나는 청약 통장을 버리고 경매로 건물주가 되었다

부비게이터(이동열) 지음

원앤원북스 2024년 11월 12일 출간 국내도서 : 2024년 11월 12일 출간

작품소개

책소개

많은 사람이 부동산 투자를 시작하고 싶어 하지만 다른 투자보다 초기 자본금이 크기에 부담이 되기 마련이다. 특히 종잣돈을 아직 많이 만들지 못한 초보 투자자라면 여러모로 위축될 수밖에 없다. 상대적으로 적은 투자금으로 시작하고 싶은 투자자가 눈을 돌리게 되는 것이 바로 부동산 경매다. 부동산 경매 투자는 시세보다 저렴하게 매입할 수 있고 일반매매보다는 규제나 대출이 자유로운 등 많은 장점이 있지만, 무턱대고 시작하기에는 두려움이 느껴지는 것도 사실이다.
경매 투자를 두려움이 아닌 새로운 기회로 받아들여야 한다. 2030세대의 부동산 멘토 부비게이터가 부동산과 경매에 대한 오해와 진입장벽을 없애기 위해 나섰다. 저자는 부동산 투자를 시작할 때 경매 투자, 그중에서도 아파트 경매부터 시작해보라고 권한다. 복잡한 용어와 이론보다는 실제 투자에 필요한 최소한의 지식만을 담아 초보자들의 경매 투자를 돕고자 했다. 이 책에 투자 공부를 시작하는 방법부터 실전 경매법, 지역 분석, 전망까지 모두 담았다.

부동산 경매 투자의 첫발을 내딛기 위한 지침서
30대 건물주 부비게이터의 부동산 수업

이 책은 경매 투자에 대한 두려움을 없애고 부동산 투자를 통해 누구나 부를 이룰 수 있다는 확신을 심어준다. 1장에서는 부동산 투자를 시작하기 전 투자자의 마음을 갖는 법을 알아본다. 20대 중반부터 부동산 투자를 시작한 저자는 자신의 투자 경험과 성공 투자 사례, 공부법 등을 아낌없이 풀어냈다. 무엇보다 실행력이 중요하다는 점을 강조하며, 지금 당장 투자 공부를 시작하라고 독려한다. 2장에서는 본격적인 경매 투자 방법에 대해 알아본다. 경매 투자를 시작하려는 사람들이 가장 걱정하는 것은 권리분석과 명도일 것이다. 저자는 경매 투자에 대한 두려움을 낮추고 실전 투자에서 꼭 알아야 할 부분만 콕콕 집어 쉽게 설명한다. 3장에서는 부동산 투자에서도, 경매 투자에서도 반드시 알아야 할 지역 분석을 살펴본다. 누구나 쉽게 접할 수 있는 플랫폼을 이용해 지역 분석의 4가지 변수를 공부해보자. 4장에서는 2025년 시장을 전망한다. 어떻게 어디에 투자하면 좋을지, 그래서 지금 부동산 투자를 해도 좋을지 한번 알아보자.
변동성이 큰 부동산 시장, 철저한 준비로 위험을 줄일 수 있다. 올바른 정보와 뚜렷한 기준, 그에 따른 계획을 세워 접근한다면 부동산 투자로 부를 쌓는 것은 누구나 가능하다. 이 책이 안정적인 자산을 이루는 나침반이 될 것이다.

목차

지은이의 말

1장 인생을 바꾼 부동산 경매 투자
나는 25살에 경매를 시작했다
움직이지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다
이론은 적당히, 실행은 충분히
성공 사례 분석으로 투자에 확신을 가지자
상승이든 하락이든 지금이 시작할 때다

2장 쉬운 것부터 시작하는 경매
부동산 경매, 쉬운 것부터 합시다
그래서 경매는 무엇일까?
경매는 이렇게 진행됩니다
경매 사이트 완전 정복
3초 만에 끝내는 권리분석
낙찰 확률을 높이는 입찰가 산정법
입찰을 앞두었다면, 입찰 시 주의사항
명도가 무섭다고요? 문제없습니다

3장 부동산 투자의 본질, 지역 분석의 모든 것
경매보다 중요한 지역 분석
지역 분석의 첫 번째 변수, 입주 물량
지역 분석의 두 번째 변수, 시세 파악
지역 분석의 세 번째 변수, 미분양
지역 분석의 네 번째 변수, 청약 경쟁률

4장 2025년 부동산 시장 전망
자산 시장의 격변 속 부동산 시장 상황
아파트 시장의 규제, 투자자들의 틈새시장
부동산 상승의 끝은 어디였을까
부동산은 무조건 하락하지도 무조건 상승하지도 않는다
2025년 부동산 시장을 전망하다
그래서 부동산 투자, 지금 해도 될까요?

책 속으로

돈 되는 경매 물건은 무궁무진하다. 지금도 생겨나고 있다. 하루에도 전국에서 수백 건의 경매가 진행되고 있으며, 1년간 대략 7만여 건의 경매가 진행된다.
나는 처음에 아파트 위주로 경매를 시작했다. 가장 쉽고 환금성도 뛰어났기 때문이다. 지금도 처음 경매 투자를 시작하는 사람에게는 아파트 물건을 먼저 권유한다. 한 사이클을 먼저 아파트로 돌려보는 것이 투자금 대비 리스크가 적다고 생각하기 때문이다.
_19쪽

단 1년도 지나지 않아 경매 시장에는 보물 같은 기회가 생겼다. 경매 물건의 금액대에 따라 다르지만, 권리분석이 복잡하지 않은 단순한 물건을 기준으로 이야기하는 것이다. 한 가지 분명한 점은 시장이 반등하기 시작하면 다시 또 낙찰가는 치열해진다. 그 말은 현재 시장이 반등하지 않는 곳을 살펴보면 된다. 시장이 다시 반등하면. 사람들이 다시 경매장에 몰리기 시작하고, 낙찰가는 당연히 올라갈 것이다.
_56쪽

경매의 목적은 단순히 낙찰이 아닌 수익을 내는 것이다. 시세 조사 없이 여러 번 패찰했다고 입찰가를 올리면 일반 매매보다 비싸게 낙찰받을 위험이 있으므로, 전략을 수정해 다른 지역이나 평수를 고려하는 것도 필요하다. 무조건 낙찰받아야 한다는 마음에 조급해하지 말자.
_118쪽

그럼 저렴한 가격의 기준은 무엇일까? 나는 전고점 대비 약 30% 하락한 가격을 제시한다. 최근 하락장에서는 40% 이상 떨어진 단지도 있었지만, 일반적으로 전고점에서 30% 정도 하락한 시점이 매수에 적합한 기회가 될 수 있다고 본다. 결국 부동산 시장의 수요와 공급 분석도 중요하지만, 전고점 대비 가격의 저렴함을 기준으로 삼아 시기를 판단하는 것이 중요하다. 강남 아파트도 건물도 마찬가지다. 언젠가 가격이 조정되거나 보합이 온다. 그러다가 상승 에너지를 비축하고 다시 올라가는 것이다.
_165쪽

투자금이 적게 들어간다고 해서 반드시 좋은 투자가 되는 것은 아니다. 진정한 좋은 투자는 적은 투자금으로 높은 수익률을 안정적으로 실현할 수 있는 곳에 있다. 매수는 누구나 할 수 있지만, 매도는 원하는 대로 이루어지지 않는다. 언제나 다양한 플랜을 준비하고 최악의 상황까지 대비하는 자세가 필요하다.
_217쪽

결국 부동산 시장의 미래를 예측하기 위해서는 금리, 시장 유동성, 그리고 정부의 규제와 완화라는 세 가지 주요 요소를 살펴봐야 한다. 이 세 가지 요인이 어떻게 작용하는지에 따라 시장 심리가 달라지며, 이는 곧 가격의 등락으로 이어지게 된다.
_230쪽

작가정보

저자(글) 부비게이터(이동열)

1993년 부산 출생. 20대 초반 모델하우스 아르바이트로 부동산 투자를 접하고 1년간 부동산 투자 공부를 하면서 분양권 투자를 시작한 것이 투자의 시작이었다. 이후 부동산 경매를 배우며 무려 40건이 넘는 부동산 경매 투자를 했다.
전국 각지의 아파트에 투자했으며 아파트뿐만 아니라 공장과 NPL(부실채권), 꼬마빌딩까지 투자하는 8년차 투자자다. 2030세대의 부동산과 경매 투자를 돕고 있는 멘토로도 활약하며 수백 명 이상의 부동산 경매 제자들을 양성했다.
도시재생사업의 목표를 가지고 현재는 고려대학교 정책대학원에 재학 중이며 투자와 공부를 꾸준히 병행하고 있다.