표영호의 최소한의 부동산 공부

표영호 지음

메이트북스 2024년 08월 10일 출간 국내도서 : 2024년 08월 10일 출간

작품소개

책소개

53만 구독자, 누적 조회 수 1억 8천 '표영호TV'의 표영호가 알려주는 부동산 투자의 맥락. 저자는 부동산 투자에 앞서 꼭 알아야 하는 부동산 관련 기본 지식과 함께 우리나라 부동산 시장의 흐름과 전망, 부동산 공부 방법 등을 폭넓게 소개하고 있다.

목차

지은이의 말 부동산을 시작하는 모든 투자자를 위하여 

CHAPTER 1 부동산이라는 존재에 대한 내 생각을 구축하기
부동산으로 진짜 돈 벌 수 있나요? 
내 집 마련을 반드시 해야 하나요? 
내 집을 마련하려면 청약을 꼭 해야 하나요?
인구가 줄어들면 아파트 가격도 하락할까요? 
재건축·재개발에 투자하면 무조건 이익이 나나요? 
입지가 좋다는 게 무슨 뜻이죠? 
부동산의 매력은 무엇인가요? 
대한민국의 집값, 앞으로 어떻게 될까요? 

CHAPTER 2 시작하는 투자자로서 든든한 기본기 다지기
전용면적, 공급면적, 계약면적은 어떻게 다른가요?
용적률, 건폐율은 어떤 뜻이고, 왜 중요한가요? 
다가구주택과 다세대주택은 어떻게 다른가요? 
재건축과 재개발은 어떻게 다른가요? 
등기부등본이 뭐고 어떻게 봐야 하나요?
공시지가, 공시가격, 실거래가, 호가는 어떻게 다르죠?
부동산 계약을 했는데 파기해도 되나요? 
부동산 세금, 꼭 알아야 할 핵심이 뭐죠? 
‘줍줍’이란 게 도대체 뭔가요? 
임대차 3법은 무엇이고, 왜 알아야 하나요?
CBD, YBD, GBD라는 용어는 무슨 뜻인가요? 
토지의 용도가 미리 법으로 정해져 있다면서요? 

CHAPTER 3 투자에 나서기 전 공부해서 내 무기를 벼리기
부동산 공부, 어떻게 하면 좋을까요?
부동산 공부에 도움이 되는 앱에는 어떤 것이 있을까요? 
임장은 어떻게 하는 게 좋은가요? 
초보자가 경매를 해도 괜찮을까요? 

CHAPTER 4 집 마련 전 전세보증금 안전하게 지키기
전세제도와 전세자금대출이 한국에만 있다고요?
전입신고와 확정일자는 왜 중요한가요? 
매매계약서, 전월세계약서를 잘 쓰려면 어떻게 해야 하나요?
전세와 월세, 어떤 게 더 좋을까요? 
전세사기를 안 당하려면 어떻게 해야 할까요? 
좋은 공인중개사는 어떻게 판별할 수 있나요? 

CHAPTER 5 대한민국 부동산의 역사에서 통찰과 교훈 얻기
아파트는 언제부터 생겼나요? 
주택청약제도는 언제부터 생겼나요? 
전세제도는 언제부터 생겼나요?
재건축은 언제부터 생겼나요? 

CHAPTER 6 관점을 가지고 흔들림 없는 투자 실행하기
어떤 아파트가 좋은 아파트인가요?
어떻게 하면 대출을 잘 받을 수 있을까요?
집 사기 좋은 최적의 타이밍은 언제일까요? 
나 홀로 아파트는 정말 투자하면 안 되나요? 
전세 끼고 집을 산다고요? 갭투자가 뭐죠? 
모델하우스에서 무엇을 체크해야 할까요? 

책 속으로

아무 데나 지으면 분양이 된다는 식이나 아무 데나 가격이 하락한 집을 사놓으면 다시 오른다는 생각으로 돈을 벌어보려는 욕망은 이제 접어야 합니다. 지금까지는 전국적으로 집값이 올랐다면, 앞으로는 인구감소 지역에서는 단언컨대 그럴 일이 없습니다. 다만 지방에서도 인구가 늘거나 일자리가 늘어나는 경우는 오를 수 있습니다. 서울·수도권도 사람들이 선호하는 지역과 아파트단지는 눈여겨봐야겠지만 서울이라고 다 같은 서울이 아닙니다. 부동산 양극화는 지금껏 우리가 경험한 것과는 차원이 다를 수 있으므로 자산을 지키고자 한다면 정말 옥석을 잘 가려야 합니다. -「부동산으로 진짜 돈 벌 수 있나요?」 중에서

청약의 가장 큰 장점은 신축 아파트를 시세보다 저렴하게 구매할 수 있다는 것입니다. 무엇보다 공공택지나 일부 민간택지에서 공급하는 아파트는 이른바 ‘분양가 상한제’를 적용하기에 가격 면에서 훨씬 좋은 조건입니다. 분양가 상한제라는 규제 자체가 실수요자의 자금 부담을 줄이려고 나왔으니 어찌 보면 당연한 결과라 하겠습니다. 그러니 공인중개사를 통해 기존의 주택을 구매하는 것은 따끈따끈한 신축도 아니고 가격도 운 좋게 잡은 급매물이 아닌 이상 시세에 준할 테니 청약에 비할 게 못 됩니다. -「내 집을 마련하려면 청약을 꼭 해야 하나요?」 중에서

인구를 볼 때 부동산 가격에 영향을 미치는 인구 요소는 단순히 인구수가 아니라 ‘세대수’ 또는 ‘가구수’를 봐야 합니다. 행정안전부가 발간한 『2023 행정안전통계연보』를 보면 2022년 세대수는 2,370만 5,814세대인데, 이는 10년 사이에 무려 300만 세대가 증가한 것입니다. 주목할 점은 1인 세대가 1,000만 세대 돌파를 앞두고 있고, 전체 세대수 증가를 주도하고 있다는 사실입니다. 1인과 2인 세대를 합한 비중은 계속 높아지는 반면, 3인 세대 이상의 비중은 낮아지고 있습니다. 결국 인구는 줄고 있지만 세대수는 증가하고 있기에 인구 감소가 부동산 가격에 미치는 영향은 별로 크지 않다는 것입니다. -「인구가 줄어들면 아파트 가격도 하락할까요?」 중에서

“재건축이나 재개발에 투자하면 무조건 이익이 나는 건가요?” 이렇게 질문하는 이들도 “네, ‘무조건’ 이익이 납니다”라는 대답을 기대하는 건 아닐 겁니다. 다만 재건축·재개발이 투자 상품으로 그래도 이익이 나는 확률이 절반 이상은 되지 않겠느냐는 누군가의 얘기를 듣고 궁금했던 거겠죠. 재건축·재개발에 투자하면 좋다는 사람들의 의견과 투자할 때 조심해야 한다는 사람들의 의견을 함께 정리해보겠습니다. 양쪽 의견을 다 들어보는 것이 판단하는 데 도움이 될 것입니다. -「재건축, 재개발에 투자하면 무조건 이익이 나나요?」 중에서

2006년 이후 실질 근로소득이 가장 크게 낮아지고 있다고 합니다. 그나마 전세가가 매매가를 받쳐주고 있고, 특례보금자리론 40조와 신생아특별대출 27조로 집값을 부양하고 있는 상황입니다. 이마저도 이른바 약발이 다해 이미 서울에만 매도 물량이 8만 5,000호가 나와 있는 상황에서 아파트 가격이 계속 상승할 것이라고 기대하기는 쉽지 않습니다. -「대한민국의 집값, 앞으로 어떻게 될까요?」 중에서

용적률과 건폐율은 단지 숫자와 수익으로만 판단할 것은 아닙니다. 2가지 숫자의 크기가 올라갈수록 수익이라는 이름의 숫자도 올라갈지는 모르겠지만 그만큼 우리 삶의 질도 비례해서 올라간다고 확신할 수 있을지 먼저 고민해봐야 합니다. 용적률과 건폐율이 높은 토지일수록 가치가 높은 것은 맞지만, 재건축 이후 30년, 40년이 흘렀을 때는 또 어떤 재건축 이슈를 마주할지 다 같이 머리 맞대보면 어떨까 합니다. -「용적률, 건폐율은 어떤 뜻이고 왜 중요한가요?」 중에서

주택은 크게 ‘단독주택’과 ‘공동주택’ 두 종류로 나눌 수 있습니다. 단독주택은 한 사람이 소유하고 있고, 한 가족이 거주하는 형태입니다. 마당이 있는 전원주택을 떠올리면 바로 느낌이 옵니다. 공동주택은 아파트를 떠올리면 됩니다. 단독주택을 한 사람이 소유하고 있다면, 아파트는 동 하나만 봐도 여러 가족이 각각 독립적으로 구분되어 있고, 소유자도 각각의 집주인이 있습니다. 그런데 겉으로는 도저히 단독주택이라고 보이지 않는 형태인데 단독주택으로 규정되는 집들이 있습니다. ‘다가구주택’과 ‘다중주택’입니다. -「다가구주택과 다세대주택은 어떻게 다른가요?」 중에서

재건축은 다시 건축하는 것, 재개발은 다시 개발하는 것입니다. 무엇을 다시 하는지가 다른데, 재건축은 기존에 있던 ‘아파트’를 허물고 그 자리에 새 아파트를 짓는 것이고, 재개발은 기존에 있던 ‘마을’을 완전히 갈아엎은 다음 새 마을을 만드는 것입니다. ‘마을’이라고 하니 무슨 시골 마을을 바꾼다는 건가 할 수도 있지만 ‘뉴타운’을 떠올리면 쉽게 이해됩니다. 예를 들어 서울 은평구에 조성된 ‘은평 뉴타운’은 원래 그 자리에 다양한 유형의 주택과 상가들이 있었는데, 땅 위의 건물과 땅 아래의 상하수도, 통신선은 물론 좁은 골목 등 그야말로 모든 걸 허물고 대규모 아파트단지와 단독주택, 상가, 공공시설과 도로를 정비해 새롭게 조성한 것입니다. -「재건축과 재개발은 어떻게 다른가요?」 중에서

여러분이 주택을 구매하는 매수인이 되거나 주택을 파는 매도인이 되거나 돈거래는 대개 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 진행됩니다. 전세나 월세를 거래하는 임대인과 임차인 사이에서도 마찬가지입니다. 문제는 물건이 마음에 들어 계약금을 보냈는데 이런저런 이유로 계약을 취소하고 싶은 상황이 되었을 경우입니다. 어떤 분은 ‘계약금을 보내고 24시간 안에만 해약하면 하루가 지나지 않았으므로 계약금을 돌려받을 수 있도록 법으로 보호하고 있다’며 매우 구체적인 전개로 구성된 말을 합니다. 결론부터 말씀드리면, 법은 전혀 그렇지 않습니다. -「부동산 계약을 했는데 파기해도 되나요?」 중에서

청약 당첨이 하늘의 별 따기만큼 힘들다는 건 모두 아는데, 무순위 청약은 추첨으로 입주자를 뽑습니다. 그래서 횡재를 줍게 된다는 의미가 생겨 아파트를 줍고 줍는다는 뜻에서 ‘줍줍’이라고 하는 것입니다. 물론 물건이 매우 적고 경쟁률도 엄청나기에 당첨될 확률은 아주 희박하지만 당첨되기만 하면 로또 당첨에 비견되기에 많은 이들이 무순위 청약, 일명 줍줍에 몰리는 것이 현실입니다. 그런데 알고 보면 그럴 만한 이유는 있습니다. -「‘줍줍’이란 게 도대체 뭔가요?」 중에서

임대차 3법이 우리네 삶으로 들어온 지 4년이 되었지만 아직도 여전히 논란이 적지 않습니다. ‘임대차 3법 때문에 오히려 전세가격이 폭등했다, 계약을 갱신할 수 있어 세입자들의 주거 안정화에 도움이 됐다, 계속 시행해야 한다, 이참에 폐지해야 한다’ 등 의견들이 부딪치고 있습니다. 전세보증금 상한선을 법으로 제한하는 것이 맞는지, 세입자가 원하면 2년 더 살게 하는 게 합당한지 제 생각은 굳이 말씀드리지 않겠습니다. 다만 전월세 시장을 투명하게 들여다보고자 신고를 의무화하자는 임대차신고제마저 아직도 의무 시행이 되지 않는 상황은 이해가 가지 않습니다. 정확한 통계의 확보는 기본 중의 기본입니다. -「임대차 3법은 무엇이고, 왜 알아야 하나요?」 중에서

용도지역은 전 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지로 구분합니다. 공인중개사 공부하는 분들은 이 부분을 ‘도관농자’라고 외웁니다. ‘용도지역은 도관농자’라고요. 이 4가지 용도지역 중 우리와 가장 관련이 많은 곳이 도시지역인데, 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 4가지로 구분합니다. 마찬가지로 암기할 때는 ‘도시지역은 주상공녹’입니다. 즉 용도지역은 도관농자, 도시지역은 주상공녹입니다. 이렇게 구분하는 이유는 무엇일까요? 이런 땅에서는 이런 건물만 지을 수 있고, 건물을 지을 때 형태는 이렇게 지을 수 있고, 넓이와 높이는 여기까지만 지을 수 있다는 규정을 하기 위해서입니다. -「토지의 용도가 미리 법으로 정해져 있다면서요?」 중에서

포털 검색창에 ‘부동산’을 치면 ‘투자’가 연관 검색어로 뜹니다. 혹자는 부동산을 공부하는 유일한 목적은 투자라고 합니다. 어떤 분은 무슨 공부냐, 종잣돈 모아 하루라도 빨리 부동산 투자 경험을 쌓아야 한다고 얘기합니다. 틀린 말은 아니지만, 온 신경이 너무 투자 쪽으로만 가면, 오히려 큰 걸 보지 못할 수 있습니다. 부동산 투자는 시간과의 싸움이고 정부 정책에 일희일비할 필요도 없습니다. 그렇기에 적어도 2~3년은 차분하게 부동산 공부를 하며 진짜 내공을 쌓는 것이 좋습니다. -「부동산 공부, 어떻게 하면 좋을까요?」 중에서

경매의 전체 과정은 어떻게 구성되어 있을까요? 먼저, 경매를 시행하는 법원 처지에서 보면, 빌려준 돈을 받지 못한 은행으로 대표되는 채권자가 법원에 경매를 신청합니다. 법원은 ‘경매신청서’를 검토한 뒤 하자가 없으면 ‘경매개시결정’을 내립니다. 법원은 해당 부동산의 현황과 권리관계 등 전반적인 사항을 조사한 후 ‘매각물건 명세서’를 작성해 누구나 열람할 수 있게 합니다. 또한 감정평가기 관에 의뢰해 해당 부동산의 가치를 평가한 뒤 최초 ‘경매시작가격’ 을 결정합니다. 다음은 채권자 등 모든 이해관계인에게 경매가 진행된다는 사실을 알리고, 최초 ‘매각기일’을 정한 뒤 입찰을 시행합니다. 입찰에 참여한 이들 중 낙찰자가 정해지면 경매는 종료 과정에 들어가고, 낙찰자가 나오지 않으면 가격을 내려 2차 입찰 절차를 밟습니다. -「초보자가 경매를 해도 괜찮을까요?」 중에서

갭투자는 기본적으로 투자로 접근하기에 예상처럼 일이 술술 풀려나가지 않을 상황도 대비해야 합니다. 많은 경우 매수 계약을 한 후 바로 전세를 내놓아 세입자의 보증금으로 잔금을 치르려고 할 텐데, 생각만큼 전세가 구해지지 않을 수도 있습니다. 그러면 잔금 날짜는 다가오는데 마음만 조급해집니다. 여유 자금이 어느 정도 준비되어 있어야 최악의 상황도 피할 수 있습니다. 갭투자는 ‘갭’만 무사히 충당하면 되는 투자가 아니라는 점도 확실하게 인식해야 합니다. 취득세, 중개수수료는 물론이고 보유하는 동안은 재산세, 추후 매도할 때는 양도소득세 등 미리 감안해야 하는 비용을 체크해야 합니다. 이 모든 부가 비용을 상쇄하고 수익을 창출한다는 조건일 때만 갭투자를 고민하기 바랍니다. -「전세 끼고 집을 산다고요? 갭투자가 뭐죠?」 중에서

출판사 서평

53만 구독자, 누적 조회 수 1억 8천 〈표영호TV〉의
표영호가 알려주는 부동산 투자의 맥락!
오늘날 급여와 같은 고정 수입만으로는 부를 축척할 수 없는 시대가 되었다. 과거와 달리 은행에 거금을 맡긴다 해도 예금 금리가 1~3%를 오락가락하는 상황이라 부를 늘리는 수단으로서는 적절치 않다. 때문에 많은 이들이 은행 창구를 찾는 대신 주식이나 부동산, 비트코인과 같은 가상자산 투자 등의 여러 재테크 수단을 통해 부를 창출하고자 한다. 여윳돈을 투자금으로 마련하든지, 금리 변동 상황을 주시하면서 대출로 투자금을 마련하든지 간에 자신에게 적합한 투자 방법과 투자처를 적극적으로 찾아나서는 것이 대세인 시대다.
이처럼 다양한 재테크 수단들 중에서 왜 부동산 투자에 관심을 두어야 할까? 누적 조회 수 1억 8천에 53만 구독자를 보유한 〈표영호TV〉의 표영호 저자는 이 책에서 부동산 투자의 장점을 다음과 같이 소개한다. 첫째, 부동산은 투자자의 일상을 크게 저해하지 않는다. 주식 투자의 경우 주식 가격이 수도 없이 등락을 반복하기에 크든 작든 특정 종목에 자금을 넣는 순간 해당 종목의 주가 변화에 신경 쓰지 않을 수 없다. 물론 부동산도 가격 변화에 신경 쓰지만, 주식처럼 일희일비하지는 않는다. 그렇기에 부동산은 주식에 비해 일상을 유지하는 데 비교적 용이하다. 둘째, 부동산은 상대적으로 내 판단과 주체적인 행동반경의 크기가 꽤 크다. 주식은 어떤 종목에 투자해야 하는지, 종목을 정했다면 언제 사야 할지, 샀다면 언제 팔지 정도만 판단하면 행동으로 표현할 것이 없다. 즉 ‘사기’와 ‘팔기’를 반복하는 데 그친다. 그에 비해 부동산은 사는 것, 파는 것 외에 직접 사용할 수도 있다. 다시 말해 주식이 투자가치만 있다면 부동산은 투자가치 외에 사용가치도 있다는 뜻이다. 셋째, 주식은 자칫 가치가 0으로 수렴될 수 있지만, 부동산은 건물과 토지가 계속 남아 있다. 즉 부동산은 주식이나 기타 가상자산과 달리 사라지지 않는 실물자산이라는 속성이 있다.
물론 부동산 투자에 장점만 있는 것은 아니다. 이 책에서 저자도 밝히고 있듯, 부동산 투자에도 단점은 분명 존재한다. 투자에 앞서 많은 투자금을 준비해야 한다는 것, 단기 수익을 노리는 투자자에게는 적합하지 않다는 것, 부동산 시장의 흐름에 변수가 생긴다는 것 등이다. 하지만 저자는 이러한 단점에도 불구하고 부동산 투자를 해볼 만한 가치가 있는 투자 수단으로 추천한다. 부동산에 관한 정보가 공개적으로 공유되고 있고, 소수에 의해 주도되는 이른바 ‘기울어진 운동장’ 형태의 투자가 아니라는 것이다. 때문에 저자는 부동산 투자가 “공개된 계획과 자료들을 놓고 누가 더 제대로 분석하는지, 합리적인 예측을 하는지가 중요하다”고 분석하면서, “저마다 손에 쥔 자금의 크기만 다를 뿐 시장에 들어와 뛸 수 있는 자격은 누구에게나 공평하게 주어져” 있다고 주장한다. 그러므로 부동산에 대해 공부만 확실히 한다면 누구나 부동산 투자에 나설 수 있다는 것이다. 이 책을 통해 부동산에 관심이 있는 초보 투자자도, 수익을 내지 못하고 제자리를 맴도는 기존 투자자도 부동산 투자 계획을 세우고, 점검하고, 부를 창출하는 방법을 배울 수 있을 것이다.


‘초보’도 ‘베테랑’도 꼭 한 번은 읽어야 하는
부동산 투자에 관한 정석!
저자는 이 책에서 부동산 투자에 앞서 꼭 알아야 하는 부동산 관련 기본 지식과 함께 우리나라 부동산 시장의 흐름과 전망, 부동산 공부 방법 등을 폭넓게 소개하고 있다. 총 6장의 내용 중, CHAPTER 1에서 저자는 부동산 초보 투자자들이 궁금해해하는 기본적인 상식을 설명하면서 부동산 투자에 대해 잘못 알려진 내용들을 바로 잡는다. CHAPTER 2에서는 초보 투자자들이 알고 있다고 착각하는 것들이 무엇인지 소개하면서 기본에 속하는 개념들을 명확히 짚어준다. 이러한 기본 개념을 정확히 숙지하고 있어야 실패가 없기 때문이다. CHAPTER 3에서는 초보 투자자뿐 아니라 기존 투자자들도 알아야 하는 부동산 공부 분야에 대해 설명한다. 임장이나 경매, 앱을 활용한 공부법 등을 이번 장에서 함께 소개한다. CHAPTER 4에서는 내 집 마련에 기초가 되는 ‘전세보증금’을 지키는 법에 대해 설명한다. 최근에도 문제가 되고 있는 전세 사기와 같은 범죄에 당하지 않기 위해 알아야 하는 중요한 사항들을 설명한다. CHAPTER 5에서는 우리나라 부동산 시장의 역사적 맥락을 살피면서 부동산 관련 제도를 설명하고 그것을 활용하는 방법 등을 소개한다. 그리고 마지막 CHAPTER 6에서는 부동산 투자자가 지녀야 하는 ‘투자 관점’에 대해 이야기하면서 투자자로서 갖춰야 하는 마음가짐도 함께 다룬다.
이 책은 우리나라 부동산 시장의 변화를 꿰뚫고 있는 표영호 대표의 부동산 투자 교과서다. ‘부동산’에 관심이 있거나 이제 막 한 발 내딛은 초보자라면 부동산 투자의 기초를 배울 수 있다. 그리고 부동산 투자에 잔뼈가 굵은 기존 투자자라면 초심으로 돌아가 부동산 투자의 정석을 다시 한 번 깨우칠 기회가 될 것이다.

작가정보

저자(글) 표영호

대한민국 대표 기업인 및 전문직 종사자와 소통하는 단체 ‘한국 미래가치포럼’과 CEO 커뮤니티 ‘굿마이크 LSA’를 설립해 운영하고 있다. MBC 〈칭찬합시다〉, SBS 라디오 〈표영호의 여러분 덕분입니다〉 등의 방송을 진행한 방송인이자, 대중들이 경제적 자유를 이룰 수 있도록 돕는 경제 유튜브 채널 〈표영호TV〉를 운영하고 있다. 혼란스러운 부동산 시장에서 투자 인사이트를 얻고자 하는 개인투자자들에게 정확한 시장 진단과 전망에 기반한 경제 뉴스를 전달함으로써 가장 신뢰할 수 있는 부동산 전문가로 주목받고 있다. 지은 책으로는 『뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크』 『인생이 언제는 답이 있었나요』 『사이』 『소 통으로 성공을 디자인하라』 등이 있다. 연세대학교 언론홍보대 학원에서 석사 학위를 받았다.
『표영호의 최소한의 부동산 공부』는 우리나라 부동산 시장의 변화를 꿰뚫는 표영호 대표의 부동산 투자 교과서다. ‘부동산’에 관심이 있거나 이제 막 한 발 내딛은 초보자라면 이 책을 통해 부동산 투자의 기초를 배울 수 있다. 그리고 부동산 투자에 잔뼈가 굵은 기존 투자자라면 초심으로 돌아가 부동산 투자의 정석을 다시 한번 깨우칠 기회가 될 것이다.