다시 시작하는 투자

엄재웅(서경파파) 지음

아시아 2024년 11월 15일 출간 국내도서 : 2024년 05월 30일 출간

작품소개

책소개

『다시 시작하는 투자』는 투자자들을 위한 실용적이고 현실적인 가이드다. 엄재웅 작가는 외국계 부동산 컨설팅 회사에서 익힌 컨설팅 경험을 바탕으로 이 책을 썼다. 투자 아이디어 수립, 매매, 개발, 도시 재생 등 부동산의 모든 측면을 이 책에서 다룬다.
현장에서 검증된 투자 경험을 수록했으며 효과적으로 평생 써먹을 수 있는 실질적인 노하우를 담았다. 투자자의 고민에 답하고 투자 성공 가능성을 높이는 이 책은 투자자와 내집 마련을 준비하는 모두에게 필수적인 지침서다.

목차

머리말 | 하락장에도 오르는 부동산은 정해져 있다

1부. 하락장은 기회다: 오르는 부동산을 고르는 3원칙
1장. 투자는 공부가 전부다
2장. [제1원칙] 거점은 상급지가 아니다
3장. 되는 곳과 안 되는 곳
4장. 거점의 혜택
5장. [제2원칙] 투자 근거는 도시기본계획 원문이다
6장. [제3원칙] 사업성을 직접 검토하라

2부. 그래서, 얼마에 사야 하나요?: 스스로 계산하는 적정가
7장. 적정가는 ‘최저가’가 아니다
8장. 부동산 황금가격(적정가)에 매수하라
9장. 큰손이 좋아하는 부동산
10장. 하락장에도 황금가격만 알고 있다면
TIP. 2030서울생활권계획과 성수지역중심 이해하기
11장. 부동산 황금가격 파악하기
12장. 여의도 아파트 평당 1억 원은 적정가인가?
13 장. 용산 아파트 평당 1억은 적정가인가?

3부. 유망지역 가격 분석: 실전 투자 분석
14장. 1기 신도시 재건축 아파트, 일산과 분당 중 어디?
TIP. 재건축으로 천지개벽한 개포동
15장. 동대문구 장안동을 주목하는 이유
16장. 강서구 등촌동의 미래

맺는말. 지금 시작하라. 그리고 하면서 완벽해져라

책 속으로

개봉동 49번지를 콕 짚은 분은 부동산 업계와 상관없는 분야에 종사하고 있는 평범한 맞벌이 주부입니다. 이 투자자는 두 차례 암과 싸우며 생사를 넘나든 이후 부동산에 투자해야겠다고 결심했습니다. 여러 부동산 강의를 수강했으나, 저의 강의를 수강하고 나서야 도시기본계획을 깊게 파고들기 시작했습니다. 건강 악화와 미래에 대한 불안감에서 시작한 부동산 공부가 이분을 강하게 만들었고 마침내 제가 인정하는 실력자가 되었습니다. 이제부터 이분이 어떻게 개봉동 49번지에서 재개발의 실마리를 발견했는지 추적해보겠습니다._44쪽

더 큰 바보 이론’을 들어본 적이 있습니까? 경제학자인 존 메이너드 케인스 가 제시한 개념입니다. 가격 상승에 대한 기대감으로 자산을 실제 가치보다 높은 가격에 구매한 ‘바보’에게 ‘더 큰 바보’가 나타나 다시 한번 자산을 구매해줄 것이라고 믿는 현상입니다.
부동산에 적용하면 “수요에 비해 공급이 계속 부족하므로 부동산은 무조건 오를 것이다”라는 근거 없는 믿음에 해당하는데, 일종의 ‘버블’이 생긴 것과 같은 상황입니다._57쪽

부동산 황금가격을 왜 알아야 할까요? 사실 적정가를 모르더라도 투자가 가능합니다. 실제로 많은 투자자가 그렇게 하고 있습니다. 다만 더 큰 바보들이 넘쳐나는 대상승장 같은 경우에만 가능합니다. 하지만 대상승장 사이클은 약 10년 주기로 오기 때문에 오래 기다려야 합니다. 투자를 10번 해서 10번 다 성공하기는 어렵습니다. 그러나 1부에서 제시한 세 가지 원칙만 잘 숙지해도 여섯, 일곱 번은 성공할 수 있습니다. 나머지 서너 번마저 성공하고 싶다면, 그것도 최소 비용과 시간을 들이고 싶다면 반드시 적정가를 판단할 수 있어야 합니다._62쪽

그렇다면 단계별 인허가를 받을 수 있는 부동산은 무엇일까요? ‘인허가’라는 단어에서 알 수 있듯이 이 또한 ‘거점’과 관련됩니다. 결론부터 말하면 단계별 인허가를 받을 수 있는 부동산은 원칙적으로 ‘거점에 속한 재개발, 재건축 부동산’입니다. 그러나 주거지는 일반적으로 거점에 속하지 않습니다. 특히 강남구 대치동, 양천구 목동, 분당신도시, 대전광역시 둔산동과 같이 계획적으로 개발된 곳은 주거지와 상업지역 등이 철저히 분리되어 있습니다. 따
라서 단계별 인허가를 받을 수 있는 부동산에는 거점은 아니지만, 거점 인근에 있어서 연계개발이 가능한 재개발, 재건축 부동산까지 포함됩니다._94쪽

투자금이 적은 사회초년생과 그 부모님들이 현실적으로 도전해볼 만한 투자를 문의할 때가 종종 있습니다. 도시기본계획을 잘 숙지한다면 적은 돈으로도 충분히 투자할 수 있습니다. 오세훈 서울시장 취임 이후 신속통합기획과 모아타운이라는 새로운 정비사업이 도입되었습니다. 두 사업의 구체적인 방법과 선정 요건 등은 다르지만, 핵심은 두 사업 모두 ‘도시기본계획과의 정합성’을 최우선 원칙으로 삼고 있다는 것입니다._157쪽

출판사 서평

⋆⋆⋆대한민국 NO.1 도시계획 스터디⋆⋆⋆
⋆⋆⋆입지와 가격 분석법⋆⋆⋆
⋆⋆⋆유망 투자 지역 해설⋆⋆⋆

왜 내가 사면 가격이 안 오를까?
지금까지 투자에 만족하지 못했다면 ‘이 방법’으로 다시 시작해보자!
엄재웅 저자의 신간 『다시 시작하는 투자』가 출간되었다. 이 책은 현장에서 검증된 투자 경험을 수록했으며, 평생 활용할 수 있는 실질적인 노하우를 담고 있다. 투자자로서의 고민에 답하고, 투자 성공 가능성을 높이는 이 책은 모든 투자자에게 필수적인 지침서다.
급변하는 정책과 공사비 상승, 거시경제의 위기가 닥친 오늘날의 치열한 투자 환경에서 성공하려면 실현 가능한 아이디어와 질 높은 경험이 필요하다. 이 책은 실제 현장에서 디벨로퍼들이 사업지를 분석하는 방법과 함께 투자 전략을 단계적으로 제시해, 독자의 투자 수준을 한 단계 끌어올린다. 더 나아가 투자 아이디어를 현실로 구현하는 데 필요한 과거 사례들을 제공하며, 투자의 새로운 시각을 열어준다.

⋆⋆⋆압도적 후기가 증명하는 최고의 투자 전략⋆⋆⋆
“무조건 입지, 입지만 따지던 내가 달라졌다. 이제 지하철, 학군, 호재만 쫓지 않는다. 공공기관 사이트에서 진짜 정보의 가치를 발견할 수 있게 되었기 때문이다.”

“지금까지 물렸던 기억이 떠오르면서 마법 같은 순간을 만났다. 흥미진진하게 빠져들어 금방 완독했다.”

“ 짧은 기간 동안 최대 수익을 올리고 다시 투자를 시작할 수 있다는 점이 정말 매력적이다.”

“왜 지금까지 내가 산 부동산만 안 올랐는지 이제야 깨달았다.”

“나처럼 새로운 희망이 필요했던 사람들에게 꼭 필요한 투자이다.”

지난 투자에서 미끄러졌다면 다른 방식으로 새롭게 시작해보자
도시계획으로 투자하는 원칙만 제대로 알면 성공한다
입지를 고를 때는 거점 지역과 상급지의 차이를 알고 투자해야 한다. 거점은 상급지가 아니다. 상급지는 이미 오른 곳일 뿐 최고의 수익을 보장하는 투자처가 아니므로 거점 지역의 진정한 투자 가치를 파악하는 것이 중요하다. 이 책에는 서울 내 다양한 지역의 사례를 통해 그 예시와 방법론을 알려준다.
도시계획을 분석해서 거점을 찾아냈다면 직접 사업성을 직접 검토해야 한다. 언제, 얼마에 팔 수 있을지 스스로 미리 계산해보자. 철저한 사전 검토를 통해 투자 수익을 극대화하고, 리스크를 최소화하며 성공 가능성을 높일 수 있다. 이에 필요한 원칙과 사례를 이 책에 담았다.

이 책이 필요한 사람들
- 지난 부동산 상승기에 수익을 충분히 내지 못한 사람
- 수익보다 세금이 더 나온다고 느끼는 사람
- 투자 계획을 세워야 하는데 예산이 부족한 사람
- 전문가에게 의견을 구하고 싶은데 어떻게 말할지 막막한 사람
- 투자 트렌드가 궁금한 사람
- 투자를 올바르고 건전하게 배우고 싶은 사람

작가정보

저자(글) 엄재웅(서경파파)

외국계 부동산 투자회사에서 10년 이상 부동산 투자 컨설팅을 담당했다. 지금은 도시계획을 바탕으로 분석한 투자 컨설팅을 제공하는 프리랜서다. 부동산에서 가장 중요한 것은 상급지가
아닌 권력이 결정하는 정책이라는 것을 알리기 위해 칼럼을 쓰고 강의를 한다.
저자의 칼럼은 감정평가사와 디벨로퍼를 비롯한 부동산 업계 전문가들도 찾아서 읽는다고 정평이 나 있다. 컨설팅과 투자 조언 자체를 의심하던 투자자도 ‘서집달식’ 투자를 공부하면 “새로운 세상에 눈을 떴다”라고 놀라워한다. 그 비밀을 이 책 《다시 시작하는 투자》에 담았다. 이외에도 《강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다》 《수도권 비주택 투자 수업》을 썼다.