부동산 공매의 정석

이소라 , 김헌곤 지음

한국경제신문 2024년 10월 28일 출간 국내도서 : 2024년 10월 28일 출간

작품소개

책소개

흔히 부동산 투자를 생각하고 가장 먼저 접하는 것이 경매다. 그런데 열심히 공부하고 실제로 입찰도 해보지만 낙찰가가 기대치보다 높아 매력을 느끼지 못했다는 사람들이 적지 않다. 그런 사람이라면 공매 투자에 관심을 가져보는 게 어떨까.
이 책은 경·공매 투자 분야에서 국내 최고의 강사이자 투자자로 알려진 이소라(나땅)와 김헌곤(빌리언) 두 저자가 쓴 공매 투자서다. 두 저자는 부동산 아카데미인 ‘행꿈사’의 대표 강사이자 실전 투자자로, 《무조건 수익 내는 실전 부동산 경매》 등의 저서로 이미 수많은 독자들과 만난 바 있다.
이번 신작에서 두 저자는 행꿈사 아카데미에서 실시한 ‘3억 원 프로젝트’에 대한 이야기를 풀어냈다. 종잣돈 3,000만 원으로 2년 안에 3억 원을 만드는 프로젝트를 시행한 실제 사례를 바탕으로, 공매 투자에서 어떻게 하면 성공적으로 수익을 낼 수 있는지를 상세히 설명했다.
책의 추천사를 쓴 ‘법무법인 열린’의 정충진 변호사는, 공매 투자가 경매보다 어렵다고 여겨지는 이유로 제공되는 정보가 부족하기 때문이라고 지적했다. 그동안 공매에 대한 정보 부족으로 투자를 하지 못했다면, 이 책을 통해 기본부터 응용까지 전 과정을 착실히 배워보면 좋을 것이다. 입찰부터 낙찰, 명도, 매도, 절세까지 공매 투자에 대한 모든 지식이 실제 사례를 바탕으로 쉽고 체계적으로 잘 정리되어 있다.

목차

프롤로그 - 나는 공매로 부자가 되기로 했다

1장. 3,000만 원으로 2년에 3억 원 만들기
01. 누구나 성공 가능한 3억 원 프로젝트
02. 내가 부자가 되기로 결심한 이유
03. 첫 공매 투자로 알게 된 것들
04. 긴 명도, 짧은 매도
05. 유찰을 기다리지 않은 이유
06. 단점 있는 물건 매도하기
07. 매도해도 좋고 임대해도 좋은 물건
08. 경·공매로 1년에 1억 원 버는 아빠

2장. 왜 경매보다 공매인가
01. 목표를 낮추면 실현 가능성이 높아진다
02. 등산로에는 산삼이 없다
03. 고수들 속에서 초보가 수익을 낼 수 있을까
04. 치열한 소액 투자 경쟁에서 살아남으려면
04. 수익률을 높이는 절세 전략

3장. 공매, 이 정도만 알면 된다
01. 압류재산 공매
02. 그 밖의 공매
03. 온비드에서 공매 물건 찾기
04. 옥션원에서 공매 물건 찾기
05. 행꿈사옥션에서 공매 물건 찾기
06. 등기사항전부증명서 보는 법
07. 부동산의 가치를 나타내는 감정평가표
08. 꼼꼼히 읽어야 하는 공매 공고문
09. 공유재산 공매로 저렴하게 매장 오픈하기

4장. 권리분석 완벽 정리
01. 대항력 있는 임차인이란
02. 우선변제권이란
03. 배분 - 돈을 어떻게 나눌 것인가
04. 초보라면 아파트에 입찰하라
05. 임차인에게 보증금을 꼭 줘야 할까
06. 공매 권리분석의 3단계
07. 공매 권리분석 연습하기

5장. 입찰의 기술
01. 온비드에서 입찰하기
02. 온비드 100배 활용하기
03. 공매 투자 시 주의사항
04. 온라인에서 시세를 조사하는 방법
05. 현장에 답이 있다
06. 현장 조사의 기술
07. 두근두근 입찰가 쓰기

6장. 낙찰 이후 수익 내기
01. 최선의 대출을 찾아서
02. 미리 준비하는 명도
03. 연립·다세대 주택 명도 사례
04. 명도에 필요한 서식
05. 관리비 처리 방법
06. 임대하거나 매도하거나
07. 수익을 내려면 꼭 알아야 할 양도소득세

7장. 공매 고수의 노하우
01. 공매로 낙찰받아 경매로 팔기
02. 압류재산 공매로 신통기획 토지거래허가구역을 뚫어라
03. 남들이 못하는 걸 하라
04. 보증금 인수되는 물건으로 수익 내기

에필로그 - 가장 좋은 것에 먼저 투자하라

책 속으로

경매보다 낮은 금액에 낙찰되고 인터넷으로 입찰하는 것은 엄청난 메리트다. 생업을 유지하면서도 새로운 일에 도전해볼 수 있기 때문이다. 공매 투자를 하기 위해 지금 하는 일을 그만두어야 한다면, 수익이 나기까지 온 가족의 삶을 담보로 투자를 해야 한다. 여러분은 직장에 다녀와서 여가시간을 투자해 새로운 미래를 만들어나갈 수 있다. 처음 생각처럼 잘 풀리지 않는 시간이 오더라도 큰 고통 없이 일상을 살아갈 수 있다,
- 〈나는 공매로 부자가 되기로 했다〉 중에서

내가 행꿈사(행복한 부자를 꿈꾸는 사람들)에서 공부하기로 결심한 이유가 여기 있었다. 그러다가 행꿈사 직원이 되었고 3억 원 프로젝트를 수행해나가는 과정을 유튜브로 공개하는 미션을 맡았다. 그렇게 3억 원 프로젝트는 2021년 3월에 시작되었고, 2023년 11월에는 모든 물건을 매도하면 2억 7,000만 원을 만들 수 있는 정도가 되었다. 친구에게 종잣돈 3,000만 원을 빌리는 일부터 입찰, 낙찰, 명도, 인테리어 등 모든 과정을 유튜브 채널에 공개했다. 3,000만 원으로 2년 안에 3억 원 만들기, 지금부터 함께 시작해보자. 우선 3,000만 원은 소액이기 때문에 종잣돈이 묶이지 않아야 한다. 종잣돈이 묶이면 다음 투자를 이어나갈 수 없다. 취득세 중과가 없는 2주택까지 유지하면서 전세가 이하에 낙찰받아 전세를 놓든지 단기에 매도한다. 그러다가 보유 주택이 2주택을 초과하면 공시가격 1억 원 이하 물건을 공략한다.
- 〈누구나 성공 가능한 3억 원 프로젝트〉 중에서

공매 투자로 수익을 내보고 싶다고 생각했을 때 나는 이미 규제지역 2주택자였다. 주택수를 늘리면서 투자하기에는 세금 부담이 클 것 같아 처음부터 부동산매매사업자를 이용한 단기 매도를 목표로 세우고 물건을 검색했다. 검색 조건은 다음과 같았다. ① 취득세 중과를 피하기 위해 공시가격 1억 원 이하인 물건 ② 양도소득세 중과를 피하기 위해 비규제지역 또는 읍면지역의 3억 원 이하인 물건. 이 조건으로 검색을 하다가 경기도 파주시에서 시선을 잡는 물건을 발견했다. 가격은 다음과 같았다. (중략) 인수하는 권리 없는 깔끔한 물건이지만 임차인이 보증금을 전액 못 받는 케이스라 명도의 난도가 높을 것으로 예상됐다. 그런데 신고된 전세보증금은 시세 5,000만 원의 절반도 안 되는 2,000만 원이었고, 전입일은 2021년인데 확정일자는 1995년이었다. ‘이건 뭐지? 보증금 조금이라도 받아내려고 작업해놓은 건가?’ 하는 의구심이 들었다. 하지만 어차피 대항력이 없으니 일단 임장을 해보기로 했다. 물건지를 방문하여 초인종을 눌러봤지만 반응이 없었고 “계십니까?” 하고 문을 두드려도 반응이 없었다. 옆집도 마찬가지였다. 문앞에 택배상자가 놓여 있었는데 배송날짜가 약 6개월 전이고, 현관문에 등기우편이 왔으나 부재중이어서 돌아간다는 스티커가 붙어 있는데 그 날짜도 6개월 전이었다.
- 〈첫 공매 투자로 알게 된 것들〉 중에서

경ㆍ공매 투자를 하면서 인생에서 많은 부분이 변했다. 가장 크게 달라진 것은 이제는 예전만큼 가성비를 따지지 않는다는 것이다. 마트에서 아이들이 먹을 음식을 살 때 가격이 아닌 원산지와 성분을 보고 고를 수 있게 된 것만으로도 이미 행복하다. 수익이 날 때마다 가족여행을 가는 것도 즐겁다. 예전에는 여행 한 번 가려면 큰맘을 먹어야 했는데, 이제는 수익이 생기면 가족여행을 가면서 함께 추억을 만들고 얼른 다음 물건을 또 낙찰받고 싶다는 동기부여가 되기도 한다.
아직 부자는 아니지만 근로소득 이외의 방법으로도 돈을 벌 수 있다는 사실을 알게 되어 기쁘다. 앞으로도 계속 노력하면 지금보다 더 나은 인생을 살 수 있을 것 같다는 희망을 얻게 된 것에도 감사하다.
- 〈경·공매로 1년에 1억 원 버는 아빠〉 중에서

3억 원 프로젝트를 시작하는 물건으로 경기도 안성시 중리동 아파트를 선택한 첫 번째 이유는 수요가 분명히 있기 때문이었다. 주변에 다른 아파트가 없고 2개 단지로 구성된 이 아파트는 차로 10분 거리에 대규모 산업단지가 있었다. 산업단지 내 종사자와 인근에 거주하는 수요가 늘 있고, 직원 기숙사로 활용하기 위해서 임차를 하거나 매수하는 회사도 꾸준하게 있었다. 모든 부동산이 그렇듯이 매수할 사람이 있는지 파악하는 것이 매우 중요하다.
두 번째 이유는 적절하게 낮은 금액으로 유찰되었기 때문이다. 지나치게 낮은 금액으로 유찰되면 낙찰가가 더 높아지기 때문에 너무 높지도 낮지도 않은 최저매각가격일 때가 좋은 입찰 타이밍이다. 게다가 공시가격이 1억 원 이하라 취득세 중과 배제 대상이었다. 2021년 당시 법인을 포함하여 투자자들 사이에 공시가격 1억 원 이하의 주택을 매수하는 붐이 일고 있었다. 공시가격 1억 원 이하 물건은 시세대로 낙찰되기도 했다. 그래도 금세 2,000~3,000만 원씩 상승했기 때문에 경매에서 경쟁이 치열했다.
이 아파트는 신탁회사에서 매각하는 물건이었는데, 신탁재산 공매 물건은 신탁회사 사이트에서 검색해야 하고 아파트도 많지 않아 물건 찾기가 쉽지 않다. 검색하기도 어려운데 물건도 많지 않으니 검색하는 사람도 많지 않다. 신탁재산 공매 유찰주기는 1주일 이하로 짧아서 미처 물건을 발견하지 못하기도 한다. 이러한 이유로 시세 1억 2,000만 원이던 이 물건을 2021년 4월 9,890만 원에 낙찰받았다.
- 〈목표를 낮추면 실현 가능성이 높아진다〉 중에서

공매로 수익을 내기 어려운 경우는 두 가지다. 첫째는 공매에 대해 최소한의 공부도 하지 않은 경우다. 두 번째는 무엇에 입찰할지 기준이 없는 경우다. 실제로 해보면 수익이 나는 가격에 낙찰 가능한 물건을 찾는 일이 관건이다. 물건 찾는 일은 투자를 하는 이상 계속 해야 하는 고민이고, 고수라고 이 고민을 피해 갈 수는 없다. 더욱이 부동산을 잘 모르는 초보는 아는 지역이 한정적이고 소액으로 투자하려 하기 때문에 마땅한 물건을 찾기가 더 어렵다. 입찰을 해도 낮은 금액을 써서 여러 번 패찰하게 마련이다.
공매 투자란 물건을 고르고 권리분석을 하고 시세를 조사해서 입찰하고 낙찰받는 일이다. 이 과정을 스스로 할 수 있으면 수익을 낼 수 있다. 일반 매매는 매도자가 팔겠다는 가격에 사지만 공매는 내가 가격을 정한다. 일반 매매로도 수익 내는 사람이 많거늘 싸게 낙찰받는데 수익을 왜 못 내겠는가? 일반 매매로 수익을 내려면 미래의 가격을 예측해야 하지만 공매는 현재 시세 이하로 낙찰을 받는 것이다,
-〈고수들 속에서 초보가 수익을 낼 수 있을까〉 중에서

공매 공부를 하다 보면 임차인 입장일 때는 깨닫지 못했던 주택임대차보호법의 강력함을 느낄 수 있다. 임차인을 보호한다는 것은 임차인의 이익과 반대되는 상대방은 보호하지 않는다는 의미다. 2,800억 원짜리 공장에 채권이 5,000억 원이던 공매 사건이 기억난다. 근저당만 수천억 원이고 세금은 또 얼마나 많이 체납되었겠는가? 검찰청 압류까지 있는 사건이었지만 권리분석은 간단했다. 두려운 것은 수천억 원의 은행 근저당과 검찰청 압류가 아니다. 가장 무서운 건 선순위 임차인이다. 선순위 임차인만 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 채권자이기 때문이다.
선순위 임차인은 권리가 가장 빠른 채권자다. 임차인의 전입 이후 다른 권리자들이 생긴 것이다. 선순위 임차인은 보증금 배분을 요구해서 받든지 아니면 낙찰자에게 받을 수 있다. 선순위 임차인이 없는 사건도 있다.
-〈초보라면 아파트에 입찰하라〉 중에서

출판사 서평

‘서초동 1타 강사’ 나땅과 ‘최고의 공매 마스터’ 빌리언이
함께 쓴 똑똑한 실전 투자 노하우

현실적으로 우리는 평생 노동을 하며 살 수 없다. 언젠가는 노동 없이 소비만 하고 살아가야 하는 시간이 반드시 온다. 그때를 대비해 어떤 준비를 할 것인가. 이 책의 저자들은 ‘부동산 공매’를 추천한다.
왜 경매가 아니라 공매일까. 이유는 간단하다. 법원 경매에서는 시세의 90% 정도에 낙찰이 된다면 공매는 보통 85% 정도에 낙찰된다. 비슷한 조건일 때 공매가 좀 더 수익이 큰 셈이다. 그 외에도 공매는 법원에 가지 않고 인터넷으로 입찰하기 때문에 생업을 유지하면서도 언제든 할 수 있다는 큰 장점이 있다.
그럼에도 경매보다 공매를 하지 않는 이유는 무엇일까. 세금 체납이 있는 경우 배분이 까다롭고 명도 과정의 어려움 때문이다. 그런데 명도 부담이 없는 물건들도 있고, 비교적 명도 과정이 수월한 케이스도 많다. 그리고 알고 보면 공매가 어렵다고 느끼는 가장 큰 이유는 ‘정보 부족’에 있다.

공매 초보자라면, 이 책의 서두에 실린 ‘3억 원 프로젝트’의 성공담을 읽어보는 게 도움이 될 것이다. 책은 3억 원 프로젝트를 성공리에 마친 평범한 직장인 ‘행무기(필명)’의 사례를 수기 형식으로 소개하는 데서 시작한다. 그는 1,000만 원의 종잣돈으로 2년 동안 7개의 물건을 낙찰받아 1억 5,000만 원 정도의 수익을 거뒀으며, 이제 ‘경·공매 투자만으로 1년에 1억 원을 버는 아빠’가 되었다. 책에는 그가 부자가 되기로 결심한 이유부터 처음으로 입찰가 약 6,000만 원인 파주 아파트를 낙찰받아 매도하는 과정, 첫 투자 경험 이후 용기를 얻어 제천과 하남 등의 아파트에 연속적으로 투자해 성공하는 전 과정이 실감나게 실렸다. 공매 투자가 무엇인지 감을 잡기에는 더없이 좋은 이야기가 될 것이다.

성공적인 입찰부터 낙찰, 명도, 매도까지
공매 투자의 전 과정을 가장 쉽고 체계적으로 다룬 책

책의 2장부터는 공매의 전 과정을 단계별로 차근차근 짚어주는 내용으로 채워진다. 공매하면 흔히 떠올리는 압류재산 공매부터 국유재산 공매, 신탁재산 공매 등 다양한 공매 물건 종류부터, 그 물건들을 검색해 정보를 얻는 방법, 온라인에서 시세를 조사하는 방법 그리고 등기사항전부증명서 등 부동산 관련 자료를 통해 권리를 분석하여 인수되는 권리를 확인하는 방법, 온비드를 통해 입찰하고 낙찰받은 후 명도하고 수익을 내는 방법까지, 공매를 하는 투자자라면 반드시 알아야 할 모든 것들이 상세히 설명되어 있다. 최선의 대출을 받는 방법이나 절세하는 요령, 현장 조사하는 기술, 협상 전략까지 실전 투자자만이 해줄 수 있는 정보들도 가득하다.

공매로 돈 버는 일, 도전하는 자의 몫이다!

책의 프롤로그에서 저자는 “두려우면 지고 설레면 이긴다”는 메시지를 던진다. 공매 투자에서의 자신감을 강조한 말이다. 저자는 부동산 공매의 세계는 적절한 지식과 준비가 뒷받침된다면 누구나 성공할 수 있다고 강조한다. 실제로 책에는 적은 종잣돈으로 자산을 일궈간 구체적인 경험담이 실려 있으며, 하나하나 따라가다 보면 스스로 공매 입찰을 할 수 있다는 용기가 생긴다.
그러나 당연하게도 공매는 학문이 아니라 기술이기 때문에 직접 해보지 않고 눈으로 훑어보기만 해서는 머릿속만 복잡해질 뿐이다. 저자는 이 책을 통해 반드시 온비드 창을 열어 직접 해보는 것부터 시작할 것을 권한다. 투자에 대한 막연한 두려움이 사라질 것이고, 부동산 투자에 대한 희망이 생길 것이다. 특히 직장을 그만두지 않고도 새로운 미래를 계획할 수 있다는 점은 공매의 가장 큰 매력이다. 저자는 이렇게 말한다. “부동산을 재료로 하는 공매는 우리가 밟고 있는 땅만큼이나 안전한 투자다.”

작가정보

저자(글) 이소라

(나땅) - 15년간 착실하게 회사를 다녔지만 그것만으로는 돈이 모이지 않는 현실을 깨닫고 부동산에 대해 공부하기 시작했다. 아파트, 오피스텔 등 다양한 물건을 경·공매로 투자하며 자산이 늘어났고, 그 경험이 삶의 변곡점이 됐다.
세상에는 돈을 버는 방법이 다양하지만, 그중 부동산 투자는 생업을 유지하면서도 병행할 수 있는 최고의 부업이라는 생각으로, 많은 사람들에게 투자의 노하우를 전파하고 있다.
현재 국내 최고 부동산 아카데미인 〈행꿈사 아카데미〉의 부원장이며, 여러 교육 기관에서 활발한 강의 활동을 펼치면서 매일 사람들을 부동산 왕초보로부터 탈출시키고 있다.
저서로 《무조건 수익 내는 실전 부동산 경매》, 《나는 오를 아파트가 좋다》가 있다.

저자(글) 김헌곤

(빌리언) - 2021년 3월 〈법무법인 열린〉 정충진 대표변호사의 제안으로 ‘3,000만 원으로 3억 원 만들기 프로젝트’를 유튜브 채널 〈행꿈사〉에서 진행하며, 입찰과 패찰, 명도, 임대, 매매 등 경매와 공매 투자의 전 과정을 가감 없이 공개했다. 그리고 그 프로젝트를 통해 8채 중 6채를 공매로 낙찰받아 목표를 달성했으며, 이후 여러 회원들과 함께 알찬 공매 물건을 찾아 추천하고 있다.
현재 〈법무법인 열린〉 사무장으로 근무 중이다. 〈행꿈사 아카데미〉에서 ‘공매 마스터반’과 ‘3억 원 프로젝트 실전반’의 강의를 맡아 하며, 모두가 행복한 부자가 되기 위한 길을 향해 달리고 있다.