부동산인도 및 임대차 소송 실무

임대차 분쟁 해결을 위한 실전 법률 가이드

장성민 , 신동영 지음

북랩 2024년 11월 07일 출간 국내도서 : 2024년 10월 07일 출간

작품소개

책소개

임대차 계약, 그냥 서명만 하시겠습니까?
풍부한 실무 경험과 판례를 바탕으로
법적 리스크를 예방하고 소송에서 주도권을 잡는 법!

임대차 계약의 숨겨진 함정에서 벗어나
안전한 계약으로 내 재산과 권리를 지킨다!

분쟁 예방부터 승소 전략까지
부동산 및 임대차 소송 전문가 2인이 알려주는
임대차 문제 해결의 핵심 노하우와 실전 가이드

부동산과 임대차에 관한 관심이 나날이 높아지는 만큼 그에 관련한 분쟁 역시 늘어나고 있다.
우리 일상과 경제 활동과 밀접한 영역인 만큼 그에 따른 법률 지식을 갖춘다면 소중한 재산과 시간 등을 지킬 수 있기 때문에 법률 실무자는 물론 일반인에게도 필수적인 소양이라고 할 수 있다.
임대인과 임차인 모두 정확한 법률 지식을 지니고 아무런 문제 없이 계약을 체결하면 좋겠지만, 현실적으로는 예기치 못한 문제가 불거지기도 하고, 간과하고 넘어갔던 일이 문제가 되기도 한다.
이 책은 실생활에서 벌어지는 다양한 문제를 깊이 있게 다루었기 때문에 실질적인 도움을 줄 수 있다. 법률 정보는 넘쳐나지만 정확하고 실질적인 정보를 가려내는 데 오히려 애를 먹기도 하는 요즈음, 임대차 계약 전문가와 관련 상담 및 소송 전문가 두 사람이 만나 엮어낸 이 책은 계약 체결, 분쟁 예방 및 해결, 최신 판례 분석 등 실무에서 자주 발생하는 쟁점을 설명하는 데 중점을 두었었다. 때문에 임대차 관련 종사자는 물론 일반인도 곁에 두고 자주 들여다보며 활용할 수 있는 지침서가 되리라 확신한다.

목차

머리말

제1편 부동산인도 소송과 집행 실무

제1장 당사자
1. 원고
2. 피고: 소송 대상 파악8
3. 당사자의 특정

제2장 청구취지 작성
1. 부동산인도 청구
2. 철거청구
3. 수거 또는 제거
4. 무단 점유자에 대한 부당이득반환 청구

제3장 청구원인 작성
1. 기초 사실
2. 인도청구의 원인
3. 부대 청구 내용

제4장 소장 접수와 소송 진행
1. 관할
2. 부동산점유이전금지 가처분
3. 원고의 소송 진행

제5장 피고의 대응
1. 동시이행 항변
2. 임차목적물의 하자
3. 필요비, 유익비
4. 부속물매수청구권
5. 조정신청

제6장 부동산점유이전금지가처분
1. 피보전권리
2. 보전의 필요성
3. 신청서 작성
4. 가처분집행
5. 본안판결 후 승계

제7장 부동산인도 집행 실무
1. 기본 절차
2. 동시이행 의무가 있는 경우
3. 건물인도 집행
4. 토지인도 집행
5. 집행완료 후 절차
6. 집행비용

제8장 부동산인도 집행에 수반되는 문제들(실무 사례)
1. 점유자 확인이 불가능할 경우 건물인도 집행
2. 채무자의 가족이 건물인도 집행 목적물의 일부를 점유하고 임차인이라고 주장하는 경우 집행의 가부
3. 공부상 구분건물이나 현황 상 격벽이 제거되고 합체되어 구분된 형태를 알아볼 수 없는 경우
4. 집행 후 채무자의 동산 반환 요구
5. 수목의 수거 방법
6. 수목의 매각과 토지의 인도
7. 임대차계약서 없이 입실계약서를 작성하고 월단위로 사용료를 선불로 지급하면서 사용하고 있는 입실자도 독립된 점유자인가?(예: 고시원 입실자 등)
8. 심신상실 내지 심신미약 상태인 채무자가 단독으로 거주하여 건물인도 집행 시 채무자를 길거리에 두고 집행을 종료할 수밖에 없는 상황인 경우
9. 인도집행 대상 건물에 무허가 증축된 건물이 있고 제3자가 증축된 건물은 자신의 소유라고 주장하는 경우
10. 판결대로 철거집행을 강행하면 안전사고가 우려되는 경우


제2편 상가건물임대차보호법


제1장 적용범위

제2장 대항력, 확정일자, 우선변제권
1. 대항력
2. 확정일자와 우선변제권

제3장 임차권등기명령 65
1. 임차권등기가 필요한 경우
가. 임차인이 임차목적물을 계속 점유하는 경우
나. 임차건물을 인도하는 경우
2. 신청 요건
3. 관할 법원
4. 임차권등기명령 첨부 서류
5. 실무상 유의할 점
6. 보증금 반환과 임차권등기 말소
7. 상가건물 임차권등기신청 신청취지 기재례
8. 당사자 합의에 의한 임차권설정등기

제4장 임대차기간과 계약갱신
1. 임대차기간
2. 계약갱신요구권
가. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
나. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
다. 임대인이 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
3. 묵시적갱신

제5장 차임증감, 권리금
1. 차임 등의 증감
2. 권리금
가. 개요
나. 권리금의 보호 방법
다. 권리금 적용의 예외

제6장 임대차계약의 해지
1. 차임연체로 인한 해지
2. 기타 해지 사유
3. 임대차보증금의 반환

제7장 전대차
1. 상가건물임대차보호법의 적용
2. 무단전대
3. 임대인의 동의를 받은 전대차

제8장 강행규정

제9장 상가임대차계약서 작성 방법과 유의할 점




제3편 주택임대차보호법


제1장 적용범위

제2장 대항력, 확정일자, 우선변제권
1. 대항력
2. 확정일자와 우선변제권
제3장 임차권등기명령
1. 임차권등기가 필요한 경우
2. 관할법원
3. 임차권등기명령 첨부 서류
4. 실무상 유의할 점
5. 보증금 반환과 임차권등기 말소
6. 주택임차권등기 신청서 신청취지 기재례

제4장 임대차기간과 계약갱신
1. 임대차기간
2. 묵시적 갱신
3. 계약갱신요구, 갱신거절
가. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
나. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
다. 임대인이 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
라. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

제5장 차임 등의 증감 청구권

제6장 보증금 중 일정액의 보호(소액임차보증금)

제7장 임대차계약의 해지
1. 차임연체로 인한 해지
2. 기타 해지 사유

제8장 임차인의 사망과 주택임차권의 승계
1. 사망한 임차인의 상속인이 있는 경우
2. 사망한 임차인의 상속인이 없는 경우
3. 승계의 효과
4. 임차권 승계의 포기

제9장 전대차
1. 무단전대
2. 임대인의 동의를 받은 전대차

제10장 강행규정


제4편 임대차보증금반환 절차

제1장 임대차보증금 반환 소송
1. 소의 제기
2. 관할 법원
3. 임대차계약 종료/해지의 사유
가. 기간 만료
나. 묵시적으로 갱신된 계약의 해지
다. 차임 연체로 인한 해지
4. 청구금액
5. 공동임대인에 대한 청구

제2장 가압류
1. 보전처분이란
2. 임차보증금반환 소송과 가압류
3. 관할 법원
4. 가압류의 종류
가. 부동산 가압류
나. 채권 가압류
다. 자동차, 건설기계 등에 대한 가압류

제3장 부동산경매 절차
1. 경매신청
2. 배당요구종기 결정 및 공고
3. 매각 준비 절차
4. 권리신고와 배당요구
5. 배당기일, 배당이의
6. 임차인의 배당금 수령
7. 말소기준권리
가. 말소기준권리
나. 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 권리
다. 매각 후 소멸되는 권리
8. 부동산인도명령


제5편 주요 판례 20선

1. 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지
2. 상가건물임대차보호법 제10조의9 특례기간을 포함한 임대료의 변제충당 방법
3. 임대차계약 종료 후 사용, 수익하고 있는 임차인에 대한 부당이득금의 금액 산정
4. 대항력 없는 임차인의 경우, 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는지
5. 건물인도 소송비용을 임차보증금에서 공제할 수 있는지
6. 건물명도와 동시이행관계에 있는 임차보증금의 변제공탁을 함에 있어 건물을 명도하였다는 확인서를 첨부할 것을 반대급부의 조건으로 붙인 경우 변제로서의 효력이 있는지
7. 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하는지 여부
8. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지
9. 권원 없이 토지임차인의 승낙만 받고 그 지상에 식재한 수목의 소유권귀속
10. 임대차계약에 있어 임대차보증금이 담보하는 채무가 임대차관계 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지
11. 부동산임대업자가 미리 부동문자로 인쇄한 임대차계약서를 제시하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 계약서상 임대차목적물의 명도 또는 원상복구 지연에 따른 배상금 조항이 약관에 해당하고, 임차인에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로서 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 의하여 무효라고 한 사례
12. 외국인 또는 외국국적동포의 대항력 취득
13. 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위
14. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것인지
15. 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지
16. 지하도 상가운영 목적의 도로점용 허가를 받은 자가 그 상가 소유자인 시를 대위하여 불법점유자에 대하여 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수 있는지
17. 임차인이 임대차계약 종료 후 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부
18. 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지
19. 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무가 포함되는지 여부 및 임차건물 부분에서의 영업허가에 대한 폐업신고절차 이행의무도 이에 포함되는지
20. 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 되는지

책 속으로

3. 공부상 구분건물이나 현황 상 격벽이 제거되고 합체되어 구분된 형태를 알아볼 수 없는 경우
건물의 동일성을 인정할 것인지 여부는 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류 구조와 면적 등이 실제 건물과 사이에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정되는데, 위치, 구조, 평수에 차이가 있어도 건물의 대부분이 등기부 상 주소 위에 있고 그 지상에는 다른 건물이 존재하지 아니하는 등 혼동의 우려가 없다면 사회통념상 동일성을 인정할 수 있는 것이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006).
따라서 합체된 구분건물을 사회통념상 집행권원 상의 여러 개의 목적물과 동일한 것으로 볼 수 있다면 별도의 측량 등의 절차 없이 집행이 가능하다 할 것이다.
4. 집행 후 채무자의 동산 반환 요구
건물인도 집행 후 채무자가 창고업자에게 동산의 반환을 요청할 경우 채무자의 동산은 압류된 상태가 아니므로 채권자가 채무자의 반환 요청을 거절할 수는 없으나 창고업자는 유치권을 주장하여 보관비를 지급받기 전까지는 인도를 거부할 수 있다(실무상으로는 건물인도 집행 시 채권자가 3개월분의 보관료를 선납하기 때문에 창고업자는 채권자의 동의를 구하여 반환하고 있다).
보관비 외 인도집행 노무비와 운반비는 집행비용확정결정 절차에 의해 청구할 부분이므로, 채권자가 노무비와 운반비 등의 집행비용 청구를 이유로 채무자의 동산반환 요청을 거절할 수 없다.

50쪽


제1장
적용범위
1) 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 적용되며 상가건물임대차보호법과 달리 보증금액의 제한을 두지 않는다. ‘주거용’의 판단 기준은 건물의 공부상 용도, 임대차의 목적 등 여러 가지 상황을 종합적으로 판단하여야 한다.
2) 한편 비주거용 건물을 임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 주거용 건물에 해당하게 되었다고 하더라도 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용할 수 없다.
판례
대법원 1996. 5. 31., 선고, 96다5971, 판결
건물 중 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도는 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도는 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 피고가 이를 임차한 후 그 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하여 온 사실, 그 중 방 부분은 음식점 영업 시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 온 사실, 피고의 가족은 4인으로 이 사건 건물 1층 외에는 달리 주택이 없는 사실을 인정한 다음, 피고가 점유하고 있는 이 사건 건물 1층은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 판단한 사례

102쪽

2. 임차보증금반환 소송과 가압류
임차인이 최선순위 임차인이고 임차목적물의 시세가 임차보증금을 상회한다면 임차인은 임차목적물이 경매되더라도 임차보증금을 반환 받을 것이 거의 확실하므로 가압류를 할 필요가 없다.
그러나 선순위 가압류나 근저당권이 있고, 그 뒤에 임대차계약을 체결한 임차인이라면 임차목적물의 경매 시 예상 매각 가격과 자신이 배당받을 금액을 계산하여 부족할 것으로 예상되는 금액에 대하여 임대인 소유 재산에 가압류를 할 필요가 있다. 물론 배당받을 금액이 부족할 것이라는 것에 대한 소명은 임차인이 해야 한다.
3. 관할 법원
본안 소송의 관할법원 또는 가압류 할 물건이 있는 곳을 관할하는 법원
4. 가압류의 종류
가. 부동산 가압류
임대인이 임차목적물 외에 다른 부동산을 소유하고 있다면 이에 대한 가압류를 신청할 수 있다.
나. 채권 가압류
채권 가압류는 통상 임대인이 제3자에 대하여 가지는 금전채권에 대하여 압류하는 것을 말하며, 임대인의 예금계좌, 임대인이 급여소득자인 경우에는 급여, 개인사업자인 경우에는 카드매출대금 등에 대하여 가압류를 신청할 수 있다.

150쪽


여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 2005. 4. 7. 메트로개발 주식회사(이하 ‘메트로개발’이라 한다)와 사이에 메트로개발의 소유이던 비101호, 비102호를 보증금 4,000만 원, 차임 월 100만 원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 피고와 메트로개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 비101호, 비102호 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성하였고, 보증금 및 차임도 목적물별로 구분하지 아니한 채 비101호, 비102호 전부에 관하여 하나로 정한 사실, 피고는 2005. 6. 30. 비101호, 비102호 전부를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하고, 비101호, 비102호를 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 자동차정비업을 해 온 사실, 원고는 2010. 1. 21. 경매절차에서 비102호를 매수함으로써 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 그에 관한 임대인의 지위를 승계한 사실, 원고는 2010. 4. 12.경 피고에게 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 사실을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고와 메트로개발 사이에 비101호, 비102호 전부를 목적물로 하는 하나의 임대차계약이 체결되어 유지되던 중 원고가 비102호의 소유권을 취득하여 그에 관한 메트로개발의 임대인의 지위를 승계함으로써 원고와 메트로개발이 피고에 대한 공동임대인으로 되었으므로, 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 약정이 있다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 원고는 단독으로 이 사건 임대차계약 중 자신의 소유인 비102호 부분만을 분리하여 해지할 수는 없고, 원고와 메트로개발 전원의 해지의 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약 전부를 해지할 수 있을 뿐이다.

199쪽


18. 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지
대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
[구상금][공2005.7.15.(230),1120]
【판시사항】
임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)
【판결요지】
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
【참조조문】
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의3, 제3조의5, 민법 제536조

250쪽

작가정보

저자(글) 장성민

장성민 변호사는 건국대학교 법학과 재학 중 제52회 사법시험에 합격하고, 42기 사법연수원을 수료하였다. 이후 법무법인 ‘시대’에서 변호사로서의 첫발을 내디딘 그는 현재 법무법인 감명의 대표변호사로 활약하고 있다. 10년 이상의 법조 경력을 쌓아온 그는 민사, 가사, 기업 자문 등 다양한 분야에서 깊이 있는 법률 서비스를 제공하며, 법조계에서 두각을 나타내고 있다. 그는 변호사로서의 영리활동 외에도 국가지원사업 심사위원, 교원징계위 징계위원, 서초경찰서 민원자문 등 공익적 활동에 적극적으로 참여하며, 자신의 법률 지식을 사회에 환원하는 데 힘쓰고 있다. 특히, 다수의 국제적 명품 패션 브랜드와 오랜 파트너십을 구축하여, 이들의 국내 매장 입점을 위한 임대차 계약을 도맡아 처리하여 성공적으로 수행해왔다. 이 과정에서 축적된 전문성으로 부동산 인도 및 임대차 관련 소송에서 탁월한 성과를 거두며, 클라이언트들로부터 두터운 신임을 얻고 있다. 최근 범람하는 법률 정보 속에서, 정작 실무적으로 유용한 내용은 부족하다는 점을 고려하여, 부동산인도 및 임대차 소송의 일선에서 실제로 적용할 수 있는 실무 지식을 체계적으로 정리하여 본 서적을 집필하게 되었다. 그의 경험과 통찰이 담긴 이 책은, 독자들에게 실질적인 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.

저자(글) 신동영

저자 신동영은 동국대학교 경제학과 졸업 후 2016년 신한은행에 입사하여 서울동부지방법원 출장소로 발령받아 법원공탁 업무를 처리하면서 법률실무에 접근하는 계기를 맞게 되었다. 이후 미래신용정보와 서울신용평가에서는 채권관리 업무를 하며 소송 실무를 본격적으로 다루게 되었으며 탁월한 송무 감각을 인정받아 2007년 법률사무소 정률에 스카우트 되면서 각종 민·형사 소송의 실무를 맡게 되었다. 저자는 법무법인 함백과 법무법인 감명에서 10년 이상 부동산 및 임대차 관련 상담과 소송을 진행하였고, 서초동 법률업계 내에서는 ‘소송의 시작인 보전처분부터 소송의 마무리인 강제집행’까지 이어지는 전체 프로세스에 정통하다는 평가를 받고 있으며, 위와 같이 큰 틀에서 조감할 수 있는 송무 진행 능력을 통해 다수의 클라이언트로부터 전폭적인 신뢰를 얻고 있다. 부동산 인도 및 임대차소송 현장에서 그가 직접 겪고 해결해 온 다양한 사례들과 실무적인 노하우를 본 저서에 제시함으로써 일반인들이 복잡한 법률 문제를 효과적으로 해결할 수 있도록 하였다.