제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2025

박민수(제네시스박) 지음

경이로움 2024년 12월 16일 출간 국내도서 : 2024년 11월 27일 출간

작품소개

책소개

‘2024년 4월 총선’ ‘2024년 7월 세법개정안 발표’ ‘2024년 8월 부동산대책’ 등 하루가 다르게 바뀌는 부동산 세금 정책. 그러나 아직까지 내 집을 마련하지 못해 부동산 시장에 동떨어져 있는 사람이 많다. 부동산 투자를 경험하지 못한 사람일수록 집값의 움직임에만 주목할 뿐, 부동산 세금에 대해서는 공부할 생각조차 하지 않는다. 세금 공부를 무시한 채 부동산 투자를 이어가다 세법 변화를 따라가지 못하고 폭탄처럼 돌아오는 부동산 세금에 당하는 초보 부동산 투자자가 수두룩하다. 이러한 부동산 투자자들의 모습에 안타까워했던 저자는 부동산 세금 트렌드를 읽을 수 있는 『제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2025』를 기획하게 되었다.
저자는 2016년부터 부동산 시장을 분석하며 투자 기술과 절세 전략을 함께 전해왔다. 저자 역시 부동산 세금 때문에 곤란스러운 상황을 여러번 겪었기에 오랜 시간 동안 부동산 시장을 분석해 왔다. 따라서 세법에서 추론하는 정부의 의도와 트렌드가 될 절세 전략 및 부동산 투자 전략을 그 누구보다 치밀하게 연구하고 분석할 수 있었다. 무주택자나 다주택자 모두가 놓치지 말아야 할 비과세 혜택과 세금 계산 시 자주 실수하는 부분까지 모두 담았으며 앞으로 주택 수를 늘리기에 최적의 타이밍과 지역까지 담았다. 또한 부동산 투자로 일군 부를 잃지 않으며 키워간 저자의 경험을 적어내 투자 마인드셋까지 적어냈다.
대한민국에서 부동산 시장을 논하지 않고는 투자 이야기를 할 수 없다. 부동산 시장의 중요도를 너무나도 잘 알기에 저자는 매년 세법 변화와 부동산 시장의 추이를 분석하며 세금 트렌드를 시리즈 형식으로 집필할 예정이다. 『제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2025』를 시작으로 시리즈를 계속해 따라간다면 부동산 세금과 시장의 트렌드를 그 누구보다도 더 잘 이해할 수 있을 것이다.

절세 대가 제네시스박의
절세 노하우와 부동산 투자 기술까지 모두 담아냈다

부동산 투자를 이제 막 시작했거나 진행 중인 투자자들에게 절세의 길을 알려줄 책이 출간되었다. 한 해 동안 있었던 세법 정책 내용과 부동산 투자 시장 소식을 모두 공부할 수 있도록 정리한 『제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2025』에는 절세 대가로 알려진 저자의 절세 노하우와 시장에 대한 인사이트가 빠짐없이 담겨있다. 책은 구성은 저자가 부동산 시장과 세금을 공부할 때의 우선순위로 정리했다. 세법을 이해하지 못하니 세금 공부의 첫걸음조차 떼지 못한다는 사실을 잘 알기에 저자의 시각으로 해석한 세법 이야기를 책의 첫 장에 담아냈다. 세법 이해를 마쳤다면 이어서 나오는 ‘보유세’ ‘양도세 ’증여세‘의 기초와 심화 개념이 각종 자료와 함께 정리되어 있다. 세법과 개념 이해를 마쳤다면 이제 실전 투자 기술이다. 저자가 실제로 활용했거나 추천하는 부동산 투자 기술까지 체계적으로 구성했다. ’보유세를 최대한 줄이는 방법‘ ’시가 10억 원의 아파트를 가장 합리적으로 증여하는 방법‘ ’상생임대주택 특례를 이용한 비과세 전략‘ 등 이외에도 진짜 돈이 되는 부동산 절세 및 투자 기술을 배울 수 있을 것이다.부동산 투자 공부를 시작했다면 세금 공부를 지나칠 수 없다. 부동산 투자의 핵심은 세전 수익이 아닌 세후 수익의 극대화이기 때문이다. 내 집 한 채만 있더라도 부동산 세금은 그림자처럼 따라다닌다. 대한민국에서 부동산 시장의 위상을 알고 있는 투자자라면 이 책을 읽고 부동산 시장에서 이기는 투자가 무엇인지 깨닫기를 바란다.

목차

들어가는 말


1장. 세법을 이해해야 부동산 시장이 보인다

2024년 세법 개정안에서 주목해야 할 모든 것
세법 개정안에 관한 대표 질문 세 가지
이번에 주목해야 할 상속세 이슈는 무엇일까?
서울 내 아파트 17억 원까지는 상속세가 없다?
꼭 알아야 할 부동산 관련 내용은 무엇일까?
그밖에 놓치지 말아야 할 중요한 내용이 있을까?

불확실한 내용이 가득한 부동산 세금 정책
힘들 것으로 보이는 취득세 중과 완화
의문이 남는 종합부동산세 중과세율 폐지
2년 미만 단기 양도세율과 분양권 양도세율 개정 가능성
주택임대사업자와 부동산 법인 과연 개정될까?
결국 더욱 유행할 똘똘한 1채 선호 현상
개인 매매사업자 생각보다 힘들어질 수 있다?

8월 대책의 핵심, 단기 비아파트와 중장기 신축 아파트 공급
8월 공급대책 핵심은?
결국 수요 분산 혹은 억제를 위한 대책인가?
6년 단기임대 지금 해도 괜찮을까?
토지거래허가구역 더 늘어날 수 있을까?
앞으로 어떤 정책이 더 나올 수 있을까?

2장 예상하지 못한 손실을 일으키는 취득세와 보유세

상황에 맞추어 취득세를 줄이는 전략
취득세율이 높아지는 결정적인 이유
세대 기준 주택 수를 줄이는 것이 중요하다
동거봉양 합가는 별도 세대로 본다
양도세와 다른 취득세 일시적 2주택

취득세를 알면 투자 전략이 보인다
조정대상지역에서 내 집 마련을 노려라
두 번째 주택의 위치는 어디가 좋을까?
세 번째 주택 취득 시 고려할 점, 취득세율 최소 8%
취득세 주택 수 제외에 대한 오해 두 가지

보유세에 따른 부동산 자산 관리와 활용법
보유세 계산의 시작, ‘공시가격’
3주택 이상 종합부동산세 중과
공시가격은 언제 결정되는 것일까?
과세기준일 결정이 절세를 정한다

3장 부동산 절세의 핵심은 양도세다

양도세 절세의 정석 체크해야 할 두 가지
꼭 알아야 할 개념 ‘과세표준’ & ‘세율’
‘필요경비’ 과세표준의 핵심
돈 되는 필요경비란?
주택은 ‘최소 2년 이상’ 보유한 후 매각할 것
‘양도차익’ 양도세 계산 과정에서 주의할 것

양도세 계산 구조 총정리
단독명의 양도세 계산 과정은?
공동명의로 세금을 얼마나 줄일 수 있을까?

양도세 신고와 계산법
양도세 신고 주택 판매 후 언제까지 해야 할까?
비과세일 때도 신고해야 할까?
합산과세 어떻게 활용하면 좋을까?
합산과세를 통한 확정신고 계산은 어떻게 할까?
예정신고 때 확정신고로 신고해도 될까?

취득 당시 비조정대상지역인데 왜 ‘2년 거주’가 필요할까?
비과세라는데 왜 세금을 내야 할까?
‘장기보유특별공제’ 고가주택 비과세 절세 핵심
‘양도세 중과’ 실거주자와 다주택자가 절세법을 알아야 하는 이유

4장 양도세 심화편, 주택 수에 따른 절세 전략

1주택 양도세 비과세를 위한 핵심 사항 5가지
주택 수는 세대 기준이니 ‘세대분리’를 활용하자
세대를 구성할 능력이 중요한 이유
비조정지역도 2년 거주가 유리하다
‘작은 집’에 속지 말자
임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외될까?

분양권이 있는 1주택자의 비과세 전략
주택 + 주택인 경우 일시적 2주택 비과세
주택분양권도 주택수에 포함된다
주택 + 분양권 상태에서 3년 내 종전주택 처분
주택 + 분양권 상태에서 3년 경과 후 종전주택 처분
분양권 + 분양권 상태는 일시적 2주택 비과세일까?
분양권이 있는 상태에서 1년 후 주택을 취득하면?

2주택자가 되면 준비해야 할 절세 전략
2주택자가 되면 바로 세금폭탄이 떨어질까?
주택임대소득 왜 중요할까?
2주택일 때 임대소득 비과세되는 법
부부합산 주택 수 역이용하기

상황별 2주택 비과세 전략
이사/혼인/봉양/상속일 때 일시적 2주택 비과세되는 법
1주택 + 1분양권 or 1주택 + 1입주권 비과세되는 법
1주택 + 1등록임대주택 비과세되는 법
2주택 상태에서 최선의 절세 전략
보유 중인 2주택을 가지고 갈 때의 전략
2주택 상태에서 추가 부동산 취득 시 전략

다주택자는 부를 지킬 수 있어야 부자가 된다
주택 양도 시 지켜야 할 대원칙
어떤 순서로 주택을 처분해야 할까?
보유기간 재산정 폐지에 따른 절세 접근법
3주택 이상 역시 비과세 판단 기준은 동일하게 적용
처분 후 남은 2주택이 ‘일시적 2주택’인지 확인해야 하는 이유

상생임대주택 2년 연장과 활용법
상생임대주택 비과세 특례란 무엇일까?
취득 당시 조정대상지역이라면 꼭 2년 거주를 해야 비과세가 될까?
5% 이내로만 임대료 증액을 제한하면 될까?
세를 끼고 매수하는 경우에는 임대차계약이 가능할까?
다시 직전 임대차계약을 할 수 있다?
반드시 알아야 할 상생임대주택 활용 기한 2년 연장
그러면 이를 어떻게 활용하면 좋을까?

양도세 절세의 원칙 최종 정리
원칙 1: 일단 폭탄은 피한다
원칙 2: 매수할 때부터 챙긴다
원칙 3: 양도차익이 작은 물건부터 매각한다
원칙 4: 양도차익이 같거나 비슷하다면, 투자 가치가 낮은 물건부터 매각
원칙 5: 1년에 1채 혹은 2채 정도만 매각한다
원칙 6: 매도 후 2주택이 된다면 집중한다
원칙 7: 함께 살고 있는 다른 유주택 가족은 없는지 확인할 것
원칙 8: 팔고 나서 다시 구입할 물건이 보이지 않는다면 보류한다

5장 증여와 상속이 부의 이전을 실현한다

나의 유산을 자녀에게 현명하게 이전하는 방법은?
증여의 개념부터 알아보자
절세 포인트 증여세 계산 구조를 이해해야 나온다
증여재산공제 10년마다 새롭게 발생한다
증여세율 최고 50%라지만
증여세가 너무 많다면 분납 & 연부연납 활용하기
자산 이전 전략 네 가지

부담부증여 똑똑한 활용법은?
증여+양도=부담부증여, 쉬운 증여를 위해 이해는 필수다
부담부증여 3억 원 절세 or 1억 원 손해
지금은 자녀 세대 주택 수까지 따져 취득세 중과도 고려해야 한다

이월과세와 저가양수도 활용 전략은?
이월과세 무엇이고 왜 알아야 할까?
이월과세 적용할 경우 미리 알고 대비하자
부모 보유 2주택 모두 비과세가 가능할까?
이월과세 이럴 땐 오히려 세금 더 나온다

10억 원 아파트를 증여하는 가장 현실적인 방법
단순증여 하는 경우
부담부증여 하는 경우
저가양수도 하는 경우
세 가지 방법 중 가장 좋은 선택과 주의 사항

국세청은 내가 취득한 부동산 취득자금을 어떻게 파악할까?
자금출처조사는 곧 ‘증여세’ 조사다
과세당국의 무기, 소득-지출 분석 시스템
자산(주식이나 부동산 등) 취득 시 특히 주의하자
주요 적발 사례 5가지
PCI 조사는 현재진행 중?

6장 트렌드가 될 절세 기술, 개인 매매사업자와 법인사업자

제대로 알고 시작하는 매매사업자
개인 매매사업자의 정의
사업소득이 적용되는 매매사업자

매매사업자의 양날의 검
단기 매매 시 유리한 세 부담
양도세 대비 넓은 필요경비 범위
매매사업자 주요 장점 거주주택 비과세
취득세 중과는 피할 수 없다
단기 양도 시 조심해야 할 비교과세
인정받기 어려운 거주주택 비과세

부동산 정책에 따른 매매사업자 활용 전략
현 부동산 정책으로 중요해진 똘똘한 1~2채
매매사업자가 수익을 내는 기본 원리
가장 기본적인 사례
경우에 따라 달라지는 거주주택 비과세 예시
거주주택 없이 판매용 재고주택만 활용하기

자산가는 왜 법인을 세울까?
법인 운영 시 장점
법인 운영 시 단점
법인을 운영하고 싶다면 알아야 할 것들

부동산 법인 세금의 향방에 주목하라
지역과 주택 수 상관없이 중과되는 법인 취득세
법인 취득세 중과 정말 풀릴까?
법인 종부세 기본공제 미적용과 최고세율 적용
법인 종부세 올해 줄어들 수 있을까?
법인 양도세 추가 법인세 20%
부동산 법인 앞으로 어떻게 될까?

7장 기초부터 절세 노하우까지, 주택임대사업자

주택임대사업자 등록 전 필수 체크 사항
주택임대사업자가 어려운 제도인 이유
주택임대사업자 제도 왜 알아야 할까?
주택임대사업자 등록 기준
등록한 임대주택 말소법

주택임대사업자의 강력한 혜택 (1): 종부세 합산배제
종부세 혜택을 받으려면?
‘가액요건’ 종부세 혜택을 위한 핵심 요건
‘임대개시 당시’의 의미
조정대상지역에서 신규 취득한 경우의 혜택 여부
5% 임대료 증액제한에 대한 정리
주택임대사업자 종부세 합산배제 어떻게 활용하면 좋을까?

주택임대사업자의 강력한 혜택(2): 거주주택 비과세
주택임대사업자 거주주택 비과세 특례란?
보유 중인 주택을 보유하면서 비과세가 가능하다?
거주주택 비과세의 잘못된 활용
‘평생 1회’ 꼭 알아야 할 주의 사항
2019년 2월 12일 이후 취득한 주택만 있다면?

주택임대사업자 공적 의무 사항 한눈에 파악하기
공적 의무 사항에는 무엇이 있을까?
5% 임대료 증액제한
6개월 공실 괜찮을까?
보증보험 가입
그 외 알아두면 좋은 사항들

책 속으로

세법 개정안은 매년 정부가 정기적으로 내놓는 방안으로 대내외 경제 환경을 고려해 이에 맞추어 세금 제도도 약간의 변화를 주기 위해 하는 것이다. 부동산 역시 마찬가지다. 부동산 경기가 좋지 않으면 각종 세제 혜택이 나올 수 있는데 대표적인 게 과거의 ‘감면주택 제도’다. 감면주택 확인 도장을 받으면 추후 다른 주택 매각 시 감면주택을 주택 수에서 제외하고 해당 감면주택 양도세를 취득 후 5년간 100% 감면해줬다. 비록 비과세는 아니지만 상당히 큰 혜택으로 대표적으로 ‘서울 마곡’ ‘경기도 광교 신도시’ 등이 있었다. 해당 지역의 현재 부동산 가격을 보면 “그때 살 걸…!” 하는 말이 절로 나온다. 이렇듯 발표된 세법 개정안을 잘 활용하면 상당히 좋은 혜택을 누릴 수도 있다. (21~22쪽)


부동산 절세는 체계를 잘 잡는 것이 중요하다. 부동산 세금은 단계별로 구분할 수 있는데 취득할 때 내는 취득세, 보유할 때 내는 보유세 그리고 마지막으로 매각할 때 내는 양도세가 있다. 여기서 보유세는 해당 자산을 얼마나 더 보유할지 아니면 처분할지를 결정하는 세금 중 하나다. 당연히 보유세 부담이 크다면 장기간 보유하기가 힘들고, 반대의 경우라면 조금 더 느긋하게 운영할 수 있다. 따라서 보유세가 어떻게 될지 잘 살펴보아야 자산 관리가 가능한 것이다. (75쪽)


많은 사람이 실수하는 부분은 종전주택과 신규주택을 1년 이내 연달아서 취득하는 경우다. 이때는 일시적 2주택 비과세가 불가하다. 단, 2채 중 1채를 먼저 매각(이때 과세)하면 남은 한 채에 대해서는 1주택 비과세를 얼마든지 받을 수 있다. 또 취득 당시 조정대상지역이었다면 반드시 2년 거주를 해야 하는데 만약 2년 거주를 하지 않았다면 이때는 ‘상생임대주택 비과세 특례’를 중첩 적용해 활용할 수 있다. (158쪽)


당연히 투자자는 스스로 매도 기준이 있어야 한다. 필자의 매도 기준은 급전이 필요하거나 급한 사정이 있을 때 매각하거나 더 좋은 물건으로 갈아타기 위한 경우 매각한다. 첫째 경우는 일단 급한 불은 꺼야 하는 것이니 너무나 당연한 것이고, 둘째 경우는 늘 더 좋은 자산으로 갈아타고자 하는 목적이다. 그래서 필자는 상담을 온 사람들에게 “이 물건을 팔고 어떤 것을 사고 싶으세요?”라고 물어본다. 그러면 어떤 분은 “모르겠다”라고 답하는 분도 있지만 “OO아파트를 사려구요!”라고 명확하고 구체적으로 원하는 물건을 이야기하는 분도 있다. 후자의 경우에는 조금 더 공격적으로 매도 계획을 세우라고 제안하지만, 전자의 경우에는 조금 더 신중한 판단을 권하고 싶다. (212~213쪽)


매매사업자란 말 그대로 부동산을 사고파는 업인데, 매매업으로 거래하면 2년 미만 단기 양도세를 피할 수 있고 매매사업자는 부동산을 사고파는 과정에서 양도세가 아닌 종합소득세를 적용받는다. 게다가 거주주택 비과세도 적용받을 수 있는데 판매용으로 등록한 주택은 ‘재고자산’으로 인정되어 주택 수에서 제외되므로 거주주택 비과세가 가능한 것이다. 이러한 장점만 본다면 개인 매매사업자가 매우 좋게 보인다. 물론 요건을 갖추고 성실하게 매매업에 종사한 매매사업자라면 방금 언급한 혜택을 누릴 수 있다. (281쪽)

작가정보

저자(글) 박민수(제네시스박)

연세대학교에서 경영학을 전공하고 동 대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 국내 유수의 대기업에서 직장 생활을 하면서 부동산 투자를 병행했는데, 그 시작은 ‘내 집 마련’이었다. 평소에 숫자를 다루는 것을 좋아했기에 이를 부동산 투자에 접하니 자연스레 부동산 세금에 관심이 가게 되었고, 블로그에 부동산 세금 관련한 글을 하나씩 올리게 된 것이 지금의 ‘제네시스박’을 만들었다. 투자자의 관점에서 솔직하고 편안하게 알려주는 이야기에 입소문이 더해져 부동산 세금 분야 파워 인플루언서가 되었다. 19만 명이 넘는 구독자를 보유한 유튜브 ‘채널 제네시스박’과 네이버 프리미엄콘텐츠에서 부동산 세금 분야 1위 채널인 ‘제네시스박의
부동산 절세노트’를 운영하고 있다. 이 외에도 서울머니쇼 플러스, 연세대학교 경영대학 상남경영원, 서울시민대학 등에서 세금 전문가로 활동하며, 서울은 물론 전국을 대상으로 사람들에게 유용한 부동산 절세 지식과 정보를 전달하고 있다. 그 과정에서 사람들이 부동산 절세에 관해 잘못 알고 있는 점을 바로잡고 합법적인 방법으로 절세하는 게 가장 좋음을 알리기 위해 이 책 『제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2025』를 집필했다.