2025년 대한민국 아파트, 2차 폭락이 시작된다!

엘리엇 지음

북랩 2024년 09월 28일 출간 국내도서 : 2024년 08월 28일 출간

작품소개

책소개

요동치는 부동산 시장 시세 앞에서 오늘도 많은 이들이 고민하고 있다. 뉴스나 유튜브에 나오는 전문가들의 제각각 전망은 혼란을 더해줄 뿐이다. 1년 넘게 서울아파트가 반등세를 보이는 이 시기, 투자를 고민하는 당신을 위해 『2021년 서울아파트, 大폭락이 시작된다』의 저자 엘리엇이 돌아왔다.
흔히 투자 전략서는 ‘성공하는 투자’를 위한 방법을 소개하지만, 이 책은 투자를 부추기는 분위기와 검증되지 않은 정보에 무분별하게 휩쓸리기 쉬운 투자자들에게 무엇을, 왜 주의해야 하는지를 전하고자 한다. 세상은 리스크 없는 투자는 없다고, ‘영혼까지 끌어모아’ 투자하라고 말하지만 누구에게나 끊임없는 불경기에 감당할 수 없는 리스크가 두려운 것은 당연하다. 일찍이 서울아파트 부동산 시장의 침체기를 전망했던 저자의 말대로 2022년 서울아파트는 대폭락을 겪었다. 저자는 그 뒤로도 끊임없이 장기 시계열 데이터와 사회·문화적 심리지표를 토대로 연구를 이어 나갔으며, 곧 전국 아파트값의 2차 폭락이 시작될 것이라는 결론을 내렸다. 자체 개발한 EL-Chart를 통해 분석한 결괏값을 책에 상세하게 수록했으며, 이는 해당 주장을 단단히 뒷받침하고 있다.
위기를 기회로 만들기 위해서는 이 위기의 원인과 대처법을 알아야 한다. 모쪼록 이 책을 통해 다가올 대세하락에 대비하고, 비로소 다가올 2028년 전후의 상승장 맞이 준비를 마치기를 바란다.

목차

머리말

1 2021년 상투 이후 8년 대세하락은 현재 진행형!
2 신비로운 서울아파트 ‘엘리어트 파동’, 이승만과 서울아파트!
3 국가기관의 ‘실거래지수’ 통계조작팀, ‘일월팀’이 움직인다!
4 전 국민 가스라이팅, ‘누더기’가 된 부동산원 ‘주간동향지수’
5 진보 폭등 vs 보수 폭락, 30년간 반복되는 김영삼 징크스!
6 10년 전의 고건 & 15년 전의 오세훈, ‘데자뷰와 평행 이론’!
7 문재인 대통령 퇴임일, ‘5.9 대학살’과 ‘5.24 엠바고’
8 10월 상투, ‘싱크홀’과 송파구 ‘9.26 아일랜드갭’
9 회자정리 거자필반! ‘강남구 vs 노원구’
10 부녀회의 변신은 무죄! 변곡점은 ‘서초구’가 정한다!
11 2021 패닉바잉의 끝은 벼락빚 거지! ‘영끌오적 index’
12 데포르마시옹, 추세이탈은 창조적 파괴!
13 정부와 언론의 토끼몰이, ‘공포 마케팅’과 ‘절판 마케팅’!
14 한은특융과 깡통정리, ‘최경환 시즌2’가 아닌 이유!’
15 ‘쌍봉의 추억’, 시간차 공격의 ‘버블세븐 시즌2’
16 Again 2009, 15년 전의 ‘3년 이평선과 다이버전스’
17 서울아파트 반등의 한계, ‘시간론’의 ‘일목균형표’
18 변곡점 예고지표, 전세/매매 ‘수급지수’
19 홍남기가 쏘아 올린 작은 공, 위험한 케이스-쉴러 지수!
20 축구의 나라 ‘스페인’을 보면 서울아파트가 보인다!
21 서울아파트 ‘8년 파동’과 ‘엘리엇 15년 주기설’
22 노태우 1파, 킬러 C파동의 2028년은 41년만의 기회!
23 (부록) EL-Chart 프로그램 설치 방법 및 1개월 무료 이용권

책 속으로

국토부와 부동산원, KB은행, EL-Chart를 한 그래프에 표시해 보면 국토부의 실거래지수가 얼마나 왜곡되었는 지 한눈에 알아볼 수 있으며 특히 동일한 기관의 한 부서에서 생산한 실거래가지수와 월간동향지수가 정반대의 흐름을 보인다는 것도 아이러니가 아닐 수 없다. 특히 9월까지 +13.08% 폭등했다는 실거래가와는 정반대로 KB은행의 월간동향지수는 한 달 전까지 연간 -6.68%, 25년 만에 최대폭락이라는 극과 극의 데이터를 공표했는데 둘 중 하나는 거짓말을 하고 있다는 것이 분명하다.
국토부의 산하기관인 한국부동산원의 실거래지수는 시장에서 가장 신뢰하는 통계수치다. 여타 동향조사는 표본 샘플링과 조사, 가공과 발표 등 수치가 오염될 가능성이 크고 부정확하지만 실거래지수는 표본이 아닌 계약서 전부를 대상으로 하기에 샘플링과 조사에 문제가 있을 수 없다. 문제는 가공이나 발표에는 오염의 소지가 있긴 한데 이번에도 가공에는 큰 문제가 없었던 반면 발표에 문제가 있었다고 봐야 한다. 지난 2년간 실제 데이터를 가공한 실무자가 하락한 데이터를 입력했음에도 불구하고 이를 결제하고 발표하는 윗선에서 통계조작을 했음이 분명하다. 단지 꼬리가 길면 잡히는 법, 월간 발표 때와는 달리 분기 발표 때는 깜빡하고 조작을 누락(?)했을 것으로 짐작이 된다.

- p. 35


방송 당시에는 몰랐던 사실인데 5월 9일 단 한 건의 파크리오 거래에서 또 다른 수상한 점을 발견하게 되었다. 당시 폭락 거래가 9개월 전인 2021년 8월의 사상 최고가의 정확히 절반이라는 것이다. 지금까지도 파크리오 34평 최고가는 25억 3천만 원이다. 그런데 문재인 대통령 퇴임일의 직거래는 12억 6천5백만 원이었다. 1원 한 장 틀리지 않는 정확히 반토막 거래이다.
특히 이삼십 억 원 하는 초고가 아파트 거래에서 백만 원 단위의 거래는 거의 찾아볼 수 없음에도 불구하고 끝자리가 500만 원이라는 것은 직전 사상 최고가의 절반 가격을 의식했다고 볼 수 있다. 즉 9개월 전 사상 최고가 거래와 이번 반토막 거래의 당사자 사이에는 어떤 관계가 있을 수도 있겠다는 아주 상식적인 의심이 든다. 또한 정말 9일에 계약을 하고 24일에 신고한 것인지, 혹시 여타 거래가 없다는 것을 확인한 후 24일에 계약서를 작성하고 9일에 계약했다는 전산입력을 한 것은 아닐지도 의심이 된다. 물론 이 문제는 실제로 계약금을 9일에 이체했는지 확인하면 금방 확인될 일이지만…

- p. 80


그런데 공교롭게도 7월 매수했을 만한 시점에 이 아파트뿐만 아니라 노도강 지역의 저가 아파트가 거의 대부분 상투를 기록했다. 하필이면 5억 9천만 원 최고가에 판 매도자의 매수단가도 2013년 최저가인 1억 원이었을 수도 있다. 최근 반등 기미가 보이고는 있으나 여전히 최고가의 절반 가격인 3억 원 초반에 거래되고 있음을 볼 때 이미 레버리지가 큰 영끌러들의 투매는 끝났을 테니 당분간 추가 하락은 없을 가능성이 더 크다. 극단적인 사례일 수도 있으나 2021년 상투 직전의 전문가들 선동이 얼마나 위험했는지 경각심을 주기에는 충분하다.
만일 기사의 제목과 정반대였다면 어땠을까? “자산가들이여, 몇 년 기다렸다 강남구 아파트를 사라”
영끌할 이유가 없는 자산가들이 2021년 상투 이후 2-3년 기다렸다가 폭락한 강남권 아파트를 샀다면 1년 정도 지난 지금 신고가 놀이를 하고 있을 것이다. 그런데 3년 전 노도강 아파트를 상투 직전 영끌한 청년들은 이번 반등장에서도 소외된 지금 30~40% 이상 물려 있다. 이처럼 레버리지가 과도한 상황에서 자칫 추가조정이라도 온다면 투매나 경매로 몰릴 위험에 처하고 만다.

- p. 131


전세 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어나자 임대인들은 앞으로 올려 받지 못할 손해를 반영해 미리 몇 년 치를 올리는 상황이 발생했다. 봄 이사철과 맞물려 일시적으로 전세대란이 발생했고 갑자기 오른 전셋값을 준비하지 못하고 길거리로 쫓겨난 세입자들 중 극단적인 선택을 한 가정이 늘어났다. 연초 2개월간 이런 비극적인 결과로 17명이 생을 포기했다. 다행히 이번의 2020년 법 개정 때는 전월세 상한제가 포함되었고 통과 즉시 시행되었기에 30년 전의 비극을 막을 수 있었다.
신기한 것은 임대차법이 개정되어 실시된 1990년에는 1년 후인 1991년 5월 서울아파트가 대상투를 쳤다는 것이고 이번에도 2020년 법 시행 이듬해인 2021년 10월 대상투를 쳤다는 것이다. 두 시점 모두 1년 3개월 후라는 공통점도 있는 것을 보면 매매가 폭등의 주범은 전세가 폭등이라는 점이 확실하고 이를 잘 통제하면 서울아파트 매매가를 효과적으로 관리할 수 있겠다는 생각이 든다.

- p. 226


필자가 1955년 이후 70년간의 서울아파트 15년 주기를 연구하다 우연히 발견한 것 중 마지막으로 하나 강조하고 싶은 것이 있다. 바로 연봉의 “15년 이평선”이다. 1958년 종암아파트를 시작으로 서울에 아파트가 들어서기 시작했는데 15년이 지난 1970년대 초반부터 아파트는 폭발적으로 늘어났다. 이때부터 15년 이평선이 존재하게 되는데 그 이후 현재까지 중요한 국면마다 이 15년 이평선이 매우 중요한 역할을 해왔다.
1982년의 저점과 1987년의 저점, 1998년의 저점과 2013년의 저점에서 단 한 번도 예외가 없이 지지선 역할을 했으며 이 지지선을 디딤돌 삼아 서울아파트는 폭등을 하며 대세상승파를 만들었다. 그럼 필자의 주장처럼 2025년부터 2차 폭락장이 온다면 이번에도 15년 이평선에서 그러한 현상을 기대해 볼 수 있다. 시뮬레이션으로 15년 이평선을 미리 그려본 결과 대충 그 시점이 2028년쯤 된다.

- p. 263

작가정보

저자(글) 엘리엇

연세대학교 경영학과를 졸업하고 삼성증권과 하나금융 등에서 증권/선물 영업 및 리서치 업무를 하였으며, 이때 익혔던 금융 상품의 기술적 분석과 통계 분석 기법을 최근의 부동산시장에 적용하며 서울아파트 시장 분석에 새로운 방법론을 제시한다.