알쏭달쏭 공동주택관리실무

관리행정, 장기수선, 사업자선정, 회계

김영상 지음

바른북스 2024년 08월 21일 출간 국내도서 : 2024년 08월 14일 출간

작품소개

책소개

우리나라 인구의 약 80퍼센트가 공동주택에서 살고 있다. 그만큼 공동주택관리의 중요성이 커졌다. 공동주택관리분야는 관리행정부문, 장기수선부문, 사업자선정부문 및 공동주택회계부문으로 나뉜다. 이 책은 공동주택관리 관련 이 네 분야별로 다양한 실무적인 궁금증을 질의응답형식으로 풀어나간다. 특히, 장기수선분야에 대한 현장의 고민을 해소하기 위해 많이 고민한 책이다. 공동주택관리 실무자나 지자체의 공동주택관리 담당자뿐만 아니라 공동주택관리분야 전문가들도 참고할 만한 내용을 담고 있다.

목차

[제1부] 알쏭달쏭 살펴보기

제1장 관리행정분야
(관리규약)
1-1. 관리규약을 관리규약 준칙과 달리 정해도 되나?
1-2. 관리규약 준칙이 바뀌면 관리규약도 바꿔야 하는지?

(입주자ㆍ소유자)
1-3. 소유자와 입주자 의미 차이?
1-4. 비거주 소유자에 대한 통지 방법?
1-5. 주택소유권을 신탁해도 기존 소유자가 입주자?

(동별 대표자)
1-6. “중임한 입주자”와 “사용자” 중 동별 대표자 적격 후보자는?
1-7. 대리인도 거주요건 등을 갖추어야 동별 대표자가 될 수 있나?
1-8. 동별 대표자 입후보자의 득표수가 같으면?
1-9. 동별 대표자나 선거관리위원 임기종료 시까지 후임자 미선출 시?

(입주자대표회의ㆍ선거관리위원회)
1-10. 공동주택관리기구 구성 기한?
1-11. 입주자대표회의 임원 선출을 입주자대표회의가 주관?
1-12. 입주자대표회의 회장 권한대행이 기존 임원직 겸임 가능?
1-13. 동별 대표자는 단지내 모든 단체의 임원 겸임 금지?
1-14. 정원 9명, 현원 5명인 입주자대표회의의 의결 정족수?
1-15. 입주자대표회의 회의록 작성의무자가 관리주체인가?
1-16. 입주자대표회의 회의록은 어떤 양식으로 작성?
1-17. 입주자대표회의 운영경비로 직원등에게 격려금 지급 가능?
1-18. 모든 주민의견 수렴 업무는 선거관리위원회의 업무인가?

(관리주체)
1-19. 주택관리업자 선정 시, 선정공고 이후 시행한 법령 적용?
1-20. 관리사무소에서 각종 비용집행 시 입주자대표회의 회장 결재 필요?
1-21. 관리사무소장 결재시 직인 아닌 사인(signature)도 무방?
1-22. 손해배상책임보증 특약이 있는 손해보험증서도 O.K?

(기타 관리일반)
1-23. 주민운동시설의 효율적 운영을 위해 임대관리도 가능?
1-24. 단지내에서 개나 고양이를 키울 때 관리주체의 동의 필요?
1-25. 단지 외벽에 에어컨 실외기 등 돌출물 설치 가능?
1-26. “관리비등”과 “관리비 등”의 의미 차이?
1-27. 입주자대표회의 회장도 과태료 부과대상?
1-28. 과태료 부과대상 위반사항이 둘 이상일 때 과태료 부과방법?
1-29. 과태료 부과 시 이의제기 절차?

제2장 장기수선분야
(장기수선계획 일반)
2-1. 장기수선계획 정기검토 주기 3년의 의미?
2-2. 장기수선계획 검토 특례기간 만료일까지 미검토시 정기검토 기산점?
2-3. 장기수선계획 ‘검토’와 ‘조정’의 의미?
2-4. 장기수선계획서 작성시 연차별 수선계획 포함 여부?
2-5. 장기수선계획 시작일: 사용검사일? 장기수선충당금 적립개시일?
2-6. 장기수선충당금 적립단가 재산정 시기?
2-7. 장기수선계획에서 부분수선의 의미?
2-8. 계획시설 일부만 전면수선하고 계획비용 전액 사용해도 계획이행?
2-9. 공종별 적정 수선금액 산출방법?
2-10. 공사금액이 장기수선계획상의 금액과 다를 때 처리방안?
2-11. 세대내 감지기와 스프링클러도 장기수선계획 대상?
2-12. 소유자 동의 필요시, 반드시 외부거주 소유자에게 통지해야 하나?
2-13. 장기수선계획상 수선계획금액에 부가가치세 포함?
2-14. 장기수선계획 이행 인정 기준시점?

(장기수선충당금 일반)
2-15. 장기수선충당금과 특별수선충당금 차이?
2-16. 장기수선충당금과 그 적립금, 예치금 및 전입액의 의미?
2-17. 장기수선충당금을 사용검사일 1년후부터 적립하도록 하는 이유?
2-18. 하자적출비용을 장기수선충당금으로 사용 가능?
2-19. 「장기수선충당금 적립 및 사용현황표」적정 서식은?
2-20. 장기수선충당금의 용도외 목적 사용 범위?
2-21. 장기수선충당금 적정사용 여부 판단시 적용할 법 조항?
2-22. 계획에 없는 자본적 지출 항목에 장기수선충당금 사용?

(적립요율)
2-23. 장기수선충당금 적립요율을 왜 관리규약에서 결정?
2-24. 구간별 장기수선충당금 적립요율을 “**% 이상”으로 표시 가능?
2-25. 관리규약에서 장기수선충당금 적립구간 설정시 고려사항?
2-26. 부과요율과 적립요율 차이?
2-27. 장기수선계획을 조정하면 장기수선충당금 적립요율 조정 필요?
2-28. 적정한 장기수선충당금 적립방식?
2-29. 적립요율과 적립단가 산출방법?

(긴급ㆍ소액 지출)
2-30. 소액지출 기준금액?
2-31. 긴급공사 대상과 소액지출 대상 구분방법?
2-32. 긴급공사나 소액지출을 입주자대표회의 사전의결 없이 시행?
2-33. 긴급공사 및 소액지출 후 장기수선계획에 반영 방법?
2-34. 총론에 긴급사용 근거만 마련하면 장기수선충당금 사용 가능?

제3장 사업자선정분야
(사업자선정 일반)
3-1. 단지내 수목 소독작업은 아무나 하나?
3-2. 단지내 수목 전지·전정 작업을 관리사무소 직원이 해도 되나?
3-3. 단지내 수선작업은 아무나 하나?
3-4. 수의계약 대상 요건 중 “긴급한 경우”의 의미와 그 판단 주체?
3-5. 입찰에서 실적인정 서류 종류?
3-6. 수선유지비 대신 장기수선충당금을 사용할 때 사업자 선정 주체는?
3-7. 주택관리업자와 사업자 선정 절차 차이?
3-8. 청소용역업체를 입주자대표회의가 선정시 누가 과태료 부과대상?
3-9. 금액과 무관하게 계약서는 반드시 체결해야 하나?
3-10. 계약서 공개 주체?
3-11. 관리주체가 체결한 계약에 대한 권리·의무 귀속주체는?

(입찰공고)
3-12. 입찰 공고시기를 정하는 방법?
3-13. 입찰공고 및 사업자 선정후 공사물량 등 변경 시 대책?
3-14. 재공고입찰 시 공고문의 오류수정 가능 여부?
3-15. 적격심사시 적정한 입찰가격평가 방법?
3-16. 계약체결 ‘할 때’ 계약보증서 징구가 가능한가?

제4장 회계분야
(회계 일반)
4-1. 공동주택회계는 예산제를 적용하나? 정산제를 적용하나?
4-2. 관리비예치금은 부채인가 자본(순자산)인가?
4-3. 공동주택 사용자가 관리비등 미납 시 관리비예치금으로 상계 가능?
4-4. 미수관리비 수납순서를 입주자등이 임의로 선택 가능?
4-5. 체납관리비 전부를 입주자 지위를 승계한 입주자가 부담?
4-6. 주민운동시설 등을 영리목적으로 사용 가능?
4-7. 입주자대표회의 임원 직책수당은 소득세 원천징수 대상?
4-8. 헬스강사에게 매월 일정금액만 아파트에 납부하게 하는 계약 가능?

(잡수입)
4-9. 잡수입과 관리외수익, 뜻이 다른가?
4-10. 시ㆍ도별 공동기여 잡수입 처리방법?
4-11. 이동통신 중계기 설치 및 관리운영비 부담 주체?
4-12. 이동통신 중계기전기료와 중계기임대료 회계처리 방법?
4-13. 전기검침수입은 검침업무를 수행한 관리사무소 직원에게 지급?

(충당금ㆍ적립금)
4-14. 충당금과 충당부채 의미 차이?
4-15. 충당금과 적립금 차이?
4-16. 회기말 퇴직급여충당부채 적정 잔액?
4-17. 회기말 연차수당충당금 적정 잔액?
4-18. 관리주체 변경으로 직원 고용승계 시 퇴직금과 연차수당도 승계?
4-19. 적정한 수선충당금 산정방법?
4-20. 공용시설 적립금 설정ㆍ운영의 타당성?

(전기사용료ㆍ수도사용료)
4-21. 관리사무소에서 수도사업소와 다른 단가로 세대별 부과 가능?
4-22. 단일계약, 종합계약 중 입주자등에게 유리한 전기사용계약방법은?
4-23. 한전과의 계약과 다른 방식으로 입주자등에게 전기료 부과 가능?

(결산ㆍ재무제표)
4-24. 공동주택회계에서의 재무제표와 상법 등에서의 재무제표 차이?
4-25. 공동주택회계에서 연말결산이 필요한지?

[제2부] 공동주택관리 기초

제1장 공동주택관리 개요
1. 주택형태별 현황
2. 공동주택 관련 법 체계
3. 공동주택관리법 목적과 정보공개

제2장 공동주택관리 조직
1. 관리기구 구성절차와 일정
2. 관리규약 준칙 & 관리규약
3. 선거관리위원회
4. 동별 대표자
5. 입주자대표회의
6. 관리주체
7. 공동관리 & 구분관리
8. 혼합주택단지 관리

제3장 공동주택관리 행정
1. 주민공동시설 운영
2. 공동체활성화
3. 층간소음 & 간접흡연
4. 안전관리 & 안전점검 & 행위허가

제4장 근로자인권보호
1. 공동주택근로자 현황
2. 사례
3. 애로사항
4. 공동주택 경비원 근무환경 개선대책
5. 공동주택관리법령 등 개정
6. 감시ㆍ단속적 근로자 승인제도 개선방안
7. 경비원의 업무 명시
8. 공동주택 근로자 휴게시설 확충 노력

제5장 하자담보책임 & 하자분쟁조정
1. 하자보수보증금
2. 하자보수 청구 & 하자보수
3. 하자분쟁조정 & 분쟁재정

제6장 장기수선계획
1. 장기수선계획 수립기준
2. 장기수선충당금 사용
3. 장기수선충당금 적립
4. 장기수선계획 검토ㆍ조정
5. 장기수선계획 수립
6. 장기수선제도 개념정리

제7장 사업자선정
1. 선정절차 개요
2. 선정지침 적용
3. 사업자 선정방법(입찰 & 수의계약)
4. 입찰방법
5. 입찰공고
6. 입찰성립 및 낙찰방법
7. 사업자 선정 관련 주요 내용 요약

제8장 공동주택 회계
1. 공동주택 회계 개요
2. 회계처리기준 재검토(2016년)
3. 회계처리기준 통합 주요내용
4. 공동주택 회계처리기준 & 공동주택 회계감사기준
5. 현행 공동주택 회계처리기준 검토

저자약력

책 속으로

상은 이뻐서 주는 것이 아니라, 그렇게 하도록 유도하기 위함이다. 벌은 미워서 주는 것이 아니라, 그렇게 하면 안 된다는 것을 알리기 위함이다. 공동주택관리와 관련해서는 상을 받기보다는 예상하지 못한 벌을 받는 경우가 많다. 공동주택관리와 관련된 분야가 광범위하여 관련 법령을 알지 못하거나 자칫 잘못 이해하여 오류를 범하는 경우가 많기 때문이다.
- 서문 중

장기수선충당금 적립요율은 장기수선계획을 이행할 장기수선충당금의 적립을 위한 계획이다. 즉, 장기수선계획은 장기수선충당금을 사용할 계획이고, 이를 위해 장기수선충당금을 적립할 계획이 바로 관리규약의 적립요율인 것이다. 따라서, 장기수선계획(즉, 돈을 쓸 계획)이 조정되면 적립요율(즉, 돈을 거둘 계획)도 재산정해야 한다.
- 본문 내용 중

출판사 서평

그동안 공동주택관리 관련 책들이 간헐적으로 출간되기도 하였다. 그러나, 이러한 책들은 대개 공동주택관리의 네 분야 중 어느 특정 분야만을 다루어 왔다. 그런데, 이 책은 공동주택관리에 대한 전체 네 분야를 두루 섭렵하고 있다. 저자가 전국의 공동주택관리 현장에서 감사나 실태조사 및 컨설팅 과정을 통하여 깊이 고민한 내용들을 두루 담고 있다는 점이 이 책의 큰 특징이자 장점이다. 이 책을 통하여 공동주택관리 현장의 실무자들이나 관련 업무 담당자들이 공동주택관리에 대한 실무적인 궁금증을 해소하는 데 큰 도움을 받을 수 있을 것으로 보인다.

작가정보

저자(글) 김영상

ㆍ (현) 한국토지주택공사(LH) 공동주택관리지원관
ㆍ (현) 중앙공동주택관리지원센터 감사위원
ㆍ (현) 중앙공동주택관리지원센터 법정교육 강사
ㆍ (현) 서울특별시 공동주택실태조사 전문가
ㆍ (현) 서울특별시 서초구 공동주택관리전문가 자문단 자문위원
ㆍ (현) 서울특별시 성북구 공동주택관리실태조사 전문위원
ㆍ (현) 서울특별시 송파구 공동주택관리전문가자문단 자문위원
ㆍ (현) 부산광역시 공동주택관리지원위원회 위원
ㆍ (현) 경기도 공동주택감사단 감사위원
ㆍ (현) 경기도 광주시 공동주택지원 심사위원
ㆍ (현) 경기도 시흥시 공동주택관리 민간전문감사관
ㆍ (현) 경기도 안양시 공동주택관리 전문감사관
ㆍ (현) 경기도 용인특례시 공동주택관리 전문감사관
ㆍ (현) 경기도 평택시 아파트 행복지원단 위원
ㆍ (현) 한국부동산개발협회 강사
ㆍ (현) 한국토지주택공사(LH) 근무 (1988. 6.~현재)
ㆍ 부산대학교 상과대학 경영학과 학사 (1981~1988)
ㆍ 미국 미시간주립대학교(MSU) 사회과학대학원 석사 (2001~2002)
ㆍ 건국대학교 대학원 부동산학과 박사과정(부동산 금융ㆍ투자) 수료 (2005~2007)
ㆍ 서울사이버대학교(SCU), 토지주택대학교(LHU) 겸임교수 역임
ㆍ 국토교통부 인재개발원, 한국토지주택공사 인재개발원, KDI, 경희대, 건국대, 한국생산성본부, 한국투자금융, 대한공인중개사협회, CCIM 한국협회 등 다수 강사 역임
ㆍ (저서) 『알쏭달쏭 공동주택관리실무』 (2023. 5., 부연사)
ㆍ (저서) 『프로그램을 이용한 부동산개발 투자분석』 (2004. 4., 부연사)
ㆍ (편저) 『부동산투자분석』 (2006. 8., 2007. 5., CCIM 한국지회)
ㆍ (공저) 『부동산투자분석전문가 자격취득 가이드북』 (2004. 3., CCIM 한국지회)
ㆍ (컴퓨터 프로그램) 『REDp 시리즈(부동산개발 투자분석 프로그램)』 (2004. 4.)