정적으로 운영될 수 있었습니다.
시세차익형과 임대수익형 투자 방식을 조합한 하이브리드형 투자 전략으로 대출이자보다 월임대료가 높은 상황을 만들 수 있었고, 고시원 건물의 관리도 전문 관리업체에 위탁해 큰 부담 없이 운영 중입니다.
_나에게 꼭 맞는 꼬마빌딩 투자법은?

꼬마빌딩 투자를 고려할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 매물의 적정 가치를 정확하게 평가하는 것입니다. 수십억 원이 오가는 대규모 자산인 만큼, 그 가격이 합리적인지 신중하게 판단해야 합니다. 하지만 검토할 매물이 많을 경우에는 일일이 깊이 있게 분석하기보다는 1차적으로 빠르게 선별해 나가는 것이 효율적입니다.
이를 위해 저는 매매가, 공시지가, 그리고 공시지가 10년 상승률을 기준으로 1차 허들을 설정하여 매물을 평가하는 방식을 사용해왔습니다. 물론 이 세 가지 기준은 다소 보수적인 수치라서 모두를 만족하는 매물을 찾기 어려울 수도 있습니다. 그러나 명확한 기준을 설정함으로써 투자 판단이 객관적이고 체계적으로 이루어지며, 감정에 치우친 결정을 최소화할 수 있습니다.
또한 보수적인 기준을 통해 리스크를 줄일 수 있는 방어막을 마련하게 되며, 이는 부동산 시장의 변동성에 대비한 전략적 투자 판단을 도와줍니다.
_5분 안에 끝내는 꼬마빌딩 매물 분석법!

출판사 서평

월급쟁이에서 건물주로!!
꼬마빌딩 건물주의 꿈이 현실이 되다!!

언젠가부터 “개천에서 용이 나지 않는다”는 말이 당연한 듯 세상에 퍼졌습니다. 수저론은 우리 사회의 현실을 대변하듯, 부는 대물림되고 평범한 직장인은 절대 부자가 될 수 없다고 합니다. 하지만 부모님께 물려받은 재산도 없었고, 특별히 높은 연봉을 받았던 것도 아니었던 저자가 건물주가 될 수 있었던 것은 오직 끊임없는 노력 덕분이었습니다. 오히려 금수저가 아니었기에 더 간절하게 ‘어떻게 해야 성공할 수 있을까?’를 고민했고, 그만큼 더 치열하게 노력할 수 있었습니다.
《나는 월급쟁이 직장인에서 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되었다》는 첫 번째 부동산 투자로 1억 5천만 원의 손해를 본 저자가 단기간에 꼬마빌딩 4채의 건물주이자 200억 원대 자산가가 되기까지의 과정과 꼬마빌딩 투자를 위한 모든 노하우를 담고 있습니다.

꼬마빌딩 투자 노하우 A to Z!!
꼬마빌딩 투자 7단계와 돈 버는 꼬마빌딩의 3대 조건!!

신혼 초, 드라이브를 겸해 방문했던 아파트 모델하우스에서 계약금 100만 원이면 신축 아파트를 분양받을 수 있다는 말에 솔깃해 아파트를 분양받은 것이 저자의 첫 번째 부동산 투자였습니다. 하지만 첫 번째 부동산 투자는 1억 5천만 원의 손해를 보는 것으로 끝났습니다. 이때부터 저자는 시간이 날 때마다 부동산 공부를 했고, 직장 생활의 경험을 바탕으로 자신만의 부동산 투자 노하우를 쌓아가기 시작했습니다.
저자가 1억 5천만 원의 손해를 보고 본격적으로 부동산 공부를 시작한 때는 부동산 경기가 최고점을 찍은 시점이었습니다. 이에 정부는 각종 규제책을 쏟아내기 시작했습니다. 많은 투자자들이 정부의 규제책에 원망만 하고 있을 때, 저자는 법인 투자와 상업용 부동산 투자로 투자 전략의 전환을 시도합니다. 정부 규제책은 아파트와 같은 주거용 아파트에 집중되어 있었기 때문에 상업용 부동산에는 아직 기회가 있다고 판단한 것입니다.

꼬마빌딩 투자와 같은 상업용 부동산 투자는 주거용 부동산 투자보다 좀 더 신경 쓸 일이 많았지만, 그만큼 큰 수익을 기대할 수 있었습니다. 꼬마빌딩 투자를 위한 7단계 절차를 정리하고, 개인 투자와 법인 투자 비교를 통한 수익성 분석, 돈이 되는 꼬마빌딩의 3대 조건 등을 정리하면서 저자는 저자만의 꼬마빌딩 투자 노하우를 완성합니다.
월급쟁이 꼬마빌딩 투자자로서 시간을 아끼기 위해 각종 플롭테크 서비스를 활용한 꼬마빌딩 매물 분석법과 최상의 임대수익률을 올리기 위해 적정 임대료를 찾는 노하우까지 익힌 저자는 단기간에 꼬마빌딩 4채의 건물주가 될 수 있었고, 200억 원대의 자산가가 될 수 있었습니다.

작가정보

저자(글) 최윤미

평범한 직장인으로 시작해 현재는 꼬마빌딩 4채를 소유한 부동산 투자법인 씨엘인베스트의 대표이다. 신혼 초기에 부동산 투자에 대한 부족한 지식으로 인해 실패를 경험했지만, 이를 교훈 삼아 부동산 공부의 중요성을 깨닫고 꾸준한 시장 분석과 체계적인 학습을 통해 전문성을 갖추게 되었다.
외국계 기업에서 20년간 쌓은 글로벌 비즈니스 경험을 바탕으로 데이터 기반의 투자 분석 능력을 개발해 투자 공식을 체계화했고, 이를 바탕으로 누구나 쉽게 적용할 수 있는 효과적인 투자 전략을 확립했다.
상업용 부동산 투자 컨설턴트이자 칼럼리스트로서, 근린생활 꼬마빌딩부터 다중업소 꼬마빌딩까지 다양한 상업용 부동산을 운영하며 초보 투자자들에게 구체적이고 실용적인 정보를 제공하고 있다. 또한 꼬마빌딩 투자 강사로서 투자에 관심 있는 이들에게 실질적이고 명확한 가이드라인을 제공하여 경제적·시간적 자유를 꿈꾸는 이들을 돕고 있다.

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