오늘부터는 오를 집만 보인다

앨리스허(허미숙) 지음

다산북스 2024년 05월 31일 출간 국내도서 : 2024년 05월 22일 출간

작품소개

책소개

부동산 투자계에서 ‘임장의 여왕’이란 별명으로 불리는 앨리스허는 전국 팔도에 안 가본 곳이 없다. 어느 도시든 이름만 들었다 하면 대장아파트 이름과 지역 특성을 줄줄 꿴다. 뿐만 아니라 수도권, 지방을 가리지 않고 놀라울 만큼의 소액으로 신축아파트, 정비사업 구역 등을 미리 선점해 놓기까지 했다. 도대체 앨리스허는 어떤 기준으로 임장을 다니기에 발길 닿는 곳마다 기회가 생기고, 또 어떻게 임장을 하기에 오를 집만 콕콕 집어내는 걸까? 그 비밀을 『오늘부터는 오를 집만 보인다』에 듬뿍 담아냈다.
공급물량 데이터, 분양 정보 분석, 임장지도 만들기, 임장하기……. 앨리스허가 말하는 하나하나의 항목만 보면 이미 여러 부동산 투자서에서 반복한 이야기처럼 들리지만, 그녀의 정보는 남다르다. 공급물량 데이터 중에서도 어디에 주목해야 소액으로 기회를 잡을 수 있는지, 분양 정보를 통해 어떻게 행간의 숨은 의미를 파악하는지, 매수 타이밍이 또렷이 보이는 임장 방법이 무엇인지 등, 10년 경력이 그대로 녹아 있는 디테일한 공부법과 투자 전략이 가득하다. 또한 어느 요일에 무엇을 공부하고, 그 후에는 또 어떤 정보를 찾아보면 되는지 일 대 일 트레이너처럼 하루하루 해야 할 일을 꼼꼼히 알려준다.

목차

추천사 | 좋은 습관을 가진 사람이 좋은 부동산을 내 것으로 만듭니다
프롤로그 | 평범했던 나는 어떻게 습관의 기적을 믿게 되었나
앨리스허의 부동산 투자 습관을 먼저 만나본 사람들의 후기

1장. 부동산 투자에서 왜 ‘습관’이 중요할까?

무턱대고 산 아파트로 절실히 깨달은 ‘습관’의 필요성
대체 뭘 공부하고, 어떤 습관을 길러야 할까?
책상 앞 데이터가 전부는 아니다
현장은 고작 한 번 본 사람에게 답을 들려주지 않는다
부동산 습관을 자동화시키는 환경 세팅
[BONUS] 나를 바꾸고 성장시키는 기록 습관의 힘

2장. 오를 집이 저절로 보이는 아주 작은 일주일의 루틴

DAY 1 | 공급과잉 지역을 포착해 최저 가격을 손에 넣는 날
[BONUS] 2024년 현재 앨리스허가 주목한 지역 리스트
DAY 2 | 신축아파트를 기준 삼아 전국 시세를 머리에 입력하는 날
DAY 3 | 임장지도를 만들며 지역의 저력을 파악하는 날
[BONUS] 임장지도의 꽃! 손품 기록 남기기 노하우
DAY 4 | 본격 임장으로 투자의 확신을 더하는 날
DAY 5 | 부동산 정보를 읽고 나만의 기록을 남기는 날
[BONUS] 습관을 오래 지속시키는 하루 30분의 힘

3장. 습관을 돈으로 바꾸는 앨리스허의 족집게 투자 과외

수익률의 핵심은 투자금이 아니라 타이밍이다
트리거 아파트를 찾아 오를 곳을 선점하라
아무도 거들떠보지 않던 지역에서 비놀리아를 녹여라
비교·분석·예측·습관이 가장 영리한 선택을 불러온다
[BONUS] 기준을 세울 때 비로소 확신이 생긴다

4장. 최고의 부동산 습관은 어떻게 지속되는가

보상이 확실해야 습관도 지속할 수 있다
돌다리를 건너가야 목적지가 보인다
꿈을 크게 가져라
인생은 생각하는 대로 바뀐다
‘공부해라, 공부해라’ 잔소리 하지 않아도

책 속으로

왜 A 아파트는 많이 올랐는데 B 아파트는 이 모양이지? 남들은 잘도 매도하고 얼마를 벌었다고들 하는데, 왜 내 물건은 잘 팔리지 않을까. 과연 나는 무엇을 잘못한 걸까. 물건들을 쭉 적어놓고 뚫어져라 쳐다봤다. 문제는 하나였다. 그 지역도, 아파트도 잘 모르면서 그저 ‘누가 좋다더라’ 하는 말에 홀딱 넘어가 막무가내로 매수하고 왔다는 것. 결국 제대로 된 공부를 하지 않고 시작한 부동산 투자는 모래 위에 성을 짓는 것이나 마찬가지였다.
- 14p, 프롤로그

물론 부동산 투자에는 과감한 실행력도 필요하지만, 그 전에 나의 판단에 확신을 가지려면 그 판단을 뒷받침할 근거가 반드시 필요하다. 그 근거를 만들어가는 과정이 바로 부동산 습관이다. 그리고 습관이란 하루아침에 만들어지는 게 아니다. 결국 그 습관이 쌓이는 시간을 견뎌내는 게 부동산 투자의 성공을 판가름하는 진정한 열쇠였다.
- 35p, 1장 부동산 투자에서 왜 ‘습관’이 중요할까?

현장에 간다 해도 어느 날 한 번 가봤다고 해서 흐름이 절로 파악되고, 매수·매도 타이밍이 보이는 게 아니었다. 한 지역을 주기적으로 들락거려야 타이밍을 잡을 수 있다는 걸 알게 되었다. 한 번 가
고 끝나는 게 아닌 꾸준한 임장 습관이 필요했다. 사실 가장 익숙한 우리 동네조차 언제가 투자 적기인지 알기 어려운데, 생전 처음 가보는 지역을 한 번 가봤다고 해서 어떻게 투자 타이밍을 알 수 있겠는가. 그래서 나는 임장을 단지 ‘당장의 투자 물건을 정하기 위해 가는 일’이 아닌, ‘습관처럼 매주, 같은 지역도 한 번, 두 번, 세 번 이상 가보는 일’로 정의했다. ‘현장에 답이 있다’는 말이 있지만, 부동산 현장은 고작 한 번 가본 사람에게 답을 다 알려줄 만큼 친절하지 않다.
- 54p, 1장 부동산 투자에서 왜 ‘습관’이 중요할까?

관심 지역의 공급물량을 상세하게 분석하고 정확하게 몇 월에 어떤 아파트가 몇 세대나 들어오는지, 그 영향으로 가격이 어떻게 변화하는지 체크하는 습관을 갖게 되면 바닥을 다지고 있는 시장 상황이 공급과잉이 가져온 일시적 현상이란 걸 금방 알 수 있다. 그야말로 ‘공급물량 앞에 장사 없다’는 말이 정답인 것이다. 공급과잉이라는 원인이 해결되고 나면 가격은 금세 회복된다. 우리가 부동산 투자를 할 때 매수를 망설이는 이유는 이 물건이 상승하리라는 확신이 없기 때문이다. 그러나 하락과 상승의 요인을 정확하게 알고 있다면 두려울 이유가 없다.
- 94p, 2장 오를 집이 저절로 보이는 아주 작은 일주일의 루틴

부동산지인에서 매주 꼼꼼하게 공급물량을 들여다보면, 공급이 매우 많던 지역들도 서서히 공급이 마무리되면서 더 이상 공급이 없는 구간에 들어오는 모습을 포착할 수 있다. 이처럼 공급이 급격하게 줄어드는 지역은 집중 관심 지역에 담아야 한다. 버선발로 임장하러 달려가야 하는 지역이다. 이런 지역에 갈 때는 바로 투자할 매물까지 꼼꼼하게 찾아보는 집중 임장을 한다.
- 159p, 2장 오를 집이 저절로 보이는 아주 작은 일주일의 루틴

이번에도 대구는 2020년부터 2024년까지의 기나긴 공급과잉을 마무리하고 2025년부터 공급부족 국면으로 돌아선다. 이런 형태의 그래프를 보면 나는 마음이 급해진다. 버선발로 달려가 초집중 임장을 해야 한다. 집을 사려는 매수 심리는 여전히 바닥인 대신 전·월세 대기 수요가 많아지는 시장이다. 공급 폭탄으로 집값 하락을 경험하면 지역 주민들은 ‘난 절대 집을 매수하지 않고 전세로 살아야지’라고 생각하기 때문이다. 그러나 공급부족이 시작되면 그리 머지않아 전세가가 반등하며 매매가를 끌어올리는 현상이 발생한다. 따라서 공급이 많다가 곧 부족해지기 시작할 지역들은 사흘이 멀다 하고 집중 임장을 하면서 제대로 된 매수 타이밍을 잡아야 한다.
- 190p, 3장 습관을 돈으로 바꾸는 앨리스허의 족집게 투자 과외

여유자금이 충분치 않다면, 2군이든 3군이든 내 투자금 범위 내에 들어가는 지역과 물건을 선택해 급매를 잡되 전세금을 시세보다 조금이라도 높게 올려 받아 투자금을 줄이는 전략이 최적이다. 2군 지역에서 대장아파트를 사거나 3군이지만 2군이 될 미래 가치가 있는 물건을 사서 투자 수익률을 높이면 된다. 핵심은 ‘가성비’다. 투자자들이 많이 범하는 실수 중 하나가 조금만 상승해도 ‘에이, 이미 올랐네’라고 섣불리 판단해 일찌감치 포기하는 것이다. 그러나 대장아파트가 오르기 시작했다면 그것은 그 지역이 더 오를 거라는 좋은 시그널이니, 오히려 좋다. 그 안에서 덜 오른 지역이나 물건을 찾아서 상승 기류가 흘러오길 기다리면 되니 더없이 편하다.
- 197p, 3장 습관을 돈으로 바꾸는 앨리스허의 족집게 투자 과외

출판사 서평

“하루 30분, 일주일 루틴을 따라만 해도
오를 집이 쏙쏙 보인다!”

시간 없는 직장인도, 주부도
누구나 할 수 있는 아주 작은 부동산 투자 습관의 힘!

끝도 없이 치솟을 것만 같던 부동산 시장에 어느새 한기가 닥치고, 전국의 아파트가 전 고점 대비 20~30%나 시세가 떨어졌는데도 부동산 투자에 대한 관심은 완전히 사그라들지 않았다. 다들 이전 장의 하락과 상승을 경험하며 자산 시장에는 항상 ‘사이클’이란 게 있고, 언젠가는 또다시 불타는 상승장이 찾아오리란 걸 깨달은 것이다. 오히려 ‘위기는 곧 기회’라면서 호시탐탐 내 집 마련 혹은 상급지 갈아타기를 노리는 사람들도 많다.
그러나 문제는 여전히 ‘내 안목’이다. 모든 아파트의 가격이 떨어진 지금, 상승장이 왔을 때 최대한 많이 오를 아파트를 최저가에 사고 싶은데 도대체 어느 아파트가 추후에 ‘대장’이 되어 내 자산을 불려줄지 모르겠는 것이다. 무주택자들은 기껏 찾아온 기회에 잘못된 선택을 할까 봐 망설이고, 이전 상승장에 ‘영끌’을 경험한 적 있는 1주택자들은 혹시 이번에도 실수를 반복하진 않을까 망설인다. 단박에 오를 집을 알아보는 안목을 키우고 싶어도 괜히 ‘부동산 공부’라고 하면 각 잡고 앉아 수시간을 공부하고, 유명 일타강사의 강의를 쫓아다녀야만 할 것 같아 엄두가 나질 않는다.
하지만 10년 동안 부동산 투자에 전념해 온 저자 앨리스허는 ‘하루 30분’이면 충분하다고 단언한다. 단, 여기에는 조건이 있다. 작심삼일에 그쳐서는 안 되고 꾸준히 지속하는 ‘습관’으로 만들어야 한다는 것이다. 저자는 자신이 평범한 경단녀 주부에서 ‘임장의 여왕’이라 불릴 만큼 인정받는 투자자가 된 것은 8할이 습관의 공이었다고 말하며, 이 책에서 최초로 월요일부터 금요일까지 자신이 수년간 실천해 온 궁극의 일주일 루틴을 낱낱이 공개한다.
매번 작심삼일이라 투자 공부에 번번히 실패했던 사람도 부동산 습관 메이트 앨리스허의 안내를 따라가다 보면 어느새 눈앞 지도에서 오를 집만 3D로 보이는 놀라운 변화를 경험하게 될 것이다. 세계적인 대문호 톨스토이도, 투자의 귀재 워런 버핏도, 최고의 베스트셀러 작가 무라카미 하루키도 자신들의 성공 비결은 ‘습관과 루틴’이라 공언한다. 부동산 투자라고 해서 다르지 않다. 딱 100번의 반복이 내 투자를, 나아가 인생까지도 바꿔줄 것이다. 평범한 주부에서 아파트 100채 이상을 사고판 투자 고수가 된 저자 앨리스허의 이력이 이를 증명해 준다.


“현장은 고작 한 번 본 사람에게
답을 들려주지 않는다!”

끈기 있는 엉덩이 힘과 튼튼한 다릿심으로
만드는 부동산 투자의 정석!

물론 앨리스허도 초보 시절에는 남들과 다르지 않았다. 아는 건 없어도 실행력만큼은 최고였던 그녀는 부동산 일타강사들의 강의라면 모두 쫓아다녔고, 그들이 ‘좋다’고 이야기하는 지역이라면 무작정 가서 소액 투자가 가능한 아파트를 덜컥 매수하고 돌아왔다. 의욕에 휩싸여 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 달려가 주머니에 있던 돈을 전부 쏟아부었지만 그것도 잠시였다. 돈이 투자한 곳에 모두 묶여버리자 열정이 빠르게 식어 금세 공부를 게을리하게 된 것이다.
그리고 2년이 지나 그간 사모아 둔 아파트들의 전월세 만기가 하나씩 도래하며 아파트들을 하나하나 부동산에 내놓았지만, 결과는 꿈꾸던 장밋빛 미래와는 조금 달랐다. 생각만큼 오르지 않은 아파트도, 매도하려 내놨는데도 연락 한 번 오지 않는 아파트도 속출했다. ‘대체 뭐가 문제일까?’ 한참을 고심하던 저자는 깨닫는다. 결국 제대로 된 공부가 선행되지 않은 투자는 위태로운 모래성일 뿐이라는 걸 말이다.
앨리스허는 처음 출발점으로 돌아가 공부를 다시 시작했다. 좌충우돌을 겪으며 일주일 단위의 투자 습관을 만들고 나니 변화가 서서히 시작됐다. 누구나 갖고 싶어 하는 1군 입지를 무릎에 사서 어깨에 팔고 나올 수 있었고, 상급지 신축아파트로 실거주 갈아타기를 성공했다. 전국을 내 집 마당처럼 누비며 오를 아파트를 콕콕 골라냈고, 1군 입지뿐 아니라 2군, 3군 아파트에 투자해 200~300%의 투자 수익을 맛보았다. 남들이 들으면 깜짝 놀랄 만큼의 소액으로 말이다. 이 책은 저자가 자산의 퀀텀 점프를 일궈낸 전략과 생생한 사례는 물론, 그 전략을 바로 2024년 지금 적용해 볼 수 있도록 최신 정보까지 담아냈다. 2024년 주목해야 하는 지역, 오를 집만 쏙쏙 보이는 무적의 임장 비법 등이 담겨 있어 그대로 ‘떠먹기만’ 해도 내 투자의 수준을 한층 더 업그레이드할 수 있다.


“나의 인생을 바꾸는 힘은 돈이 아니라
꾸준히 기른 투자 근력에서 나온다!”

10년 안에 내 집 마련에서 꼬마빌딩까지
부동산 습관이 가져다주는 투자의, 인생의 놀라운 변화들!

물론 고작 하루 30분, 한 시간일지라도 그 습관을 꾸준히 지속하는 건 쉽지 않았다. 혹시나 아이들이 아프기라도 하면 계획했던 임장도 포기하는 수밖에 없었다. 바쁜 집안일로, 슬그머니 솟아오른 게으름으로 며칠 습관 실천을 미루기라도 하면 공부가 너무 버겁게 느껴져 내심 ‘포기할까’ 갈등하기도 했다. 그런 유혹들을 물리치고 묵묵히 습관을 지켜온 수많은 순간들은 저자의 투자는 물론 인생까지 바꿔놓았다. 아이들에게 언제 공부할 거냐고 목소리를 높이던 모습은 어느새 사라지고 매년 해외 두 달 살기로 아이들을 자유롭고 건강하게 키우는 엄마가 되었다. 내 집 마련에서 시작된 부동산 투자로 이제는 서울 도심의 꼬마빌딩 두 채를 가진 어엿한 건물주가 되었고, 가족들과 함께 무인 가게를 운영하며 자녀들에게 ‘살아 있는 경제 교육’을 하고 있다. 어느새 저자는 아이들에게 ‘가장 존경하고 자랑스러운 엄마’로 당당히 우뚝 섰다. 게으름 피우고 싶고, 쉬고 싶은 스스로를 이겨내면서 ‘나는 마음먹은 것은 전부 실천할 수 있는 사람’이라는 자신감과 자존감을 얻은 덕분이다. 실행과 성과로 쌓은 자존감은 긍정 마인드를 길러줌은 물론 가정까지 화목하게 만들어주었다.
가능하면 내가 매수하자마자 오를 집을 찾고 싶고, 가장 낮은 가격에 사서 가장 높은 가격에 팔고 싶은 게 사람 마음이다. 그렇기에 ‘어디가 집값이 오른다더라’, ‘어느 곳에 호재가 있다더라’ 하는 말만 들으면 귀가 팔랑거리며 당장 그곳이 아니면 기회를 완전히 놓쳐버릴 것처럼 초조해진다. 그러나 공부도, 확신도 없이 불나방식 투자를 하고 나면 뜬눈으로 밤을 지새우게 될 뿐이다. 꼼꼼한 공부를 통해 근거를 찾아 나만의 기준으로 실행한 투자는 다르다. 오를 거라는 확신이 있기에 투자하고서도 발 뻗고 편히 잘 수 있으며, 설사 판단이 틀렸더라도 거기서 새로운 지식을 얻어 다음 투자의 밑거름으로 쓸 수 있다.
저자 앨리스허가 그러한 확신을 갖게 해주는 투자 습관을 친절히 안내해 준다. 각종 시행착오를 겪으며 확립한 다섯 개의 투자 루틴과 그 습관을 지속케 하는 꿀팁들을 한 권 가득 담아냈다. 뿐만 아니라 그 습관들을 응용해 오를 집을 찾고 정확한 타이밍에 매수하는 고수의 투자 전략까지도 알려준다. 시간 없는 직장인도, 부동산에 대해 아무것도 모르는 부린이도 하루 30분, 이 책 한 권만 따라 하면 누구든 오를 집을 쏙쏙 골라내는 안목을 갖출 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 앨리스허(허미숙)

부동산 강사들과 전업 투자자들 사이에서도 ‘임장의 여왕’이라 인정받는 부동산 지역 분석 전문가. 18년간 무역회사에서 고액 연봉을 받고 일하며 커리어우먼으로 활약했으나, 퇴사 후 반 토막이 나버린 펀드와 소박한 계좌 잔액을 보고 재테크의 필요성을 절실히 느끼며 무작정 부동산 투자에 뛰어들었다.
초보 시절에는 이 강의에서 좋다는 곳, 저 강의에서 좋다는 곳을 쫓아다니며 불나방식 투자를 했지만 매수한 아파트들이 생각만큼 오르지도 않고, 매도되지도 않는 걸 본 후 처음으로 돌아가 ‘제대로 된 부동산 공부’를 시작했다. 자신이 살던 경기도 안양시부터 시작해 서울·수도권은 물론 전국 곳곳을 누비고, 깨알 같은 임장지도를 만들며 부동산 공부를 습관화함으로써 이론과 현장 경험을 모두 겸비한 투자의 고수로 거듭났다.
일주일의 투자 루틴으로 키운 정보력에 타고난 실행력을 더해 전세 레버리지 투자, 분양권, 재건축 재개발 등 투자의 다양한 영역을 넘나들며 무려 100채 이상의 아파트를 사고파는 실전 경험을 쌓았다. 그리고 2017년, 경제적 자유가 절실한 사람들이 자신과 같은 실수를 하지 않았으면 좋겠다는 마음으로 부동산 강의를 시작했다. 현재 행투네(행복투자네비게이션), 스마트튜브경제아카데미 등에서 부동산 강의를 하고, 부동산 무크지 《올라잇》의 고정 칼럼니스트로서 글을 기고하며 자신이 몸소 쌓은 지식과 지혜를 아낌없이 나누고 있다. 지은 책으로는 『부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다』, 『2024 결국은 부동산』(공저)가 있다.

낭독 김지영