2024 제네시스박의 따라 할수록 돈 버는 부동산 절세 노트 (상)

제네시스박 지음

경이로움 2024년 06월 03일 출간

작품소개

책소개

‘2024년 부동산 세법 개정’ ‘양도소득세 절세의 정석’
‘매매사업자의 절세 전략’ ‘총선 이후 부동산 정책 향방’
부동산 투자자가 궁금해할 만한 모든 것을 한 권에 담았다!

부동산 절세의 대명사, ‘제네시스박’이 전하는
2024년 부동산 절세 노하우 ’상‘편

** 블로그, 유튜브 30만 명 부동산 투자자들의 절세 멘토!
** 네이버 프리미엄콘텐츠 부동산 세금 분야 1위!
** 최신 세법을 완벽히 분석한 제네시스박의 절세 시리즈!

변화하는 경제 환경에 맞추어 바뀔 수밖에 없는 부동산 세법은 살아 있는 생물과 같다. 그리고 우리의 ‘주거 생활’ ‘경제적 안정’ ‘은퇴 후 노후 활동’에 지대한 영향을 끼치는 세금이 바로 ‘부동산 세금’이다. 자산을 키우기 위해서는 우선 자산을 지킬 줄 알아야 하는 만큼, 절세 공부는 필수다. ‘부동산 절세의 대가’ 제네시스박이 직접 정리한 2024년 부동산 세법과 절세 트렌드를 이제 시리즈로 만나볼 수 있다.
많은 부동산 투자자에게 사랑을 받으며 네이버 프리미엄콘텐츠 부동산 세금 분야 1위를 달성한 ‘제네시스박의 부동산 절세노트’의 핵심 내용을 요약 정리한 이번 전자책 시리즈에는 부동산 투자자가 주목할 만한 최신 내용이 여럿 들어 있다. ‘2024년 부동산 세법 개정 내용 정리’ ‘절세의 꽃, 양도소득세 절세 핵심 포인트’ ‘최신 절세 트렌드, 매매사업자 절세법’의 개념과 구체적인 사례를 담아 정리했다. 또한 무주택자와 다주택자가 지녀야 할 절세 마음가짐까지 함께 전하며 자산을 지키며 키워가는 부동산 투자법을 안내한다.

제네시스박의 이번 첫 단독 시리즈는 절세에 관한 신속하고 정확한 정보를 빠르게 전달하자는 목표로 시작되었다. 2016년부터 부동산 절세 강의를 이어오고 있는 제네시스박의 검증된 절세 노하우를 빠르게 접하고 싶은 부동산 투자자라면 이번 시리즈를 접하며 자기만의 절세 기술을 세우기를 바란다.

목차

저자 소개
들어가는 말

PART 1. 2024년 개정된 내용을 하루라도 빨리 파악하라
2024년 달라진 세법과 주목해야 할 절세 전략
- 혼인 및 출산 증여재산 공제 신설
- 고가주택 2주택 보유자의 간주임대료 과세
- 자녀세액공제 대상 및 금액 확대
- 주택 용도 변경 시 장기보유특별공제액 계산방법 변경
- 월세 세액공제 소득 기준 및 한도 향상
- 기회발전특구에 대한 과세특례 제도 도입

2023년 세법개정 시행령 개정안 분석
- 1세대 판정 기준 중 소득 관련 기준
- 세법에서 정의하는 주택 개념
-1세대 1주택 비과세 보유 기간 계산 방법
- 공동상속주택의 거주 기간 판단
- 양도세 중과 한시 배제 연장 및 양도세 중과 대상 주택 수 제외 대상 추가
- 소형 신축 및 지방 준공 후 미분양 주택의 종부세 중과대상 주택 수 제외

[제네시스박의 절세 노트]

PART 2. 부동산 세금의 마지막 관문, 양도소득세의 정석
양도세 절세의 정석, 체크해야 할 두 가지
- 꼭 알아야 할 개념, ‘과세표준’과 ‘세율 ’
- 과세표준의 핵심, ‘필요경비’
- 돈 되는 필요경비란?
- 주택은 ‘최소 2년 이상’ 보유한 후에 매각할 것
- 양도세 계산 과정에서 주의해야 할 ‘양도차익 ’

명의에 따른 양도세 계산 과정
- 양도세 계산 과정 - 단독명의
- 명의를 공동으로 하면 얼마나 세금이 줄어들까? - 공동명의

양도세 신고와 계산법
- 주택을 팔고 언제까지 양도세 신고를 해야 할까?
- 비과세일 때 신고를 해야 할까?
- 합산과세, 어떻게 활용하면 좋을까?
- 합산과세를 통한 확정신고, 계산은 어떻게 할까?
- 예정신고 때 확정신고로 신고해도 될까?

취득 당시 비조정대상지역인데 왜 ‘2년 거주’를 하라는 것일까?
- 비과세라는데 왜 세금을 내야 할까?
- 고가주택 비과세 절세 핵심, 장기보유특별공제
- 실거주자가 절세법을 알아야 하는 이유 - 양도세 중과

[제네시스박의 절세 노트]

PART 3. 떠오르는 트렌드, 개인사업자와 법인사업자의 모든 것
제대로 알고 시작하는 매매사업자
- 개인 매매사업자의 정의
- 사업소득이 적용되는 매매사업자

매매사업자의 양날의 검
- 단기 매매 시 유리한 세부담
- 양도세 대비 넓은 필요경비 범위
- 매매사업자 주요 장점, 거주주택 비과세
- 그러나 취득세 중과는 피할 수 없다
- 단기 양도 시 조심해야 할 비교과세
- 인정받기 어려운 거주주택 비과세

부동산 정책에 따른 매매사업자 활용 전략
- 현 부동산 정책으로 중요해진 똘똘한 1~2채
- 매매사업자가 수익을 내는 기본 원리
- 가장 기본적인 사례
- 경우에 따라 달라지는 거주주택 비과세 예시
- 거주주택 없이 판매용 재고 주택만 활용하기

부동산 법인 세금의 향방에 주목하라
- 지역, 주택 수 상관없이 중과되는 법인 취득세
- 법인 취득세 중과, 정말 풀릴까?
- 법인 종부세, 기본공제 미적용과 최고세율 적용
- 법인 종부세, 올해 줄어들 수 있을까?
- 법인 양도세, 추가 법인세 20%
- 부동산 법인, 앞으로 어떻게 될까?

[제네시스박의 절세 노트]

PART 4. 2024 총선 이후 부동산 정책
불확실한 내용이 가득한 부동산 세금 정책
- 힘들 것으로 보이는 취득세 중과 완화
- 의문이 남는 종부세 중과세율 폐지
- 2년 미만 단기 양도세율, 분양권 양도세율 개정 가능성
- 주택임대사업자, 부동산 법인 과연 개정이 될까?
- 결국 더욱 유행하게 될 똘똘한 1채 선호 현상
- 개인 매매사업자, 생각보다 힘들어질 수 있다?

[제네시스박의 절세 노트]

책 속으로

세법은 계속해서 변하는 ‘살아 있는 생물’과 같다. 변화하는 경제 환경에 맞추어 국가의 재정 상황도 변화해야 하기 때문이다. 이러한 이유로 자주 변화하는 세법 내용을 공부하기란 쉬운 일이 아니다. 하지만 그렇다고 세금 공부를 손에서 완전히 놓아선 안 된다. 아는 만큼 보이고, 그에 맞추어 꽤 큰 금액을 절세로 아낄 수 있다. 더 나아가 정부의 생각을 읽을 수 있다면 새로운 투자 기회를 찾아낼 수도 있다. 따라서 개정 세법을 필히 머릿속에 담고 있어야 한다.


현재 주택 시장의 큰 문제 중 하나는 적정공급이 이루어지지 않고 있다는 점이다. 하지만 주택공급은 단기간에 이루어지는 것이 아니기에 중장기적인 관점으로 접근해야 한다. 정부도 이 사실을 잘 알기에 일단 수요도가 높은 도심 그리고 공급이 용이한 소형주택 위주로 주택공급이 진행될 가능성이 높다. 이러한 관점으로 본다면 왜 소형 신축을 대상으로 여러 혜택이 나오는지 이해할 수 있다.


고가주택 비과세 관련해 몇 가지 오해가 있는데, 첫 번째 오해는 ‘양도차익이 12억 원일 때 고가주택 비과세 아닌가요?’다. 이는 틀린 생각이다. 양도차익과 상관없이 양도가액이 12억 원을 넘어서고 이때 비과세가 된다면 설령 비과세라도 12억 원 초과분에 대해서는 세금 납부를 해야 한다. 두 번째 오해는 ‘취득한 주택의 취득가가 12억 원을 초과하면 비과세 해당 사항이 없죠?’라는 것이다. 이 역시 그렇지 않다. 비록 취득가가 12억 원을 훌쩍 넘은 경우라도 비과세에 해당한다면 혜택이 반드시 있다.


강남권에 돌고 있는 상대적으로 중대형을 선호하는 분위기도 주목해야 한다. 즉 중심지에 위치한 주택이라도 중소형 여러 채보다는 괜찮은 중대형 하나가 낫고, 남은 자금을 상업용 부동산 등 다른 곳에 투자를 하겠다는 심리가 훨씬 클 것이다. 따라서 내 집 마련 혹은 갈아타기를 하시려는 분들은 이런 물건 중에서 조건이 괜찮은 건 없는지를 살펴보아야 한다. 매도자는 주택 수를 줄이기 위해 처분하더라도 매수자 입장에서는 괜찮은 물건일 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 실거주자 역시 다주택자 절세법을 잘 알고 있어야 한다.


종부세 역시 재고자산에 대해 별도 혜택을 규정하고 있지 않다. 그리고 마찬가지로 소형 신축 및 지방 준공 후 미분양은 종부세 중과 대상 주택 수에서 제외된다. 하지만 종부세 과세표준에는 포함된다. 물론 매매업 특성상 보유세는 6월 1일을 기준으로 잘 피하면 문제 되지 않는다. 양도세는 재고자산 인정을 받으면 주택 수에서 제외될 수 있으나 인정을 받는 과정은 ‘종합적으로’ 판단될 일이다.


모든 제도가 그러하겠지만 매매사업자 역시 나름의 장단점이 있다. 그럼에도 불구하고 최근 매매사업자에 대해 관심이 높아지는 이유는 단기 양도세율을 피하고 수익을 낼 수 있는 방법을 찾기 위한 움직임이라고 보여진다. 이제 중요한 건 ‘이를 어떻게 활용할 것인지’다. 자신에게 맞는 매매사업자 절세 전략을 취하기 위해서는 관련 개념 공부와 함께 다양한 사례를 익혀야 한다.


우선 당장은 부동산 시장에 대한 관심도는 더욱 떨어질 것으로 보인다. 우리는 이미 지난 정부에서 30여 차례에 가까운 규제 일변도 정책을 폈으나 결과적으로 집값은 우상향을 한 사실을 잘 알고 있다. 아마 이번에도 지난번과 비슷하거나 오히려 더 강력한 규제를 입법부에서 주도할 수 있지만 당장은 ‘일단 지켜보자’ 하는 심리가 강할 것이다. 여기에 이미 높아진 취득세율 등으로 인해 일부 지역, 단지를 제외하곤 현 상황이 유지될 것이다.

출판사 서평

2024년에 주택 수를 늘려야 할까? 주택 공급정책의 향방은?
제네시스박이 무주택자와 다주택자에게 전하는
절세 전략과 부동산 투자 기회를 포착하는 법

세법 개정과 총선이 동시에 이루어진 2024년, 쏟아지는 뉴스 기사와 보도자료 속에서 부동산 투자자는 누구보다 빨리 부동산 절세를 위한 핵심 내용을 파악해야 한다. 부동산 절세의 대가 제네시스박은 부동산 투자자들의 ‘정보의 불균형’을 해소해 주기 위해 최신 절세 트렌드를 시리즈 형식으로 전할 예정이다.
이번 『2024 제네시스박의 따라 할수록 돈 버는 부동산 절세 노트 – 상』 편에는 ‘부동산 세법 변화’ ‘양도소득세 절세’ ‘매매사업자 활용법’ ‘총선 이후 부동산 정책 향방’을 정리했다. PART 1에서는 2024년 부동산 정책 개정 보도자료를 인용해 달라진 세법 내용과 주목해야 할 절세 전략을 안내한다. 특히 혼인, 출산 증여재산 공제 신설 및 고가주택 2주택 보유자 간주임대료 과세 등 주요 세법 개정 내용을 소개한다. PART 2에서는 부동산 세금의 마지막 관문인 양도소득세 절세의 핵심 키워드인 필요경비, 2년 보유 기간 등을 자세히 설명한다. 특히 자주 헷갈려 하는 명의에 따른 양도소득세 계산 과정과 비과세 판단에 대한 정보를 일목요연하게 정리해 두었다. PART 3에서는 현재 떠오르는 절세 트렌드인 개인사업자와 법인사업자를 위한 절세 방법을 소개한다. 매매사업자의 정의를 시작으로 사업자로 부동산 투자를 진행할 때 세 부담 측면에 어떤 변화가 있는지를 알린다. 마지막 PART 4에는 이번 2024년 총선 이후 부동산 세금 정책과 시장 방향성을 제네시스박의 관점에서 해석한 내용을 담았다.

작가정보

저자(글) 제네시스박

제네시스박

연세대학교에서 경영학을 전공하고 동 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 국내 유수의 대기업에서 직장 생활을 하면서 부동산 투자를 병행했는데, 그 시작은 ‘내 집 마련’이었다. 평소 숫자를 다루는 것을 좋아했는데 이를 부동산 투자에 접하니 자연스레 부동산 세금에 관심이 가게 되었고, 블로그에 부동산 세금 관련한 글을 하나씩 올리게 된 것이 지금의 ‘제네시스박’을 만들었다. 투자자의 관점에서 솔직하고 편안하게 알려주는 이야기에 입소문이 더해져 어느새 부동산 세금 분야 파워 인플루언서가 되어 현재 18만 구독자를 보유한 유튜브 ‘채널 제네시스박’, 6만 이웃을 보유한 네이버 블로그 ‘제네시스박의 부동산과 세금’, 유료 콘텐츠 플랫폼인 네이버 프리미엄 콘텐츠에서 부동산 세금 분야 1위 채널인 ‘제네시스박의 부동산 절세노트’를 운영 중이다. 이 외에도 서울머니쇼, 연세대학교 상남경영원, 서울시민대학 등에서 세금 전문가로서 서울은 물론, 전국을 대상으로 유용한 절세 지식과 정보를 전달하고 있다. 그 과정에서 일반인들이 부동산 절세에 대해 잘못 알고 있는 내용을 바로잡고 합법적인 방법으로 절세하는 것이 가장 좋다는 점을 알리기 위해 책을 집필했다.