월급 200만 원으로 10억 만드는 투자 공식

ETF로 시작하고 소형아파트로 완성하는 실속만점 최적의 직장인 투자법

김동면(겨울잠) 지음

길벗 2024년 10월 23일 출간 국내도서 : 2024년 10월 23일 출간

작품소개

책소개

빠르고 확실하게 목돈 만들고 굴리는 ETF 투자부터
‘내 집 마련 × 시세 차익’ 동시에 누리는 알짜 아파트 투자까지

돈이 없어도 미래를 착실하게 준비하고 싶은 똑똑한 2030을 위한 확신의 투자법

이 책은 중소기업에 다니는 ‘김 사원’이 월급 200만 원으로 5년 만에 10억을 만든 투자법을 담은 책이다. 모아둔 종잣돈도 없고, 생활비를 빼고 나면 한달살이 빠듯한 월급이지만, 자신을 뒷바라지 해준 부모님과 미래를 약속한 여자친구에게 든든한 존재가 되고 싶었던 저자가 투자를 결심하고 고군분투하여 현재 15억 6천만 원 자산을 만들게 된 실제 경험을 바탕으로 하고 있다. 월급이 적은 만큼 소중하기에 1원의 손실도 용납할 수 없던 저자는 잃지 않으면서도 커다란 수익을 거둘 수 있는 전략으로 미국 ETF와 알짜 아파트, 2가지 투자를 병행하기로 한다. 미국 ETF로는 빠르고 확실하게 목돈을 만들고 불리기를, 알짜 아파트로는 자산의 퀀텀 점프를 이루기 위한 것이다.
아직 많지 않은 월급이지만 똑똑하게 잘 굴려 돈 걱정 없는 미래를 만들고 싶은 2030이라면 이 책에서 대한민국 평범한 직장인이 10억 만드는 가장 현실적인 로드맵과 구체적인 노하우를 만날 수 있을 것이다.

목차

프롤로그_ 평범한 직장인도 부자가 될 수 있습니다
이 책 사용 설명서

1장 | 우리가 반드시 투자해야 하는 이유
누구나 그럴싸한 계획을 가지고 있다, 나도 그랬다
눈을 떠라, 그래야 부자가 된다
투자자가 되어야 하는 진짜 이유
당신은 모르는, 부자들만 아는 투자 원칙
돈을 다룰 줄 알아야 한다
투자금을 최대한 확보하는 법


2장 | 빠르고 확실하게 목돈 만들고 굴린다!
ETF 투자
복리의 마법을 최대한 활용하려면
초보라면 미국 S&P500이 답이다
S&P500 ETF에 투자하는 2가지 방법
ETF에는 어떤 종목들이 있을까?
잃지 않기 위한 전략, 포트폴리오를 구성하라
| 포트폴리오 전략 1 | 주식·채권 6:4 포트폴리오
| 포트폴리오 전략 2 | 영구 포트폴리오
| 포트폴리오 전략 3 | K-올웨더 포트폴리오
내게 맞는 최적의 투자 포트폴리오는?
실전! ETF 매매하기
추천하는 ETF 투자 로드맵


3장 | 시세 차익 × 내 집 마련 동시에 누린다!
알짜 아파트 투자
자산의 퀀텀 점프를 만드는 부동산 투자
부동산 투자를 성공으로 이끄는 공부의 힘
| 어디를 사야 할까 1 | 투자 지역 선정 방법
| 어디를 사야 할까 2 | 투자 아파트 선정 방법
| 언제 사야 할까 | 투자 시점
| 무엇에 투자할까 | 투자 지역과 아파트 검증 5단계
| 부동산 매매할 때 팁 1 | 임장 매뉴얼
| 부동산 매매할 때 팁 2 | 부동산 계약 필수 지식
실전! 알짜 아파트 투자하기 1
실전! 알짜 아파트 투자하기 2


4장 | 월급 200만 원으로 10억 만드는 투자 시스템
ETF와 아파트 투자를 병행하라
상황별로 추천하는 투트랙 투자 로드맵
| 투자 밸류업 1 | 투자 시 반드시 챙겨야 할 ‘세금’
| 투자 밸류업 2 | 자산 폭락에 대비하는 방법, MDD 고점 대비 하락률 활용
| 투자 밸류업 3 | 가능한 빨리 그리고 자주 투자하라
| 투자 밸류업 4 | 정기적으로 찾아보면 도움 되는 자료
| 투자 밸류업 5 | 공모주 투자로 소소하지만 확실하게 용돈 버는 법

에필로그_ 커다란 목표를 구체적으로 잡아라

책 속으로

부루마블 게임을 생각해보면 부자들의 생각을 쉽게 이해할 수 있다. 부루마블 게임에서 이기는 방법은 게임 종료까지 가장 많은 자산을 확보하는 것이다. 자산을 늘리는 방법은 2가지다. 게임판을 돌면서 내가 가지고 있는 자산으로 살 수 있는 도시에 투자해 수익을 거두거나, 게임판 한 바퀴를 다 돌아 월급 20만 원을 받는 것이다. 게임을 해본 사람들은 알겠지만, 이 게임에서 이기는 전략은 땅이라는 자산을 확보하는 것이다. 주사위를 잘 굴려서 게임판을 여러 번 돌아 월급을 많이 받아도 절대 이길 수 없다. 어차피 게임판 한 바퀴를 돌 때마다 모두 ‘월급’을 받는다. 핵심은 월급 외 소득, 즉 땅을 사서 ‘통행료’를 많이 받을 수 있어야 이긴다는 데 있다.
근로소득으로 부자가 되겠다는 것은 마치 이 게임에서 여러 번게임판을 돌아 월급을 많이 받겠다는 전략과 흡사하다. 자산을 쌓을 수는 있지만 남들보다 오래 걸린다. 게다가 더 많은 바퀴를 돌아야 한다.
_〈1장 우리가 반드시 투자해야 하는 이유〉 중에서 39쪽

투자 대가들은 ‘잃지 않는 것’을 중요하게 생각한다. 그들은 완전히 이해하고 있기 때문이다. 투자는 곱셈의 세계, 즉 복리로 이뤄진다는 사실을 말이다. 워런 버핏이 운영하는 버크셔 해서웨이의 연복리수익률은 약 20%다. 그런데 2022년 3월 주주총회에서 공개된 버크셔 해서웨이의 총 수익률은 1964년부터 2022년까지 약 60년간 무려 3,787,464%에 달했다. 이게 어떻게 가능했을까? 바로 복리 때문이다.
전설적인 투자자들처럼 연평균수익률이 20%가 아니어도 복리의 힘은 막강하다. 평범한 직장인이 매달 100만 원씩 30년을 모으면 총 3억 6,000만 원이 만들어진다. 이 돈을 매년 복리수익률 10%씩 불려 나간다면? 30년 동안의 수익이 20억 원이 되고, 최종 잔고액은 23억 9,000만 원에 달한다.
_〈1장 우리가 반드시 투자해야 하는 이유〉 중에서 57쪽

현실적으로 가능하고 또 적절하다고 내가 생각하는 직장인의 목표 투자수익률은 연 8~10%이다. 연평균 8%면 9년마다 자산이 2배 이상으로 불어날 수 있다. 놀랍게도 이 수익률을 꾸준히 올릴 수 있는 방법이 있다. 바로 시장 수익 자체를 추종하는 패시브 투자, 구체적으로는 S&P500과 같은 미국 지수를 추종하는 ETF에 투자하는 것이다.
_〈2장 빠르고 확실하게 목돈 만들고 굴린다! ETF 투자〉 중에서 93쪽

이 ‘복리의 힘’을 온전히 누리기 위해서는 크든 적든 수익을 계속 내고 꾸준히 투자를 진행해야 한다. 하나의 자산군에 올인 투자를 했다가 실패하면 일정기간 동안 투자 실행이 어렵다. 구체적으로, 2000년 닷컴버블 직전에 S&P500에 투자한 후 폭락을 겪고 다시 원금을 회복해 수익을 내기까지는 4년 9개월이 걸렸다. 한편 한국 코스피 역시 2008년 글로벌 금융위기 이후 큰 폭락을 겪었는데, 이때 원금을 회복하고 박스권을 돌파해 수익을 내기까지는 12년 7개월이 걸렸다. 이는 4년 또는 12년 넘는 기간 동안 투자 자체를 진행하지 못할 수 있다는 뜻이다. 우리는 무조건 안전한 투자를 지향해야 한다. 그러려면 시장 상황에 맞는 다양한 투자자산을 적절히 활용할 수 있어야 한다. 그리고 이를 실현하는 방법이 있다. 바로 안정성과 수익성 측면에서 가장 유리하게 배분해 다양한 자산군에 투자하는 ‘포트폴리오 투자’다.
_〈2장 빠르고 확실하게 목돈 만들고 굴린다! ETF 투자〉 중에서 112쪽

한국 국민연금, 미국 연방준비제도, 캘리포니아 공무원연금, 노르웨이 국부펀드와 같은 대형 기관들은 자산 배분을 통해 안정성을 추구하고 있고, 주식채권 6:4 포트폴리오 전략을 그 들의 운용 방식 중 하나로 활용하고 있다. 따라서 주식채권 6:4 포트폴리오가 투자 실패로 이어진다면, 이와 같은 많은 기관과 국가들의 자산 운용에도 영향이 있을 수 있다. 이것은 이 포트폴리오가 안정적이고 신뢰할 만한 전략으로 자리 잡고 있음을 의미한다.
_〈2장 빠르고 확실하게 목돈 만들고 굴린다! ETF 투자〉 중에서 121쪽

그때 대출 없이도 아파트 투자는 할 수 있었다. 평촌신도시에서 조금 더 남쪽으로 가면 있는 경기도 군포시 산본신도시에 있는 아파트의 매전차(매매가-전세가)가 5,000만 원 정도였다. 산본신도시도 수도권의 1기 신도시로 살기 좋은 지역이었기에 투자지역으로 눈여겨보고 있었는데, 나는 결국 추가로 대출을 받아 평촌신도시에 있는 아파트를 샀다. ‘가격은 입지를 반영한다.’ 평당가격이 더 높은 평촌 아파트가 산본 아파트보다 사람들이 더 선호하고 찾는 곳이라 생각했고, 사람들이 많이 찾는 곳일수록 수익률과 환금성 면에서 더 안전하다고 판단했다.
_〈3장 시세 차익 × 내 집 마련 동시에 누린다! 알짜 아파트 투자〉 중에서 236쪽

많은 사람들이 내 집 마련이라고 하면 직접 실거주를 해야만 한다고 생각한다. 하지만 실거주로만 내 집 마련을 고려하면 좋은 입지의 좋은 아파트를 평생 매매하지 못할 수 있다. 내가 실거주할 아파트를 매매하기 위해 해당 아파트 매매가격만큼 자금이 있어야 하는데, 그 돈을 모으는 동안 아파트 가격이 더 빠르게 상승하기 때문이다. 그러나 전세를 놓으면 필요자금이 전세금만큼 빠져 적은 돈으로도 매수가능하다. 그래서 나는 전세제도를 활용해 현재 있는 자금으로 투자 가능한 가장 좋은 아파트에 ‘등기를 치는 것’, 이렇게 내 집 마련하기를 추천한다.
_〈3장 시세 차익 × 내 집 마련 동시에 누린다! 알짜 아파트 투자〉 중에서 246쪽

그즈음 이직하게 되어 월급이 늘어났다. 월 투자가능액이 늘어난 것이다. 매월 적립식으로 ETF 포트폴리오 투자를 해나갔고, 배당금(ETF 종목 중에 배당금을 주는 상품이 있다)이 나올 때마다, 성과급 등을 받을 때마다 ETF를 매수했다. 때문에 나는 예적금 이상의 수익률을 얻었다. 이때 나는 주식채권 6:4 포트폴리오 전략에 따라 ‘TIGER 미국 S&P500’와 ‘TIGER 미국나스닥 100’ 합해서 60%, ‘KODEX 미국10년 국채선물’ 40% 비율로 꾸준히 매수해나갔다.
_〈4장 월급 200만 원으로 10억 만드는 투트랙 투자 시스템〉 중에서 261쪽

가능하다면 부동산을 먼저 매입하는 것이 좋다고 본다. 부동산은 레버리지 활용이 가능해 자산을 비약적으로 늘릴 수 있기 때문이다. 하지만 부동산 투자는 최소 5,000만 원 이상의 초기 투자금이 필요하다. 그래서 투자금이 부족한 사람은 ETF 포트폴리오 투자를 먼저 권한다. 5,000만 원을 만들 시간이 필요한데, 단순히 예·적금만으로 자금을 모으기에는 시간이 너무 오래 걸린다. 그뿐 아니라 차근차근 돈을 모으는 도중에 주변의 다른 사람들이 부동산과 주식으로 수익을 내면 엄청난 ‘포모 FOMO(나 홀로 소외되는 것에 대한 불안감)’를 겪을 수도 있다. 이때 주식 ETF를 병행하고 있으면 적어도 시장에 뒤처지고 있다는 느낌은 들지 않는다.
_〈4장 월급 200만 원으로 10억 만드는 투트랙 투자 시스템〉 중에서 274쪽

출판사 서평

첫 월급 146만 원 받던 중소기업 김 사원을
5년 만에 10억 자산가로 만든 투트랙 투자 로드맵

이제 투자는 생존이다!

월급만으로는 부자가 될 수 없다. 매달 월급을 착실히 모아 내 몸 하나 뉠 집 한 채 사는 일도 어려운 일이 되었다. 최근 10년간 월급은 연평균 3.5%, 집값은 5.3% 오르고 있다. 데이터가 알려주듯 월급 상승 속도를 뛰어넘는 집값 상승세는 어제오늘 일이 아니다. 우리가 자본주의 사회에서 살고 있는 한 집값을 비롯한 물가는 계속해서 오를 것이다. 오래 일할 수 있다면 그나마 다행이겠지만 대한민국 직장인의 평균 퇴직 시점은 52세, 한국인의 평균 기대수명이 83세이니 퇴직 후 30년 넘는 세월을 20여 년(30, 40대) 동안 벌어놓은 돈으로 살아야 한다.
이 책의 저자는 첫 월급인 146만 원이라는 숫자를 맞닥뜨리고 나서야 그러한 현실을 깨달았다. 학자금 상환, 결혼, 내 집 마련 등 하고 싶은 일들을 이 월급으로 해결해야 한다니 미래가 암담해진 것이다. 얼추 따져도 매달 100만 원 모으기도 어렵고, 이대로라면 80세까지는 일해야 겨우 수도권 지역이ㅡ 18평 아파트를 살 수 있을 터였다. 엎친 데 덮친 격으로 입사한 지 얼마 지나지 않아 대리급부터 희망퇴직 신청을 받는 상황도 목도하게 된다. 암담한 미래를 그대로 지켜볼 수 없다고 생각한 저자는 ‘근로소득에 머물러서는 안 된다’, ‘근로소득 외 또 다른 소득을 만들어야 한다’는 결론에 다다른다.

평범한 직장인이 100권의 책을 읽고
무작정 부자들을 따라한 후 생긴 놀라운 변화!

그 길로 저자는 돈 걱정 없이 살고 있는 부자들과 투자 대가들의 책을 100권 샀다. 매일 저녁 책을 읽고 부자들의 공통점을 찾고, 그들의 노하우를 정리했다. 그렇게 도출해낸 부자들의 공통점은 두 가지, ‘잃지 않는다’, ‘복리의 힘을 활용한다’였다.
막연하게 투자 대가들은 100%, 1000% 등 엄청난 수익률을 내고 있을 거라 생각하지만, 가장 유명한 투자가 워런 버핏이 운영하는 버크셔 헤서웨이의 연복리수익률조차 약 20%이다. 언뜻 보면 적다고 생각할 수 있지만 버핏의 버크셔 헤서웨이가 1964년부터 2022년까지 60년간 얻은 총수익률은 약 3,800,000%다. 20%의 수익률이 복리의 마법을 만나면 벌어지는 일이다. 워런 버핏은 복리의 힘을 제대로 이용할 줄 알았기에 전설의 반열에 올랐다. 복리의 힘을 활용하기 위해 무엇이 필요할까? 어떤 시장 상황에도 ‘잃지 않게 꾸준히 수익을’ 내야 한다. 그래서 투자 대가들은 하나의 자산에 올인하거나 위험성이 큰 투자를 하지 않았다.
이것을 깨달은 저자는 세계적인 자산가, 부자, 투자 대가의 원칙과 노하우를 그대로 적용해 잃지 않고 꾸준히 복리의 마법을 활용한 투자를 시작했다. 구체적으로는 부자들의 투자원칙을 바탕으로 ETF와 아파트, 이 두 가지 투자를 병행했다. 미국지수 ETF 투자로 빠르고 확실하게 투자금을 만들고, 그렇게 마련한 자금으로 저평가된 알짜 아파트에 투자한 것이다.
《월급 200만 원으로 10억 만드는 투자 공식》은 그러한 투자로 5년 만에 10억 자산을 만든 투자법을 담은 책이다. 자본주의 세상에 산다면 투자가 필수인 이유부터 시드머니를 빠르고 확실하게 만드는 법, 성향과 상황별 ETF 투자법과 포트폴리오 구성법, 5단계의 검증을 통해 저평가된 알짜 아파트를 찾는 법, 보유한 자산에 맞는 투자 로드맵 등 누구나 따라할 수 있는 자산 증식법을 만날 수 있다.

적금만 붓던 5년 차 대리보다 2배 빨리 돈을 모으고 굴릴 수 있던 비결, ETF 투자

그렇다면 연 10% 꾸준히 수익을 낼 수 있는 방법이 있을까? 있다! 바로 1920년 이래로 매년 약 10.5%씩 상승한 ‘미국 500대 대기업을 포함한 주가지수 S&P500’에 투자하는 것이다. 이 투자는 S&P500 지수를 추종하는 ETF(상장지수펀드) 상품으로 누구나 손쉽게 할 수 있다. S&P500 ETF 투자는 그 자체로 수백 개의 주식에 분산투자하는 효과를 누릴 수 있어 개별주식 투자보다 안정적이고, 시장 평균 이상의 수익률을 내기에 빠르고 확실하게 목돈 만들고 굴리는 데 효과적인 투자다. 게다가 일하느라 너무 바쁜 직장인이 마음 편하게 할 수 있다. 채권, 금 등 다른 자산군 ETF를 함께 구성한 포트폴리오 전략을 활용해 투자하면 훨씬 더 큰 안정성을 가져갈 수 있다.

로또만큼 확실한 자산의 퀀텀 점프 방법, 부동산 투자

또한 세계적인 부자들 외에도 한국의 부자들을 살펴보면서 저자는 그들의 부에 ‘부동산’이 큰 역할을 했음을 발견했다. 자산의 절대적 크기가 큰 부동산을 활용할 때야말로 자산의 퀀텀 점프를 이룰 수 있기 때문이다. 그중에서도 한국의 부자들은 아파트 투자를 선호했다. 가장 수요가 많은 유형의 투자재이자 자신이 거주하기도 여러모로 편리한 필수재이기 때문이다. 이에 저자 역시 아파트 투자로 자산 증식의 속도를 높여보기로 한다. 종잣돈 5,000만 원이 마련되자마자 수도권에 소형 평수 아파트를 매수, 이를 시작으로 한 아파트 투자는 현재 1기 신도시에 2채, 서울 인접 수도권에 1채, 총 3채의 아파트를 보유하게 되었다.
이제 막 사회생활을 시작해 종잣돈이 적은 2030이 서울 상급지에 단번에 투자하기는 현실적으로 어렵다. 그래서 저자는 수도권 지역에 적은 종잣돈으로 매수 가능하면서도 입지가 좋아 상승이 기대되는 알짜 아파트에 투자하는 것이 매우 중요하다고 생각했다. 그래서 알짜 아파트를 선별하는 데 가장 공을 들이며 손품ㆍ발품 노하우를 정리해나갔다.

남 일 같던 ‘10억 × 내 집 마련’, 나도 해냈다! 당신도 할 수 있다!

더 이상 저자는 미래를 걱정하지 않는다. 그는 말한다. 이제 돈 걱정 없이 살 수 있게 되었다고 말이다. 그러면서 ‘돈 걱정 없다’는 말은 일하지 않아도 충분히 먹고 살 수 있는 자산을 마련하고 경제적 자유를 이뤘다는 뜻이 아니라, 저축밖에 몰랐던 자신이 이제는 돈을 어떻게 지키고 불려갈 수 있는지 그 방법을 깨우쳤다는 의미라고 강조한다. 더 큰 자산을 만들 수 있다는 자신이자 확인이라고 말이다.
이제 막 사회생활을 시작한 사회초년생, 돈이 없어도 착실하게 미래를 준비하고 싶은 2030 직장인, 이제 막 가정을 꾸려 배우자와 행복한 미래를 그리는 신혼부부라면 이 책에서 잃지 않으면서도 꾸준히 수익 내는 최적의 투자법, 돈 걱정 없는 미래를 만드는 결정적인 힌트를 얻을 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 김동면(겨울잠)

대학교에서 경찰행정학을 전공하고 5년간 공무원 시험을 준비했으나 끝내 실패했다. 27살에 그럴듯한 스펙 하나 없이 중소기업에 입사, 월급을 받기 시작하면서 투자의 길에 들어섰다.
빠듯한 살림에도 고시 생활을 위해 모든 여윳돈을 아낌없이 지원해주신 부모님께 얼른 보답하고 싶었고, 미래를 약속한 여자친구와 돈 걱정 없는 가정을 꾸리고 싶었기 때문이다. 비록 시작은 초라했고 과거는 실패로 얼룩졌지만, 성공에 대한 열망은 가슴 속 깊이 남아 있었다. 더 이상 사회와 외부 환경에 휘둘리지 않고 ‘내 운명의 주재자’가 되겠다는 마음으로 매일 고시 공부하듯 투자를 공부하는 나날을 보냈다. ‘부자가 되려면 부자에게 배워야 한다’는 생각에 금융권에서 발행하는 부자 보고서와 재테크 및 자기계발 서적 300권 이상을 읽으며 부자들의 마인드와 행동 양식을 분석했다. 그 분석 결과를 그대로 적용해 투자를 실행, 5년 만에 15억 6,000만 원의 자산을 만들었다.
《월급 200만 원으로 10억 만드는 투자 공식》은 저자가 직접 경험하고 터득한 투자 노하우를 담은 책이다. 제로베이스에서 10억 자산을 만드는 가장 안전하고 확실한 가이드로, 비록 현재 가진 돈이 많지 않아도 주어진 시간을 활용해 최대의 복리 효과를 누릴 수 있는 전략을 제시한다.
현재도 저자는 중소기업에 다니며 꾸준히 투자를 이어가고 있고, 사회 초년생, 부린이, 주린이들이 시행착오를 줄이고 효율적인 투자를 할 수 있도록 재테크 인스타그램을 운영하며 현실적인 노하우를 공유하고 있다.
인스타그램 @gyeoul_jam