부동산 계약서의 기술

정광주 지음

보민출판사 2024년 08월 05일 출간 국내도서 : 2024년 08월 05일 출간

작품소개

책소개

목차

머리말

제1장. 계약의 기초와 가계약
01. 계약 자유의 원칙, 완벽한 계약의 기초
02. 가계약은 계약이다
03. 완벽한 가계약서
04. 계약당사자의 자격
05. 신분증 사본 제공, 사기의 공범
06. 서명, 날인, 지장(무인), 인감증명
07. 법인과 대리인
08. 외국인
09. 위변조 방지, 수정, 간인, 계인
10. 확인설명서 먼저? 계약서 먼저?
11. 보증금의 보호

제2장. 확인설명서
01. 확인설명서의 근거자료
02. 건축물 도면의 요청
03. 기본 확인사항
04. 임대차확인사항
05. 토지에 관한 사항
06. 입지조건과 도로와의 관계
07. 관리비에 관한 사항
08. 비선호시설과 거래예정금액 등
09. 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율
10. 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항
11. 시설물, 벽면, 바닥면, 도배, 환경조건
12. 현장 안내자와 중개보수
13. 확인설명서의 완성

제3장. 계약서
01. 부동산의 표시
02. 목적 및 거래대금
03. 존속 기간, 초일산입
04. 용도변경 및 전대
05. 계약의 해지
06. 계약의 종료와 원상회복
07. 계약의 해제, 해약금, 계약금
08. 채무불이행과 손해배상
09. 소유권이전 등 동시이행
10. 제한물건 등의 소멸, 지방세 등
11. 중개와 관련된 내용

제4장. 특약의 정밀 기술
01. 특약을 우선 적용한다
02. 임대차 목적물의 사용 용도
03. 오피스텔 전입 금지조항
04. 단기임대차
05. 렌트프리 특약
06. 중도금 이후 인테리어 착수조항
07. 반려동물
08. 상당한 보상 및 보상의 약정
09. 단전 ㆍ 단수 특약
10. 조세전가 특약
11. 기업에서 사용하는 특약

[부록]
01. 헷갈리는 용어
02. 용도지역, 용도지구, 용도구역
03. 지가, 주택가, 건물가의 공시
04. 간이과세자의 부가가치세

맺음말

책 속으로

“공인중개사 역시 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다. 공인중개사가 왜 등기권리증을 확인하지 않느냐고 기자가 질문을 던졌다. 당연히 임대차 계약에 등기권리증을 가지고 오는 임대인은 없다고 공인중개사는 항변했다. 실제, 등기권리증은 등기사항 증명서에 한 장의 등기필 정보를 덧붙인 것이다. 주민등록증을 위조하는데, 등기필 정보의 위조 역시 너무나 쉽다. A4 한 장 깔끔하게 출력해서 법원 스티커 만들어서 붙이면 끝이다.”

“실무적으로 대리인이 참가하는 부동산계약의 경우 실제의 본인과 사전면담, 신분 및 의사 확인, 계약 당시의 전화, 화상통화 확인 등의 수단을 갖추고 계약의 참가자로서 대리인을 보내는 경우가 많다. 즉, 본인이 같은 공간에 참석하지 못하였지만, 사전의 의사표시와 정보통신매체를 통한 의사표시를 통해 본인이 직접 의사표시를 완료하고, 서명 또는 날인의 행위만을 위임한 경우가 많다. 이러한 경우에도, 대리권에 대한 기본적인 법적 근거와 효과를 이해하고 계약당사자에게 잘 설명해줄 필요가 있다.”

“다가구주택 쪼개기가 한창이던 시절이었다. 지구단위계획에서 1주택에 5가구까지 허용하였다. 1주택에 5가구를 용적률에 맞춰 건축하면 1가구에 약 20평의 전용면적이 나온다. 당연히 쓰리룸 구조다. 임대인들은 원룸과 투룸으로 쪼개어 임대를 놓는다. 임차인은 쓰리룸을 찾는 사람보다 원룸 또는 투룸을 찾는 사람들이 훨씬 많다. 지구단위계획이 시장의 수요를 전혀 고려하지 못하는 상황인 것이다. 중개사는 어쩔 수 없이 위반건축물임을 충분히 알고도 임대차 계약을 체결할 수밖에 없다. 당연히 확인설명서에 위반 소지를 명시해야 하지만, 그렇지 않은 경우도 많다. 어떻게 적용해야 할지 몰라서, 건축물대장에 “위반”이 안 찍혀 있으니까, 임대인이 싫어해서 등의 여러 가지 이유로 공인중개사의 의무를 위반한다. 위반건축물에 등재되고 확인설명을 제대로 하지 않은 공인중개사만 피해를 본다. 실제로, 계약 해지를 원하는 임차인이 안 구해지고, 중개보수를 부담하기 싫어서 위반건축물에 대해 제보를 하는 경우도 보았다.”

“임차인이 부담해야 하는 원상복구의 비용이 많다. 만약 흡연으로 인해 벽지가 변색되거나 못질, 낙서, 페인트 등에 의한 오염이 발생하였다면, 임차인이 부담해야 한다. 넓은 방을 두 개의 구역으로 나누기 위해 중문을 설치하였다면, 이 또한 원상복구의 범위에 해당한다. 이러한 경우, 사용기능의 개선을 위해 필요하다고 당사자 간에 인정된다면 원상회복 면제특약을 사용하는 것도 좋다. 임대인과 임차인의 합의로 비용상환청구권이나 매수청구권을 포기하는 대신 원상회복 의무를 면제하는 특약을 사용하면 된다. 즉, 임차인이 설치한 중문에 대하여, 임대인은 계약 종료 시 원상회복 의무를 면제하고, 임차인은 매수청구 및 비용상환청구를 하지 않는다라고 명시하면 좋을 것이다. 원상회복의 완료 및 부동산의 반환, 임대차 보증금은 반환은 동시이행 관계이다.”

- 이 책 본문 中에서

출판사 서평

나는 일 욕심이 많은 사람이다. 내 일에서 다른 사람에게 지는 것을 싫어한다. 특히, 공인중개사로서 꼭 알아야 하는 내용을 명확하게 알고 일을 하고 싶다. 그래서 하나씩 공부하고 근거를 찾다 보니, 책까지 쓰게 되었다. 이 책 시리즈 1권, 「부동산 창업의 기술」에서는 나의 중개업 경험을 이야기했다. 창업결심, 창업준비, 업무개시, 폭풍 성장 단계, 방구대장 비법으로 단계를 나누어 설명하였다. 1권에서 다루지 못한 성장 단계의 공인중개사가 갖추어야 할 기술을 이번 2권으로 완성시켰다. 2권 「부동산 계약서의 기술」에서는 실무에서 필요한 지식과 그 지식의 근거와 출처가 어디인지 명확하게 하는 과정을 중점으로 기술하였다. 이 책은 계약업무에 있어서, 업무의 명확한 근거가 되어줄 책이다. 부동산중개업에 관심이 있는 분이라면 꼭 읽어보시라. 차원이 다른 지식 기반을 만들어줄 것이다.

부동산 계약은 겉으로 쉽게 보이지만, 사실 어렵다. 면밀히 살펴야 하는 부분이 상당히 많다. 공인중개사는 계약의 모든 내용에 대해서, 그 적용과 결과를 100% 이해하고 계약을 진행하여야 한다. 향후 발생할 수도 있는 문제의 소지까지 예방할 수 있는 계약서 작성이 필요하다. 이를 위해서 공인중개사에게 정확한 지식과 경험이 필요하다. 상당한 시간과 노력이 필요하다. 이러한 내용을 시중의 도서들에서는 찾기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 이 책은 실제로 부동산 계약서를 작성할 때 알아야 할 놓치기 쉬운 계약사항에 대해서, 구체적인 예시와 함께 하나하나 파고 들어간다. 아주 상세히 저자의 실무경험 노하우를 전하고 있다. 또한 실제 사례를 통한 법리해석은 물론 대처법, 현장에서 쓰이는 서식들까지 총망라되어 있다.
이 책은 총 4장으로 구성되어 있다. “제1장 계약의 기초와 가계약”에선 계약의 정의와 계약에 필요한 기본에 대해 이야기한다. “제2장 확인설명서”는 건축 도면의 필요성, 권리관계, 시설물의 상태, 중개인 보수까지 계약 전 반드시 확인해야 할 중요 요소들을 빠짐없이 짚어준다. “제3장 계약서”와 “제4장 특약의 정밀 기술”에선 실제 계약서를 작성할 때 어떻게 쓰는지, 그리고 반드시 넣어야 할 문구 등을 서식과 판례를 예로 들어 설명해준다. 마지막으로 “부록”에선 헷갈리기 쉬운 용어들을 비교 설명해 계약서를 작성할 때 발생 가능한 크고 작은 실수들을 피해갈 수 있도록 정리해 놓았다. 공인중개사로서 성공하고 싶다면 전문가가 되어야 한다. 그중에서도 특히 부동산 계약서 작성 스킬도 탁월하여야 한다. 수십 건을 잘해도 한 건의 중개사고가 나면 어려움에 처할 수 있기 때문이다. 이 책은 그러한 중개사고를 예방하기 위한 지침서가 될 것이다.

작가정보

저자(글) 정광주

ㆍ 건국대학교 부동산대학원 석사(건설개발 전공)
ㆍ 블로그 : 방구대장의 방 구하는 이야기
ㆍ 유튜브 : 방구대장TV
ㆍ 네이버 카페 : 방구대장의 퀀텀리프 리얼티아카데미

30살에 시작한 첫 사업에 실패하고 부동산 중개업에 입문했다. 원 · 투룸, 아파트, 상가의 임대, 매매에 탁월한 실적을 내며 성장을 거듭했다. 상업용지 중개를 통해 얻은 사업소득을 바탕으로, 공장 개발과 상업용 건물의 개발에 뛰어들었다가 큰 실패를 맛본다. 이후, 미분양 상가의 분양대행을 완수하며 재기에 성공한다. 지금은 강남구 대치동에서 부동산 중개업과 부동산 실무교육을 하고 있다.