100억을 만드는 스몰머니 투자법

유근용 지음

쌤앤파커스 2024년 08월 28일 출간 국내도서 : 2024년 08월 02일 출간

작품소개

책소개

부동산 투자 7년 만에 100억 자산을 만든 (주)라이프체인징 유근용 대표가 자신의 경험을 되살려 2030세대에게 필요한 재테크 방법을 소개한 책이다. 소비습관, 새로운 투자기법과 부동산까지 사회초년생에게 필요한 정보를 총망라하였다. 최신 유행하는 조각투자와 앱테크, 콘텐츠로 돈을 벌 수 있는 블로그 운영, 투잡으로 할 만한 에어비앤비와 스마트스토어 등 시드머니를 모을 다양한 방법을 소개한다. 또한 소액으로도 쉽게 시작할 수 있는 토지 지분 경매를 통해 스몰머니로 빅 머니를 만들어 가는 과정을 알려준다.
“무일푼 나도 성공했으니 당신도 할 수 있다”고 외치는 저자 유근용을 따라 ‘100억을 만드는 스몰머니 투자’를 시작해 보자.

목차

프롤로그 돈은 자기 자신과의 지독한 싸움 10

1장 돈이 붙는 사람이 되자
1. 잘 써야 돈이 붙는다 17
2. 스몰 스텝을 위한 머니 센서 29
조각 투자 30
앱테크 37
3. 모르면 당하는 은행 사용법 41
주거래 은행 42
연금 상품 44
절세상품 49
4. 챙겨야 할 정부 혜택 55
장병내일준비적금 56
청년내일채움공제 58
청년도약계좌 59
청년주택드림청약통장 62
2천만 원으로 내집마련에 성공 63
5. 저축과 투자는 다른 것 66
적금 풍차돌리기 67
주식이 자신 없다면 펀드 71
금융목표는 인생목표가 아니다 77

2장 콘텐츠로 시드머니 모으기
1. 경험 콘텐츠가 돈이 되는 세상 83
개인 히스토리는 콘텐츠 출발점 85
메모로 콘텐츠 끌어 모으기 87
작은 성공을 쌓아가는 실행 90
실행에 도움이 되는 독서 95
2. 광고 통행세를 받는 수익형 블로그 102
네이버와 구글의 차이 104
블로그는 진짜 정보를 찾아가는 중간 경로 107
수익형 블로그도 규모의 경제 108
매출은 수익이 아니다 111
3. 무자본 창업이 가능한 스마트스토어 114
무자본 무재고 창업 116
장사에는 운, 운 뒤에는 노력 119
스마트스토어의 전망 121
4. 자가발전 시스템을 만들기 좋은 공유숙박업 126
현금화가 잘되는 에어비앤비 127
돈 이외의 부가가치 131
수익성 고민 134
공유 비즈니스 시대 135


3장 스몰머니를 빅 머니로 만드는 부동산 경매
1. 주식보다 부동산을 권하는 이유 141
부동산은 개인 재테크 플랫폼 역할 142
부동산 투자는 전망이 아니라 현금 동원력 148
토지의 장점 150
20대에 토지 지분 경매를 시작해야 하는 이유 153
손품부터 시작하기 157
2. 경매 기본 순서와 개념을 이해하자 163
순서 1. 채권자가 경매를 신청한다 166
순서 2. 법원이 공고를 낸다 166
순서 3. 입찰에 참여한다 168
순서 4. 낙찰과 패찰이 정해진다 172
순서 5. 법원이 매각허가 결정을 내린다 174
순서 6. 잔금을 납부하고 권리를 취득한다 174
3. 입찰 전에 할 일 179
중요 1. 입찰하고 싶은 부동산의 현황 파악 181
중요 2. 입찰가를 정하는 기준 잡기 187
중요 3. 권리분석 루틴 만들기 190
4. 낙찰 후에 할 일 193
잔금납부와 현장실사 193
인도명령과 명도소송 196
소액임차인의 최우선변제권 197

4장 스몰머니로 가능한 토지 지분 경매
1. 기회의 땅, 토지 지분 경매 203
토지 지분 경매는 틈새 상품 204
도로와 묘지가 핫한 이유 207
2. 우량 물건의 조건 213
토지 서류 빅5 보는 법 214
물건 선택 요령 217
토지 임장 시 눈여겨 볼 것 228
3. 지분 경매의 꽃, 빠른 매도 231
단계별 협상 노하우 233
협상의 법칙 240

5장 소액 토지 지분 경매 수익화 사례(유근용 부동산 소액투자 마스터 과정 수강생 사례)
1. 기획부동산이 휩쓸고 간 임야 247
당진에 있는 93평 임야 공매 247
위성사진과 지적도가 말해주는 토지 스토리 249
낙찰 후 공유물분할청구소송 진행 254
2. 누가 살까 싶은 하천 지분 256
단기 수익의 모범 사례 256
소송 진행 후 과정 260
3. 도로를 침범한 공장 펜스 263
포천에 있는 도로 263
단독 입찰 이유 265
이길 수 있는 입찰가 정하기 267
4. 구도심 주택가 막다른 골목273
31평 도로 혹은 골목길 273
구도심 노후 주택가는 단기보다 장기 투자용 275
더욱 간절한 사람에게 매도 278
5. 집들로 둘러싸인 시골 텃밭 280
정선에 있는 10평 토지 280
텃밭 사용자에게 부당이득청구소송 284
242.5만 원 낙찰 후에 450만 원에 매도 286
6. 소액 투자에서 생기는 일들 287
19일 만에 수익을 낸 양평 도로 288
6천700평 해남 임야를 611만 원에 낙찰받다 291
300만 원에 낙찰받은 임야 22일 만에 되팔아 295

에필로그 인생을 복리로 살 순 없을까? 300

책 속으로

스몰머니 투자자들이 토지 지분 경매에 관심을 가질 만한 장점은 충분하다.
첫째, 현금 동원력에 맞는 경매 물건을 만날 수 있다. 내가 최저가로 투자한 공매 물건은 55만 원이었다. 온라인으로 몇 번만 검색하면 내가 가진 돈에 맞는 경매 물건이 리스트 업 된다.
둘째, 경쟁률이 주거용보다 적다. 아파트나 단독주택, 빌라 같은 주거용 주택의 경매는 대중화된 분야라서 투자 열기가 쉽게 과열된다. 법원 경매에 가보면 주거용은 경쟁률이 20:1, 50:1은 가뿐하게 넘고, 심지어 100:1인 경우도 있다. 이 경쟁에서 이기고 낙찰받는 것은 매우 어렵다. 과열된 경쟁에서 이기려면 높은 가격을 써낼 수밖에 없기 때문에 낙찰받아도 차익이 크지 않다. 이에 비해 토지 지분 경매는 경쟁률이 낮고 낙찰폭도 크다.
셋째, 투자에 영향을 미치는 요소가 적다. 내가 1천만 원에 낙찰을 받으면 1천200만 원에만 되팔아도 차익은 20%나 된다. 지분이기 때문에 공유자에게 되팔 수도 있고, 공유자 지분까지 사들여서 전체를 팔아도 된다. 아파트는 낙찰받아 되팔 때까지 시간이 꽤 걸리고, 그 시간 동안 시세가 떨어지는 경우도 많다. 경매로 싸게 샀다고 좋아했지만, 세금과 여러 비용을 제외하면 손해를 입을 수도 있다. 토지 지분 경매는 내보내야 할 세입자도 없고, 1가구 2주택 세금 걱정도 없다.
넷째, 빠르게 현금화할 수 있다. 토지 지분이 경매에 부쳐지면 일단 공유자들이 동요한다. 이 시점과 심리를 잘 활용하면 1개월, 3개월, 6개월 정도 안에 차익을 실현할 수 있다. 공유자가 너무 많거나 협의가 잘 안 되어 오래 가는 물건도 있지만 그런 물건은 피해 가면 된다. 자기 역량에 맞는 물건을 찾으면 현금화는 시간문제다.
다섯째, 디지털 라이프에 적응된 사람 우위로 경매 시장이 돌아가고 있다. 웬만한 경매 사이트에서는 유료 결제만 하면 권리분석에서 배당까지 원스톱으로 해결된다. 시세를 볼 때는 밸류맵, 노후도를 볼 때는 부동산플래닛, 유동인구 분석할 때는 엑스레이맵, 세금이나 대출 등 부동산 관련 자금 관리는 부동산계산기 등등 경매 과정마다 온라인으로 정보를 다 찾을 수 있다. 어떻게 활용할지 로드맵을 세우면 금세 수익권에 들어갈 수 있다.
나는 다섯째 이유가 가장 큰 장점이라고 생각한다. -p154-157

묘지가 있는 땅도 마찬가지다. 남의 묘지가 있는 땅을 경매받아서 어쩌려고 싶을 것이다. 묘지가 있고 주변에 과일 나무가 심어져 있는 등 잘 관리된 땅일수록 자손들은 어떻게 해서든 그 땅을 지키려고 한다. 공유자 가운데 누군가는 나서서 지분을 살 가능성이 크다. 묘지 있는 토지의 지분이 경매에 나온다면 싸게 사서 시세보다 조금만 저렴하게 되팔면 된다. 조심할 것은 공유자가 너무 많은 땅이다. 수십 명씩 되면 오히려 아무도 안 나설 수도 있다. 이왕이면 비석이 세워져 있고 몇 군데 걸쳐 묘지가 흩어져 있는 땅이 좋다. 묘지가 한쪽에 몰려 있으면 그쪽만 자신들이 소유해도 된다고 생각하기 쉽기 때문에 매각 협상에서 난항을 겪기도 한다.
묘지에 투자할 때 주의할 점은 돈과 사람이다. 경매 보증금이 아닌 본인이 써내는 낙찰금 전액을 현금으로 가지고 있어야 한다. 묘지가 있는 임야나 전답은 대출이 불가능하다. 상속으로 공동 소유자가 2대 3대를 걸쳐 형성된 땅의 의외의 함정은 사람이다. 싸고 지방이라 경쟁자가 적어서 쉽게 보고 도전했다가 협상에서 포기하는 경우도 종종 있다. 공유자들 가운데 이미 돌아가신 분들이 절반 이상이고, 자녀들이 상속 등기를 안 한 데다, 해외에 거주하는 자손까지 공유자로 올라와 있으면 해법을 찾기 쉽지 않다. 공유물분할청구소송을 진행하려면 진행 단계마다 기입해야 할 서류가 어마어마하다. 공유자들로부터 내용 증명의 답변을 받거나 협의에 들어갔다 해도 의견이 각자 다를 수 있어서 결론 도출까지 많은 시간을 쏟아 부어야 할 수도 있다. 소액만 찾다가는 입찰보증금만 날리는 경우가 있어서 신중해야 한다. -p211-212

출판사 서평

100억 원도 시작은 1원
소비 내역은 한 사람의 정체성을 가장 적나라하게 드러내는 민낯이다. 20대가 되면 자기가 쓸 돈과 벌 돈, 모을 돈을 구분할 줄 알아야 한다. 자산, 수입, 지출(대출), 돈의 흐름, 이 4가지를 파악하지 못하는 사람은 평생 돈의 노예를 벗어나지 못하고 늘 돈을 쫓아다니기 바쁘다. 100억을 만들고 싶다면 자산이 마이너스라 할지라도 제대로 파악해야 시작할 수 있다. 20대 출발선부터, 혹은 사회생활을 시작할 때부터 돈이 붙는 사람이 되는 방법을 알려준다.

당신의 이야기는 돈이 된다
경험은 누구나 하지만, 경험을 돈으로 만드는 것은 누구나 하지 않는다. 무엇이든 기록하고 실행하면서 경험을 쌓아 콘텐츠로 만들면 그것은 돈이 된다. 광고통행세를 받는 블로그, 무자본으로 시작하는 스마트스토어, 슈퍼호스트에 등극하는 에어비앤비 등 돈 들이지 않고 돈 버는 방법이 디지털 세상에는 널려 있다. 유튜버의 99.99%는 자기 경험을 파는 사람들이다. 당신의 이야기를 돈으로 만들어라.

시드머니를 모았다면 부동산 투자를 시작하라
투자는 삶에 피폐한 영향을 미치지 않아야 한다, 수익이 높아야 한다, 시간 대비 가치가 올라가야 한다. 이 세 가지 원칙을 지키면 불안한 마음에 섣부른 투자를 하지 않는다. 그리고 이에 가장 잘 부합하는 것은 토지 지분 경매투자이다. 서울 시내 아파트를 사기 위해 영혼까지 끌어올리지 않아도 되고, 주식 차트에 하루하루 가슴 졸이지 않아도 된다. 무엇보다 중요한 것, 지금 대한민국은 고령화 사회에 접어들면서 토지 주인의 손바뀜이 일어나고 있다.

7년 만에 100억 자산을 마련한 비결은 부동산
토지 지분 경매에서는 조건에 부합하는 물건이 끊임없이 제공된다. 유근용 대표가 최저가로 투자한 공매 물건은 55만 원이었다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본만 볼 줄 알면 바로 시작할 수 있다. 토지 지분 경매에 나온 땅은 소유하기 위한 것이 아니라 빨리 되팔아 수익을 챙겨야 할 땅이다. 이 책을 통해 좋은 물건의 조건, 훼손된 상품 가치를 복구시켜 제 가격에 되파는 비결, 수익을 내는 협상의 법칙까지 그 프로세스를 모조리 공개한다. 토지 지분 경매의 로직만 알면 누구에게나 기회가 열린다.


내용 소개

프롤로그 돈은 자기 자신과의 지독한 싸움
10대를 사고뭉치로 마냥 허비하고 한때 돈에서 가장 멀어지는 길을 걸은 저자가 알려주는 어릴수록 빨리 재테크를 시작해야 하는 이유, 좀 더 일찍 시작해서 좀 더 일찍 경제적 자유를 이루고 싶은 20대들과 사회 초년생들에게 들려주고 싶은 이야기들을 담았다. 경험이 일천해 어떻게 해야 할지 모르는 사회 초년생들에게 스몰머니로도 불씨를 지필 수 있는 방법은 있다.

1장 돈이 붙는 사람이 되자
돈이 붙는 사람의 첫 번째 특징은 잘 쓴다는 것이다. 미래지향적으로 쓰고, 자신이 얼마나 쓰고 있는 줄 알고, 재무플래너를 쓸 줄 안다. 두 번째 특징은 새로운 기술이나 정보를 빨리 얻는다는 것이다. 조각투자부터 앱테크까지 유행하는 최신 투자 기법에 대한 정보를 파악하고 있어야 한다. 세 번째 특징은 은행 상품을 잘 활용한다. 돈을 모으고 빌리고 투자하는 각 금융상품의 성격을 잘 파악하는 것이 자산관리의 기초이다. 네 번째 특징은 정부정책을 잘 이용한다는 것이다. 청년에게만 주는 정부 혜택을 잘 챙기면 빨리 시드머니를 모을 수 있다. 다섯 번째 특징은 저축과 투자를 구분할 줄 안다는 것이다. 저축은 쓰기 위한 것이고, 투자는 불리기 위한 것이다. 항상 바로 꺼내 쓸 수 있는 돈이 있어야 돈을 모을 수 있고, 투자를 시작할 수 있다. 이 다섯 가지가 몸에 배면 돈이 붙는 것은 시간문제이다.

2장 콘텐츠로 시드머니 모으기
새롭게 열린 디지털 세상에서 자신의 경험을 팔아 돈이 되는 세 가지 경우를 본격적으로 다루고 있다. 첫 번째는 저자의 경우로, 독서와 실행으로 얻은 콘텐츠가 돈이 된 경험을 들려준다. 두 번째는 광고수익을 받는 블로그로 월 3천만 원 매출을 올린 사례를 실었다. 세 번째는 무자본으로 시작하는 스마트스토어로 하루 매출 1천500만 원을 올린 사례를 소개한다. 네 번째는 에어비앤비에서 시작해 커뮤니티 공간 렌탈 사업을 시작한 사례를 들었다. 생각만 하고 실행하지 않으면 아무 소용이 없는 사례들로, 실행의 중요성을 강조하고 있다.

3장 스몰머니를 빅 머니로 만드는 부동산 경매
어릴수록 부동산 투자에 뛰어들어야 하는 이유는 두 가지로 요약된다. 모험할 수 있는 시간의 마법에 걸려 있고, 갈수록 가치가 상승하기 때문이다. 가격이 하락할 때도 있지만 주식처럼 상장 폐지되는 경우는 없기 때문에 상대적으로 안전한 투자에 속한다. 하지만 문제는 시드머니가 부족하다는 것. 이 장에서는 다양한 경매 물건을 예시로 들면서 경매 프로세스에 대해 설명하고 있다. 법원에 직접 가지 않고 온라인으로 할 수 있는 공매(온비드)로 시작하면 직장에 다니면서도 자투리 시간을 활용해 투자할 수 있다.

4기 스몰머니로 가능한 토지 지분 경매
토지 지분 경매가 왜 소액투자의 정석인지 알려준다. 도로와 묘지, 하천 등이 틈새상품으로 부각되는 이유, 지분 투자의 핵심인 협상 과정 등도 살펴본다. 10-20년 묶이지 않는 우량 물건을 고르는 방법, 서류 보는 법, 현장 실사하는 법, 매도해서 현금화시키는 과정 등을 상세하게 설명하고 있다.

5기 소액 토지 지분 경매 수익화 사례(유근용 부동산 소액투자 마스터 과정 수강생 사례)
토지 지분 경매는 보유 목적이 아닌 빨리 매도해서 현금을 만들어서 재투자하면서 눈덩이처럼 굴려나가는 것이 최적 매뉴얼이다. 유근용 부동산 소액투자 마스터 과정을 수료한 수강생들이 어떤 토지에 어떻게 도전하고 수익을 실현했는지 생생한 사례를 실었다. 임야, 하천, 도로, 구도심 주택가, 시골 텃밭까지 다양한 경우와 함께 전업 투자자로 나선 사례를 통해 협상이 얼마나 중요한지 알려준다. 토지 지분 경매의 수익 실현의 핵심은 협상에 있다.

작가정보

저자(글) 유근용

Ryu Keun Yong
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문제아에서 독서 멘토로, 실천하는 삶을 거쳐 투자자이자 사업가로 거듭난 100억의 사나이. 1천억을 향해 달리는 것은 돈은 인생의 목표가 아니기 때문이다. ‘내 일을 잘해서 주변에 도움이 되고 나아가 사회를 아름답게 만드는 사람’이 되고자 하는 초인 용쌤이 이 책의 독자를 크루로 초대한다. 7년 만에 경매 125건과 공매 158건을 낙찰받았으며(공동투자 포함) 현재 소형 토지 포함 280건의 부동산을 보유한 실전 투자자이자 100억대의 자산가이다. (주)준민컴퍼니를 비롯해 13개의 법인을 운영하고 있다. 부동산 투자 강의 플랫폼 ‘라이프체인징’에서 약 4만여 명의 수강생들에게 투자 노하우를 전하고 있다. 특히 이 책을 통해 재테크는 1도 모르는 초보들이 실천 가능한 투자법을 알려준다. 단시간에 지금의 엄청난 성과를 이루고 자산가가 될 수 있었던 비결은 바로 부동산 투자. 50만 원으로도 시작할 수 있는 부동산 투자의 문을 열어준다.